裁判字號：最高法院86年台上字第1868號民事判決
裁判日期：民國86年06月12日
裁判案由：租佃爭議
最高法院民事判決八十六年度台上字第一八六八號
上訴人甲○○
乙○○徐簡界卓 簡阿玉 共同訴訟代理人 陳德聰 律師被上訴人丙○○訴訟代理人 溫光雄 律師右當事人間租佃爭議事件，上訴人對於中華民國八十五年七月三十一日台灣高等法院第二審更審判決（八十四年度上更㈠字第一六一號），提起上訴，本院判決如左：
主文原判決廢棄，發回台灣高等法院。
理由本件被上訴人主張：伊父 簡龍性 曾就坐落桃園市○路段六三三、六三四、六一七、六
一五、五六○、五六○之一、六一三、六一七之二、六一五之二號等九筆土地內面積○‧五八三五公頃與上訴人之父 簡龍裕 訂立耕地三七五租約，租賃期間自民國七十四年一月一日起至七十九年十二月三十一日止共六年。期滿桃園市公所復於原租約後面註明「自中華民國八十年一月一日立」字樣，租賃期間至八十六年十二月三十一日止。目前租期尚未屆滿，因簡龍裕、簡龍性均已死亡，伊為簡龍性之繼承人，現從事上開田地之耕作，並按時給付租金，無任何廢耕或轉租情事，應得依耕地三七五租約清理要點第十點第二、三款之規定，變更該租約承租人為伊名義，出租人為上訴人名義等情，求為命上訴人就上開土地變更耕地三七五租約承租人為伊名義，出租人為上訴人名義登記之判決。（上開土地其中五六○之一號變更租約登記部分，業經第一審駁回被上訴人之請求，未據其提起上訴。本院前次發回後，被上訴人減縮聲明求為命上訴人就附表所示土地所有權應有部分各二十分之一變更耕地三七五租約承租人為伊名義，出租人為上訴人名義登記之判決。）上訴人則以：被上訴人自六十六年起至八十年止，共十三年未曾繳納租金，經伊口頭催告未果，又自七十九年間起，在上開耕地上建屋、舖設水泥地，並堆放砂石，未為從事耕作之使用，已違反耕地三七五減租條例第十六條第一項、第二項及第十七條第一項第三款、第四款之規定，伊自得收回該耕地，被上訴人請求辦理變更租約登記無理由等語，資為抗辯。
原審將第一審駁回被上訴人之訴之判決部分廢棄，改判如其減縮之聲明，無非以：查坐落桃園市○路段六三三、六三四、六一七、六一五、五六○、六一三、六一七之二、六一五之二地號土地（五六○地號於七十六年三月七日另分割出五六○之一地號，經桃園市公所於八十一年一月二十二日徵收），訂有耕地三七五租約，原出租人為簡龍裕，承租人為簡龍性，租賃期間自七十四年一月一日起至七十九年十二月三十一日止共六年。期滿後，仍以六年之期限繼續租約，即八十年一月一日起至八十六年十二月三十一日止，有兩造不爭之土地登記簿謄本、台灣省桃園縣私有耕地租約可稽。系爭土地於訂立耕地租約時，仍登記為訴外人即兩造之祖父 簡鐘 名義所有，簡鐘於三十七年十一月二十日死亡，其繼承人有簡龍裕、 簡龍印 、 簡龍源 、簡龍性、及同案已判決確定之被告 陳暖 。而簡龍裕則於六十一年六月十一日死亡，其繼承人為上訴人。簡龍源於三十四年五月四日死亡，其繼承人為同案已判決確定之被告 吳簡含笑 、 簡武夫 。簡龍性於五十一年六月十二日死亡，其繼承人為被上訴人、及訴外人 簡勇 、 簡吳杏 ，簡吳杏於八十二年二月十九日死亡，其繼承人為被上訴人及簡勇，均已辦理系爭土地之繼承登記，上訴人並已辦理系爭土地所有權應有部分各二十分之一之共有形態變更登記，亦有兩造不爭之繼承系統表、戶籍謄本、土地登記簿謄本足憑。又簡龍印已於七十八年八月三十日將系爭土地之應有部分移轉登記與訴外人簡勇，而原承租人簡龍性之繼承人除被上訴人外，另簡勇、簡吳杏均已拋棄繼承自簡龍性之耕作權，亦有耕地承租繼承權拋棄書及承租權拋棄書為證。被上訴人以其一人之名義起訴，並以上訴人四人為對造，並無不合。按耕地三七五減租條例施行後，耕地租約應一律以書面為之，租約之訂立、變更、終止或換訂，應由出租人會同承租人申請登記，耕地三七五減租條例第六條定有明文。又耕地租約出租人死亡，由繼承人繼承者；承租人死亡，由繼承人繼承承租權者，應為租約變更登記，耕地三七五租約清理要點第十條定有明文。本件耕地租約土地標示欄載明：「系爭耕地原面積共一公頃，內耕作面積○‧五八三五公頃」，可見承租人僅承租一公頃內之○‧五八三五公頃。依簡鐘與其弟即訴外人 簡同 於昭和二十年（民國三十四年）八月十日所立之協議書約定，系爭土地由簡鐘登記所有，簡同有應有部分三分之一之權利。而被上訴人與簡同於五十七年六月十九日所立之不動產買賣契約書復記明：「買賣標的不動產……點交予甲方（被上訴人）」（第七條）、「……簡同所分得之持分面積扣除前所出售一分一厘地以外全部賣渡約一分九厘二毛九糸」（不動產標示）等語，相互參照以觀，系爭土地（原九筆）應非全部由簡龍裕出租與簡龍性耕作至明。而該註記未指「特定之位置」，亦為兩造所不爭。又依勘驗結果及囑託桃園縣桃園地政事務所複丈系爭土地所繪製之成果圖顯示，六三三地號內固鋪設有水泥地面積○‧○六七一公頃，並建有鋼架造建築物面積○‧○三三四公頃，及檳榔攤使用面積○‧○○○八公頃，合計○‧一○一三公頃；六三四地號面積○‧○七六六公頃種植甘薯；五六○地號面積○‧○一四三公頃種植地瓜；另六一七、六一五、六一七之二、六一五之二、六一三地號五筆土地面積合計○‧六六九三公頃確種植稻、菜之事實，有照片可稽，且為兩造所不爭執。足見被上訴人實際耕作面積已超過承租耕作面積○‧五八三五公頃，上訴人爭辯被上訴人未自任耕作，依耕地三七五減租條例第十六條第一項、第二項之規定，原訂租約無效，伊得收回出租之耕地；及被上訴人非因不可抗力繼續一年不為耕作，依同條例第十七條第一項第四款之規定，伊得在租佃期限未屆滿前終止耕作租約云云，即非可採。末查被上訴人縱積欠十三年地租未付屬實，因上訴人並未定相當期限催告其支付，亦不得終止系爭耕地租約。從而被上訴人訴請上訴人就原判決附表所示系爭土地所有權應有部分各二十分之一變更耕地三七五租約承租人為伊名義，出租人為上訴人名義之登記，應予准許等詞，為其判斷之基礎。
惟查六三三地號土地內舖設有水泥地面積○‧○六七一公頃，並建有鋼架造建築物面積○‧○三三四公頃，及檳榔攤使用面積○‧○○○八公頃，合計○‧一○一三公頃，為原審確定之事實。又系爭耕地租約特別註明：「系爭耕地原面積共一公頃，內耕作面積○‧五八三五公頃」，可見承租人僅承租一公頃內之○‧五八三五公頃，亦為原審所是認。則該註記之出租耕作面積如何計算﹖未出租之部分○‧四一六五公頃，是否為被上訴人所擁有之應繼分或受讓之應有部分﹖即攸關被上訴人有無不自任耕作或非因不可抗力繼續一年不為耕作之問題，經本院前次發回意旨指明。倘為被上訴人擁有之應繼分或受讓之應有部分，則依土地登記簿謄本記載，系爭土地被上訴人之應有部分為二十分之二，連同其弟簡勇之應有部分二十分之六，合計二十分之八，上開六三三地號土地原面積為二三九六平方公尺，應有部分二十分之八折合面積為九五八‧四平方公尺，被上訴人未耕作部分達一○一三平方公尺，顯已超過該面積，其就承租之土地是否有不自任耕作或非因不可抗力繼續一年不為耕作之情形，即非無審究之餘地。乃原審未詳加調查實情如何，徒以被上訴人實際耕作面積已超過租約所約定之○‧五八三五公頃，即謂其無廢耕情事，於法自欠允洽。上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。
中華民國八十六年六月十二日
最高法院民事第七庭
審判長法官蕭亨國
法官吳正一法官鄭三源法官楊隆順法官陳淑敏右正本證明與原本無異
書記官中華民國八十六年七月三日