裁判字號：臺灣高等法院臺南分院90年上字第98號民事判決
裁判日期：民國90年07月10日
裁判案由：土地所有權移轉登記
臺灣高等法院臺南分院民事判決九十年度上字第九八號Ｋ
上訴人乙○○被上訴人甲○○右當事人間請求所有權移轉登記事件，上訴人對於中華民國九十年三月八日臺灣雲林地方法院第一審判決(八十九年度訴字第五一六號)提起上訴，本院判決如左：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實
甲、上訴人方面：
一、聲明：求為判決：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應就坐落雲林縣○○鎮○○段○○○號旱面積○‧四四五二公頃土地（以下稱系爭土地）應有部分四四五二分之四○○辦理所有權移轉登記與上訴人。
二、陳述：除與原判決記載相同者，予以引用外，補稱：㈠系爭土地應有部分二分之一，為被上訴人所有，被上訴人於民國六十六年九月二
十六日將系爭土地應有部分四四五二分之四○○出賣與上訴人，兩造訂有不動產土地買賣契約書，契約末尾不動產標示欄第五項約明：「五之一號路地，長三四八尺，寬四尺計一三九‧二平方尺共三十九坪，每坪二五○元共金九七五○」，及買賣契約書第十條特約事項第八項約明：「五之一號建地位置以賣主住宅東側井邊起算四丈寬為準。（約七○坪）。」另加十二坪，合計一百二十一坪為據，有契約書一紙可按。買賣價款伊已付清，被上訴人亦已將土地並交付上訴人使用，惟因買賣當時系爭土地地目為旱，受農業發展條例「每宗耕地不得分割或移轉為共有」之限制，致無法辦理應有部分之移轉登記，現法令已修改，農地已可分割，被上訴人應就其出賣之應有部分四四五二分之四○○辦理所有權移轉登記與上訴人。
㈡依左列事項，可證明兩造間有約定俟法令變更後始辦理移轉登記：
⑴兩造均為樸實之農民，上訴人所有同段五－四號土地，位於被上訴人所有五之
一號、五之二二號土地後面裏地互相毗鄰，上訴人為通行上開土地以達公路及在五之一號地上建造農舍，乃向被上訴人購買系爭土地。
⑵雙方訂立買賣契約時，因系爭土地受農業發展條例不得分割及增加共有人之限
制，曾以口頭約定待法令變更，可辦理持分移轉登記時始辦理所有權移轉登記，否則上訴人自不可能將全部價款付清，而被上訴人也不會將出賣之土地交付上訴人執管之理，相安無事。
⑶被上訴人知悉受農業發展條例之限制，因此未按契約書第五條規定將五之一號
土地移轉登記手續上所需證件交付買主收執以便辦理。至於出賣之不動產第三項所載同段三之六號旱○‧一八七七公頃所有權全部之土地，因可辦理移轉登記，已於六十七年一月二十日辦理移轉登記完畢，可見雙方有約定之事實，至為明顯。
⑷被上訴人出賣五之一號部分土地供上訴人做為通路後，未按約定由八台尺拓寬
為十二台尺，經上訴人向台灣雲林地方法院起訴，請求被上訴人就五之一號土地內通行之土地向北側拓寬增加四台尺，經台灣雲林地方法院七十二年訴字第一一三○號、台灣高等法院台中分院七十三年上字第二四四號、最高法院七十三年台上字第三五七二號判決：「被告（指甲○○）應將坐落雲林縣○○鎮○○段○○○號及同段五－二二號土地上如附圖所示Ａ部分地上物剷除，並將該土地合併南側既成道路供原告（乙○○）通行」確定。在該案審理中，被上訴人已承認：「契約書上所載五－一號路地長三四八尺，寬四尺：：：又契約書之真意乃加寬四台尺道路合併現有道路供原告通行」。並承認：「被告已履行契約，既成道路已由原來之八台尺拓寬為十二台尺，買賣價金九千七百五十元，被告已收取」。「既成道路予以拓寬四台尺，惟是往五－一、五－二二號地之中心線（在既成道路之南）一側拓寬。」，此有上開確定判決可按，法院認定本件六十六年九月二十六日之不動產買賣契約書確實有效存在。被上訴人在歷審訴訟中均承諾及履行契約之事實，可見系爭買賣契約雙方確有約定待法令變更後始辦理移轉登記之事實。
㈢上訴人為時效考慮，於民國八十一年六月十六日以虎尾郵局第二三五號存證信函
通知被上訴人稱：「該土地現為農業區尚不得辦理分割，台端應予保留該地不得任意處分，待他日變更能予分割登記時隨時辦理移轉登記：：：」有存證信函為據。並向雲林地方法院請求就系爭五－一號土地，以民國八十六年民執全字第五八二號實施假處分之限制登記，以防被上訴人處分土地。因被上訴人對上開存證信函予以承諾，未作任何回答，對假處分部分亦無異議，益證雙方訂立之買賣契約書確實存在。
㈣按解釋意思表示應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句。又行使債權履行
債務應依誠實及信用方法，民法第九十八條、第二百十九條有明文規定。本件雙方訂立系爭土地買賣時，既有上述之約定，依誠信原則，被上訴人自應履行土地移轉登記，以保障上訴人之權益。
三、證據：引用原審所提證據。
乙、被上訴人方面
一、聲明：上訴駁回。
二、陳述：除與原判決記載相同者，予以引用外，補稱：㈠系爭契約違反訂約當時之強制規定，係自始客觀無效之契約，被上訴人當不受系
爭契約效力之拘束，因此，上訴人自不得本於無效之契約，請求被上訴人履行契約所約定之給付內容，蓋：
⑴兩造間買賣契約書並無預期系爭土地於不能移轉情形除去後，被上訴人始履行
所有權移轉登記之記載，有該買賣契約書附卷可稽。又證明應證事實之証據資料，雖並不以可直接單獨證明之直接證據為限，凡先綜合其他情狀，證明某事實，再由某事實為推理的證明應證事實，該證明某事實之間接證據，亦包括在內（最高法院八十一年臺上字第一三八八號判決參照）。惟本件上訴人所稱買賣價金業已給付，土地並交付伊使用等情，均只能證明兩造間確曾就系爭土地之買賣達成合意，而無由推理出兩造訂約時預期於不能之情形除去後始為給付之應證事實。至上訴人雖曾以虎尾郵局存證信函地二三五號通知被上訴人稱「：：該土地現為農業區尚不能辦理分割，台端應予保留該地不得任意處分，待地目變更能予分割登記時，隨時辦理移轉登記：：」等語，然該存證信函係八十一年六月十八日寄發，距系爭買賣契約訂立之時已有十四年之久，且其為上訴人單方面之表示，非屬兩造於系爭買賣契約訂立當時之約定甚明。
⑵上訴人另主張依買賣契約書第五條規定，足認兩造於訂約時約定於不能之情形
除去後始為所有權移轉登記云云，惟按解釋契約，固應探求當事人之真意，然所謂當事人之真意，並非指當事人內心隱藏之意思，而是契約條文所顯示之客觀意義，以保護相對人之信賴及交易安全，此即契約解釋原則之一之「客觀解釋原則」。觀諸上開買賣契約書第五條全文，應認其僅在規範被上訴人應將移轉登記所需之文件交付上訴人，如有不備並應隨時申請補發，亦與民法第二百四十六條第一項但書所稱情形無涉。
⑶至於上訴人所提出之雲林地方法院七十二年訴字第一一三○號、臺灣高等法院
臺中分院七十三年上字第二四四號民事判決，所判斷之訴訟標的內容為兩造間履行約定拓寬既成道路供上訴人通行之條款（即契約第十條特約事項第六款之相關記載），而非有關於系爭買賣農地之約定（詳前揭臺灣高等法院臺中分院民事判決理由欄第三項第三行字第六行之記載），而綜觀前揭判決內容，亦無認定過兩造間有關於系爭農地買賣之約定確實有效，而僅係判斷過兩造間有關拓寬既成道路供上訴人通行之約定應如何履行而已，前揭確定判決實與兩造間農地買賣之約定無涉，尚不得據此推論兩造間有關系爭農地買賣之部分有效成立。
㈡按以不能之給付為契約標的者，其契約為無效，民法第二百四十六條第一項定有
明文。本件兩造買賣之土地，其地目為旱，且並非全部買賣而僅為部分之買賣，被上訴人既不能變更地目將其分割成移轉登記與上訴人為共有，即係以不能之給付為標的，揆諸前揭法條規定，買賣契約應屬無效。況且，系爭土地目前無人耕作，呈現廢耕之情形，並未有上訴人所言以交付其耕作之情形，此有相片二紙足參，從而上訴人主張依上開買賣契約請求被上訴人將系爭土地所有權移轉登記與伊，即無所據。
三、證據：引用原審所提證據。
理由
一、本件上訴人主張：兩造於六十六年九月二十六日就系爭五之一地號，被上訴人應有部分四四五二分之四○○土地訂立買賣契約，並口頭約定俟法令變更允許分割或移轉共有後，始辦理所有權移轉登記，現土地法已刪除第三十條規定，約定條件成就，依買賣契約被上訴人應將系爭土地應有部分所有權移轉登記與上訴人，爰求為判決命被上訴人應將系爭土地應有部分四四五二分之四００移轉登記上訴人等語。被上訴人則以：系爭土地買賣約訂立當時，違反土地法第三十條農地不得移轉為共有之規定，為客觀自始給付不能，契約無效，兩造自始並無所謂俟法令變更始辦理過戶之約定等語，資為抗辯。
二、上訴人主張兩造於六十六年九月二十六日，就系爭土地應有部分四四五二分之四○○土地訂立買賣契約，買賣價金上訴人已依約支付，被上訴人亦依約交付土地供其使用，系爭土地地目為旱，依買賣當時土地法第三十條規定不得移轉為共有等情，業據上訴人提出土地買賣契約書一件為證，且為被上訴人所不爭執，自屬真實。茲上訴人本於契約請求被上訴人移轉登記，被上訴人則以契約無效為辯，是本件應審究者，厥為系爭買賣契約有無民法第二百四十六條第一項但書所稱「但其不能情形可以除去，而當事人訂約時並預期於不能之情形除去後始為給付」之情形（即有無約定俟法令變更允許分割或共有登記後始移轉過戶）？
三、經查：㈠兩造間所書立之買賣契約並無預期系爭土地「俟法令變更允許分割或增加共有人
，被上訴人始履行所有權移轉登記」之記載，有該買賣契約書附卷可稽。查本件書面契約係以一般文具店印就之書面格式加以填充增添完成，就特約事項除原先之三點外，並增列四至八合計五點約定，詳細記載買賣之範圍、通路之位置、起迄點、租金支付、土地上墳墓之遷移等事項明白列舉，顯見兩造訂約時甚為慎重，就各項約定均詳加討論並書立文字以免事後爭執，是苟若有上訴人所謂「俟法令變更允許分割或增加共有人時始辦理過戶」此項重大之約定，上訴人必要求記載於書面，以求明確，豈有就此重要事項僅口頭約定之理？又證明應證事實之證據資料，雖並不以可直接單獨證明之直接證據為限，凡先綜合其他情狀，證明某事實，再由某事實為推理的證明應證事實，該證明某事實之間接證據，亦包括在內（最高法院八十一年台上字第一三八八號判決參照）。本件上訴人所主張買賣價金業已給付，土地並交付伊使用等情，此項事實，係屬一般買賣當事人依約履行之常態，僅能證明兩造間確就系爭土地成立買賣並已履行，並無從依此事實，據以認定兩造訂約時有「俟法令變更允許農地共有或增加共有人」之約定。又上訴人雖曾於八十一年六月間，以虎尾郵局存證信函第二三五號通知被上訴人稱：「‧‧‧該土地現為農業區尚不得辦理分割，台端應予保留該地不得任意處分，待地目變更能予分割登記時，隨時辦理移轉登記‧‧‧」等語，固據其提出存証信函為証，然該存證信函既係八十一年間寄發，係買賣契約訂立後所為，且係上訴人單方面之表示，被上訴人並無義務對此信函為任何表示，自不能因被上訴人收受後未覆函，即推認被上訴人同意信函之內容，是此項寄發信函之事實，亦無足為兩造訂約時有上開特約之證明。又上訴人於八十六年間雖聲請就系爭土地為假處分，禁止被上訴人處分系爭土地，因假處分係屬保全程序，法院僅依債權人片面聲請、並釋明而為裁定，並未實體審認債權人權利之存否，則被上訴人未就假處分異議，亦無足為上訴人有利之認定。
㈡上訴人另主張依買賣契約書第五條規定，足認兩造於訂約時約定於不能之情形除
去後始為所有權移轉登記云云，惟按解釋契約，固應探求當事人之真意，然所謂當事人之真意，並非指當事人內心隱藏之意思，而是契約條文所顯示之客觀意義，以保護相對人之信賴及交易安全，此即契約「客觀解釋原則」。觀諸上開買賣契約書第五條全文：「買主對買賣價款殘額找清同時，賣主要將移轉登記手續上所要証件交付買主收執，如有不備証件賣主應隨時補請付用」，依其文義觀之，乃係要求被上訴人將移轉登記所須之文件交付上訴人，如有不備並應隨時申請補發，核與民法第二百四十六條第一項但書所稱情形無涉。
㈢上訴人又主張兩造間就系爭契約之通路糾紛曾於七十二年間涉訟，經原審及台灣
高等法院台中分院判決確定，該判決認定契約有效，並提出原審七十二年度訴字第一一三○號、臺灣高等法院臺中分院七十三年度上字第二四四號判決影本各一件為証，然查前開案件，依判決書記載觀之，乃就兩造間契約約定「拓寬既成道路供上訴人通行之條款」而為（即契約第十條特約事項第六款之相關記載），非就有關系爭買賣農地之約定（見臺灣高等法院臺中分院民事判決理由欄第三項第三行字第六行之記載），亦即其訴訟標的乃約定通行權之訴訟，並非以系爭土地買賣關係為訴訟標的，綜觀上開判決內容，僅認定兩造間有關拓寬既成道路供上訴人通行之約定應如何履行而已，並未就兩造間就系爭農地買賣之契約有所認定，故前開確定判決所生既判力之失權效（遮斷效），並不及於買賣契約之有效與否，被上訴人就本件契約之有效與否仍得於本件再為爭執，上訴人主張前開判決認定買賣契約有效，被上訴人不得為相反主張云云，尚非可採。
㈣此外上訴人復未就其主張兩造於訂約時曾以口頭約定俟法令變更允許登記後始辦理土地所有權移轉登記之事，另舉其他事證証明，其主張尚難遽信。
四、按以不能之給付為契約標的者，其契約為無效，民法第二百四十六條第一項定有明文。本件兩造買賣之土地，其地目為旱，且並非全部買賣而僅為應有部分之買賣，依訂約時之農業發展條例第二十二條規定，農地不得分割或移轉為共有（土地法第三十條規定），兩造訂約時又無特約俟法令允許細分時再辦理移轉登記，被上訴人訂約時又無法變更地目，將其分割或移轉登記為有，則系爭契約係以不能之給付為標的，揆諸前揭法條規定，買賣契約應屬無效（最高法院六十四年台上字第三三一號判例）。
五、綜上所述，本件上訴人主張該買賣契約有民法第二百四十六條第項但書之情形，為不足採，被上訴人抗辯契約無效，尚屬可信。上訴人本於契約關係，請求被上訴人將系爭土地應有部分四四五二分之四○○辦理所有權移轉登記，自屬無據，不應准許。原審為上訴人敗訴之判決，於法並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
六、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中華民國九十年七月十日
臺灣高等法院臺南分院民事第四庭~B1審判長法官王惠一~B2法官張世展~B3法官吳上康右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀；未表明上訴理由者，應於上訴後二十日內向本院提出理由書。
中華民國九十年七月十三日~B法院書記官洪雅美