裁判字號：臺灣新北地方法院103年訴字第2122號民事判決
裁判日期：民國104年01月21日
裁判案由：返還租賃房屋等
臺灣新北地方法院民事判決103年度訴字第2122號原告 莊國宗 訴訟代理人 林衍鋒 律師
杜欣穎 被告 紀惠薰
黃南容 上列當事人間請求返還租賃房屋等事件，經本院於民國104年1月7日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應自建號新北市○○區○○段○○○○○號建物即門牌號碼新北市○○區○○路○○○號二六樓之一房屋遷出，並將房屋及地下第三層編號第二七號停車位騰空返還原告。
被告應自民國一Ｏ三年七月一日起至騰空返還前項房屋及停車位之日止，按月給付原告新臺幣參萬元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之九，餘由原告負擔。
本判決第一項、第二項於原告以新臺幣陸拾伍萬元為被告供擔保後，得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：本件被告紀惠薰未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告主張：
(一)緣原告於民國101年12月12日自本院拍定買受新北市○○區○○段○○○○○○號建物即門牌號碼為新北市○○區○○路○○○號26樓之1之房屋(下稱系爭房屋)，並於同年月24日取得系爭房屋權利移轉證書，且於102年1月15日完成系爭房屋所有權移轉登記。嗣原告完成系爭房屋所有權移轉登記後，確知被告間就系爭房屋訂有租賃契約書，約定被告紀惠薰將系爭房屋租賃予被告黃南容，租期自101年4月15日起至106年4月14日止(下稱原租約)，惟經兩造協議多時，於102年6月27日簽訂增補協議書(下稱系爭租約)，其中約定原告為系爭房屋之出租人，由被告告紀惠薰、黃南容繼續承租系爭建物，租金每月為新臺幣(下同)30,000元，租賃期間至103年6月30日止，期間屆滿，原告不再續租，被告承諾屆時無條件連帶將系爭房屋返還與原告等情。詎被告積欠103年6月份租金30,000元猶未給付，且自103年6月30日租賃期限屆滿迄今，除拒絕返還系爭房屋與原告外，亦未曾給付原告相當於租金之不當得利，縱原告迭向被告要求騰空返還系爭建物及給付相當於租金之不當得利，亦置不理。
(二)兩造就系爭房屋之租約既於103年6月30日期限屆滿而消滅，是被告本無權利繼續占有系爭房屋，自應返還系爭房屋與原告。又被告於103年6月30日租賃期限屆滿後，未與原告另外訂定新的租賃契約，系爭租約當然終止，被告不得占有系爭房屋，卻繼續使用系爭房屋，自無法律上原因而受有利益，致原告受有相當損害，原告當以系爭房屋所在同棟大樓其他住戶公告租賃條件，每月租金40,000元，以及停車位租金每月5,000元請求被告給付相當於租金之不當得利。爰依租賃物返還請求權、所有物返還請求權及不當得利法關係，請求被告自103年7月1日起至騰空返還系爭房屋之日止，每月應返還相當租金45,000元之利益予原告等語。
(三)並聲明：1、被告應將門牌號碼新北市○○區○○路○○○號26樓之1房屋(即新北市○○區○○段○○○○○○號建物)以及前開房屋地下第3層車位編號第27號停車位騰空返還與原告。2、被告應自103年7月1日起至騰空返還第1項所示建物之日止，按月給付原告45,000元。3、原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以下開情詞置辯：
(一)系爭房屋及停車位先前為被告紀惠薰所有，與被告黃南容簽訂5年之原租約，期間自101年4月15日至106年4月15日止，租金每月為30,000元，嗣於101年10月系爭房屋遭本院拍賣後，由原告於101年12月12日得標購買。原告取得系爭房屋所有權後，訴外人即原告代理人 郭寶國 與被告黃南容聯繫，要求重新更換租賃合約，依據買賣不破租賃原則，郭寶國與原告同意按照原合約租賃時間為5年。惟於102年3月8日第2次見面時，郭寶國改口只能與被告簽定2年的租賃合約，且表明室內任何設備包括電器、衛浴及衣櫥櫃皆歸郭寶國及原告所有，與原屋主即被告紀惠薰當初購買標的僅為空屋，無任何設備有極大落差，且在協商過程中被告黃南容要求原告提供帳戶以便被告匯租金，然郭寶國遲遲不願提供，最後被告黃南容被迫在102年4月1日及6月10日到臺北地方法院提存租金，並用簡訊通知郭寶國。接著於102年6月中旬雙方第3次見面協商，被告黃南容表示同意租賃合約改簽2年，郭寶國卻再度改口系爭租賃房屋租賃合約僅能簽1年，被告黃南容為息事寧人只能委屈接受，因此兩造才有後來增補協議即系爭租約之簽訂。又為免日後搬遷被告紀惠薰與新屋主產生不必要的紛爭，在系爭租約第2項特別註明，甲方(即被告紀惠薰)可取走系爭房屋內所有動產並不得破壞乙方(即原告)建築物主結構，才讓此事暫告一段落。
(二)系爭租約到期前4天即103年6月26日，郭寶國邀被告討論系爭租約是否延續，而在103年7月1日郭寶國通過LINE訊息回覆被告，同意將系爭租約延長4個月，被告則要求延長6個月，直到103年7月20日，郭寶國才同意系爭租約延長5個月即延期至103年11月30日，但附註條款是自103年12月1日開始，原告及郭寶國得自行換鎖進入系爭房屋整理房間，此為被告所無法接受。
(三)當初租賃契約是以5年為期，因原房東已住多年，有水管漏水及牆壁滲水現象發生，經雙方協議，由被告黃南容先支出修繕費390,000元，再從房租每月抵扣，才有原租約之備註條款。原告雖曾要求換約但最後是以增補協議來簽訂，系爭租約是依原租約加以補充，延續原租約的權利與義務，因此在原租約備註條款第6、7頁第2點至第5點載明，出租人與承租人雙方協議之應負擔費用，第6點更清楚指明出租人每月應負擔18,000元，雖房租是30,000元，承租人實際應支付房租為12,000元。但更換為系爭租約後，從102年1月15日開始向原告繳交租金，因存在爭議，於是被告暫時先支付原告每月30,000元，若依據系爭租約的租賃期限至103年6月底，被告黃南容實有權要求原告給付其已支付原租約備註第4點的修繕費390,000元及備註第2、3、5點出租人應負擔的費用。
若暫計至103年6月為每月11,500元×17月=195,000元，共計為526,500元(計算式：(390,000+195,000)-6,500元×9月(扣除原房東已發生修繕費用之101年4月15日至102年1月14日)=526,500)，否則就應讓被告黃南容以抵扣房租方式承租系爭房屋至金額抵扣完畢為止。並聲明：駁回原告之訴。
三、本件原告主張其於101年12月12日自本院拍定買受系爭房屋及地下第3層編號第27號停車位，並於101年12月24日取得系爭房屋及停車位等權利移轉證書，更於102年1月15日完成系爭建物所有權移轉登記，且原告與被告於102年6月27日簽訂系爭租約即增補協議書，作為兩造新的租賃契約，其中約定原告為出租人，由被告繼續承租系爭房屋及停車位，租金每月30,000元，租賃期間至103年6月30日止，期間屆滿，原告不再續租，被告承諾屆時無條件連帶將系爭房屋、停車位返還與原告等情，業據其提出新北市中和地政事務所建物所有權狀影本2紙、增補協議書及新北地方法院不動產權利移轉證書影本各1份為證(見103年度板簡字第1434號卷第7至8、14至16頁反面)，且為被告所不爭執，自堪信為真實。
四、本件兩造爭執之點應在於：(一)本件租賃契約何時終止？亦即原告得否請求被告將系爭房屋與停車位騰空返還原告?(二)原告請求被告給付自103年7月1日起至騰空返還系爭房屋及停車位之日止，按月給付原告45,000元有無理由?
(一)本件租賃契約何時終止？亦即原告得否請求被告將系爭房屋與停車位騰空返還原告?
1、按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。民法第455條前段、第767條第1項前段分別定有明文。次按對話為要約者，非立時承諾，即失其拘束力；將要約擴張、限制或變更而為承諾者，視為拒絕原要約而為新要約，民法第156條、第160條第2項訂有明文。復按被上訴人對於系爭房屋之租賃關係，既於租賃期限將屆滿時，以書面表示於期限屆滿後不再繼續契約之意思，並因上訴人覓屋困難，限至41年3月底遷居，顯與民法第451條規定之情形有間，縱於其後有收受上訴人支付是年1月至3月之租金，亦屬租賃關係消滅後，因租賃物遲延返還所生損害之性質，不容上訴人以不定期限繼續契約為爭執(最高法院42年台上字第493號判例意旨參照)。又被上訴人於租期屆滿前，即已表示期滿後不再續租，寬限2個月拆遷，又係基於上訴人要求而允予之履行期間，縱上訴人於被上訴人拒收租金後有提存之情形，亦不發生不定期限繼續契約之問題(最高法院59年台上字第555號判例意旨參照)。
2、經查，原告取得系爭房屋所有權後，確有與被告重新締結系爭租約，並於該增補協議書中明白約定兩造合意將原租約之租賃期間提前至103年6月30日終止，且原告不再續租等節(見103年度板簡字第1434號卷第14頁)，此有增補協議書在卷可參，自堪信為真實，故兩造就系爭房屋之租賃期間應至103年6月30日為止，系爭租約斯時而告終止。被告雖答辯郭寶國於103年7月1日通過LINE訊息回覆被告，同意將系爭租約延期至103年11月30日，但郭寶國同時有附註條件為被告應自103年12月1日開始，讓原告及郭寶國自行換鎖進入系爭房屋整理房間，被告亦表示渠等無法接受該條件等語，佐以被告所提出與郭寶國藉由LINE通訊軟體往來紀錄之內容載明：郭寶國雖表示其可以同意被告紀惠薰得延期至103年11月30日，可是附加協議要註明103年12月1日起郭寶國及原告可自行換鎖進入整理房屋，若被告可以接受就安排下星期簽約，若不行請搬走等節(見本院卷第32至39頁)，益證原告代理人郭寶國對於被告要求延長租期之要約，其所承諾內容已將被告之要約擴張(即原告雖同意可以延期至103年11月30日，可是須附加協議註明103年12月1日起郭寶國及原告可自行換鎖進入整理房屋之條件)而為承租之新要約內容，然被告對於原告之新要約並未接受之事實，是依上揭民法第160條第2項、第156條規定，即無就系爭房屋成立延期之新租賃契約之合意。而本件兩造間之租賃契約既已期滿，原告於租賃期限屆滿前，業以書面約定於期限屆滿後不再繼續契約之意思，且就被告欲以原有條件承租系爭房屋之表示已為反對之意思表示，自無由生不定期限繼續租賃契約之問題，被告所辯兩造就系爭房屋已達成續訂租賃契約之合意云云，要無可採。
3、因之，系爭租約於103年6月30日租賃期限屆滿時，租賃契約已為終止，被告未再有系爭房屋之占有權源，本即應返還系爭房屋，是原告依據租賃物返還請求權及所有物返還請求權，請求被告騰空遷讓系爭房屋及停車位，自屬於法有據。至被告辯稱系爭租約是依原租約加以補充，應延續原租約的權利與義務，因此被告黃南容有權要求原告給付其已支付原租約備註第4點的修繕費390,000元及備註第2、3、5點出租人應負擔的費用。否則就應讓被告黃南容以抵扣房租方式承租系爭房屋至金額抵扣完畢為止等云云，惟兩造已於102年6月27日重新締結增補協議書，於系爭租約內容有約定「將租賃期間提前至103年6月30日，且約定租金每月為30,000元，其餘費用由被告負擔」等節，當已變更原租約就租金及其他費用之負擔約定，是兩造既已就系爭房屋為新租約之約定，且就費用部分亦特別約定載明租金30,000元及其餘費用由被告負擔，被告自無從援以原租約之備註條款向原告主張，故被告前開所辯，自難憑信。
(二)原告請求被告給付自103年7月1日起至騰空返還系爭房屋及停車位之日止，按月給付原告45,000元有無理由?
1、按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。又按租賃關係消滅後，承租人繼續占用租賃標的物，可能獲得相當於租金之利益，出租人因而受有不能使用收益之損害，顯亦侵害出租人之權利，此亦為社會通常之觀念。另依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其條件，故其得請求返還之範圍對方所受之利益為限，非以請求人所受損害若干為準(最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照)。又所謂相當於租金之利益，係指因其本質上並非合法契約下所稱之租金，而僅係因占有人使用收益之結果，致所有人無法將之出租而收取租金，形同占有人受有相當於租金之利益，所有人則受有相當於租金之損害，故於認定占有人應返還之利益時，得以若占有人以承租方式占有使用時所應支出之租金為依據，則此項相當租金利益之認定，自可參酌原先出租時之租金額，而不受法定租金額之限制(臺灣高等法院99年上字第484號判決參照)。另按請求將來給付之訴，以有預為請求之必要者為限，得提起之，民事訴訟法第246條定有明文。考其立法意旨在於「將來給付之訴，原條文僅規定履行期未到而有不履行之虞者，得予提起。為擴大將來給付之訴之適用範圍，爰參照日本、德國之立法例，修正為有預為請求之必要者，均得提起將來給付之訴」（該條立法理由參照）。足見立法原意在放寬提起將來給付之訴之範圍，凡有預為請求之必要，即得提起將來給付之訴。
2、經查，本件兩造間系爭房屋租賃契約既已於103年6月30日終止，則被告即無繼續占用系爭房屋之正當權源，然被告迄今仍繼續占用系爭房屋未返還與原告，揆諸前開說明應認被告屬無權占有，是以原告主張被告於系爭房屋租賃契約終止後，繼續無權占用系爭房屋，受有使用系爭房屋之利益，致使原告受有損害，洵為可採。又兩造原既已約定系爭房屋之租金為每月30,000元，揆諸前揭裁判意旨，原告得請求返還之範圍，應以被告所受之利益為限，且此項相當租金利益之認定，自宜參酌原先出租時之租金數額，故被告使用系爭房屋之利益與原告所受損害應堪認相當於系爭房屋原有租金即每月30,000元為妥，是以原告主張被告於租賃關係終止後，無法律上原因而受有相當於每月租金30,000元之利益，並致原告受有相當上開租金損害之事實，堪予認定。另查，本件被告占用系爭房屋，迄今仍無遷讓返還之意，顯有繼續占用之虞，足見原告自有預為請求之必要。故原告就被告繼續占用系爭房屋所獲之不當得利，提起將來給付之訴，預為請求被告應予返還，核無不合。從而，原告請求被告自103年7月1日起至騰空返還系爭房屋與原告之日止，按月給付原告30,000元，應屬有據，應予准許，至其餘部分之請求，於法無據，要非足採。
六、綜上所述，原告依租賃物返還請求權、所有物返還請求權以及不當得利法律關係，請求被告應將系爭房屋及停車位騰空返還原告，以及應自103年7月1日起至騰空返還系爭房屋之日止，按月給付原告30,000元，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
七、本件原告勝訴部分，原告 陳明 願供擔保，聲請宣告假執行，經核其勝訴部分，合於法律規定，爰酌定相當之擔保金額宣告之；原告其餘假執行之聲請，因該部分訴之駁回而失所依據，應予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及未經援用之證據，經本院審酌後認對判決結果不生影響，爰不一一論列，附此敘明。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1項前段。
中華民國104年1月21日
民事第三庭審判長法官李世貴
法官黃信滿法官張惠閔以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國104年1月21日
書記官涂菀君