裁判字號：臺灣高等法院97年上易字第800號民事判決
裁判日期：民國98年04月01日
裁判案由：返還價金等
臺灣高等法院民事判決97年度上易字第800號上訴人丁○○訴訟代理人 盧之耘 律師複代理人甲○○被上訴人乙○○訴訟代理人丙○○上列當事人間請求返還價金等事件，上訴人對於中華民國97年7月31日臺灣士林地方法院96年度重訴字第262號第一審民事判決提起上訴，上訴人並為訴之追加，本院於98年3月18日言詞辯論終結，判決如下：
主文原判決除確定部分外關於駁回上訴人後開第二項之訴部分，暨該部分訴訟費用之裁判均廢棄。
被上訴人應再給付上訴人新臺幣肆萬捌仟元，及自民國九十七年六月十二日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
其餘上訴及追加之訴均駁回。
第一審訴訟費用（除確定部分外）及第二審訴訟費用，由上訴人負擔百分之九十一，餘由被上訴人負擔。追加之訴訴訟費用由上訴人負擔。
事實與理由
甲、程序方面：
一、於第二審為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之。但請求之基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決之事項者，不在此限，民事訴訟法第446條第1項、第255條第1項第2款、第3款分別定有明文。
二、經查：㈠上訴人於第一審就備位之訴部分原係依民法第359條、第
360條規定為請求，嗣於本院準備程序時追加依民法第179條（僅704室之修補費用部分）、第227條規定法律關係為請求（見本院卷第31頁、第36頁背面、第42頁）。因其前後所主張者，均為被上訴人出售其所有門牌號碼臺北市○○區○○○路○○○巷○弄○號地下1樓房屋（下稱系爭房屋）暨坐落之臺北市○○區○○段1小段548地號土地應有部分萬分之171，而系爭房屋有滲漏水，致上訴人受有損害等情。是其請求之基礎事實均屬同一，所為訴之追加，應予准許。
㈡上訴人主張因系爭房屋有滲漏水之瑕疵而受有租金損害部
分，就701室部分原主張每月租金為新台幣（下同）8,500元，計算6個月結果為51,000元，嗣於本院準備程序時主張上開房間每月租金僅為8,000元，計算6個月結果僅為48,000元，誤算3,000元，故將原請求被上訴人應再給付520,596元之上訴聲明，變更為517,596元（見本院卷第10頁、第70頁），係減縮應受判決事項之聲明，亦應予准許。
乙、實體方面：
一、上訴人起訴主張：㈠兩造於民國（下同）96年1月12日簽訂不動產買賣契約書
，約定由上訴人以11,900,000元，購買被上訴人所有之系爭房屋及坐落之基地，並辦理所有權移轉登記，且於96年3月21日完成交屋及給付全部價金。詎交屋後數日，上訴人發現系爭房屋之廁所天花板及房間牆壁均有嚴重滲漏水情形，有無法安全居住之重大瑕疵，惟被上訴人卻以裝璜掩飾，仍將系爭房屋售予上訴人，經上訴人多次向被上訴人為解除買賣契約之表示，但被上訴人表示僅願負擔部分修繕費用，上訴人為避免損害擴大，僅得先行雇工施作修補704室之瑕疵，為此支出共計282,000元。因系爭房屋上開漏水現象已構成買賣標的物瑕疵，且迄今無法完全修復，仍有滲漏情形，致其遮風避雨、安全居住之通常效用減少，爰依民法第359條、第259條第1款、第2款規定，第260條、第227條、第259條第5款規定，提起本件訴訟（上訴人在原審就此部分係提起先位之訴，請求被上訴人返還價款11,900,000元本息，以及給付修繕款282,000元本息。原審以修繕費用核計為227,604元，認上訴人得依民法第359條請求減少價金之數額為227,604元，判命被上訴人給付前開金額及法定遲延利息，而駁回上訴人其餘請求，兩造均未聲明不服，故以下不再贅述，附此敘明）。
㈡又因上訴人購買系爭房屋之目的，在於出租他人使用，獲
取租金之投資利益，但被上訴人故意隱瞞系爭房屋瑕疵而出賣予上訴人，致上訴人無法將系爭房屋出租，受有租金之損失，是依民法第359條、第360條之規定，上訴人得不解除買賣契約而請求債務不履行之損害賠償，即包含為修補第704室而支出之282,000元、預計將來修補應支出之修補費235,200元（701室之修補費用為110,250元、504室之修補費用為124,950元），以及系爭房屋無法出租、提前終止租約之損害231,000元（包含704室96年4至7月租金損失30,000元、701室97年1月至6月租金損失51,000元、504室96年4月至97年6月之租金損失150,000元），合計共為748,200元，而提起備位之訴，請求被上訴人應給付上開金額（原審就上訴人備位之訴部分，為上訴人敗訴之判決，上訴人以原審已判命被上訴人給付227,604元，故僅就其餘之520,596元部分提起上訴，並追加依民法第179條－僅704室修補費用部分、第227條規定請求，且將701室之租金損失由51,000元減縮為48,000元，故請求之金額減縮為517,596元）。並上訴聲明：①原判決不利於上訴人在第一審備位聲明部分應予廢棄；②上開廢棄部分，被上訴人應再給付上訴人517,596元，及自97年6月12日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；③第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
二、被上訴人則以：㈠系爭房屋於96年3月份交屋時經上訴人確認無瑕疵後始支
付尾款，是系爭房屋之品質係符合上訴人之要求。又依契約約定，被上訴人僅需依房屋現況交付，交屋後有滲漏情形即與被上訴人無涉，被上訴人並無承諾有任何漏水之保固，自無須就交屋後始發生之漏水現象負瑕疵擔保責任。
而系爭房屋牆面牆角漏水部分，因系爭房屋屋齡已達30年以上，又位居地下1樓之樓層，地勢低漥，本即容易受潮，所以交屋後之受潮漏水現象，應是上訴人自身保管不當所致，而非被上訴人所能預防。另天花板漏水部分，係於交屋後，因樓上住戶搬家造成水管破裂而滲水至地下1樓之天花板，此亦已由仲介公司負責修繕，被上訴人並願分擔費用，有訴外人即上訴人胞妹 劉彩華 所代理簽署之同意書在卷可稽。又系爭房屋之潮濕與氣味是交屋前即已存在，上訴人既同意現況交屋，就不能事後要求要另外施工予以補強，使氣味及濕氣減少。
㈡系爭房屋為地下室一樓，本來就不適合人居住，故登記為
「辦公室」而非「住家」，上訴人將房屋出租予人居住，為其預期之租金利益，並非修繕賠償範圍，房客居住地下室不習慣而退租之投資風險，不可將責任推給被上訴人。
本件應以原審判決為準等語置辯。併為答辯聲明：上訴駁回。
三、本件兩造於96年1月12日訂立不動產買賣契約，由上訴人向被上訴人買受系爭房屋及坐落基地，上訴人已依約於96年3月21日給付全部價金11,900,000元予被上訴人，被上訴人亦已於同日將系爭房屋及坐落之基地移轉登記予上訴人之事實，為兩造所不爭執，並有上訴人提出之不動產買賣契約書影本1份附卷可稽（見原審卷第12頁、第46頁），堪信為真實。至上訴人請求系爭房屋之修補費用及不能出租之損害等節，則為被上訴人所否認，並以前詞置辯。是本件應審究之事項為㈠上訴人得否請求系爭房屋之修補費用？若可請求則金額為何？㈡上訴人因系爭房屋上開瑕疵致不能出租所受之損害金額為何？茲分項析述如下：
㈠上訴人得否請求系爭房屋之修補費用？若可請求則金額為
何？⒈上訴人得否請求系爭房屋之修補費用？
①兩造於不動產買賣契約第5條第3項約定：「除不動產
買賣契約書已載明者外，本買賣標的物如有未能於簽約時發現確認之既存瑕疵（如設備損壞、滲漏水等），應由乙方（即被上訴人）依民法瑕疵擔保之相關規定負責修繕或按修繕費用減少買賣價金。惟若經檢測確認為輻射屋、海砂屋或建物主結構損壞達危樓標準者，甲（即上訴人）乙方同意無條件解除契約。甲乙雙方另有約定者，從其約定」；於第7條關於「房地點交」之第4項復約定：「乙方保證依本契約之『房屋現況確認』內容，將房地產點交甲方驗收，交屋時如發現與『房屋現況確認』內容不符，乙方應負責修復或換新」（見原審卷第1宗第13頁、第14頁）。又依證人即系爭房屋之仲介人 鄧智豪 所提出之「不動產標的現況說明書」，其中項次11「建築改良物是否有滲漏水之情形」乙項，被上訴人所勾選者為「否」（見原審卷第1宗第89頁）。故綜合上開約定條款及契約附件之「不動產標的現況說明書」，應認被上訴人已就系爭房屋於交付時房屋現況具有「不漏水」之品質為保證。況且，房屋以居住使用為目的，滲漏水之結果必影響居住使用之目的，且減低房屋之價值，是被上訴人就系爭房屋滲漏水之事實，自應依法負瑕疵擔保責任，被上訴人抗辯依系爭契約約定，其僅需依房屋現況交付，其亦無承諾有任何漏水之保固云云，與約定內容不符，應無可採。
②次查，本件經原審囑託臺灣營建防水技術協進會鑑定
結果，認系爭房屋滲漏水之原因，係因地震、荷重等造成結構體產生裂縫，加上原設計之空間遭致變更使用之用途增加室內之隔間及更改管線，其原設計為辦公室內部只有一道隔間牆，恐因此造成結構體產生裂縫，致使下雨時土壤水分增加，水份滲入結構體內沿裂縫滲流造成滲漏水及結構體內含水量增加，這些水分進而分解水泥內之鈣、鎂、鉀等鹽類並與之反應形成氫氧化物，由濕氣水分帶出與空氣中之二氧化碳反應後，形成白色膨脹之碳酸鹽結晶體。天花板部位局部鋼筋因結構體裂縫滲水造成鋼筋長期處於潮濕狀態，以致於產生鏽蝕造成混凝土裂開。依漏水現象並無法判斷發生至今約有多久之時間，惟依其現況研判發生之時間應長達半年以上（見原審卷第99頁、第100頁）。又除裂縫外，原有外牆防水層老化、破損同時為造成漏水之原因，亦據鑑定人 吳俊仁 於原審言詞辯論期日時結證屬實（見原審卷第1宗第145頁）。是依上開鑑定報告觀之，系爭房屋之漏水原因，包括地震、荷重、變更室內設計致裂縫之產生、防水層老化破損等項，衡情應係長時間累積之結果。參以依證人鄧志豪所證，系爭房屋於96年3月21日交屋後2星期左右，上訴人即反應稱有漏水之問題，及上訴人於96年7月26日第1次起訴時所附照片即有混凝土裂縫、結晶之情形（見原審96年度士簡字第1062號卷第14頁、第15頁），與鑑定人所研判發生已有半年以上之現況（鑑定人係於96年12月19日勘查現況）相去不遠，堪信被上訴人交付系爭房屋時，即存有裂縫、防水層老化等導致漏水之因素，而非係系爭房屋交付上訴人後之2週內因上訴人之行為所致。
③再依鑑定報告所提意見，系爭房屋業經天花板及壁紙
、木櫃等材料覆蓋，因此其滲漏水之情形不是通常使用即可發現，須於滲漏水情形嚴重時才易發現（如颱風、下大雨過後）或經較長時間才易發現（見原審卷第1宗第100頁），則被上訴人抗辯交付時並無漏水現象，有相當可能係當時未發現漏水現象而非漏水現象不存在；再查，「漏水」僅係房屋品質、效用減損之現象，惟所謂「瑕疵」，應係物之本身導致品質、效用減損現象之結構或組成，是系爭房屋之瑕疵，應係房屋之「裂縫」、「防水層老化」等導致有滲漏水之虞之結構，「漏水」應係物之瑕疵所造成之損害結果，而非瑕疵本身。是縱依被上訴人所抗辯，系爭房屋於民法第373條因交付而移轉危險負擔時縱無漏水之現象，亦僅得謂交付「時」無瑕疵造成之損害結果，而非瑕疵不存在。
④綜上所述，上訴人主張系爭房屋有滲漏水現象，缺少
被上訴人所保證之品質，被上訴人依法應負瑕疵擔保責任，即屬可採。
⒉上訴人得請求系爭房屋之修補費用為何？
①本件經原審囑託「臺灣營建防水技術協進會」鑑定結
果，認系爭房屋滲漏水現象，以：⑴將天花板及牆面舊有油漆、壁紙、粉刷層打除或剝除至結構體。⑵素地面整理抹平。⑶天花板及牆面裂縫鑿Ⅴ型槽或鑽孔（每隔10-15CM一孔），灌注低壓聚氯基甲酸酯發泡體，並將表面抹平。⑷天花板鋼筋露出生鏽部位鑿Ⅴ型槽，鋼筋除鏽塗布防鏽材再以環氧樹脂砂漿填補抹平。⑸天花板及牆面部位塗布具滲透性、水密性且符合CNS國家標準、JIS標準或ASTM之標準矽酸質系防水材（至少兩層）。⑹天花板及牆面部位塗布具高接著強度、防水性、耐候性，且符合CNS國家標準、JIS標準或ASTM標準之水和凝固型防水材（至少兩層）。⑺牆面部位以1:2水泥砂漿+防水劑粉刷抹平。⑻天花板及牆面部位補上油漆舖貼壁紙，木作天花板復原。⑼環境整理、廢棄物運棄等方式修復，所需費用約為211,224元（見原審卷第1宗第100頁至第102頁）。
②上開估價雖已包括已修繕完成的系爭房屋704室，但
並未包含504室、704室壁紙之費用，而系爭房屋504室面積11平方公尺、704室面積為13平方公尺，據鑑定人吳俊仁於原審時到庭證述屬實（見原審卷第1宗第146頁），以壁紙每平方公尺650元之單價計算，加計5%之營業稅後，504室、704室壁紙所需費用應為16,380元《計算式如下：（11+13）平方公尺×650元×1.05營業稅=16,380元》。被上訴人雖不爭執系爭房屋之704室原係壁紙，惟另主張504室原為衣櫥而未貼壁紙（見原審卷第1宗第146頁至第147頁）。經斟酌依上開①所述修繕方法，必然拆卸原有衣櫥進行，是回復原狀至牆面張貼壁紙而非重製衣櫥，應屬合理必要，故504室部分仍應計入壁紙之費用始為合理。
③雖上訴人主張鑑定報告估價與市場行情不符，不足採
信云云。惟因鑑定人吳俊仁於原審時證稱：費用之評估係參考開業中的3家專業廠商，依「臺灣營建防水技術協進會」所建議之工法及施工程序所提供之估價單，進一步分析其材料用量及人工費用所鑑定，依該會評估與市場行情並無太大差距（本院卷一第146頁），而鑑定人所提出具估價單之廠商即臺灣南海股份有限公司、光德建材工業股份有限公司之承辦人 黃宇萬 、 蔡麗卿 均於原審到庭結證稱鑑定人提出之估價單確為各該公司所出具，可以該價格接案，係依鑑定報告所載之修復方法所為估價等語（見原審卷第2宗第32頁、第33頁）。雖上訴人再質疑到庭證人黃宇萬、蔡麗卿未到現場，不能證明故價單上價格為合理云云，惟查，估價單係廠商名義出具，表明可以承接之合理價格資料，有其一定之標準作業流程，且已有應塗刷部分之各項面積數據，應無何不可憑信參考之處，且鑑定人所委託之3家廠商價格資料出入不大，並經鑑定機關參酌相關資料核算，自屬可採。上訴人於訴訟外片面委託施工之單位，所施做者是否屬約定之品質、項目是否必要，出具者之專業能力等項，均有未明，尚難以其所提估價資料與鑑定報告之出入，逕認上訴人所提可採而認鑑定人之意見為不可採。
④綜上所述，上訴人所得請求修繕費用之金額（包含已
修繕完畢之704室及未修繕之701室、504室），僅為227,604元《計算式如下：211,224元（鑑定人鑑定之金額）+16,380（壁紙所需費用）=227,604元》。上訴人逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。
㈡上訴人因系爭房屋上開瑕疵致不能出租所受之損害金額為
何？⒈上訴人主張系爭房屋因上開瑕疵而無法出租或提前終止
租約，致其所受之損害為228,000元（包含704室96年4至7月租金損失30,000元、701室97年1月至6月租金損失48,000元、504室96年4月至97年6月之租金損失150,000元）；被上訴人則抗辯系爭房屋為地下室1樓，本來就不適合人居住，且因房客居住地下室不習慣而退租之投資風險，不能推給被上訴人云云。
⒉按損害賠償之範圍，應以被害人實際所受損害為衡；且
當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，此觀民法第216條第1項及民事訴訟法第277條之規定自明。又買賣契約成立時存在之瑕疵，於依民法第373條之規定危險移轉於買受人時仍未除去者，出賣人除應負物之瑕疵擔保責任外，另須依不完全給付之債務不履行負其責任（最高法院82年度台上字第1285號民事判決意旨參照）。
⒊經查：
①上訴人主張701室原係出租予訴外人戊○○，租期自
96年8月1日起至97年7月31日止，每月租金8,000元，因上開瑕疵，致房客戊○○於97年1月2日即退租，故其受有97年1月至6月之租金損失共48,000元乙節，業據其提出房屋租賃契約書、終止房屋租賃契約書影本各1份為證，並經證人即該房間承租人戊○○到庭結證屬實（見本院卷第51頁至第55頁、第63頁至第64頁），故堪信上訴人此部分主張為真正，足認其確受有上開48,000元之損害。
②至上訴人另主張704室於96年4至7月無法出租，租金
損失為30,000元；504室96年4月至97年6月無法出租，租金損失150,000元乙節，雖提出訴外人 陳紜玉 之房屋租賃契約書影本1份及上訴人自網路列印之租屋網資料2份為證（見原審卷第24頁、第25頁、本院卷第56頁至第57頁）。惟因前開訴外陳紜玉名義之房屋租賃契約書起迄時間為96年7月13日至97年7月12日，係在上訴人主張該房間未出租的時間後面，而上開房間未能出租之原因甚多，亦難據此即認係可歸責於被上訴人所致；另上訴人提出之租屋網資料，則為被上訴人所否認，且上訴人亦未再舉證以實其說，故上訴人此部分主張，即非可採。
③從而，上訴人因系爭房屋上開瑕疵不能出租所受之損
害金額僅為48,000元。上訴人主張逾此金額之部分，難認有理由。
四、綜上所述，上訴人依民法第360條、第179條、第227條規定，得請求被上訴人給付之金額為修補費用227,604元、租金損害48,000元。惟因前開修補費用227,604元部分，業經原審判命被上訴人給付，兩造均未聲明不服，故本院自不得再諭知被上訴人給付。從而，上訴人請求被上訴人給付48,000元及自其於原審為備位聲明擴張之翌日即97年6月12日起（見原審卷第2宗第7頁）至清償日止，按年息5%計算之法定遲延利息，為有理由，應予准許。逾此所為請求，均為無理由，應予駁回。原審就上開應准許之備位聲明部分，為上訴人敗訴之判決，尚有未洽。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。爰由本院予以廢棄改判如主文第2項所示。至於上訴人之請求不應准許部分，原審為上訴人敗訴之判決，並駁回假執行之聲請，經核於法並無不合，上訴意旨求予廢棄，為無理由，應駁回其上訴。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之舉證，經本院詳加審酌後，認與判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
六、據上論結，本件上訴及追加之訴均為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第450條、第79條前段，判決如主文。
中華民國98年4月1日
民事第十四庭
審判長法官張蘭
法官鄭純惠法官邱瑞祥正本係照原本作成。
不得上訴。
中華民國98年4月1日
書記官明祖星