臺灣臺南地方法院新市簡易庭民事簡易判決
101年度新簡字第41號
原 告 萬龍公寓大廈管理維護股份有限公司
法定代理人 林振恭
訴訟代理人 王忠貞
王文勝
被 告 摩登大樓管理委員會
法定代理人 白修文
訴訟代理人 郭俊廷 律師
複代理人 吳明澤 律師
上列當事人間給付違約金事件，經本院於中華民國101年6月21日
言詞辯論終結，判決如下：
主文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、本件原告起訴時，以被告之法定代理人為 詹永農 ，因被告之
管理委員會業已改選，於訴訟進行中，將其法定代理人變更
為白修文，原告聲請由白修文承受訴訟，自應准許，合先敍
明。
二、原告起訴主張略以：
㈠、緣原告萬龍公寓大廈管理維護股份有限公司（下稱萬龍公司
）與被告摩登大樓管理委員會簽訂駐警保全服務契約書，並
約定提供保全員之派駐服務。服務地點為臺南市○○區○○
○路○○○號。
㈡、承上，雙方於民國（下同）100年7月簽立契約成立，原所簽
定之契約履約期為自100年8月l日起至101年7月31日止。無
奈被告於100年7月23日改選新任之管理委員會，在未獲原告
同意之情形下，逕自將雙方契約塗改為：自100年9月1日起
至101年8月31日止。嗣後，被告之新任管理委員會，又假借
臺南市政府（誘導其作出錯誤之函覆）之函文，即於100年7
月28日發函通知原告終止契約，且惡意主張契約無效。為此
，原告亦依據其說明，詢問臺南市政府之承辦人員，其答覆
乃受被告言語誤導所致。其後原告再詢問臺南市政府法規會
等相關單位，均回覆原告與被告所簽訂之契約，一經成立後
即屬有效，被告當然不得片面解除契約。
㈢、原告公司確實與被告簽立保全契約，故雙方之契約有效成立
，理由如後所述。
１、詹永農在臺灣臺南地方法院100年訴字第1330號給付違約金
事件101.2.22結證：「我們是在100年5月份簽約，本來是在
5月份就用好，後來 伯成 跟我們講約是到8月31日，所以我有
將與原告的契約書上的有效期間改成100年9月1日開始，當
時副主委、監委都在場」。
２、「我在5月份簽約完後公告，5月12日有住戶提出檢舉、陳情
，台南市政府有回文說沒問題」。
３、「保全公司的選定是委員會的權限，規約裡面有說委員有這
個權限。」。
４、詹永農是經過區分所有權人住戶委員會委員投票選14任的，
且已經跟市政府報備完了，外觀上詹永農還是主任委員，原
告乃因信賴才與之交易。
５、綜上所述，雙方之契約，既係有效成立，被告即應依約定之
程序及方法負履行之義務，不得因組織成員之變更而受影響
，若因此甲方或乙方取消本合約時以違約論，應賠償於未完
成合約期間內應給付服務費用之總和。即一年之違約金42萬
元，計算如下：35,000元/每月×12個月＝420,000元。
㈣、按當事人間所定契約，除與強行法令相反外，其契約中所表
示之意思，法院自應依據以為判斷。據雙方契約第十條：『
甲、乙方就本契約所享之權利義務，不因雙方組織或成員之
變更而受影響，若因此甲方或乙方取消本合約時以違約論，
應賠償對方於未完成合約期間內應給付服務費用之總和』。
及第1條第2項約定：『如果雙方中任何一方在正式契約期間
內有意提前解約時，必須附帶明確之依據為證明，並在一個
月前以書面知會對方，並經雙方同意後方可解約。未依前項
程序解約者以違約論，需賠償懲罰性之違約金，應賠償對方
於未完成合約期間內應給付服務費用之總和』依此契約約定
之內容可知，被告若未依法解除契約，即須負擔給付原告違
約金之義務。既然被告已知解除契約終止契約履行，即須支
付違約金。而依據被告任意解除契約之情事看來，被告新任
管理委員會逕自決議解除契約，顯然表示即願意準備付出經
濟上之損失而獲解除契約之權利，被告其自應依約定支付違
約金，自屬合理。若非如此，倘若被告隨時可任意解除契約
，毫不依據契約約定事項而任意解除契約，且可毋庸承擔違
約之責任，則雙方契約之約定及違約金之約定，豈非形同具
文，亦違反契約之穩定，並危害社會經濟之交易。況按契約
自由原則，當事人之約定，自應受其約定拘束，縱當事人之
一方得解除契約，雖為法律所許可之，惟一方終止契約時，
亦應依契約所約定之程序及方法履行解除契約，使他方得依
約履行準備，以期公允，亦即被告未踐行契約程序時即不得
任意解除契約。倘被告未依契約程序履行而解除契約，而違
約金即是被告同意片面違約解除之代價』。論此，被告毫不
遵守契約之約定，違約之情至為明顯，自不容被告恣意解釋
自行認定主張而逕自解除契約而可毋庸承擔任何違約之責任
。又按系爭契約業已載明雙方之權利義務關係，如被告不依
適當方法履行債務時，即須支付違約金，即應賠償懲罰性之
違約金自是被告片面解除契約之違約代價，原告依約請求自
是合法。
㈤、綜上所述，故原告依約請求被告給付違約金42萬元，自是合
法，該金額並無明顯過高。
㈥、聲明：
１、被告應賠償原告新臺幣肆拾貳萬元，及自訴狀送達之翌日起
至清償日止，按年息5%計算之利息。
２、願供擔保，請准宣告假執行。
三、被告答辯略以：
㈠、本件原告主張系爭契約係在100年5月簽約（成立之意）且契
約第1條第1款明定有效期為100年9月1日起至101年8月31日
止，依系爭契約第1條第2款所定之賠償懲罰性違約金，係約
定在先，有效期間內有意提前（片面）解約時(原告不同意
時)，原告之本件請求權始發生，然本件被告早在上開契約
成立後，生效前（即上開契約有效期之前）即100年7月28日
以郵局掛號46號函示原告主張系爭契約無效。質言之，已提
早函知原告契約無效，原告可不必準備投入本契約之人力、
物力，則依系爭契約第1條第2款規定，被告之懲罰性違約金
請求權尚未發生。此有原告100.8.30以台南13支郵局第203
號存證信函自承接到被告上開掛號文件及內容可證。並有原
告於臺灣臺南地方法院100年訴字第1330號給付違約金事件
100年6月7日辯論筆錄第5頁自承，有收到被告準備書狀㈣所
附掛號信主張系爭契約無效。
㈡、查系爭契約之訂立因主任委員詹永農於當選第七屆管理委員
會主任委員身份，始終並無其配偶 許富美 所出具委託之「切
結書」，或向被告表示同意其配偶擔任主任委員，原告已在
上開辯論第二筆錄第2頁第8行明示不爭執。至於原告主張詹
永農雖非區分所有權人，亦無其區分所有權人資格之配偶委
任（切結書）同意，而出任系爭大樓管委會主任委員，從而
99年8月起至100年7月止詹永農擔任主任委員時所為法律行
為無效。惟依民法第56條所規定總會之決議，有違反法令或
章程者，對該決議原不同意之社員得請求法院宣告其決議無
效云云。本件己逾三個月亦無聲請法院宣告詹永農擔任第7
屆主委無效，並非適法。又按公寓大廈管理條例第29條第2
項規定，主任委員之產生及資格，並明定規約另有規定者從
其規定，係強制規定違者自始無效，毋待法院宣告，故民法
第56條並不適用於本件。
㈢、按原告所據以本件請求之系爭被告之第七屆委員會100年7月
與駐警保全服務契約，其簽約之過程既無事先公告住戶及「
公開招標」，顯違區分所有權人大會決議，亦違公寓大廈管
理條例第29條第2項規定而無效：
１、按「管理委員會之職務如下：一、區分所有權人議決議事項
之執行。……十三、其他依本條例或規約所定事項。」公寓
大管理條例第36條定有明文。
２、同條例第29條第2項規定：「管理委員會行使職權為主任委
員、管理委員之選任……」「事務執行方法與代理規定」，
依區分所有權人會議之決議。但規約另有規定者，從其規定
。」辦理。以上均屬法之強行規定，若所訂契約違背法令禁
止或強行規定，依民法第71條規定當屬無效。
３、查被告摩登大樓住戶規約社區規約篇(P14)財務管理辦理(P1
7)中之附則㈦(P18)明定「保全、消防清潔公司、電梯、水
電、監視等外包合約，採一年一約，約滿須由委員會過半數
委員認可，得以連約，三年為限。三年約滿必須重新『招標
』。
㈣、按被告大樓第八屆委員係於100年7月23日由第七屆委員會召
開區分所有權人會議。經住戶選舉產生，會議中針對保全公
司更換議案。認定不合法，釋明如下：
１、查原告起訴所據之系爭契約簽約過程，係由被告大樓第七屆
管理委員會先後於㈠100.4.24管委會四月份例行月會中「討
論事項」中「保全公司洽談進度」載明：「請 伯誠 、萬安、
警安三家保全公司於四月廿四日例行月會時提出簡報及企畫
書。」。㈡同月24日四月份例行月會討論事項即率為記載「
票選結果」由(1)萬安保全；(2)伯誠保全公司；(3)國堡保
全三家公司以由出席人員：詹永農、 林得財 、 洪啟祥 、林德
文、 楊連榜 、 致伶 、 孫政台 、 邱天生 、 謝文忠 、 余素貞 、徐
喜琛等11人投票結果，萬安保全公司10票得標。
２、揆之上開第七屆委員會關於「更換保全公司」自始並無「公
告全體住戶週知」，更無以「公開招標方式」，抑且竟在票
選三家中之「伯誠保全公司」，竟然係「無照」保全，是其
遴選程序已有瘕疵，灼然明甚。而原告對上開被告抗辯之無
「公開招標」，因係自己經歷，自係事先知悉。
３、從而第七屆委員會之決議，已違反前開管理條例第29條第2
項所定「應依區分所有權人會議決議」之規定。從而本件之
招標應依住戶規約㈦所訂(P18)公開招標（當然包括公告在
先）辦理，始符法旨。
㈤、又被告大樓住戶並曾於100年5月12日，以上述被告第七屆管
委會不合法更換保全公司情詞陳情台南市政府，嗣台南市政
府經調查審核後，始於100年5月27日以府工使二字第100373
439號函知被告「遴選保全公司」非屬管理委員會之職務範
圍，宜請依上開管理條例第29條第2項規定，依區分所有權
人會議之決議辦理。換言之，亦認第七屆管委會決議不合法
（包括無資格遴選保全公司），系爭契約無效，有該函可證
。原告遽以被告以不正確資訊誤導台南市政府所致，洵非事
實，良以台南市政府為主管機關，對被告所提上述客觀事實
，屬面對眾多大樓住戶之權益維護，豈易受誤導，率為函覆
被告事理至明。
㈥、退步言，若認被告所抗辯之系爭契約無效，不足採信，若認
原告主張本件「表見代理」成立，請審酌①「（法官問:原
告因系爭契約支出何項費用或成本）本件沒有支出費用或成
本」；②本件簽約人第七屆主委詹永農並不符合主任委員資
格，且訂下顯不公平之系爭契約，致引起系爭大樓住戶（60
0多戶）知情者爭議；③本件訂約過程疑點重重，且原告主
張之履約期為100年8月1日至101年7月31日，但原告起訴狀
所述被告100.7.23改選新任管理委員會後，即於100.7.28發
函通知原告契約無效。換言之，原告自認因被告主張契約無
效，故尚未履行契約。從而原告就系爭契約即尚未投入任何
人力或物力，卻請求全額「保全契約報酌42萬元」顯然過高
，有失公平，請依民法第252條酌減至百分之1。
㈦、並聲明：原告之訴駁回；如受不利判決，被告願供擔保，請
准宣告免為假執行。
四、得心證之理由：
本件爭執重點為原告依兩造所簽訂之大樓管理服務契約書第
1條第2項及第10條之約定，請求被告給付違約金42萬元，有
無理由。經查：
㈠、原告主張兩造間簽訂駐警保全服務契約，且嗣後並經被告10
0年7月28日發存證信函通知原告終止契約等事實，業據原告
提出大樓管理服務契約書及台南十三支郵局第203號存證信
函影本各乙件為憑，且為兩造所不爭執，是原告主張兩造間
有簽訂大樓管理服務契約及終止之事實，自堪信為真實。
㈡、兩造間之大樓管理服務契約書有效：
１、按公寓大廈管理條例第29條第5項規定：「公寓大廈之住戶
非該專有部分之區分所有權人者，除區分所有權人會議之決
議或規約另有規定外，得被選任、推選為管理委員、主任委
員或管理負責人。」又查，摩登大樓大廈規約第5條第3項規
定：「主任委員、副主任委員及財務委員，由具區分所有權
人身分之住戶及其配偶任之，由配偶任之時需由區分所有權
人簽署切結書及身分證影本。」同規約第7條第5項規定，無
委託書者，即當然解任。據此，第七屆管理委員會主任委員
詹永農，因其既非區分所有權人，亦無其區分所有權人資格
之配偶切結書同意，其主任委員身分依上開規約說明，自應
解釋為當然解任。
２、又依公寓大廈管理條例第36條第3款之規定，公寓大廈及其
周圍之安全及環境維護事項乃係管理委員會之職務，因此大
廈保全公司，由管理委員會決議為選定，應屬其權限內之行
為，亦足認定。
３、另按民法第169條：「由自己之行為表示以代理權授與他人
，或知他人表示為其代理人而不為反對之表示者，對於第三
人應負授權人之責任。但第三人明知其無代理權或可得而知
者，不在此限。」查：
①、依前所述，詹永農因既非區分所有權人，亦無其區分所有權
人資格之配偶切結書同意，故應不具被告第7屆管理委員會
主任委員之法定資格，然詹永農卻以被告之主任委員身分，
代表被告與原告簽訂系爭契約，此由原告提出之兩造契約書
末頁甲方代表人詹永農之簽名可證，核其所為，實屬無代表
權人所為之法律行為。
②、又詹永農於第7屆管理委員會任職期間，均以其主任委員身
分，擔任會議主席，召開管委會臨時月會、例行月會、區分
所有權人會議或對外行文、受文，或進行保全公司之抽韱、
詢答、票選，此由卷附被告之第7屆管理委員會會議紀錄表
、第8屆區分所有權人會議會議紀錄、臺南市政府100年5月
27日府工使二字第1000373439號函等件可證，是詹永農有
擔任被告主任委員之表見事實，且該等表見事實已足使第三
人相信詹永農即為被告之主任委員而可對外代表被告為法律
行為，足堪認定。
③、依上所述，詹永農代表被告所簽之本件系爭契約（非屬不法
行為），應類推適用表見代表，而使被告負擔該法律行為發
生效力後之履行責任。亦即，系爭契約對被告發生效力，被
告應負履行之責。本院斟酌上開等情，認原告主張有表見代
理之適用（類推適用），應可採信。
４、再查，本件系爭契約係經由摩登大樓大廈第七屆管理委員會
決議遴選，又屬其權限內之職務，而該管理委員會之組成，
雖因詹永農之主任委員身分依規約有當然解職之瑕疵，已如
上述，故該會議組成成員雖不合法，且所簽訂之系爭契約又
非屬不法行為，應認僅屬召集程序違反法令或章程之情形，
自有民法第56條第1項之適用。則對此決議內容，既得於三
個月內請求法院撤銷其決議，然始終無人向法院提出異議，
則在三個月期間屆滿後，即不許再行據此指摘，而翻覆該決
議內容。亦即兩造間之系爭契約應屬有效成立，亦可認定。
㈢、被告並無系爭契約違約金條款適用：
１、查系爭契約第1條約定：「(1)本契約自簽訂日起生效；契約
有效期間自100年9月1日起至101年8月31日止。(2)如果雙方
中任何一方在合約有效期間內有意提前解約時，必須附帶明
確的依據為證明，並在一個月前以書面知會對方，經雙方同
意後方可解約。未依前項程序解約者違約論，須賠償懲罰性
之違約金，應賠償對方於未完成合約期間內應給付服務費用
之總和。」及第10條約定「甲、乙方就本契約所享之權利義
務，不因雙方組織或成員之變更而受影響，若因此甲方或乙
方取消本合約時以違約論，應賠償對方於未完成合約期間內
應給付服務費用之總和」。
２、原告雖主張契約履約期為自100年8月l日起至101年7月31日
止。無奈被告於100年7月23日改選新任之管理委員會，在未
獲原告同意之情形下，逕自將雙方契約塗改為：自100年9月
1日起至101年8月31日止。暫不論系爭契約期間為自100年8
月l日或自100年9月1日履行，依原告提出之台南十三支郵局
第203號存證信函內所載及原告據為本案請求之依據而言，
契約應於100年7月28日已終止，亦即於系爭契約履行期間之
前已終止，應可認定。
３、依兩造契約第1條約定而言，乃指契約有效期間為兩造履行
契約內容之期間，倘於履行契約期間解除契約，可能導致兩
造履行契約所付出成本之損害。而被告既於100年7月28日以
第0046號函文向原告主張系爭契約無效，並經原告以臺南13
支郵局第203號存證信函予以回覆，此有該存證信函影本附
卷可稽。被告既以主張契約無效，且係在契約有效期間（履
行期間）之前，一則契約無效之主張，應認為具有阻止契約
履行之真意，而與終止或解除契約實質上相當，而在有效期
間（履行期間）之前解約，並無上開契約條款違約金之適用
，是以，被告此舉應無該當上開違約金條款之適用。再則原
告未因履行系爭契約而支出任何費用或成本，此為原告於言
詞辯論期日所是認。基此，原告主張被告以上開函文主張契
約無效，應依系爭契約第1條第2款賠償違約金云云，容有未
合，不應准許。又兩造系爭契約第10條亦明定為「應賠償對
方於『未完成合約期間內』應給付服務費用之總和」等語，
與契約第1條相同約定，同上說明，亦屬不應准許。
五、從而，原告依契約法律關係，訴請被告應給付原告420,000
元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率
百分之五計算利息之違約金，於法無據，應予駁回。原告之
訴既經駁回其假執行之聲請失所附麗，亦併予駁回。
六、又本件待證事實已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，
對判決之結果已不生影響，爰不一一詳為審酌，附此敘明。
七、據上論結：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第436條
第2項、第78條，判決如主文。
中華民國101年7月5日
臺灣臺南地方法院新市簡易庭
法官曾鴻銘
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國101年7月5日
書記官葉東平