臺灣桃園地方法院民事簡易判決 105年度壢簡字第211號
原 告 李枝連
被 告 中壢區仁愛里福美祠管理委員會
法定代理人 梁正光
訴訟代理人 鄧立敦
上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國106年2月15日
言詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應將坐落於桃園市○○區○○段○○○○○○○號土地上如
附圖所示黃色部分面積十一點五二平方公尺土地地上物拆除，並
將土地返還原告。
被告應給付原告新臺幣柒仟肆佰柒拾伍元，及自民國一○五年十
月六日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告應自一○五年十月六日起至將坐落於桃園市○○區○○段○
○○○○○○號土地上如附圖所示黃色部分面積十一點五二平方
公尺土地地上物拆除，並將土地返還原告之日止，按月給付原告
新臺幣壹佰肆拾陸元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣捌仟零參拾元由被告負擔。
本判決第一項得假執行。
本判決第二項得假執行。但被告如以新臺幣柒仟肆佰柒拾伍元為
原告供擔保後，得免為假執行。
本判決主文第三項各給付期屆至時得假執行；但被告如以新臺幣
壹佰肆拾陸元為原告供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求基
礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，民事訴訟
法第255條第1項第2款、第3款分別定有明文。原告起訴
時，原訴之聲明為：（一）被告應將座落於桃園市○○區○
○段○○○○○○○號土地（下稱系爭土地）上之地上物面積約17
.5平方公尺之地上物拆除，並將土地返還原告；（二）被告
應給付原告新臺幣（下同）98,328元，及自起訴狀繕本送達
翌日起至給付之日止，按年息百分之5計算之利息；另自起
訴狀繕本送達翌日起至被告返還前項土地之日止，按月給付
原告20,000元；（三）願供擔保，請准宣告假執行。嗣於民
國105年9月20日具狀變更聲明為：（一）被告應將坐落於
系爭土地如桃園市中壢地政事務所以105年8月5日中地測
字第1050013551號函附中地法土字第21800號複丈成果圖（
下稱系爭複丈成果圖）所示黃色部分範圍，面積11.52平方
公尺之地上物拆除，並將系爭土地返還與原告；（二）被告
應給付原告119,519元，及自民事訴之變更追加狀繕本送達
翌日起至給付之日止，按週年利率5％計算之利息；暨自起
訴狀繕本送達翌日起至被告返還系爭土地之日止，按月給付
原告2,333元；暨鑑界費用7,400元（三）被告應給付原告
200,000元之因系爭土地遭占用而無法交屋之損害賠償。（
四）願供擔保，請准宣告假執行。嗣於本院106年2月15日
當庭捨棄鑑界費用之請求，經核本件原告所為上開更正，係
依地政機關實際測量結果所為之更正，核屬更正事實及法律
之陳述，且係基於同一基礎事實為訴之聲明擴張，揆諸前揭
說明，其訴之追加及擴張訴之聲明均屬合法，先予敘明。
貳、實體方面：
一、原告主張：原告於民國101年間經法院拍賣取得系爭土地之
所有權，拍賣取得時並不知悉有遭占用，待至原告將其所有
房屋出賣鑑界時，始知悉系爭土地面積11.52平方公尺遭被
告管理之土地公廟（下簡稱系爭地上物）占有，惟被告就系
爭土地並無任何合法占有權源。又被告無權占有系爭土地，
經原告履次請求拆除系爭地上物並返還系爭土地，惟被告竟
置之不理，是被告自101年6月15日起占用原告所有之土地
，受有相當於租金之不當得利119,519元，每月受有相當於
租金之不當得利2,333元。另被告無權占有系爭土地，導致
原告所有坐落於系爭土地上之房屋（下稱系爭房屋）買賣無
法完成交屋而違約，因而受有20萬元之交易損失。爰依民法
第767條、第179條之規定提起本件訴訟，並聲明：㈠被告
應將系爭土地上如系爭複丈成果圖黃色部分所示面積11.52
平方公尺之地上物拆除，並將系爭土地返還與原告。㈡被告
應給付原告119,519元，及自民事訴之變更追加狀繕本送達
翌日起至給付之日止，按週年利率5％計算之利息；暨自起
訴狀繕本送達翌日起至被告返還系爭土地之日止，按月給付
原告2,333元；㈢被告應給付原告200,000元之損害賠償；
㈣願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：系爭地上物係於64年間由地方人士出資興建，96
年間建商將廟搭鐵皮棚子延伸到和館別墅之圍牆，訴外人許
登星為第一手購買原告所有之房屋，經建商補償 許登星 20萬
或30萬元，表示許登星有默認系爭土地遭占用部分由系爭地
上物使用；原告既係以拍賣方式取得系爭房屋，拍定價格較
低即與鄰近土地公廟之故，是原告交易未成與系爭地上物占
用並無關連等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、原告主張其為系爭土地之所有權人，被告管理之地上物占有
系爭土地面積11.52平方公尺之事實，業具其提出系爭土地
登記第一類謄本、異動索引、桃園市中壢地政事務所105年
1月12日105年中地測數字003000號土地複丈成果圖、現場
照片、存證信函等件為證（見本院卷第7頁至第18頁、第70
頁至第74頁），並經本院會同到場兩造及桃園市中壢地政事
務所派員會同履勘現場，並有勘驗筆錄及系爭複丈成果圖在
卷可證（見本院卷第50頁至第51頁），並為被告所不爭執，
自堪信為真實。
四、原告復主張被告無權占用系爭土地請求被告拆屋還地，並給
付相當於租金之不當利等情，為被告所否認，並以前開情詞
置辯。是本院應審酌之爭點厥為：㈠原告本於所有權請求被
告拆除如系爭複丈成果圖所示黃色部分面積11.52平方公尺
，並返還所占用土地，有無理由？㈡原告請求被告給付相當
於租金之不當得利，有無理由？其金額若干？㈢原告請求被
告賠償房屋交易損失20萬元有無理由？茲分述如下：
㈠原告本於所有權請求被告拆除如系爭複丈成果圖所示黃色部
分面積11.52平方公尺，並返還所占用土地，有無理由？
⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，
民法第767條前段定有明文。又以無權占有為原因，請求返
還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以
非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之
事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之
事實證明之（最高法院85年度台上字第1120號判決意旨參照
）。本件系爭土地為原告所有，且系爭地上物占用系爭土地
11.52平方公尺部分面積乙情，為兩造所不爭執，揆諸上開
規定，被告自應就系爭地上物占有系爭土地具有合法權源之
利己事實負舉證責任。
⒉按債為特定人間之權利義務關係，僅債權人得向債務人請求
給付，第三人並無請求債務人向債權人給付之權利，此為債
之相對性原則。（最高法院83年台上字第3243號民事判例參
照）。次按稱使用借貸者，謂當事人一方以物交付他方，而
約定他方於「無償使用」後返還其物之契約，民法第464條
定有明文。而使用借貸為無償契約，原屬貸與人與使用人之
特定關係，除當事人另有特約外，使用人無移轉其權利於第
三人之可言，且使用借貸本係無償借用性質，不能與租賃相
提並論，使用借貸亦未如租賃有民法第425條規定。故土地
所有權移轉於他人後，除已得該他人即現在之所有人同意繼
續使用外，土地使用人縱經原所有人無償提供使用或允許借
用，亦不能以之拘束現在之所有人，而對現在之所有人主張
有使用該土地之權利（最高法院59年台上字第2490號判例意
旨、92年台上字第957號判決意旨參照）。被告固辯稱系爭
地上物占用系爭土地，業經系爭房屋前手即 黃登星 、遭占用
土地之前地主同意而有合法占用權源等語，惟據證人即系爭
土地之前地主許登星到庭證稱：伊購買系爭房屋時系爭地上
物即已存在，伊並不知悉系爭地上物占用系爭房屋坐落之土
地，亦未取得任何補償金；證人即鄰地784地號地主兒子葉
國枋到庭證稱：系爭地上物興建時有取得遭占用土地之大部
分地主之同意等語，是系爭地上物占用有無獲系爭土地所有
權人之同意，誠屬可疑。再該占用之情縱確曾經渠等前手之
同意，系爭土地所有權人與被告間就系爭土地之法律關係，
應為「使用借貸」，揆諸上開規定，原土地所有權人與被告
間就系爭土地之「使用借貸」，自屬渠等間特定債之關係，
除經原告同意，本無拘束原告之效力。而參原告以拍賣取得
系爭房屋及系爭土地，拍賣公告並未載明系爭土地遭占用之
情，業據原告提出拍賣公告1紙在卷可參（見本院卷第99頁
），復經本院職權調取本院100年度司執字第90445號卷核
閱無訛，是原告主張其取得系爭建物及土地之時，並不知悉
系爭土地遭占用一事，堪信為真實。是原告自無從知悉渠等
間法律關係，被告復未能舉證證明後手即原告明知並同意受
其拘束之情形，基於債之相對性，被告當無從源引渠等同意
茲為主張，是原告主張被告係無權占有系爭土地，應屬可採
。
⒊被告復辯稱系爭地上物歷來均供居民信仰參拜之用，拆除將
影響建物整體結構安全，並損及當地居民信用價值，反觀原
告取得占用部分範圍極小且無具體使用價值，是原告所得利
益極小與被告所受損失顯不相當，而有權利濫用之情等語，
惟按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要
目的，民法第148條第1項固有明文。惟按民法第148條權
利濫用之禁止，係規定行使權利，不得以損害他人為主要目
的，若當事人行使權利，雖足使他人喪失利益，而苟非以損
害他人為主要目的，即不在該條所定範圍之內（最高法院45
年台上字第105號判例意旨參照）。故權利濫用者，須兼備
主觀上專以損害他人為主要目的及客觀上因權利行使取得利
益與他人所受損害不相當，缺一不可。是以行使權利者，主
觀上若非專以損害他人為主要目的時，縱因權利之行使致影
響相對人之利益時，亦難認係權利濫用。經查，被告已如前
述並無任何占有土地之正當權源，則原告為系爭土地之所有
權人，請求被告拆除如系爭複丈成果圖所示之黃色部分面積
11.52平方公尺，並返還占用之土地，雖足使被告喪失利益
，仍屬正當、合法所有權權利之行使。且迄言詞辯論終結為
止，被告復未提出其他證據就原告行使證明前揭權利係以損
害被告為目的，揆諸前揭判例意旨，被告此部分所辯，洵無
足採。從而，原告請求被告應拆除如系爭複丈成果圖所示之
黃色部分面積11.52平方公尺，並返還所占用之土地，洵屬
有據，應予准許。
㈡原告請求被告給付相當於租金之不當得利，有無理由？其金
額若干？
1.按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第
179條定有明文。依不當得利之法則請求返還不當得利，以
無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其
得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人
所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租
金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號
判例意旨參照）。經查，本件被告管理如系爭複丈成果圖所
示尺之黃色部分已如前所述無權占用原告所有之系爭土地，
揆諸前開說明，被告當獲有相當於租金之利益，致原告受有
損害。是原告依不當得利法律關係，請求被告給付自原告取
得系爭土地所有權之日即101年6月29日（原告於101年6
月29日取得系爭房屋及土地之權利移轉證明書）起至被告收
受訴之聲明變更狀之日即105年10月5日止，暨按年息百分
之五計算之利息，以及自105年10月6日起至被告返還前開
占用土地之日止之不當得利，乃為有據。至原告主張被告應
自起訴狀繕本送達翌日即105年5月17日起至同年10月5日
止每月相當於租金之不當得利部分，業已計入前開不當得利
之範疇，而無重複請求之必要，是此範圍之請求，不應准許
，併與敘明。
2.按城巿地方房屋之租金，以不超過土地及其建物申報總價額
年息百分之十為限，土地法第97條第1項定有明文。上開規
定所謂之土地價額，依同法施行法第25條之規定，係指法定
地價而言，而土地法第148條規定土地所有權人依土地法所
申報之地價為法定地價，故土地法第97條所謂之土地申報價
額，即指該土地之申報地價。又在平均地權條例施行區域，
土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價80％為
其申報地價，平均地權條例第16條亦規定甚明。另就基地租
金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位
置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受
利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定（最高法院68年
台上字第3071號判例意旨參照）。查本件系爭地上物位桃園
縣巿中壢區屬於城市地方，自有前開規定之適用。又系爭土
地於101年至105年間公告地價均為每平方公尺3,800元，
此有系爭土地公告地價資料在卷可憑，依前開規定，系爭土
地之申報地價為每平方公尺3,040元（計算式：公告地價×
80％）；而系爭土地地目為「建」，附近無便利商店、學校
，多為住宅及農田，需至鄰近普忠路方有大眾運輸等情，有
勘驗筆錄1件在卷可憑（見本院卷第49頁），兼衡酌福美祠
為當地居民之信仰中心，無償供人參拜，非營利事業，暨其
坐落位置、附近繁榮程度及使用物狀態等情，認以系爭土地
申報地價5%計算相當租金之利益為適當。是原告請求被告給
付自101年6月29日起至105年10月5日止，按前述申報地
價5%計算，相當於租金之不當得利共計7,475元（計算式：
申報地價3,040元/㎡×11.52㎡×年息5%÷12月=146元
/月，146X51又6/30月＝7,475元，元以下四捨五入），
及105年10月6日起至清償日止，按年息百分之5計算之利
息，並自105年10月6日起至返還系爭土地之日止，按月給
付146元，尚屬適當。逾此部分之請求，即非允當，應予駁
回。
㈢原告主張被告應賠償房屋交易損失20萬元，有無理由？
原告主張系爭土地遭被告占用而無法完成系爭房屋之交易，
受有違約金20萬元之損害等語，固據其提出買賣契約書1紙
在卷可參，然而本件被告無權占用乙事係於原告取得系爭房
屋之前即已存在，是原告於105年3月與訴外人 周世祺 所訂
立之約款與被告於101年前已存在之無權占有情事，難認有
何因果關係，是原告請求房屋損失部分，難認有據。
五、從而，原告依民法第767條，請求被告將系爭土地上如系爭
複丈成果圖所示面積11.52平方公尺之地上物拆除，並將系
爭土地A部分返還與原告。及依民法第179條之規定，請求
被告給付原告7,475元，及自105年10月6日起至清償日止
，按年息百分之5計算之利息，暨自105年10月6日起至返
還系爭土地之日止，按月給付146元有理由，應予准許。逾
上開範圍之部分，則無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法或舉證，核與判
決之結果不生影響，爰不一一論列，併予敘明。
七、本件民事訴訟法第427條第1項訴訟適用簡易程序所為之判
決，應就被告敗訴部份，依同法第389條第1項第3款之規
定，依職權宣告假執行。原告所為宣告假執行之聲請，僅在
促使法院為此職權之行使，本院自不受其拘束，仍應逕依職
權宣告假執行，惟本件既已依職權宣告，無再命原告提供擔
保之必要，此部分不另為准駁之諭知。另依同法第392條第
2項規定，依職權宣告被告預供擔保得免為假執行。至原告
之訴經駁回部分，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回
。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。並依職權確定訴
訟費用額如主文第5項。
中華民國106年3月10日
中壢簡易庭法官陳幽蘭
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，須以違背法令為理由，於判決送達後二十日內向
本庭（桃園市○○區○○路0段000號）提出上訴狀。（須按他
造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納
上訴審裁判費。
中華民國106年3月10日
書記官龍明珠