臺灣新北地方法院88年度訴字第1783號民事判決

裁判字號：臺灣新北地方法院88年訴字第1783號民事判決

裁判日期：民國89年02月08日

裁判案由：給付違約金

臺灣板橋地方法院民事判決八十八年度訴字第一七八三號
原告廣勳房屋仲介有限公司法定代理人甲○○訴訟代理人 毛國樑 律師
馬在勤 律師被告乙○○住台北縣中和市○○路○段○巷○○弄二訴訟代理人 蔡經博 律師右當事人間請求給付違約金事件，本院判決如左：
主文被告應給付原告新台幣捌拾貳萬元，及自民國八十九年一月十五日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新台幣貳拾柒萬肆仟元為被告供擔保後，得假執行；但被告如於假執行程序實施前，以新台幣捌拾貳萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實
甲、原告方面：
一、聲明：如主文第一項所示，並願供擔保請准宣告假執行。
二、陳述：
（一）緣座落台北縣永和市○○路○○○號一樓房地為被告所有，原告於民國八十八年五月二十六日接受被告委託代為銷售上開房地，雙方並訂有委託銷售契約書（下稱委託契約）為憑，經原告覓得訴外人即買主 陳義明 於同年六月十五日出價新台幣（下同）二千零五十萬元，原告即轉知被告，獲其同意改委託原告以此價格出售，乃由原告邀約買賣雙方於同年六月二十五日下午二時至台北縣永和市○○路○○○號一樓之寶田房屋仲介有限公司（下稱寶田公司）辦公室協商買賣條件及付款方式，雙方於當天當場除互相同意以二千零五十萬元，為系爭房地買賣成交價格外，並約定就第一、二、三期款各付二百零五萬元，尾款為總價款百分之七十，另同意由賣方提供系爭不動產予買方設定抵押權擔保第一、二期款等，惟因系爭房地尚有租約存在，雙方同意由賣方即被告自行負責處理，約明於同年七月九日下午二時仍至同一地點簽訂書面契約。但該日被告竟反悔向原告表示不欲出售，要求原告與買方協調解約事宜，但因契約已成立買方亦不同意解約，而應付予原告之百分之四仲介報酬即八十二萬元被告亦不願給付。依雙方委託契約第八條第二款之約定：「被告如有下列情形之一者，應視為被告違約並應給付原告委託售價百分之四為違約金：於委託銷售期間內，業已達成委託條件而被告反悔不賣者。
」被告於買賣契約成立及約定簽訂書面契約期日後，竟反悔不賣，依前條約定，被告即應給付原告委託售價二千零五十萬元的百分之四即八十二萬元之違約金。
（二）對被告抗辯之陳述：八十八年六月二十五日雙方約定之買賣契約，是由賣方自行負責解決租約問題，並約於同年七月九日正式簽約，絕無附加「被告解決租約」為買賣契約之「停止條件」。又雙方委託契約第三條固約定委託銷售期間自八十八年六月一日起至六月三十日止，但同條後段亦約定「惟如總價款及付款方式，經買賣雙方同意時，本契約有效期間延至簽訂買賣契約止」。茲被告經原告仲介買主陳義明，雙方於八十八年六月二十五日約定買賣契約總價款及付款方式並約定同年七月九日簽定書面契約，依前條約定，原委託契約有效期間展延至簽約，無須被告另行同意。
三、證據：提出委託銷售契約書、土地及建物登記謄本各乙份為證，並聲請訊問證人 張鳳珠 、 黃泓翔 、陳義明、 林怡岑 、 陳碧玉 。
乙、被告方面：
一、聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回，如受不利之判決，願預供擔保請准免為假執行。
二、陳述：如附件所示。
三、證據：提出房屋租賃契約書乙份為證。理由
一、本件原告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條所列各款情形，爰依被告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、本件原告起訴主張坐落台北縣永和市○○路○○○號一樓房地為被告所有，原告於八十八年五月二十六日接受被告委託代為銷售上開房地，經原告覓得買主陳義明於同年六月十五日出價二千零五十萬元，買賣雙方於同年六月二十五日下午二時至台北縣永和市○○路○○○號一樓之寶田公司辦公室協商買賣條件及付款方式，當場互相同意以新台幣二千零五十萬元，為系爭房地買賣成交價格，並約定就第一、二、三期款各付二百零五萬元，尾款為總價款百分之七十，另由賣方提供系爭不動產予買方設定抵押權擔保第一、二期款等，惟因系爭房地尚有租約存在，雙方同意由被告自行負責處理，約明於同年七月九日下午二時仍至同一地點簽訂書面契約，惟該日被告竟反悔向原告表示不欲出售，依雙方委託契約第八條第二款之約定：「被告如有下列情形之一者，應視為被告違約並應給付原告委託售價百分之四為違約金：於委託銷售期間內，業已達成委託條件而被告反悔不賣者。」是被告即應給付原告委託售價二千零五十萬元的百分之四即八十二萬元之違約金，為此訴請判決如聲明所示等情。被告則以其於委託原告居間媒介出售系爭房地，當時即已告知原告，原告所欲媒介締結之買賣契約，除買賣價格合意外，並附有「被告解決該房地上與承租人 郭水連 間之租賃關係」之停止條件，今該租賃關係既未解決，契約即未生效；且委託契約期間僅為八十八年六月一日至三十日止，並未同意契約展期等語資為抗辯。
三、原告主張其於八十八年五月二十六日接受被告委託代為銷售上開房地，訂有委託契約，嗣經原告覓得買主陳義明，買賣雙方於同年六月二十五日下午二時至台北縣永和市○○路○○○號一樓之寶田公司辦公室，雙方同意：以二千零五十萬元為系爭房地買賣成交價格，第一、二、三期款各付二百零五萬元，尾款為總價款百分之七十；由被告提供系爭不動產予陳義明設定抵押權擔保第一、二期款，並約定於同年七月九日下午二時仍至同一地點簽訂書面契約；該日被告向原告表示不欲出售之事實，業據其提出委託銷售契約書一紙為證，並經證人即寶田公司職員黃泓翔、原告公司職員張鳳珠及買方陳義明配偶林怡岑證述明確，復為被告所不爭執，自堪信為真實。
四、被告抗辯其與訴外人陳義明間之買賣契約附有「被告解決該房地上與承租人郭水連間之租賃關係」停止條件之事實，係屬權利障礙之事實，依舉證責任分配之法則，本應由被告負舉證責任。被告雖以其與訴外人郭水連間之房屋租賃契約第十八條第二項「如須拆掉玻璃門，房東無異議；如中途轉讓，房東即被告無異議配合承租人」之約定以為證明，惟此僅能證明被告與訴外人郭水連確有此一約定，並不能證明被告與系爭房地買方陳義明亦有此一約定，是仍不能證明被告與陳義明間之買賣契約附有「被告解決該房地上與承租人郭水連間之租賃關係」之停止條件。又經本院分別訊問當時在寶田公司辦公室之證人黃泓翔、張鳳珠及林怡岑等人，亦分別證稱「還有系爭房屋有租約問題，雙方也談好要由賣方於二星期內自行處理」；「系爭房屋本身還有租賃，蘇小姐說她在七月九日前排除，七月九日再來簽約」；「當天有講給蘇小姐二星期的時間處理該房屋的租賃情形」等語，尤見被告前開所辯尚無可採。
五、被告復辯稱委託契約期間僅為八十八年六月一日至三十日止，並未同意契約展期云云。惟卷附兩造委託契約第三條已約定：「委託期間：雙方同意委託銷售期間自民國八十八年六月一日起至八十八年六月三十日止，逾期未售出，本契約書自動失效，惟如總價款及付款方式經買賣雙方同意時，本契約有效期間延至簽訂買賣契約止」等語，參諸被告經原告仲介買主陳義明，雙方於八十八年六月二十五日約定買賣契約總價款及付款方式，並約定同年七月九日簽定書面契約，已如前述，是原委託契約有效期間應展延至簽約時，亦無須被告另行同意，是被告此部分所辯仍無足取。
六、按「於委託銷售期限內，業已達成委託條件，而甲方（即被告）反悔不賣者，應視為甲方違約，並應給付乙方（即原告）原委託售價的百分之四價金為違約金」，兩造委託契約第八條第二款定有明文，查本件原告為被告仲介成交價金為二千零五十萬元，事後被告反悔不賣，既如前述，揆諸兩造上開約定，原告自得請求被告給付八十二萬元之違約金。
七、從而，原告委託銷售契約關係，請求被告給付違約金八十二萬元，及自起訴狀繕本送達翌日即八十九年一月十五日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，洵屬正當，應予准許。
八、兩造陳明願供擔保請准宣告假執行及免為假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當擔保金額併准許之。
據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第三百八十五條第一項前段、第七十八條、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。
中華民國八十九年二月八日
臺灣板橋地方法院民事第一庭~B法官連士綱右正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於判決送達後廿日內，向本院提出上訴狀。
中華民國八十九年二月十日~B書記官許慧禎