裁判字號：臺灣臺北地方法院95年訴字第10365號民事判決
裁判日期：民國96年05月17日
裁判案由：返還房屋等
臺灣臺北地方法院民事判決95年度訴字第10365號原告甲○○訴訟代理人 廖芳萱 律師複代理人己○○被告楚觀企業有限公司法定代理人戊○○訴訟代理人 劉錦隆 律師
楊仲傑 律師上列當事人間請求返還房屋等事件，本院於民國96年5月2日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應自門牌號碼台北市○○○路○段○○○號六樓之七及台北市○○○路○段○○○號六樓之八之房屋遷出並返還予原告。
被告應自民國九十六年二月九日起至遷讓返還台北市○○○路○段○○○號六樓之七房屋之日止，按月給付原告新台幣參萬陸仟元，及自民國九十三年一月一日起至遷讓返還台北市○○○路○段○○○號六樓之八房屋之日止，按月給付原告新台幣參萬參仟伍佰柒拾伍元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決原告勝訴部分，於原告以新台幣伍拾萬元供擔保後，得假執行；但被告如以新台幣壹佰肆拾捌萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
甲、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第7款分別定有明文。本件原告於民國95年9月22日起訴主張：被告公司應將台北市○○區○○段二小段第1431建號（門牌號碼為台北市○○○路○段○○號6樓之7）及第1051建號（門牌號碼為台北市○○○路3段21號6樓之8）房屋及座落基地返還於原告。嗣於95年11月23日更正第一項聲明為：被告公司應將台北市○○區○○段二小段第1431建號（門牌號碼為台北市○○○路○段○○號6樓之7）及第1051建號（門牌號碼為台北市○○○路○段○○號6樓之8）房屋返還於原告，原告上開變更，核屬訴之聲明之變更，且係本於所有權請求返還所有物之同一基礎原因事實，亦不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，核與上開規定相符，自應予准許。
乙、實體方面：
一、原告方面：㈠原告起訴主張：緣門牌號碼為台北市○○○路○段○○號6樓之
7（1431建號）及台北市○○○路○段○○號6樓之8（1051建號）房屋（下稱系爭房屋）均為原告所有，且未出租或授權他人出租，惟被告公司無權占有之，為此原告曾委託律師寄發存證信函，限期要求被告返還房屋或與原告協商房地租賃契約相關事宜，惟被告卻置之不理，為此爰依民法第767條之規定請求被告返還系爭房屋。被告因無權占用系爭土地，致原告無法將系爭房屋出租，而受有損害，被告亦享有相當於租金之利益，依同一棟大樓7樓之租金計算，每1平方公尺租金應為新臺幣（下同）519.3725元，而系爭房屋合計為159.79平方公尺，故被告占用系爭房屋每月受有相當於82,990元（519.3725元x159.79平方公尺）之租金利得，為此原告另依同法第179條規定，請求被告自93年1月1日（即原告取得系爭土地之翌日）起，按月支付原告相當於租金之不當得利82,990元等語，並聲明：⒈被告應將台北市○○區○○段2小段第1431建號（門牌號碼為台北市○○○路○段○○號6樓之7），第1051建號（門牌號碼為台北市○○○路○段○○號6樓之8）房屋返還於原告；⒉被告自93年1月1日起迄返還系爭房屋之日止，每月應給付原告82,990元；⒊原告願供擔保，請准宣告假執行。
㈡對被告抗辯之陳述：
⒈被告抗辯系爭房屋租金是訴外人丁○○委託其弟乙○○代為
收取，惟被告最初主張系爭房屋租賃契約由被告與訴外人丁○○訂立，而後又主張租金係丁○○委託其弟乙○○代為向被告收受，然何以被告在無任何授權書或委託書下，願將租金交付於乙○○，實與常理不合，令人質疑；且被告提出之租金支出證明單上簽名僅簽一字「許」，亦與原告持有之乙○○簽名字跡不符，從而，原告除抗辯乙○○無代收租金外，亦否認租金支出證明單上為乙○○簽名。
⒉另據鈞院向財政部台北市國稅局函查丁○○自民國92年起迄
今之報稅資料顯示，被告僅在92年間支付訴外人丁○○系爭房屋之租金，租金為12萬元，核與被告楚觀企業有限公司92年度之報稅資料相同，除此之外，93年度迄今均無系爭房屋之報稅資料，足見被告早已知悉系爭房屋已非丁○○所有。此外，被告提出其與訴外人丁○○簽訂之房屋租賃契約書，約定租賃期間自92年10月25日起至97年10月24日止，依此標準計算，再參考前述丁○○及被告公司之報稅資料，則被告公司於2個月即支付丁○○12萬元，故系爭房屋每月租金應為6萬元，而非被告所提租賃契約記載之36,000元。⒊原告係長年居於國外，適因弟弟即訴外人丙○○坐落同一土
地上之7樓及地下室停車位亦遭人不當占用，故原告乃委請訴外人丙○○代為處理系爭房屋遭占用相關事宜，然因其在台事業十分繁忙，故而拖延至95年7月12日與丙○○共同委請訴訟代理人對無權占用人寄發存證信函，而其餘占用人均表示願意簽訂租約，而原告與丙○○均釋出善意，並表示只要占用人願重簽租約，則不請求渠等占用期間之不當得利，惟被告一再拖延，始終不肯提供原租約或與原告重新訂定租賃契約，原告始提出本件訴訟。
⒋被告如與訴外人丁○○果真訂立5年之租賃契約，則被告在
收受存證信函時大可提出，以證其使用系爭房屋之正當性，何以迄至原告訴請返還房屋後始提出，且被證2之租約較被證4之租約，顯然十分粗糙，亦僅蓋章而無任何簽名，由此更可顯見，被證4之租約顯然較為真實，從而，被告與丁○○之租約，應在92年7月31日即已到期，且未續訂租約。
⒌被告抗辯原告未定相當期限催告承租人支付租金，故原告所
提原證12之存證信函，不發生終止租約之效力，然原告早在
95年7月13日即委託訴訟代理人發函通知被告，限請被告在5日內與原告洽談簽訂租約事宜，然被告均置之不理。原告復於95年9月22日，訴請被告返還房屋及請求不當得利租金，在訴訟期間，又於96年2月7日以台北雙連郵局第187號存證信函終止與被告之系爭租賃契約，然被告至96年4月16日表示因原告未定相當期限催告，而不生終止租約效力，惟因原告96年2月7日，對被告寄發之台北雙連郵局第187號存證信函中，表達被告有遲付租金達2個月以上之事實，再次表達與被告終止系爭租賃合約。
二、被告則抗辯以：㈠系爭房屋係被告於92年10月25日向原所有權人即訴外人丁○
○所承租，租賃期間自92年10月25日至97年10月24日止，依民法第425條第1項之規定，該租賃關係對於受讓人仍繼續存在，故被告基於租賃關係應得占有使用系爭房屋，並非無權占有。原告於95年7月13日通知被告其已取得系爭房屋之所有權前，被告因不知所有權之讓與而仍給付租金予原所有權人即訴外人丁○○，應仍發生清償之效力，至於95年7月13日之後，因原告不承認被告之租賃權而不向被告收取租金，惟此並不影響被告之租賃權。
㈡系爭房屋之價值為729,200元，而其基地之申報地價總額為
3,089,183元，合計為3,818,383元，依土地法第97條第1項之規定，其每年租金不得超過381,838元，每月租金不得超過31,819元，並非如原告所主張之82,990元。㈢原告係於92年12月31日取得系爭房屋之所有權，是以原告取
得系爭房屋所有權迄今已2年有餘，顯見原告明知被告向訴外人丁○○承租系爭房屋，否則豈有令被告占用系爭房屋2年有餘皆未提出異議？況系爭房屋坐落之大樓中，多數房屋為原告之家族所有，原告家族成員並長期擔任管理委員，且該大樓聘有管理員管制人員進出，被告若未承租系爭房屋，豈能搬進系爭房屋？㈣訴外人丁○○於申報92年度綜合所得稅時，自行申報向被告
收取12萬元之租金，即可證明被告確有向訴外人丁○○承租系爭房屋，至於該12萬元係被告自91年7月22日已向丁○○承租系爭房屋，租賃期間向91年8月1日起至92年7月31日止，每月租金44,000元，該租賃契約期滿後，因未續約，依民法第451條之規定成為不定期限租賃，嗣於95年10月25日（按：應係92年10月25日之誤）被告與訴外人丁○○再訂立系爭租約，並將租金調降為36,000元，故訴外人丁○○所申報之租金並非兩個月份之租金，且不論訴外人丁○○申請綜合所得稅時申報之租金數額是否正確，均係其是否核實申報之問題，並不影響被告與其所訂立租賃契約之效力。
㈤原告所提原證7之會議記錄，開會日期為93年1月1日，記錄
上仍記載系爭房屋係登記於訴外人丁○○名下，惟事實上於92年12月31日系爭房屋即以買賣為原因移轉登記予原告，再參照原告所稱訴外人丁○○早於92年即離開家中等語，不得不令人懷疑原告是否係以偽造文書之方式，將屬於訴外人丁○○之系爭房屋移轉登記為自己名義。
㈥原告於95年7月12日寄予被告之存證信函中並未催告被告給
付租金，於95年9月22日提起本件訴訟時亦未催告被告給付租金，而於96年2月8日其所寄予被告之存證信函及96年4月17日之準備書狀亦是表達終止租約，而從未催告被告給付租金，故依民法第440條之規定及最高法院18年上字第2115號、68年台上字第777號、31年上字第2840號判例意旨，原告終止租約並不合法。又雖原告主張終止租賃契約並不合法，但原告既主張終止租約，則顯已承認被告之租賃權。㈦並聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回；⒉如受不利益之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭之事實㈠被告自91年8月1日起迄今均占有使用台北市○○○路○段○○號6樓之7、6樓之8房屋。
㈡被證4之房屋租賃契約係被告與乙○○於91年7月22日簽訂，
租賃房屋為台北市○○○路○段○○號6樓之7，租賃期限自91年8月1日起至92年7月31日止，租金為44,000元均係由被告交予乙○○收受（見本院卷第141頁至第146頁）。
㈢被證2之房屋租賃契約係被告與乙○○於92年10月25日簽訂
，租賃房屋為台北市○○○路○段○○號6樓之7及6樓之8，租賃期限自92年10月25日起至97年10月24日止，租金為36,000元均係由被告交予乙○○收受（見本院卷第41頁至第42頁）。
㈣被告自95年9月起既未支付租金予乙○○或丁○○，亦未支付租金予原告。
㈤原告於95年7月12日寄發第857號存證信函予被告，上開存證
信函業經被告於95年7月13日收受（見本院卷第11頁至第15頁）。
㈥原告於96年2月8日寄發第187號存證信函予被告，向被告為
終止租約之意思表示，上開存證信函業經被告於96年2月9日收受（見本院卷第182頁至第187頁）。
四、本件爭點如下：㈠原告是否系爭房屋之所有權人？㈡訴外人乙○○是否有權代理丁○○出租系爭房屋予被告？被
告是否得基於上開租賃契約合法占有使用系爭房屋？㈢倘上開租賃契約合法有效，則原告是否已合法終止上開租賃
契約？㈣倘認被告占用系爭建物並無合法權源，則原告請求被告返還
如其聲明所示之不當得利金額，是否有理由？
五、本院得心證之理由：㈠原告是否系爭房屋之所有權人？
經查，系爭房屋之原所有權人為訴外人丁○○，嗣於92年12月31日辦理所有權移轉登記予原告，此有建物所有權狀及台北市中山地政事務所網路申請異動索引各二份附卷可按（見本院卷第20頁、第21頁、第39頁、第40頁），此外，證人丙○○亦於本院結證稱：「（系爭房屋原先是否為丁○○所有？）是。（是否知悉系爭房屋何時移轉給原告？）大概是在92年年12月31日。」、「（簽訂買賣契約時，你有無在場？）沒有，因為當時我姐姐即原告是在美國，丁○○是我大哥，當時人應該在台北，丁○○有把我辦理房屋過戶資料寄給我，並由我委任代書辦理過戶。」、「（買賣契約是否原告與丁○○本人簽立？）時間久了，我不清楚，是丁○○用電話跟我聯絡，說要把系爭房屋過戶給原告。」、「（辦過戶之權狀及印鑑證明何人寄給你？）是丁○○寄給我的。」、「（原證7號第2點，為何仍記載系爭房屋在丁○○名下？）我是將母親口頭上指示白紙黑字寫下來，所以時間上有落差，我應該是在93年1月1日前就已經完成上開紀錄的文字稿，但是大家是在93年1月1日才簽名確認。」等語（見本院卷第177頁反面至第178頁），由上足見，系爭房屋原係原告與訴外人丁○○、丙○○、乙○○等兄弟姐妹所繼承之財產，並經繼承人共同協議分配予原告，惟先前係登記於丁○○名下，故於92年12月31日經丁○○同意移轉登記予原告，嗣93年1月1日原告與母親 許李梅榮 及訴外人丙○○、乙○○再開會確認全部繼承財產協議分配之內容，是以原告確已因不動產移轉登記而取得系爭房屋之所有權，被告辯稱原告係以偽造文書之方式將系爭房屋移轉登記為自己名義云云，委無足採。
㈡訴外人乙○○是否有權代理丁○○出租系爭房屋予被告？被
告是否得基於上開租賃契約合法占有使用系爭房屋？⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。
對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767條定有明文。又出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約對於受讓人仍繼續存在，民法第425條亦定有明文。
⒉被告辯稱自91年7月22日起即向訴外人丁○○承租系爭房屋
乙節，業據其提出被證2及被證4之租賃契約各一份為證。經查，被證4之房屋租賃契約係於91年7月22日簽訂，租賃房屋為台北市○○○路○段○○號6樓之7，租金為44,000元，而被證2之房屋租賃契約係於92年10月25日簽訂，租賃房屋為台北市○○○路○段○○號6樓之7及6樓之8，租金為36,000元（見本院卷第16頁、第17頁、第143頁），而證人乙○○於本院審理時則證稱：「（有無代理丁○○出租系爭房屋與被告？）有。（丁○○有無授與你代理權？）有。（【提示被證2號租約】代理丁○○出租房屋給被告的租約是否為該份文件？）是。（何時開始代理丁○○出租系爭房屋？）91年7月起。（丁○○如何授權？）口頭。」、「（租約期限多久？）第一次一年，91年7月到92年7月。（第2次租約多久？）92年10月到97年10月。（租金多少？）每月3萬6千元。」、「（【提示被證4號租約】該份文件是否你代理丁○○與被告簽訂？）是。（為何第2份租約的使用範圍包括6樓之8，但租金由4萬4千元變成3萬6千元？）我只有出租6樓之7給被告，應該是被告在租約上筆誤，這份契約是被告繕打的，可能是被告打錯。（是否確定並未出租民權東路三段21號6樓之8給被告？）是，我只有收一間房子的租金。」等語（見本院卷第198頁至第199頁），參以訴外人丁○○於申報92年度綜合所得稅時確有申報出租系爭6樓之7房屋之租賃所得68,400元，總必要費用51,600元，合計為12萬元（見本院卷第61頁），經核與被告公司於於申報92年度綜合所得稅時，亦申報給付12萬元租金予丁○○之內容相符（見本院卷第69頁），足見訴外人乙○○確有代理丁○○出租系爭6樓之7房屋予被告公司，惟並未代理出租系爭6樓之8房屋予被告公司。被告雖辯稱其自91年9月起即按月向系爭房屋之大樓管理委員會繳納系爭房屋（包括6樓之7及6樓之8）之管理費云云，經查，被告確有向大樓管理委員會納系爭房屋管理費之事實，此有91年9月起至96年1月份之收費單附卷可參（見本院卷第120頁至第140頁），惟上開收費單僅得證明被告公司自91年9月起迄今均占有使用系爭房屋，尚不足以證明被告公司確有向訴外人丁○○承租包括6樓之8在內之系爭房屋。況被告始終均辯稱自91年7月22日起即向訴外人丁○○承租包括6樓之8在內之系爭房屋，惟被證2之租約僅記載租賃房屋為「台北市○○○路○段○○號6樓之7」（見本院卷第143頁），經核與訴外人丁○○申報92年度租賃所得之資料僅記載出租系爭6樓之7房屋相符，倘被告公司確向丁○○承租包括6樓之8在內之系爭房屋，被告何以未要求載明於上開租賃契約？顯與常情有悖，是以被告辯稱其亦向丁○○承租系爭6樓之8房屋云云，不足採信。
⒊按出租人於租賃物交付後，將其所有權讓與第三人時，其租
賃契約既對於受讓人繼續存在，則在承租人與受讓人間，自無須另立租賃契約，於受讓之時當然發生租賃關係（最高法院23年上字第3092號判例要旨參照），系爭6樓之7房屋既係於92年10月25日由乙○○代理原所有權人丁○○出租予被告公司，租賃期間係自92年10月25日起至97年10月24日止，則系爭房屋之所有權雖於92年12月31日讓與原告，參以上開判例要旨，上開租賃契約對於受讓人即原告當然繼續存在，兩造間於受讓時即當然發生租賃關係，是以被告自得基於上開租賃契約之法律關係繼續占有使用系爭6樓之7房屋，至於系爭6樓之8房屋部分，被告既未能證明其有何占有之法律權源，自屬無權占有，原告自得依民法第767條之規定，請求被告公司自系爭6樓之8房屋遷出，返還原告。
㈢倘上開租賃契約合法有效，則原告是否已合法終止上開租賃
契約？⒈按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承
租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約，民法第440條第1項、第2項分別定有明文。次按，房屋出租人定期催告承租人支付租金之方式未有一定，亦非限於訴訟外為之，苟於訴訟上已有書狀或言詞，向他造表示意思者，即應認為已有催告（最高法院39年台上字第554號判例要旨參照）。
⒉經查，原告已於95年7月12日委請訴訟代理人以台北雙連郵
局存證信函通知被告公司於文到5日內與原告洽談及簽訂租賃契約，且應按時支付租金予原告，否則請被告公司於文到5日內清空並搬離房屋，而上開存證信函亦經被告公司於95年7月13日收受無訛，此有存證信函及回執附卷可按（見本院卷第13頁、第15頁），此外，原告於起訴狀亦表明被告公司應自92年12月31日之翌日起（即93年1月1日）按月支付相當於租金之不當得利（見本院卷第6頁），是原告業已定期催告被告公司給付租金，而證人乙○○亦證稱：「（有無通知被告95年9月以後租金應支付原告？）我跟被告說，我大姐即原告會去跟他收取租金，以後租金就交給原告，我是打電話通知被告辦公室的人員。」等語（見本院卷第199頁反面），足見被告公司已知悉應支付租金予原告之事。然被告公司迄未給付任何租金予原告之事實，為兩造所不爭，則被告公司顯已積欠租金達2個月以上，參以上開說明，原告自得主張終止上開租賃契約。查原告已於96年2月8日寄發第187號存證信函予被告，向被告為終止租約之意思表示，上開存證信函業經被告於96年2月9日收受（見本院卷第182頁至第187頁），是兩造間就系爭6樓之7房屋之租賃契約已於96年2月9日合法終止，則被告公司自96年2月9日起已無占用系爭6樓之7房屋之合法權源，原告自得依民法第767條之規定，請求被告公司自系爭6樓之7房屋遷出，返還原告。
㈣倘被告占用系爭建物並無合法權源，則原告請求被告返還如
其聲明所示之不當得利金額，是否有理由？⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益，民法第179條定有明文。又無權占有他人房屋，可獲得相當於租金之利益（最高法院61年台上字第1695號判例參照）。次按，無法律上之原因而獲得相當於租金之利益，致他人受損害時，相當於租金之不當得利其返還利益請求權之時效，應適用租金短期消滅時效之期間而為5年，此有最高法院65年度第5次民庭庭推總會議決定可參。兩造間就系爭6樓之7房屋之租賃契約係於96年2月9日終止，業如前述，則於上開租賃契約終止前，被告既係本於租賃契約之法律關係使用系爭6樓之7房屋，其占有即非無法律上權源，自無不當得利可言，從而，原告就系爭6樓之7房屋僅得請求被告返還自
96年2月9日起至返還系爭房屋時止，所獲得相當於租金之利益。就系爭6樓之8房屋部分，被告始終未能提出合法占有之法律權源，是以就系爭6樓之8房屋部分，原告請求被告返還自93年1月1日起返還系爭房屋時止，所受相當於租金之利益，即屬有據。
⒊次按，土地法第97條固規定：城市地方房屋之租金，以不超
過土地及其建築物申報總價年息百分之10為限；惟土地法第97條所指房屋，應解為不包括供營業使用之房屋，以兼顧租賃雙方之利益（最高法院92年台簡上字第20號判決要旨參照），系爭房屋既係供被告公司作為辦公室之營業使用，並非供居住使用之房屋，參以上開說明，本件計算被告所受相當於租金之利益時，即無上開規定限制之適用。查系爭房屋係位於台北市○○區○○○路○段，鄰近榮星花園，交通便利，生活機能良好，本院爰審酌系爭建物之地點、使用之用途及系爭6樓之7房屋原出租之租金為36,000元，其總面積為
82.68平方公尺，每平方公尺之租金為435.4元，而同棟大樓7樓之4及7樓房屋，其總面積分別為61.92平方公尺、34.35平方公尺，其租金分別為35,000元及15,000元，每平方公尺之租金為565.2元、436.7元，此有租約及建物所有權狀附卷可參（見本院卷第16頁至第19頁），則本院認系爭6樓之7房屋每月租金之計算以36,000元為適當，而系爭6樓之8房屋每月租金之計算以33,575元（3600082.68X77.11=33,575，元以下四捨五入）為適當，是以原告自得請求被告自96年2月9日起至遷讓返還系爭6樓之7房屋之日止，按月給付原告36,000元，及自93年1月1日起至遷讓返還系爭6樓之8房屋之日止，按月給付原告33,575元。
六、綜上所述，原告基於民法第767條、第179條之法律關係，請求如主文第1、2項所示，均有理由，應予准許。逾此部分之請求，則無理由，應予駁回。
七、兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法律之規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依附，不予准許。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經核與判決結果均無影響，爰不另一一論述，併此敘明。
九、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，爰依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如
主文。中華民國96年5月17日
民事第二庭法官林欣蓉以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中華民國96年5月17日
書記官黃慧怡