臺灣士林地方法院100年度訴字第212號民事判決

裁判字號：臺灣士林地方法院100年訴字第212號民事判決

裁判日期：民國100年06月30日

裁判案由：返還買賣價金等

臺灣士林地方法院民事判決一○○年度訴字第二一二號原告 林麗雯 訴訟代理人 尤榮福 律師被告瓏山林企業股份有限公司法定代理人 林鴻堯 訴訟代理人 劉宏邈 律師複代理人 楊發貴 上列當事人間請求返還買賣價金等事件，經臺灣臺北地方法院移送前來，本院於民國一百年六月九日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
甲、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第二百五十五條第三款定有明文。本件原告訴之聲明第一項，原請求被告應給付原告新臺幣（下同）五十五萬及自民國九十五年八月十九日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，嗣於本院審理時將利息之起算日變更為九十五年八月二十一日，核屬減縮應受判決事項之聲明，揆諸前揭規定，自應准許。
乙、實體方面：
一、原告起訴主張：原告於九十五年八月十九日與被告簽立大直Uptown房屋預定買賣契約書（下稱系爭房屋買賣契約）及土地預定買賣契約書（下稱系爭土地買賣契約），向被告購買大直Uptown社區大樓（下稱系爭大樓）編號Α10棟九樓一戶（下稱系爭房屋）及所坐落基地即臺北市○○區○○段四小段三九九地號土地（下稱系爭土地）應有部分，並依約繳納房屋及土地價金共計五十五萬元。依系爭房屋買賣契約第十二條第一項約定，被告應於九十七年七月三十一日前「申請」使用執照，未載明「取得」使用執照期限，違反內政部公告之預售屋買賣定型化契約應記載事項及不得記載事項（下稱契約範本）第十三條規定，依消費者保護法第十七條及消費者保護法施行細則第十五條規定，該約定應屬無效，而以前開應記載取得使用執照期限事項取代成為契約之內容，即應以同日為被告取得使用執照之期限，被告應於九十七年七月三十一日之前完成主建物、附屬建物及使用執照所定之必要設施，並申請使用執照完成交付，惟被告明知系爭土地係屬科技工業區Α區，依該區管理辦法，不允許園區建物供住宅用途使用，竟仍在系爭房屋買賣契約附件十三即住戶管理規約，就系爭大樓區分所有權人及住戶之義務多所規範，並於附件七建材設備說明中臚列關於所營建之系爭大樓屋內設置衛浴設備、熱水供應設備、天然瓦斯設備等，顯係將系爭大樓之各區分所有建物預以得充為住宅使用之規劃出售，明顯不合科技工業區Α區管理辦法之規定，臺北市政府乃以被告違反公平交易法，送請行政院公平交易委員會（下稱公平會）處理，並在尚未澄清此部分疑慮前不予核發使用執照，足見係因可歸責於被告之事由，致未能於約定期限前取得使用執照，自不符系爭房屋買賣契約第十二條第一項第二款得順延展期之約定。被告既無法於前揭期日前履行相關義務，且已逾期六個月以上，經原告於九十八年五月間寄發存證信函定期七日催告履行，並於同年八月十一日以眾鼎法律事務所函之送達為解除契約之意思表示，應認系爭房屋買賣契約之解除為合法。又依系爭土地買賣契約第十一條第一項及系爭房屋買賣契約第二十六條第二項約定綜合觀察，應認二契約給付標的為不可分離，系爭房屋買賣契約及系爭土地買賣契約應同其存廢，故系爭房屋買賣契約及系爭土地買賣契約應認已均經原告合法解除，則依系爭買賣契約第二十三條第一項約定，被告除應將原告已繳之系爭房屋及土地價款及遲延利息全數返還外，並應同時賠償系爭房屋及土地總價百分之二十之違約金。為此，依系爭房屋買賣契約第二十三條第一項及民法第二百五十九條第二款規定，訴請被告返還已付價金、給付違約金及遲延利息等語。並聲明：㈠被告應給付原告五十五萬元及自九十五年八月二十一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息；㈡被告應給付原告五十五萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息；㈢願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：原告於九十五年八月十日分向原告及訴外人 林鴻聯 購買系爭房屋及所坐落系爭土地應有部分，買賣價金分別為房屋一百十萬元（含停車位）、土地四百十萬元，原告並於同年月二十日繳付房屋價款十四萬元、土地價款四十一萬元，合計五十五萬元。系爭房屋買賣契約第十二條第一項明定九十七年七月三十一日為申請使用執照之期限，原告自應遵守，此為契約嚴守原則及契約自由原則。且被告業於同年六月五日向臺北市政府建築管理處（下稱建管處）申請使用執照，雖有申請書填寫不全等缺失，但業已補正，詎建管處違法列管拒不核發使用執照，違反建築法第七十條第一項及第七十二條規定、信賴保護原則、依法行政原則、不當聯結禁止原則，並非可歸責於被告，依系爭房屋買賣契約第十二條第一項第二款之約定，被告自得主張順延取得使用執照期間，並無違約情事。縱認系爭房屋買賣契約第十二條第一項關於申請使用執照期限之約定違反消費者保護法規定，亦應認全部約定無效，不得逕以同年七月三十一日為取得使用執照之期限，而應按建造執照所載規定竣工期限計算取得使用執照期限，即自申報開工日九十五年十一月九日起算四十七個月，計算至九十九年十月九日，再加計行政機關作業時間二十天，是被告於同年月二十九日取得使用執照即可，且被告已於九十八年七月二十九日取得使用執照，自無遲延之情事。又被告並未接獲原告寄發之催告存證信函及解除契約律師函，難認系爭房屋、土地買賣契約已合法解除。又原告迄九十八年九月八日止，皆未依約繳納款項及銀行核貸差額，經被告去函催告，原告遲至同年月十六日止仍未依約給付款項，被告業於同年月十七日依據系爭房屋買賣契約第二十三條及系爭土地買賣契約第十條之約定，以原告逾期仍未完成繳納款項為由，寄發存證信函通知解除契約並沒入已繳價金，是原告之請求為無理由等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利之判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事實：原告於九十五年八月十九日分與被告、林鴻聯簽訂系爭房屋買賣契約、系爭土地買賣契約，向被告購買系爭房屋，及向林鴻聯購買系爭土地應有部分，總價金各為一百十萬元（含停車位）、四百十萬元，原告於次日各繳納房屋價款十四萬元及土地價款四十一萬元等事實，為兩造所不爭執，並有系爭房屋買賣契約、系爭土地買賣契約、房屋價款分期付款明細表、土地價款分期付款明細表在卷可稽（見本院卷第九十六頁至第一三九頁、第八十七頁至第九十五頁、第二十四頁、第二十五頁），自堪信為真實。
四、得心證之理由：原告主張系爭房屋買賣契約第十二條第一項約定，被告應於九十七年七月三十一日前「申請」使用執照，未載明「取得」使用執照期限，違反契約範本第十三條規定，依消費者保護法第十七條及消費者保護法施行細則第十五條規定，該約定應屬無效，被告既因可歸責於己之事由，遲延取得使用執照六個月以上，經原告於九十八年五月間以存證信函催告履約交屋，並於同年八月十一日以眾鼎法律事務所函解除契約，被告應返還原告已繳納之價金，並給付違約金及遲延利息等情，為被告所否認，並以前揭情詞置辯。是本件爭點厥為：㈠被告是否負有於一定期限內取得使用執照之義務？㈡被告於九十八年七月二十九日取得使用執照是否具有可歸責之事由？㈢原告是否已合法解除契約？茲論述如下：
㈠被告是否負有於一定期限內取得使用執照之義務？
⒈按消費者保護法第十六條規定：「定型化契約中之定型化
契約條款，全部或一部無效或不構成契約內容之一部者，除去該部分，契約亦可成立者，該契約之其他部分，仍為有效。但對當事人之一方顯失公平者，該契約全部無效。」。又「中央主管機關得選擇特定行業，公告規定其定型化契約應記載或不得記載之事項。違反前項公告之定型化契約，其定型化契約條款無效。該定型化契約之效力，依前條規定定之。」，同法第十七條第一項、第二項亦定有明文。而「定型化契約記載經中央主管機關公告應記載之事項者，仍有本法關於定型化契約規定之適用。中央主管機關公告應記載之事項，未經記載於定型化契約者，仍構成契約之內容。」，此觀消費者保護法施行細則第十五條第一項、第二項規定即明。查內政部公告之契約範本第十三條開工及取得使用執照期限應記載之內容為：「㈠本預售屋之建築工程應在民國＿年＿月＿日之前開工，民國＿年＿月＿日之前完成主建物、附屬建物及使用執照所定之必要設施，並取得使用執照。但有下列情事之一者，得順延其期間：⒈因天災地變等不可抗力之事由，致賣方不能施工者，其停工期間。⒉因政府法令變更或其他非可歸責於賣方之事由發生時，其影響期間。㈡賣方如逾前款期限未開工或未取得使用執照者，每逾一日應按已繳房地價款依萬分之五單利計算遲延利息予買方。若逾期三個月仍未開工或未取得使用執照，視同賣方違約，雙方同意依違約之處罰規定處理。」等語。而系爭房屋買賣契約第十二條第一項第二款、第二項約定：「一、本預售屋之建築工程應在民國九十七年七月三十一日之前完成主建物、附屬建物及使用執照所定之必要設施，並申請使用執照；如賣方提前完工，買方絕無異議，仍應依付款專項約定之工程進度按期繳納，不得藉此拒繳。但有下列情事之一者，得順延其期間：‧‧‧㈡因政府法令變更或其他非可歸責於賣方（按：指被告）之事由發生時，其影響期間。‧‧‧二、賣方如逾前款期限未申請使用執照，每逾一日應按已繳房地價款依萬分之五單利計算遲延利息予買方（按：指原告）。若逾期六個月仍未申請使用執照，視同賣方違約，雙方同意依第二十三條違約之處罰規定處理。」等語（見本院卷第一○二頁反面至第一○三頁）。系爭房屋買賣契約上開「申請」使用執照之約定，顯與契約範本第十三條公告應記載事項為「取得」使用執照有違，該違反部分之條款依消費者保護法第十七條規定，應認為無效。
⒉被告雖辯稱系爭房屋買賣契約第十二條第一項明定九十七
年七月三十一日為申請使用執照之期限，原告自應遵守，此為契約嚴守原則及契約自由原則等語。惟被告係國內知名建築業者，擁有多年建築、售屋經驗，對於房地產法規當知之甚詳，就前揭內政部公告之契約範本自難諉為不知。且臺北市政府都市發展局所核發之系爭大樓九十五建字第○四七一號建造執照（見本院卷第十九頁），已載明系爭大樓基地使用分區為「科技工業區Α區」，其附表（見本院卷第五十六頁）記載系爭樓之用途，地下一層為防空避難室兼停車空間，地上一層為餐飲業，地上二層以上為策略性產業（即產品包裝設計業），嗣變更二樓平面用途為社教設施（社會教育館），被告自得依其興建經驗預估取得使用執照期限並載入契約，然其竟違反契約範本，將系爭房屋買賣契約第十二條第一項、第二項文字修改為「申請」使用執照期限，於系爭房屋買賣契約第十六條第一項第二款則約定：「賣方如未於『領得』使用執照四個月內通知買方進行交屋，每逾一日應按已繳房地價款依萬分之五單利計算遲延利息予買方」，且均未以粗體、較大字體提醒消費者注意，亦未註明與契約範本有別。被告就其所能預估取得使用執照期間，於契約內規避不予載明，使消費者無從正確預估取得所有權、申辦貸款各項時程與風險，顯係刻意規避契約範本所定載明取得使用執照期限之義務，以減輕被告之契約責任，全部轉由消費者承擔，自有違誠信且顯失公平，是系爭房屋買賣契約第十二條第一項關於申請使用執照條款自屬無效。是被告上開所辯，不足採信。
⒊系爭房屋買賣契約第十二條第一項記載被告應於九十七年
七月三十一日前申請使用執照之約定，有違契約範本第十三條之規定，該部分約定應屬無效，已如前述。依消費者保護法施行細則第十五條規定，中央主管機關公告應記載之事項，未經記載於定型化契約者，仍構成契約之內容。準此，契約範本第十三條規定應記載取得使用執照期限仍構成系爭房屋買賣契約之內容，是被告應於一定期限取得使用執照，而非謂被告無取得使用執照之期限限制。惟構成契約之內容仍應參照契約之種類、性質而定，尚非逕將系爭房屋買賣契約「申請」文字更改為契約範本所載之「取得」文字，而課予被告應於九十七年七月三十一日前取得使用執照之義務。衡諸申請使用執照至取得使用執照，須相當期間，參酌系爭大樓使用執照乃公眾使用之性質，建管處作業限制為二十個工作天（見本院卷第七十九頁），另本件在公平會解除列管後，被告於九十八年七月二十二日補正、重新申請使用執照，業於同年月二十九日核發使用執照，有被告所提出之臺北市政府都市發展局九十八使字第○二八三號使用執照影本附卷可佐（見本院卷第二十三頁），足見申請使用執照所須時間工作天最多為二十日，如以日曆天計算，至多應僅一個月。是有關系爭房屋買賣契約第十二條第一項取得使用執照期限之契約內容，應為原約定申請日期加一個月為雙方之契約內容，較為合理，亦即被告應於九十七年八月三十一日以前取得使用執照。換言之，系爭房屋買賣契約第十二條第一項之契約內容應為被告就系爭大樓之建築工程應在同年七月三十一日前完成主建物、附屬建物及使用執照所定之必要設施，並於同年八月三十一日前取得使用執照。是被告抗辯應按建造執照所載規定竣工期限計算取得使用執照期限，自申報開工日九十五年十一月九日起算四十七個月，計算至九十九年十月九日，再加計行政機關作業時間二十天，被告於同年月二十九日取得使用執照即可，委無可取。
㈡被告於九十八年七月二十九日取得使用執照是否具有可歸責
之事由？⒈被告未於九十七年八月三十一日前取得使用執照，而係遲
至九十八年七月二十九日方取得使用執照，且系爭大樓之建築執照載明其基地使用分區為「科技工業區Α區」，系爭大樓之用途，地下一層為防空避難室兼停車空間，地上一層為餐飲業，地上二層以上為策略性產業（即產品包裝設計業），嗣變更二樓平面用途為社教設施（社會教育館），均如前述，可見系爭大樓不允許供住宅用途使用，被告明知系爭土地位處臺北市內湖科技園區之科技工業區Α區內，系爭房屋不允許供住宅使用，竟仍在系爭房屋買賣契約附件十三「住戶管理規約」中，就系爭大樓全體區分所有權人及住戶之義務多所規範（見本院卷第一三○頁反面至第一三四頁）；附件七「建材設備說明」中，臚列關於所營建之大直上城大樓屋內設置廚具設備、衛浴設備、熱水供應設備、天然瓦斯設備等（見本院卷第一一四頁反面至第一一九頁），顯係將系爭大樓之各區分所有建物預以得充為住宅使用之規劃而出售，明顯與上述土地使用分區及建築執照不符。而關於系爭大樓是否誤導民眾為住宅用途，是否與土地使用分區不符，為使用執照審核項目之一，被告為建築業者，因建物涉有上述疑義，致遲延取得使用執照，自應負擔遲延責任。臺北市政府以被告違反公平交易法規，送請公平會處理，並在尚未澄清此項疑慮前不予核發使用執照，自應認係因可歸責於被告之事由致未能於約定期限前取得使用執照。
⒉被告固辯以因建管處違反建築法第七十條第一項、第七十
二條規定，以建築銷售廣告內容涉違反公平交易法之虞為由予以列管，拒發使用執照，乃違法處分。且係因遭檢舉違反公平交易法而經公平會列管，致無法取得使用執照，為不可歸責於被告，依系爭房屋買賣契約第十二條第一項第二款之約定得主張順延取得使用執照期間等語，並舉臺北市政府將原告以違反「科技工業區Α區」交公平會依其權責處理後，經該公平會作成「尚難認有違反公平交易法規定情事」之決議而函知被告之函文影本為證（見本院卷第二十二頁）。惟本件係被告遭檢舉於從事系爭大樓交易時，涉有廣告不實及誤導消費者之違反公平交易法情形，而遭公平會調查，致影響使用執照之核發，業如前述，並非建管處違法列管拒不核發使用執照，要非不可歸責於被告。況公平會上開函全文為「‧‧‧依現有事證，尚難認有違反公平交易法規定，惟為避免爾後觸法或影響交易秩序，貴公司於銷售建案時，應確保廣告內容不致引起消費者產生錯誤之認知‧‧‧」等語，益徵被告有銷售廣告不當，致誤導消費者認系爭大樓得為住宅使用，被告受調查列管，致影響使用執照核發，不因公平會嗣後決議認定其無違公平交易法，即為不可歸責，是被告此部分所辯，亦非可採。
㈢原告是否已合法解除契約？
⒈原告主張被告違反系爭房屋買賣契約第十二條第一項約定
，且已逾期超過六個月，其於九十八年五月間業寄發存證信函定期七日催告履行，並於同年八月十一日以眾鼎法律事務所函為解除契約之意思表示，惟被告否認收受上開催告之存證信函，及為解除契約之律師函，自應由原告就前開催告及解除契約之意思表示已到達被告負舉證責任。
⒉原告就其已寄發存證信函定期催告被告履行，固據提出土
城郵局第四○號存證信函及普通掛號執據為證（見本院卷第一四三頁至第一四九頁），惟細繹該存證信函為九十八年二月四日所寄發，與原告主張其係於同年五月間寄發存證信函，已相齟齬，且該存證信函並無郵件收件回執，亦不足以證明該催告履行之意思表示已合法到達被告。
⒊原告就其業於九十八年八月十一日以（九八）生法字第○
六五號眾鼎法律事務所函向被告為解除契約之意思表示，固提出該律師函及掛號郵件收件回執為證（見本院卷第五十頁、第七十一頁）。然揆之該律師函，其上受文者係記載「瓏山林企業有限公司」，與被告「瓏山林企業『股份』有限公司」之名稱不同，再觀諸該掛號郵件收件回執，郵寄日期係九十八年八月十七日，距該律師函所載發文日期同年月十一日相隔已一週，收寄局郵戳又為「臺北迪化」，該郵局距離該律師函所載發文地址臺北市○○街○段○○○號五樓又非近，原告復未提出其他證據佐證該郵件收件回執與該律師函之關聯性，是該郵件收件回執是否確為該律師函之收件回執，並非無疑，自亦不足以證明該律師函所為解除契約之意思表示業到達被告，原告已合法催告並解除契約。
五、綜上所述，被告固遲延取得使用執照，應負遲延責任，然原告既不能舉證證明，其已依系爭房屋買賣契約第二十三條第一項之約定，於九十八年五月間定相當期間催告被告履行，並於同年八月十一日以眾鼎法律事務所函合法解除契約，是原告主張系爭房屋買賣契約及系爭土地買賣契約均已合法解除，而依系爭房屋買賣契約第二十三條第一項及民法第二百五十九條第二款規定，請求被告返還已付價金五十五萬元及給付自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，另給付違約金五十五萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併駁回之。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據，經審酌均與本院前揭判斷不生影響，爰不一一詳予論述，附此敘明。
七、據上論結，原告之訴為無理由。依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。
中華民國100年6月30日
臺灣士林地方法院民事第三庭
法官孫萍萍以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，應於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀；若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中華民國100年6月30日
書記官劉晏瑄