裁判字號：臺灣臺北地方法院90年重訴字第2708號民事判決
裁判日期：民國91年03月27日
裁判案由：返還價金
臺灣臺北地方法院民事判決九十年度重訴字第二七○八號
原告丁○○
癸○○即廖美子○○戊○○庚○○乙○○寅○○卯○○丙○○甲○○辛○○己○○被告全盈隆建設股份有限公司法定代理人壬○○被告丑○○右當事人間請求返還價金事件，本院判決如左：
主文被告全盈隆建設股份有限公司應給付原告如附表三Ｊ欄所示之金額，被告丑○○應給付原告如附表三Ｋ欄所示之金額，及均自民國九十年十一月八日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告全盈隆建設股份有限公司負擔百分之四，被告丑○○負擔百分之三十六，餘由原告負擔。
本判決於原告分別以附表三Ｌ欄之金額為被告全盈隆建設股份有限公司，以附表三Ｍ欄所示之金額為被告丑○○供擔保後後，得假執行；被告全盈隆建設股份有限公司以附表三Ｊ欄所示之金額，被告丑○○以附表三Ｋ欄所示之金額分別為原告等供擔保後，免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實
甲、原告方面：
壹、聲明：
一、被告全盈隆建設股份有限公司應給付原告等如附表一所載之金額及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息年百分之伍計算之利息。
二、被告丑○○應給付原告等如附表二所載之金額及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息年百分之伍計算之利息。
三、願供擔保為假執行之宣告。
貳、陳述：
一、原告等於八十二年間向被告全盈隆建設股份有限公司（下稱全盈隆公司，原名稱為東帝士股份有限公司）及被告丑○○承購「東帝士摩天鎮」所屬建物及土地，各已繳納被告等如附表三Ｅ、Ｆ欄所載之金額。原告自八十七年間起即未繼續繳納價金，惟遭全盈隆公司以及丑○○沒收已繳納之價款。原告認為其沒收之違約金過高，爰引民法第二百五十二條，請鈞院酌減，並命被告等返還溢收之違約金。
二、關於被告主張依財政部所核定不動產投資興建及租售同業利潤標準百分之十四作為其所受損害之一：
㈠、財政部核定八十二年不動產興建及租售業同業利潤標準固為百分之十四，但此項情形，係指在建商將房地移轉所有權予購屋者扣除相關費用後，始能獲得淨利百分之十四，本件系爭房屋及土地之所有權自始至終均未曾移轉予原告，此與建商將房地售予購屋者，在喪失房地之所有權情形下始有所得淨利者，顯係不同。被告至今尚保有房地所有權，得再行出售獲取相當之利益。
㈡、即以被告所提證四所載之內容以觀，各行各業其毛利率、費用率、純利率均有所不同，本件被告丑○○既非屬不動產投資興建業者，亦非營利事業，其卻於本件亦主張依財政部核定之不動產興建及租售業同業利潤標準，計算其所謂營業上所失利益之損失，顯乏所據。
三、關於被告主張房地跌價損失部份：
㈠、被告尚未將系爭不動產移轉並交付予原告，系爭房屋自無因原告債務不履行之事實受有何積極損害。
㈡、本件被告所主張房屋跌價損失非原告債務不履行所直接發生損害。
㈢、基於「損益同歸」之原則，於解除契約之時，如房屋有升值之情形，向由建商獲得升值之利益，若謂有貶值則應由消費者負擔，顯與公平有悖。
㈣、本件房地價值縱有貶損亦係因市場交易價值之浮動所致，與原告之債務不履行非同一事實，自無相當因果關係。
四、關於被告主張銷售佣金部份之損失云云：
㈠、首查被告雖於附表列明數額，然並舉證說明，且亦無其實際支付之證明。
㈡、次查委託銷售佣金並非預售屋銷售的必要性支出，被告一廂情願之銷售作法所支出之費用與原告無涉。
参、證據：
一、建物及土地買賣契約書影本。
二、存證信函影本一份。
乙、被告方面：
壹、聲明：
一、駁回原告之訴。
二、如受不利之判決，被告願供擔保，請准免為假執行。
貳、陳述：
一、依雙方所簽定之房屋買賣契約書第十五條第一項及土地買賣契約書第十條第一項約定：「如乙方（指被告）違反本契約，無法交付時，乙方除按照甲方（指原告）已繳付之價款退還甲方外，並應另付甲方前開已繳價款金額作為違約金及損害賠償」，是兩造約定之內容係指被告『無法交付』時，始負有返還價金之義務，本件被告並無違約情事，原告自不得請求返還價金。
二、本件原告等違約在先，經被告解除契約後，依契約書第十五條第二項約定：「如甲方（指原告）違反本契約各項規定時，甲方已繳付價款任由乙方（指被告）沒收充作違約金及損害賠償，乙方並得解除本約」，被告自得依約沒收原告已繳付價款充作違約金及損害賠償。
三、依買賣契約第十五條第二項之約定，本件包含懲罰性質及損害賠償性質二者在內，被告因原告之違約行為致受之損害（詳如附表四）顯均遠逾其已繳價金，另再加計懲罰性之違約金後，實無核減違約金之必要。而本件損害賠償範圍之審酌須含括按財政部公布之營利事業各業同業利潤標準表計算之可預期利益、房地跌價損失、回復原狀費用、銷售佣金、再銷售成本、未貸款之利息損害、房屋折舊及其維修等相關費用，蓋：損害賠償以「回復原狀」為依歸。然因損害賠償之目的在於填補所生之損害，故應回復者係「應有狀況」而非「原有狀況」，即於契約不履行而生損害賠償者，賠償義務人應填補賠償權利人所受之損害以至於如同契約被履行然，亦即賠償全部損害始能達損害賠償之目的。又損害事故發生後，除因而直接造成之損害外，常牽連引發其他損害；賠償全部損害即為賠償義務人所負之賠償責任，及於因損害事故所引發之全部損害，所謂損害係指被害人所受之損害而言。亦即損害賠償制度出發點係放置於被害人（即賠償權利人），且所賠償者為使與賠償權利人所受之損害一致，恆將損害發生後事實審判決前所發生之變動考慮進去，如此始達損害賠償之目的；就我國法及為符賠償全部損害之本旨而言，審酌損害賠償範圍時應以被害人在損害事故發生後，所有之財產額與假設損害事故不發生之條件下被害人應有之財產額為準而求其差額，亦即將所有利與不利之因素全部斟酌之，只要對於財產狀況增減有所影響者，自非其所得例外；是酌定本件原告損害之範圍時，自應將對於原告財產狀況增減有所影響之因素全部斟酌。
四、法院於酌定違約金數額時，應就債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益、債權人實際上所受之積極損害及消極損害等而加以審酌。現就被告所受損害範圍說明如后（詳如附表四）。
五、且約定之違約金過高，法院得以核減乃基於公平觀念之理由，但倘債務人得任意遲延給付甚或拒絕給付，而不受契約預定違約金之處罰，其結果將使債權人金融週轉陷於呆滯，生產計劃無由開展，而債務人拖債之風亦將日熾，豈得謂平？且按「私法自治」乃民事法之重要原則，即當事人間之權利義務依雙方之約定，外力不得加以干預，以促進社會經濟之發展。其後雖因避免權利之濫用，法律乃適度介入當事人間之私契約行為，惟其目的僅在防止權利之過度濫用而已，而非在否定「私法自治」之原則，因此，除非有顯不公平情事，否則法律不應逾越私法自治之精神。而民法第二百五十二條規定：
「約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額」，乃在平衡當事人間之權利義務，以期踐履實質之公平與正義；然倘當事人間之約定，並無悖反公平正義之精神，法院應不得過度介入，以致破壞「私法自治」之原則。依兩造間房地買賣契約書第十五條第一項約定：「如乙方（指原告）違反本契約無法交付時，乙方除按甲方（指被告）已繳付之價款返還甲方外，並應另負甲方前開已繳價款金額作為違約金及損害賠償」第二項約定：「如甲方違反本契約各項規定時，甲方已繳付價款任由乙方沒收充作違約金及損害賠償」，因此，兩造之違約責任係對等相同，亦即原告違約應加倍返還，被告違約則由原告沒收已繳價金，如此符合一般交易慣例之約定，並無任何違反公平正義情事，法院自應予以尊重，俾免破壞「私法自治」原則。
参、證據：
一、財政部核定同業利潤表一份。
二、鑑定書報告二紙、土地買賣契約書三紙。
三、廣告業務企劃書一份。理由
一、原告起訴主張：於八十二年間向被告全盈隆公司及被告丑○○承購系爭不動產，惟因原告於八十七年間即未繼續繳納價金，而遭被告沒收買賣價款，原告認為其沒收之違約金過高，為此請求酌減溢收之違約金等語。被告則以：依契約被告沒收原告所繳之價款充做違約金及損害金係屬有據，而本件原告違約，被告確受有損害，是本件應斟酌損害數額後再依比率分配損害賠償方為公允等語。
二、查原告主張於八十二年間承購被告等人在台北縣○○鎮○○路○段之摩天鎮不動產，買賣契約成立時間、總價款、已繳價款如附表三、四所示，而原告買賣契約遭被告解除，並沒收如附件所示之已繳價款金額為兩造所不爭執。則本件之爭點，即在於被告沒收原告所繳之價款充做違約金是否過高？
㈠、按當事人得約定債務人不履行債務時，應支付違約金；違約金，除當事人間另有訂定外，視為因不履行而生之賠償總額，民法第二百五十條定有明文。查本件買賣合約第十五條第二項之約定：「如甲方（指原告）違反本契約各項規定時，甲方已繳價款任由乙方（指被告）沒收充作違約金及損害賠償」，核其違約金之性質，應屬損害賠償總額預定性之違約金。又按約定之違約金過高者，法院得減至相當數額，亦為民法第二百五十二條所明定，而違約金是否相當，則應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定之標準，最高法院四十九年台上字第八○七號判例意旨可資參照。茲查，原告等購買系爭不動產之總價為如附件所示，其中向金融機構貸款部分高達百分之六十九至百分之七十間，可見被告全盈隆公司係以系爭不動產得申貸高額款項，減少購屋者須支付高額自備款之壓力，藉以吸引預購戶，乃本件預售屋房地買賣契約之重要特色。而本件原告等所繳之金額如附件所示計算結果，原告丁○○占百分之二十三．五二，原告癸○○占百分之二十六．六二，原告子○○占百分之二十七．一二，原告戊○○占百分之二十六．二四，原告庚○○占百分之二
十七．一一，原告乙○○占百分之十九．三四，原告寅○○占百分之二十六．四○，原告卯○○占百分之二十六．六三，原告丙○○占百分之二十七．五九，原告甲○○占百分之二十八．五二，原告辛○○占百分之二十三．七四，原告己○○占百分之二十七．三七，則伊等未依完成向銀行貸款並拒絕繳納價款，致遭全盈隆公司解約沒收上開款項充作違約金，但其沒收比例占總價金比例如上數，如換算成自備款所占之比例更高達百分之七十五以上，衡情顯屬過高。
㈡、茲違約金之約定是否過高，如何酌減，需應按各契約之具體情形分別審核。全盈隆公司所營之系爭房屋出售業務，核屬中華民國稅務行業標準分類之不動產興建及租售業，其於八十二年間銷售系爭房屋時，依財政部核定之當年度同業利潤標準為百分之十四，此為兩造所不爭執，復有同業利潤表一紙附卷可參。查此利潤標準乃依一般同業之收入支出成本為據，並已涵蓋同業客觀事實、社會經濟情況在內，自得為本件核減違約金之標準。經查，系爭房地總價如附表三Ａ欄所示，如原告依約履行，全盈隆公司可預期之利潤約分別約為丁○○部分為一百零四萬八千六百元，癸○○部分為六十七萬二千元，子○○部分為五十四萬四千六百元，戊○○部分為二十五萬九千元，庚○○部分為一百零四萬八千六百元，乙○○部分為一百一十三萬八千二百元，寅○○部分為六十二萬三千元，卯○○部分為五十四萬千七四百元，丙○○部分為九十五萬五千元，甲○○部分為八十五萬四千元，辛○○部分為五十萬一千二百元，己○○部分為八十七萬三千六百元，則全盈隆公司主張其房屋跌價損失如附表四所示，其主張跌幅為百分之三十．四四，固據提出鑑定研究報告書為憑，惟全盈隆公司於八十八年間即已興建完成系爭房屋，而被告發函通知原告等解約後，至今均未見被告舉證將本件房屋重新出售，故八十八年至被告可能再行出售之時間，其間相隔甚久，則房屋施工之品質、現況如何，市場之供需情形，以及社會整體經濟狀況之變動，均足影響系爭不動產之價格，尚難認此價差即為被告因可歸責於原告之事由，解除買賣契約所受之損害。再者，原告等迄至被告解除契約止，已給付價金如附表三所示，此既為被告所自認，此項給付供被告無息運用，被告二人實受有相當之利益。準此，審酌全盈隆公司可預期之前開利潤及所受之利益，參以國內房地產價格普遍低迷之客觀情況，認原告所繳交之價額元悉遭全盈隆公司沒收作為違約金，殊非衡平。本院認定本件違約金以原買賣價格之百分之十四，各原告所應被沒收之違約金如附表三Ｇ欄所示較為合理，亦為公允。而房屋、土地部分之違約金，各依其比例計算，其違約金部分如附表三Ｈ、Ｉ欄所示。從而，被告全盈隆公司、丑○○收原告之逾此金額即屬不當得利，應予返還。
五、綜上所述，原告依不當得利返還請求權請求被告全盈隆公司返還如附表三Ｊ欄所示，請求被告丑○○返還如附表三Ｋ欄所示，及自起訴狀繕本送達之翌日即九十年十一月八日起至清償日止，按年息百分之五計算之遲延利息範圍內，為有理由，應予准許。逾此部分之請求，則無理由應予駁回。
六、兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部份，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不予准許。又兩造其餘之主張及提出之攻擊、防禦方法，不影響本件判決之結果，毋庸再予審酌，附此敘明。
七、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第七十九條但書、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。
中華民國九十一年三月二十七日
民事第四庭法官洪于智右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中華民國九十一年三月二十七日
法院書記官林佳蘋