臺灣桃園地方法院民事簡易判決 107年度壢簡字第15號
原 告
即反訴被告 簡美蘭
訴訟代理人 黃錦銀
呂浩瑋 律師
被 告
即反訴原告 莊興林
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國107年2月13日
言詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應將坐落桃園市○鎮區○○路○○○號房屋騰空遷讓返還原
告。
被告應給付原告新臺幣貳拾陸萬元，及自民國一百零七年一月十
九日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告應自民國一百零六年七月二日起至將上開房屋騰空遷讓返還
原告之日止，按月給付原告新臺幣壹萬伍仟元。
本訴訴訟費用新臺幣肆仟玖佰陸拾元由被告負擔。
本判決得假執行。但被告以新臺幣肆拾伍萬貳仟玖佰元為原告預
供擔保後，得免為假執行。
反訴原告之訴駁回。
反訴訴訟費用新臺幣參仟玖佰柒拾元由反訴原告負擔。
事實及理由
甲、程序方面：
壹、按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告
及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴；反訴之標的與本
訴之標的及其防禦方法相牽連者，得提起反訴，民事訴訟法
第259條、第260條第1項定有明文。所謂反訴之標的與本
訴之標的及其防禦方法有牽連關係者，乃指反訴標的之法律
關係與本訴標的之法律關係兩者之間，或反訴標的之法律關
係與本訴被告作為防禦方法所主張之法律關係兩者之間，有
牽連關係而言，即舉凡本訴標的之法律關係或作為防禦方法
所主張之法律關係，與反訴標的之法律關係同一，或當事人
兩造所主張之權利，由同一法律關係發生，或本訴標的之法
律關係發生之原因，與反訴標的之法律關係發生之原因，其
主要部分相同，均可認兩者間有牽連關係（最高法院91年度
台上字第262號判決參照）。經查，本訴原告請求被告遷讓
房屋，及自民國105年後之租金、相當租金之不當得利，而
反訴原告請求自民國102年2月至104年12月之房屋瑕疵損
害賠償，惟本訴原告與反訴原告主張之訴訟標的主要仍係由
兩造簽訂之租賃契約關係所生之請求權，且兩造間主要攻擊
防禦方法，亦與該租賃契約權利義務認定有關，是其反訴之
標的與本訴之標的及其防禦方法有牽連關係，彼此間之請求
有重大關連，且其提起反訴乃循上揭法律規定所為，自為法
之所許。
貳、次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張
或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第25
5條第1項第3款定有明文。原告起訴時原聲明：一、被告
應將門牌號碼為桃園市○鎮區○○路○○○號房屋（下稱系爭
房屋）騰空返還原告；二、被告應給付原告新臺幣（下同）
260,000元；三、被告應自租約終止之翌日起至騰空遷讓返
還上開房屋之日止，按月給付原告相當於租金之不當得利15
,000元。嗣於審理中具狀變更第二、三項聲明如後述，經核
原告上開聲明變更為單純擴張、減縮應受判決事項之聲明，
合於民事訴訟法第255條第1項第3款之規定，應予允許，
合先敘明。
乙、實體方面
壹、本訴部分：
一、原告主張：被告向原告承租系爭房屋作為倉庫堆放礦泉水使
用，並簽訂房屋租賃契約書，約定租期自88年9月10日起至
91年9月10日止，每月租金16,500元，租金應於每月10日前
給付，押租金10,000元（下稱系爭88年租約）。詎被告租期
屆滿後，以找不到房屋搬遷為由，拒不搬遷，原告為免自身
權益受損，只好逐次與被告補簽租賃契約。嗣兩造就系爭房
屋再簽訂房屋租賃契約書，約定租期自103年5月1日起至
105年5月1日止，每月租金15,000元，押租金10,000元（
下稱系爭103年租約）。惟被告自105年1月起，即未給付
租金，至系爭103年租約屆期仍未搬遷。原告雖因被告遲未
搬遷，而於105年下半年間預擬租賃契約，上載租期自105
年5月1日至107年5月1日，租金15,000元（下稱系爭10
5年租約），送達被告住處，然被告遲未承諾原告，致原告
要約失其拘束力，系爭105年租約因而未成立，被告未搬遷
即屬無權占用系爭房屋。被告自105年1月起至106年7月
1日均未支付原告任何租金或使用房屋之對價，以每月租金
金額15,000元計算，扣除押租金10,000元，尚積欠原告260,
000元。縱鈞院認兩造間於105年5月2日以後或仍有租賃
關係存在，原告於107年2月13日當庭請求被告應於107年
3月13日以前，給付積欠之全部租金，逾期即終止租賃契約
。為此，爰依租賃契約及不當得利之法律關係，提起本件訴
訟等語。並聲明：（一）被告應將系爭房屋騰空遷讓返還予
原告。（二）被告應給付原告260,000元，及自起訴狀繕本
送達被告翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
（三）被告應自106年7月2日起至騰空遷讓返還系爭房屋
之日止，按月給付原告相當於租金之不當得利15,000元。（
四）願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：兩造自88年簽約後，陸續續約逾18年，期間被告
均按時繳納租金，原告所言不實。然系爭房屋過於老舊，自
93年開始陸續有屋瓦破損致雨天漏水、天花板坍陷、廁所無
法供水、馬桶堵塞等瑕疵情形（下稱系爭瑕疵），瑕疵面積
超過使用範圍二分之一，已不堪居住，僅能堆放水桶。被告
依民法第429條第1項、系爭租約第13條，請求原告修繕系
爭房屋達正常使用程度，原告均置之不理，故被告自105年
1月起行使同時履行抗辯權，拒絕給付租金。又兩造簽訂系
爭105年租約後，原告仍未修繕系爭房屋，在前開租約屆滿
前，被告拒付租金均有正當理由等語，資為抗辯。並聲明：
原告之訴駁回。
三、按當事人主張之事實，經他造於準備書狀內或言詞辯論時或
在受命法官、受託法官前自認者，無庸舉證。自認之撤銷，
除別有規定外，以自認人能證明與事實不符或經他造同意者
，始得為之，民事訴訟法第279條定有明文。經查：原告於
106年7月10日起訴狀業已自認兩造曾於105年間續約之事
實，並主張以起訴狀繕本之送達作為終止上開租約之意思表
示等語，於本院言詞辯論時始翻異前詞改稱被告提出兩造間
105年5月1日起至107年5月1日間之租約尚未意思表示
合致云云，其撤銷自認未經被告同意，亦未證明與事實不符
，尚難憑採。
四、次按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益
，他方支付租金之契約。當事人互相表示意思一致者，無論
其為明示或默示，契約即為成立，民法第421條第1項、第
153條第1項分別定有明文。被告在裁判上援用民法第264
條之抗辯權時，原告如不能證明自己已為給付或已提出給付
，法院應為原告提出對待給付時，被告即向原告為給付之判
決，不能遽將原告之訴駁回（最高法院29年上字第895號民
事判例要旨參照）。債務人享有同時履行抗辯權者，在未行
使此抗辯權以前，仍可發生遲延責任之問題，必須行使以後
始能免責（最高法院50年台上字第1550號民事判例要旨參照
）。出租人縱曾允予修繕而不履行，承租人亦僅得依民法第
430條之規定，自行修繕而請求出租人償還其費用或於租金
中扣除而已，不得據為拒絕付租之理由（最高法院69年度台
上字第1423號民事裁判要旨參照）。系爭房屋縱或如被告所
辯自93年起有被告所主張之諸多瑕疵，然被告既明知上情仍
願意一再與原告續租，出租人依契約成立時標的物之現狀交
付，即屬依債務本旨給付，尚不構成不完全給付，被告以此
拒付租金，為無理由。
五、按承租人支付租金有遲延者，出租人得定相當期限催告承租
人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止
契約，租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租
額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始
時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約承租
人於租賃關係終止後，應返還租賃物。民法第440條、第45
5條定有明文。房屋出租人定期催告承租人支付租金之方式
未有一定，亦非限於訴訟外為之，苟於訴訟上已有書狀或言
詞，向他造表示意思者，即應認為已有催告（最高法院39年
台上字第554號民事判例要旨參照）。被告經原告於107年
2月13日當庭限期催告，被告未於107年3月13日前之期限
內給付（本院卷第45頁），扣除押租金已逾2個月以上，是
原告依民法第440條之規定終止系爭租約，應認系爭租約已
於期限屆滿之翌日即107年3月14日終止。從而，被告繼續
占用系爭房屋即成無權占有。是原告請求被告遷讓返還系爭
房屋，洵屬有據。
六、按承租人應依約定日期，支付租金；無約定者，依習慣；無
約定亦無習慣者，應於租賃期滿時支付之。如租金分期支付
者，於每期屆滿時支付之。如租賃物之收益有季節者，於收
益季節終了時支付之，民法第439條定有明文。又給付有確
定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任，給付無確
定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為
給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達
訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者
，與催告有同一之效力。遲延之債務，以支付金錢為標的者
，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息，應負利息之債
務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之
五，民法第229第1、2項、第233條第1項、第203條分
別有明文規定。次按無法律上原因占有他人之房屋，可能獲
得相當於租金之利益，並致房屋所有權人受有同額之損害，
此為社會通常之觀念，房屋所有權人自得依不當得利之法則
，請求占有人返還相當於租金之利益（最高法院61年台上字
第1695號判例意旨參照）。另所謂相當於租金之利益，係指
因其本質上並非合法契約下所稱之租金，而僅係因占有人使
用收益之結果，致所有人無法將之出租而收取租金，形同占
有人受有相當於租金之利益，所有人則受有相當於租金之損
害，故於認定占有人應返還之利益時，得以若占有人以承租
方式占有使用時所應支出之租金為依據，則此項相當租金利
益之認定，自可參酌原先出租時之租金額，而不受法定租金
額之限制（本院100年度訴字第1447號判決意旨參照）。
七、經查，被告自105年1月起未依系爭租約給付租金予原告，
是依前揭規定，原告向被告請求給付105年1月至106年7
月1日共計18個月之租金27萬元扣除押租金1萬元為26萬元
（計算式：15,000×18－10,000＝260,000），及自106年
7月2日起至系爭租約終止時止積欠之租金，均屬有據。又
上開租金均已屆清償期，原告請求自起訴狀繕本送達之翌日
即107年1月19日起（本院卷第9頁送達回證參照）按週年
利率5％計算之遲延利息，亦屬有據。查兩造租賃關係已於
107年3月14日屆至，被告即喪失使用系爭房屋之法律上原
因，惟仍繼續使用系爭房屋，而未將系爭房屋返還予原告，
受有相當於系爭租約所約定每月15,000元租金之利益，致原
告受有損害，是原告請求被告應自契約終止時起至返還系爭
房屋止，按月給付原告15,000元，亦屬有據，應予准許。被
告原係以每月15,000元之租金向原告承租使用系爭房屋，而
其於系爭租約經終止後，仍續為占有使用，則其所受之使用
利益，自亦得以原先之租金額為計算之依據。否則，豈非謂
非法占有者所應給付之對價，反較合法承租者所應給付者為
低，顯非事理之平。故原告請求自租約終止後至返還系爭房
屋之日止，按月以15,000元計算相當於租金之利益，亦屬有
據。
八、綜上所述，原告依據租賃及不當得利之法律關係求為判決如
主文第1項至第3項所示，為有理由，應予准許。
九、本件係就民事訴訟法第427條適用簡易程序所為被告敗訴之
判決，依同法第389條第1項第3款規定，爰依職權宣告假
執行，並依同法第392條第2項規定，依職權宣告被告預供
擔保，得免為假執行。
貳、反訴部分：
一、反訴原告主張：兩造簽訂系爭租約後，反訴被告應交付合於
約定使用收益之系爭房屋予反訴原告，然因系爭房屋老舊，
自93年開始有系爭瑕疵，且反訴被告經通知修繕仍未理會，
造成反訴原告有10年以上無法正常使用系爭房屋面積逾二分
之一。爰依民法第227條第2項規定，請求自102年2月1
日至104年12月31日共35個月，相當每月租金二分之一金額
7,500元，共262,500元之損害賠償，及反訴原告長期因系
爭瑕疵，無法正常居住使用系爭房屋之精神慰撫金100,000
元，總計362,500元。並聲明：反訴被告應給付反訴原告
362,500元，及自反訴起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，
按年息百分之五計算之利息。
二、反訴被告則以：反訴原告應先舉證租賃期間系爭瑕疵之存在
、何時通知反訴被告修繕瑕疵。且反訴原告承租系爭房屋係
供堆放礦泉水之用，系爭瑕疵並未影響反訴原告使用。又自
105年5月2日後，兩造間已無租賃關係存在，原告無修繕
義務等語，資為抗辯。並聲明：反訴原告之訴駁回。
三、按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得
依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。因不完全給
付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償。債務人因
債務不履行，致債權人之人格權受侵害者，準用民法第192
條至第195條及第197條之規定，負損害賠償責任。系爭房
屋縱或如被告所辯自93年起有被告所主張之諸多瑕疵，然被
告既明知上情仍願意一再與原告續租，出租人依契約成立時
標的物之現狀交付，即屬依債務本旨給付，尚不構成不完全
給付，業如前述，且依據被告所陳，其係因系爭房屋鄰近被
告住家，被告經營礦泉水經銷，故租賃系爭房屋供作存放礦
泉水水桶之用，並非供作實際居住使用，被告亦未舉證證明
有何人格法益遭損害情節重大之情，其向原告請求損害賠償
，均為無理由，應予駁回。
參、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘主張、陳述並所提證
據暨調查證據之聲請均與本件之結論無礙，爰不再一一論述
，附此敘明。
肆、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中華民國107年3月15日
中壢簡易庭法官游智棋
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國107年3月15日
書記官黃晴筠