臺灣高等法院107年度上字第973號民事判決

裁判字號：臺灣高等法院107年上字第973號民事判決

裁判日期：民國108年02月19日

裁判案由：返還買賣價金等

臺灣高等法院民事判決107年度上字第973號上訴人 侯粵蓉 訴訟代理人 黃文承 律師
李承志 律師上一人複代理人 洪誌聖 律師被上訴人 劉語如 訴訟代理人 傅金圳 律師上列當事人間請求返還買賣價金等事件，上訴人對於中華民國107年6月29日臺灣新竹地方法院106年度訴字第673號第一審判決提起上訴，本院於108年1月29日言詞辯論終結，判決如下：
主文原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分，及訴訟費用之裁判均廢棄。
被上訴人應給付上訴人新臺幣陸拾伍萬元，及自民國一百零六年八月二十六日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用，由被上訴人負擔五分之一，餘由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：兩造前於民國106年4月15日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），由上訴人向被上訴人購買其所有坐落新竹縣○○鄉○○段○○○○號土地（下稱系爭土地），約定買賣價金為新台幣（下同）550萬元。上訴人於簽約後隨即給付定金55萬元及第1期價款110萬元共165萬元予被上訴人。系爭土地原本表面平整，土壤厚實，兩造簽約後於同年4、5月間，因梅雨季節暴雨導致土石流，致表面大面積崩塌，土壤大量流失，植被消失、樹根外露，部分土地已無法作為原定農業使用，依系爭買賣契約第9條後段約定，被上訴人有修繕義務，上訴人屢次透過仲介要求修繕，被上訴人均避不見面。上訴人乃寄出律師函表明如不修繕則應依買賣契約加倍返還已收價款330萬元，被上訴人收受後卻置之不理，反以存證信函通知上訴人即將轉賣系爭土地，並沒收所收價金165萬元，顯已無任何履約誠意。故上訴人同意解除契約，並依照系爭買賣契約第10條後段約定請求被上訴人加倍返還已收價金共330萬元。又縱認被上訴人解約合法，且得請求違約金，考量被上訴人並未因解約而受有任何損害，違約金數額亦應酌減等情，依系爭買賣契約第10條後段、民法第259條第2款、第179條規定，求為判決：㈠被上訴人應給付上訴人330萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；㈡願供擔保，請准宣告假執行。
（原審為上訴人敗訴之判決，上訴人聲明不服，提起上訴）。並上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡與原審上開聲明相同。
二、被上訴人則以：兩造簽立系爭買賣契約，全部價金550萬元，被上訴人已收定金55萬元及第2期款110萬元，合計165萬元；依系爭買賣契約第2條第3款約定，上訴人應於雙方完稅時給付第3期款165萬元。因系爭土地為山坡地保育區農牧用地，經新竹縣政府稅捐稽徵局竹東分局於106年5月24日核發「土地增值稅不課徵證明書」，等同完稅證明，被上訴人乃請仲介 高建華 通知上訴人依約給付第三期款165萬元，惟上訴人遲未支付，嗣被上訴人於106年7月13日以竹東長春郵局第85號存證信函催告上訴人應於106年7月20日前履約付清該第3期款，惟上訴人收到後，仍置之不理，被上訴人迫不得已於106年7月21日依系爭買賣契約第10條前段約定，以竹東長春郵局第90號存證信函通知上訴人解除系爭買賣契約，並沒收上訴人已給付之價金共計165萬元，上訴人於起訴狀亦表示同意解除契約，上訴人請求加倍返還已付價金，實無理由等語，資為抗辯。並答辯聲明：㈠上訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：㈠兩造於106年4月15日簽立系爭買賣契約，由上訴人向被上訴
人以總價550萬元購買系爭土地，被上訴人已收定金55萬元及第2期款110萬元，合計165萬元。
㈡被上訴人於106年7月13日以竹東長春郵局第85號存證信函催
告上訴人應於106年7月20日前付清第3期款，上訴人於收受後亦未履行。
㈢上訴人於106年7月17日，以系爭土地因遇大雨崩塌，被上訴
人拒不修復，違反民法第254條及系爭買賣契約第9條、第10條為由，發函通知解除契約並加倍返還已收價金，經被上訴人於次日收受。
㈣被上訴人於106年7月21日依系爭買賣契約第10條前段，以竹
東長春郵局第90號存證信函通知上訴人解除系爭買賣契約，並沒收上訴人已付價金165萬元。
四、上訴人主張系爭土地於簽約後因遇暴雨導致大面積崩塌土壤流失，部分土地已無法作為原定農業使用，被上訴人復拒絕修補。其得依系爭買賣契約第9條、第10條、民法第254條、第359條及類推適用第226條，依第256條規定，解除系爭買賣契約等語。被上訴人則以前揭情詞置辯，是本件爭執之點厥為：上訴人主張解除系爭買賣契約，並請求被上訴人加倍返還已收受價金共330萬元，有無理由？被上訴人抗辯系爭買賣契約業經其合法解除，是否有據？上訴人主張縱認被上訴人解約合法，上訴人亦得請求酌減違約金，是否可採？經查：
㈠系爭土地於106年4月21日確有因大雨而發生小部分崩塌，經
上訴人通知被上訴人後，被上訴人委請土地仲介高建華僱工修復；同年5月2日兩造會同仲介高建華至現場鑑界噴漆，嗣於同年6月2、3、4日，因連續3日大雨，系爭土地再次發生較大範圍崩塌，上訴人要求被上訴人修復後並作結構保固，被上訴人則認施工方法由工班決定，被上訴人並無保固義務，雙方因認知有差距而協調不成等情，業據證人即仲介高建華、 馮莉雯 到庭證述屬實（見原審卷第106至114頁、本院卷第138至144頁），並有現場照片及氣象局逐日氣象資料在卷可稽（見原審卷第15至17頁、48至50頁、62至66頁、68至70頁、125至127頁、135頁、142至144頁），自堪信為真正。
按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。民法第354條第1、2項定有明文。所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或當事人之約定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵。查系爭土地為供農牧使用之山坡地保育區農牧用地，因遇大雨致邊坡土地崩塌，已足使系爭土地通常使用之效能減少，自屬買賣標的物之瑕疪無疑，被上訴人辯稱土地僅崩落一角，土質仍留在土地上，不構成物之瑕疵云云，自非可採。而依系爭買賣契約第9條記載：本買賣不動產未點交前，如有天災地變等事故，被上訴人須負責排除或修復，俾使上訴人完整取得等語，被上訴人於立約時起，即負有保持系爭土地現狀之義務。
㈡惟按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經
其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；又契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約，民法第229條第2項前段、第254條定有明文。換言之，在給付無確定期限之情形，須契約當事人之一方經他方催告給付而不為給付，方屬遲延給付，此際須經他方當事人再定相當期限，催告其履行而不履行，他方始得解除其契約（最高法院90年度台上字第2216號判決參照）。本件上訴人主張其屢次透過仲介要求被上訴人修繕系爭土地崩塌，被上訴人均避不見面，隱匿行蹤，甚至拒絕修繕，上訴人自得解除系爭契約並請求被上訴人加倍返還已收價款乙節，為被上訴人所否認。而系爭土地固於106年6月初因大雨發生崩塌而受有毀損之事實。且被上訴人依系爭買賣契約第9條約定，負有修繕以交付無瑕疵之土地之義務，惟自客觀上觀察，並無應於一定時期為給付不能達其契約目的之情形，揆諸前開規定，上訴人自應先定相當期限催告被上訴人履行，若被上訴人逾期不履行其始得解除契約。本件上訴人並未能提出其已定期催告被上訴人修繕系爭土地毀損之證明，且被上訴人於前開崩塌發生後，亦有僱工修繕，僅因兩造對施工方式及是否需負保固責任之認知有差距而未能達成共識，業據證人高建華證述屬實，並有前揭修繕後照片在卷可按，上訴人亦不否認被上訴人於106年9月5日有就系爭土地之崩塌進行鋼絲掛網及噴漿等修繕行為，則縱認上訴人曾多次要求被上訴人為履行修繕之通知，惟其既未定相當期限，亦難謂與前述民法規定解除契約之要件相符。至上訴人所提出之錄音譯文（見原審卷第122、123頁）為其與第三人即21世紀不動產仲介黃副總之對話內容，惟黃副總並非本件土地仲介之承辦人，自無可能較證人高建華、馮莉雯了解事件經過，應以證人高建華、馮莉雯之證詞為據。且觀諸前揭錄音對話：「（黃副總：劉小姐找不到人，也聯絡不到人，打電話給劉小姐也不接，也不聽……，我們也轉答了，他也沒什麼正面答覆……）」、「（上訴人：那你有跟他說就是第一個是修復，第二個是如果不修的話，那我就解約的這樣子，你有跟他講嗎？）。」、「（黃副總：有，都講了，都講了，該講都講了）。」等內容（見原審卷第122、123頁），亦可知被上訴人並未拒絕修復，且上訴人及土地仲介均未定相當期限催告被上訴人修復，甚為明確。是上訴人主張被上訴人依系買賣爭契約第9條負有保持系爭土地原狀之義務，惟於上訴人通知修繕後，不但未為修繕，更斷然拒絕上訴人修繕之請求，依民法第359條及類推適用第226條，依第256條規定，其已於106年7月17日以律師函解除系爭買賣契約，自非合法。從而，上訴人依系爭買賣契約第10條請求被上訴人將已收價款如數返還並加倍賠償，即乏所據。
㈢而依系爭買賣契約第2條第3項約定，上訴人應於兩造完稅時
給付第3期款165萬元。因系爭土地屬山坡地保育區農牧用地，經新竹縣北埔鄉公所於106年5月16日核發農業用地作農業使用證明書，復經新竹縣政府稅捐稽徵局竹東分局於106年5月24日核發土地增值稅不課徵證明書，被上訴人乃於106年7月13日以竹東長春郵局第85號存證信函定期催告上訴人應於106年7月20日前履約付清第3期款，惟上訴人收受後並未給付，被上訴人乃再依系爭買賣契約第10條前段約定，於106年7月21日以竹東長春郵局第90號存證信函通知上訴人解除契約並沒收上訴人已付價金等情，業據被上訴人提出新竹縣北埔鄉農業用地作農業使用證明書、土地增值稅不課徵證明書、存證信函為證（見原審卷第42至47頁），上訴人亦不否認有收受前揭存證信函（見原審卷第59頁），惟主張其於被上訴人修補系爭土地瑕疪前，得拒付系爭土地完稅後後應繳納之第3期款等語。按因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付。但自己有先為給付之義務者，不在此限，民法第264條第1項定有明文。準此，同時履行抗辯權之行使，須債務人自己無先為給付之義務。本件兩造係以契約特別約定被上訴人應於系爭土地完稅後給付第3期款，而系爭土地雖有部分崩塌之瑕疪，然土壤並未流失，面積亦未減少，尚未至不能使用之程度，且通常情形，出賣人僅須於移轉過戶並點交土地前，將瑕疪修復完成即可，上訴人復不能證明被上訴人拒絕為瑕疵之修繕，是其以系爭土地存有上述瑕疵，而拒絕交付第3期款，即非有據。
㈣次查系爭買賣契約第10條前段約定「本約簽訂後，倘甲方（
即上訴人）不買或不按約定日期付款時，經乙方（即被上訴人）定期催告仍不給付時，願將既付價款全部由乙方無條件沒收，抵作違約金，並解除本約。」業如前述。堪認被上訴人主張若買受人有不按約定日期付款時，出賣人得以解除系爭買賣契約等情，應屬有據。本件上訴人主張被上訴人修復系爭土地前，拒付系爭土地完稅後應繳納之價金165萬元，為無理由，業如上述。且被上訴人亦曾以前揭竹東長春郵局第85號存證信函定期催告上訴人給付第3期款。上訴人經被上訴人催告後仍逾期未繳，被上訴人依系爭買賣契約第10條前段解除契約，核屬有據。上訴人主張被上訴人解約不合法云云，尚無可採。
㈤按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第
252條定有明文。又約定之違約金過高者，除出於債務人之自由意思，已任意給付，可認為債務人自願依約履行，不容其請求返還外，法院仍得依民法第252條規定，酌減至相當之數額。且於法院為核減後，債務人就該核減部分之數額，因原給付之法律上原因已不存在，自得依不當得利法律關係請求債權人返還（最高法院105年度台上字第289號判決參照）。本件被上訴人依系爭買賣契約第10條前段，沒收上訴人已給付之第1期及第2期價款共計165萬元，固非無據。惟本院審酌系爭土地目前仍屬被上訴人所有，並未因辦理過戶程序而支出相關費用，系爭土地買賣價金550萬元，及被上訴人所受損害不大等情形，認為被上訴人沒收165萬元價金作為違約金尚屬過高，應以100萬元為適當，是上訴人請求被上訴人返還65萬元，核屬可採。
五、綜上所述，上訴人依系爭買賣契約第10條後段、民法第259條第2款、第179條之規定，請求被上訴人給付65萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日即106年8月26日（於106年8月25日送達被上訴人-見原審卷第34頁之送達證書）起至清償日止，按年息5%計算之利息部分，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，為無理由，不應准許。從而原審就上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，尚有未洽，上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如
主文第二項所示。至於上訴人之請求不應准許部分，原審為上訴人敗訴之判決，並駁回其假執行之聲請，經核並無不合，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回此部分之上訴。又上訴人勝訴部分，未逾150萬元，於本院判決後即告確定，自無宣告假執行之必要，上訴人此部分假執行之聲請應予駁回，附此敘明。
六、本件事證已臻明確，上訴人聲請至現場勘驗系爭土地及囑託新竹縣竹東地政事務所測量系爭土地之現況，本院認無必要，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第79條，判決如主文。
中華民國108年2月19日
民事第一庭
審判長法官林陳松
法官鄭威莉法官曾錦昌正本係照原本作成。
被上訴人不得上訴。
上訴人如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國108年2月21日
書記官高婕馨附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。