臺灣臺中地方法院民事判決
113年度訴字第1911號
原告 王家興
訴訟代理人 賴宜孜 律師
被告 王烱明
訴訟代理人 李郁霆 律師
複代理人 蔡如媚 律師
上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國114年6月9日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、兩造共有坐落臺中市○○區○○段0000地號土地（面積186.9平方公尺），分歸被告取得，被告應補償原告新臺幣339萬2,400元。
二、訴訟費用由兩造各負擔2分之1。
事實及理由
一、原告主張：兩造共有坐落臺中市○○區○○段0000地號土地（面積186.9平方公尺，下稱系爭土地），應有部分各2分之1，且系爭土地使用分區為第1之2種住宅區，並無法令限制不得分割，亦未有因物之使用目的而不能分割之情形，兩造復未以契約訂有不分割之期限，惟兩造就系爭土地之分割方式無法達成協議。而系爭土地之形狀細長，且有2分之1面積為現有巷道及排水溝，另外2分之1面積則係訴外人即原告父親 王志賢 所有門牌號碼臺中市○○區○○路000巷0號房屋（下稱系爭房屋）占用，若以原物分給各共有人，將導致系爭土地細分產生畸零地，故為有利系爭土地最大之經濟效用，請求將系爭土地分由原告單獨取得，原告願以每坪新臺幣（下同）10萬8,000元之價格補償被告（下稱原告分割方案）。爰依民法第823條第1項、第824條第2項規定，提起本件訴訟等語。並聲明：系爭土地應依原告分割方案予以分割。
二、被告陳述意見略以：系爭土地之形狀細長，不宜將原物分給各共有人，否則將導致系爭土地細分產生畸零地。然王志賢非系爭土地共有人，且系爭房屋係無權占用系爭土地，被告已另訴請求王志賢拆屋還地，並經本院112年度訴字第2358號判決命王志賢應將系爭房屋拆除，自不能因系爭建物現仍無權占用系爭土地，而將系爭土地分配予原告。又兩造雖均有意願取得系爭土地全部，但原告僅願以每坪10萬8,000元之價格補償被告，被告卻願以每坪12萬元之價格補償原告，顯見被告確有高度意願取得系爭土地，並能較原告充分發揮系爭土地之經濟價值，故請求將系爭土地分由被告單獨取得，被告願以每坪12萬元之價格補償原告（下稱被告分割方案）等語。
三、得心證之理由：
（一）按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限，民法第823條第1項亦有明定。查原告主張兩造共有系爭土地，應有部分各2分之1，且系爭土地使用分區為第1之2種住宅區，並無法令限制不得分割，亦未有因物之使用目的而不能分割之情形，兩造復未以契約訂有不分割之期限，然兩造就系爭土地之分割方式無法達成協議等節，業據其提出系爭土地都市計畫分區圖、系爭土地登記第一類、第三類謄本、地籍圖、現況照片、空照圖為證（見本院卷第19至27頁、第55頁），且為被告所不爭執，堪信為真實。是原告請求裁判分割系爭土地，於法並無不合。
（二）次按共有物之分割，依共有人協議之方法行之。分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：1.以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。2.原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人。以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之。以原物為分配時，因共有人之利益或其他必要情形，得就共有物之一部分仍維持共有，民法第824條第1項至第4項亦分別有明定。又法院定共有物分割方法，除應斟酌各共有人之意願外，尤應審究共有物之價格、利用前景及分割後各部分之經濟價值與其應有部分之比值是否相當，為公平、適當之分配，不受共有人主張之拘束（最高法院108年度台上字第1045號判決意旨參照）。經查：
1.系爭土地面積186.9平方公尺，系爭房屋（含雨遮及附屬鐵皮建物）占用系爭土地面積共89.5平方公尺（計算式：60.56＋19.71＋9.23），另有第三人建物無權占用系爭土地8.09平方公尺，其餘面積83.89平方公尺（計算式：5.33＋41.83＋4.58＋2.18＋29.97）則為柏油道路及排水溝等情，有臺中市豐原地政事務所113年9月23日土地複丈成果圖附卷可查（見本院卷第127頁），足見系爭土地使用強度不高，若扣除柏油道路及排水溝面積，系爭土地實際僅餘103.01平方公尺（計算式：186.9－83.89）可供利用，如再細分予兩造，確將使系爭土地過度細分而產生畸零地；參以兩造均希望系爭土地由一造單獨取得（見本院卷第158頁），是系爭土地之分割方案，應優先將系爭土地分由一造單獨取得，再由分得土地之一造以金錢補償對造。
2.又系爭土地上雖有系爭建物存在，然王志賢僅為原告之父親，尚非系爭土地之共有人，且兩造就系爭建物占用系爭土地是否有正當占有權源，仍於另案訴訟爭執中，尚難僅因系爭土地上有系爭建物之存在，而將系爭土地分由原告全部取得。況原告僅願意以每坪10萬8,000元之價格補償被告，被告卻願以每坪12萬元之價格補償原告，顯見被告取得系爭土地之意願較為強烈，且利用系爭土地之經濟效率及前景均優於原告。如將系爭土地分由原告取得，將使被告蒙受每坪差價1萬2,000元之損失，顯非公平之分割方法。是本院審酌上情，認被告分割方案之利用前景應優於原告分割方案，且尚屬公平、適當，應為可採。
（三）末按共有物之分割，如依原物按應有部分之比例分配，價值不相當，而須以金錢補償時，應以原物之總價值，按各共有人應有部分算出其價值，再與各共有人實際分得部分之價值相較，由分得價值較高之共有人，就其超出應有部分價值之差額部分，對分得價值較低之共有人全體為補償，並依各該短少部分之比例，定其給付金額（最高法院108年度台上字第60號判決意旨參照）。查本院囑託 宇誠 不動產估價師事務所（下稱宇誠事務所）鑑定系爭土地之價值，經該事務所評估結果認為系爭土地之價值為476萬6,090元，有宇誠事務所宇誠估字第114004號不動產估價報告書（下稱系爭鑑定報告）在卷可參（見鑑定報告卷）。然被告同意以678萬4,800元作為系爭土地之價值（見本院卷第184頁），並願以上開金額計算補償之數額，是系爭土地之市價自應以678萬4,800元為準，並作為本件補償金錢之計算依據，依此計算，被告應補償原告339萬2,400元（計算式：678萬4,800元／2）。
四、綜上所述，本院審酌系爭土地之現況、價值、利用前景及共有人意願等情，認被告分割方案係最公平適當之分割方法，爰諭知系爭土地之分割方法及金錢補償之方式如主文第1項所示。
五、本件係因共有物分割事件涉訟，應由法院斟酌經濟效用並兼顧兩造利益，以決定適當之分割方法，不受當事人聲明之拘束，亦不因何造起訴而有不同，若將訴訟費用命敗訴之被告負擔，在客觀上即顯失公平，爰依民事訴訟法第80條之1規定，命兩造各負擔訴訟費用2分之1，並判決如主文第2項所示。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻防方法及所提證據，經本院審酌後，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。
七、據上論結，依民事訴訟法第80條之1規定，判決如主文。
中 華 民 國 114 年 6 月 27 日
民事第四庭 法 官 董庭誌
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 6 月 27 日
書記官 王政偉