裁判字號：臺灣士林地方法院99年重訴字第407號民事判決
裁判日期：民國100年06月30日
裁判案由：損害賠償等
臺灣士林地方法院民事判決九十九年度重訴字第四○七號原告 陳世鎮
陳美珠 陳美華 陳世上 陳壽美 陳麗美 共同訴訟代理人 黃虹霞 律師被告華信實業有限公司兼法定代理人 林朝欽 共同訴訟代理人 林志強 律師
陳宏杰 律師上一人複代理人 魏婉菁 律師被告 南陽 實業股份有限公司法定代理人 黃世惠 訴訟代理人 許坤立 律師
郭香吟 律師上列當事人間請求損害賠償等事件，本院於民國一百年六月九日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
甲、程序方面：
一、按關於公同共有物之處分及其他權利之行使，除其公同共有關係所由規定之法律或契約另有規定外，本應得公同共有人全體之同意（民法第八百二十八條第二項）。但在實例上，公同共有人僅存二人，一人所在不明，無法取得其同意，則其餘一人得就公同共有物之全部行使其權利（參照司法院院字第一四二五號解釋）；或公同共有物被一部分公同共有人為移轉物權之處分，事實上無法得該為處分行為之公同共有人之同意，以請求救濟時，亦得由處分行為人（包括同意處分人）以外之公同共有人全體之同意行使公同共有物之權利。是以原應由全體公同共有人行使之權利，如事實上無法得到全體公同共有人之同意行使時，苟不准其餘擬行使權利之公同共有人行使，該權利將永無行使之可能。解釋上應認除事實上不同意或無法取得其同意者外之其餘公同共有人全體得行使該公同共有之權利，始符法理（最高法院九十六年臺上字第二四九六號判決意旨參照）。查原告主張坐落臺北市○○區○○段○○段第三五二地號土地（於民國八十四年六月六日土地重劃，重劃前為文德段四小段四一○、四一○—
一、四一一、四一一—一、四一四—一、四一九—一地號，下稱系爭土地）應有部分二分之一原為訴外人 陳王品 所有，陳王品於七十四年亡故，其應有部分二分之一，由其全體繼承人即陳王品之子女原告與訴外人 陳世錦 、陳王品之配偶即訴外人 陳沼濤 共同繼承，應有部分各十六分之一，陳沼濤嗣於九十六年一月三日過世，其應有部分十六分之一，由原告與陳世錦共同繼承而公同共有。陳世錦因與原告之主張迥異（詳後述），而不同意與原告共同行使本件訴訟權利，則僅由原告提起本訴，依前揭說明，其當事人適格並無欠缺。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第二百五十五條第一項第二款及第三款定有明文。又民事訴訟法第二百五十五條第一項第二款所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之主要爭點有其共同性，各請求利益之主張在社會生活上可認為同一或關連，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後請求之審理予以利用，俾先後兩請求在同一程序得加以解決，避免重複審理，進而為統一解決紛爭者，即屬之（最高法院九十五年度臺上字第一五七三號判決參照）。經查，原告於起訴時，係以其為系爭土地之共有人，被告林朝欽無權占有系爭土地營業，基於不當得利及侵權行為之法律關係，訴請被告林朝欽給付相當於租金利益之不當得利及損害賠償，嗣主張無權占有人尚有被告華信實業有限公司（下稱華信公司）、南陽實業股份有限公司（下稱南陽公司），並追加渠等為被告，核其所為之追加所據之基礎事實，同為被告華信公司、南陽公司是否無權占有系爭土地之行為所生，揆諸前揭規定及說明，其所為訴之追加，合於法律規定，應予准許。
乙、實體方面：
一、原告起訴主張：系爭土地應有部分二分之一本係訴外人陳王品所有，陳王品於七十四年去世，其應有部分由其配偶即陳沼濤、其全體子女即原告及陳世錦共同繼承，應有部分各十六分之一，陳沼濤嗣於九十六年一月三日逝世，其應有部分十六分之一，由原告與陳世錦共同繼承而公同共有。被告華信公司及其法定代理人即被告林朝欽，長年在坐落系爭土地上之臺北市○○區○○段八建號即門牌號碼臺北市○○區○○○路○段○○號建物（下稱系爭建物）及其增建部分（下稱系爭增建部分），開設現代汽車民權廠及中古車民權廠，從事汽車維修及中古車買賣，並將系爭增建部分之一部（即如附圖所示Β部分）出租被告南陽公司作為車輛展售使用，共同無權占有系爭土地，被告應連帶給付自一百年四月十一日（即被告南陽公司主張其與被告華信公司終止租約之日）起回溯五年，相當於租金利益之不當得利及損害賠償。而系爭土地附近交通便利、生活機能佳，應依系爭土地公告現值百分之十計算相當於租金利益之不當得利及損害賠償（計算式詳如附表）。為此，本於不當得利及侵權行為之法律關係，提起本件訴訟。並聲明：㈠被告林朝欽、華信公司、南陽公司應連帶給付原告各新臺幣（下同）五十四萬八千一百零五元及自一百年四月十一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。㈡被告林朝欽、華信公司、南陽公司應連帶給付原告、陳世錦五十四萬八千一百零五元及自一百年四月十一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，並由原告代位受領。㈢被告林朝欽、華信公司應連帶給付原告各三百十萬八千九百八十八元及自一百年四月十一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。㈣被告林朝欽、華信公司應連帶給付原告、陳世錦三百十萬八千九百八十八元及自一百年四月十一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，並由原告代位受領。㈤被告林朝欽、華信公司應自一百年四月十一日起至遷離系爭土地之止，按年連帶給付原告各八十七萬七千一百八十三元。㈥被告林朝欽、華信公司應自一百年四月十一日起至遷離系爭土地之止，按年連帶給付原告、陳世錦八十七萬七千一百八十三元，並由原告代位受領。㈦願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告各抗辯如下：㈠被告華信公司、林朝欽則以：系爭建物係於八十二年三月二
十二日由斯時擔任華信公司之負責人陳沼濤，取得同為系爭土地共有人之原告、陳世錦、訴外人 張家斌 、 張謨新 、 張莊阿蘭 、 張偉森 、 呂詹金桂 同意，且出具土地使用權同意書後建造，並於同年五月十五日取得臺北市政府工務局八二建字第二九七號建築執照，再於八十三年十一月四日取得臺北市政府工務局八十三使字第五二一號使用執照，被告華信公司乃善意信賴陳世錦有權代表系爭土地共有人之陳家出租，而向陳世錦、呂詹金桂、張家斌承租系爭建物及增建部分使用，按月給付租金迄今，被告華信公司乃屬善意占有人。如認陳世錦於陳沼濤身故後所簽訂之租約，對原告不生效力，則因原告對被告華信公司仍就租賃物為使用收益，未即為反對之意思表示，應視為以不定期限繼續租約。縱認本件並無租賃契約存在，被告華信公司亦得本於借地造屋之法律關係，使用系爭土地，仍非無權占有，且系爭建物屋齡僅十六餘年，未逾行政院頒佈之固定資產耐用年數表所載加強磚造房屋之耐用年限三十五年之規定，被告華信公司仍處於使用系爭建物之狀態，使用目的尚未完結，自毋須返還。是被告華信公司既非無權占有，自無不當得利或侵權行為可言。又系爭土地係由法人即被告華信公司法人占有使用，與被告林朝欽個人無涉等語，資為抗辯。
㈡被告南陽公司則以：被告南陽公司係自九十六年三月一日起
至同年十月三十一日止，及自九十七年七月一日起至一百年四月十一日止，向被告華信公司承租如附圖所示Β部分之系爭增建部分使用，被告南陽公司係善意信賴被告華信公司使用系爭土地多年，應有權使用系爭土地及其上建物，始與被告華信公司簽訂租賃契約，自無不當得利及侵權行為之可言。縱認被告南陽公司為無權占有，並致原告受有損害，亦應依土地法第九十七條規定，以土地及其建築物申報總價計算，且實務上亦認建物縱出租供營業使用，其租金亦須受上開規定之限制，原告主張依系爭土地公告現值計算不當得利或損害賠償，於法顯有未合等語，資為抗辯。
㈢並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利之判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事實：陳王品於七十四年死亡後，其所有系爭土地應有部分二分之一由陳沼濤、原告及陳世錦共同繼承，應有部分各十六分之一，並與張家斌、張謨新、張莊阿蘭、張偉森（應有部分各十六分之一）、呂詹金桂（應有部分四分之一）共有系爭土地。嗣陳沼濤於九十六年一月三日逝世，其應有部分十六分之一，由原告與陳世錦共同繼承而公同共有。又系爭建物係以華信公司（斯時法定代理人為陳沼濤）為起造人，於八十二年五月十五日取得臺北市政府工務局八二建字第二九七號建築執照，於八十三年十一月四日取得臺北市政府工務局八十三使字第五二一號使用執照，並於同年十二月八日辦理所有權第一次登記，登記所有權人為華信公司（當時法定代理人為陳沼濤），嗣於八十八年七月二十八日被告華信公司以買賣為原因，將系爭建物所有權各移轉登記二分之一、四分之一、四分之一予陳世錦、張家斌、呂詹金桂。又被告華信公司自系爭建物建造完成後，即占有使用系爭建物及增建部分迄今，並曾將如附圖所示Β部分轉租被告南陽公司使用，而被告南陽公司已於一百年四月十一日提前終止與被告華信公司間租約等事實，為兩造所不爭執，並有系爭土地登記謄本、系爭建物建造執照、使用執照、臺北市中山地政事務所一百年一月十八日北市中地三字第一○○三○一二八四○○號書函檢送之系爭建物第一次登記及移轉登記資料在卷可稽（見本院卷㈠第三十二頁、第三十三頁、第五十三頁至第四十五頁），自堪信為真實。
四、得心證之理由：原告主 張渠 等為系爭土地之共有人，被告共同無權占有系爭土地，應給付原告所受相當於租金利益之不當得利及損害賠償等語，為被告所否認，並以前揭情詞置辯。經查：
㈠陳王品於七十四年死亡後，其所有系爭土地應有部分二分之
一由陳沼濤、原告及陳世錦共同繼承，應有部分各十六分之一，而與張家斌、張謨新、張莊阿蘭、張偉森（應有部分均為十六分之一）、呂詹金桂（應有部分四分之一）共有系爭土地。嗣陳沼濤於九十六年一月三日逝世，其應有部分十六分之一，由原告與陳世錦共同繼承而公同共有，已如前述。是系爭土地為陳姓、張姓、呂姓三家共有，應有部分比例為二比一比一。
㈡華信公司於七十年四月二十二日核准設立登記，址設臺北市
○○○路○○○號一樓，股東為訴外人 張仁輔 、 邱文福 、 楊吉安 、 駱林成 、 邱祥鏗 ，並由張仁輔擔任董事，對外代表公司。嗣邱祥鏗將出資轉讓被告林朝欽，並改推被告林朝欽為董事，對外代表公司，於七十五年六月二十七日經核准登記。其後張仁輔、邱文福、楊吉安將出資轉讓訴外人 洪莉馨 、 林彩雲 、 丁林德 ，仍由被告 楊朝欽 擔任董事，並於七十七年一月七日經核准登記。華信公司繼於八十年一月四日、同年八月十五日核准登記，遷址臺北市○○區○○○路○段○○○巷○○○弄○○號，再遷至臺北市○○○路○段○○號一樓。嗣後被告林朝欽與洪莉馨、林彩雲、丁林德、駱林成將出資轉讓原告陳美華、陳沼濤、陳世錦、張家斌、呂詹金桂（出資額依序為三十萬元、三十萬元、三十萬元、四十五萬元、四十五萬元），並由陳沼濤擔任董事，對外代表公司，於八十一年七月三十一日經核准登記。原告陳美華、陳沼濤、陳世錦、張家斌、呂詹金桂又再將出資轉讓洪莉馨、林彩雲、丁林德、 陳玟玟 ，並改推被告林朝欽擔任董事，對外代表公司，於八十三年十二月二十四日經核准登記。被告華信公司再於九十一年十一月二十八日申請變更登記，被告林朝欽為該公司唯一股東迄今等情，業據本院依職權調取公司登記案卷核閱無訛（見外放證物）。是自八十一年七月三十一日起至八十三年十二月二十四日止，華信公司之股東與系爭土地之共有人同為為陳姓、張姓、呂姓三家，股東出資比例與系爭土地所有權應有部分比例相同，俱為二比一比一。
㈢系爭土地全體共有人即原告、陳沼濤、陳世錦、張家斌、張
謨新、張莊阿蘭、張偉森、呂詹金桂共十三人，於八十二年三月二十二日出具土地使用同意書，同意華信公司在系爭土地建築輕型鋼架造建築物一棟，有土地使用權同意書附卷足憑（見本院卷㈠第三十一頁），原告對於系爭土地使用權同意書上印文之真正亦不爭執（見本院卷㈡第八十三頁反面），堪信為真。華信公司（當時法定代理人為陳沼濤）申請於系爭土地上建造系爭建物，並於八十二年五月十五日取得臺北市政府工務局八二建字第二九七號建築執照，於八十三年十一月四日取得臺北市政府工務局八三使字第五二一號使用執照，並於同年十二月八日辦理所有權第一次登記，登記所有權人為華信公司（斯時法定代理人為陳沼濤）。嗣於八十八年七月二十八日被告華信公司（法定代理人為被告林朝欽）以買賣為原因，將系爭建物所有權各移轉登記二分之一、四分之一、四分之一予陳世錦、張家斌、呂詹金桂，亦如前述。是系爭建物自起造至建築完成辦理第一次所有權登記期間，華信公司係按系爭土地所有權人陳姓、張姓、呂姓三家應有部分比例，由系爭土地共有人中之陳沼濤、陳世錦、陳美華、張家斌、呂詹金桂擔任該公司股東，並由陳沼濤擔任董事，對外代表公司。
㈣證人陳世錦於本院言詞辯論時亦結證：「系爭建物是陳家、
呂家與張家三家所有，‧‧‧所坐落之土地也是陳家、呂家、張家三家所有，土地地號好像是三五二地號。系爭建物會登記我的名字，是因為我們家兄弟姊妹名下財產，都全權委託我父親陳沼濤統籌管理、分配，他要用誰的名字、要給誰，由他全權處理，我們不能有任何反對意見。‧‧‧，我們的印章、身分證、權狀等在我父親在世的時候都是由他保管。（系爭建物為何要出租給華信公司？）因為我父親從七十幾年就租給他，已經租了一、二十年，之前沒有其他人要承租，只是到期就一直續約，我們所有其他房屋也是這樣的情形。（系爭建物續租時，租賃條件有無變更？）房租有漲過一次，漲到四萬元，時間我不記得，條件都是承租人與我父親談好，我再去簽約，呂家、張家也是一樣的模式，我父親會把我們家與張家、呂家的條件談好，我再去代表我們家簽約。（系爭建物有無增建？）我印象中是民權東路上未開闢之前，當地就已經蓋大片廠房，重劃以後不是我們的要拆除給政府，是否是增建我不清楚，我只知道從前就有那些房屋在那裡。‧‧‧我父親是九十六年一月三日過世，被證四合約我是依照前一份合約的條件與呂家、張家談好同意之後，再與華信公司簽約。（陳沼濤是否曾經擔任華信公司負責人？）當時我不清楚，後來在八十年底，我看到不知道什麼東西有寫我父親的名字，我有問我父親，我父親說因為這個地是工業地，要蓋廠房，但是不能以私人名義、必須以公司名義蓋，我們沒有公司，所以與華信公司談好，以我父親的名字蓋廠房，再把公司還給他，把廠房過戶給我們陳家、張家、呂家」等語（見本院卷㈠第一○五頁反面至第一○九頁），核與前揭事實相符。
㈤再衡以陳沼濤在世期間，系爭建物自興建、移轉登記及連同
系爭增建部分出租被告華信公司使用，歷經十餘年，原告與陳世錦全無異議，足證陳沼濤自始即取得原告及陳世錦之同意，就包括系爭土地及建物在內之家族財產，掌有實質上之處分權。又陳沼濤於八十二年間，徵得系爭土地全體共有人之同意，於系爭土地興建系爭建物，惟因囿於相關法令限制，乃由系爭土地共有人於八十二年至八十三年間，借用華信公司名義，建造並原始取得系爭建物所有權，可見系爭建物於建築完成時，應係借名登記於華信公司名下。再系爭增建部分於系爭建物興建時即存在，業據證人陳世錦證述如上，且系爭增建部分確附合而成為系爭建物之一部，復經本院勘驗屬實，有勘驗筆錄在卷可佐（見本院卷㈠第二四三頁至第二四六頁）。嗣於八十八年七月二十八日華信公司將系爭建物所有權移轉登記予系爭土地部分共有人即陳世錦、張家斌、呂詹金桂共有（應有部分依序為二分之一、四分之一、四分之一），借名登記契約因而消滅，系爭增建部分之事實上處分權，亦隨之移轉予陳世錦、張家斌、呂詹金桂。
㈥按土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且
房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之基地，最高法院四十八年臺上字第一四五七號判例之本旨，係依此法理加以闡釋，謂土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地，體現上述法理，以保護房屋既得之使用權。民法第四百二十五條之一之增訂乃以上開判例意旨及法理而予以明文化。若房屋及土地轉讓之事實，發生於上開規定施行前，即與上開判例意旨或法理相符，非不得以該判例或法理為基礎，推斷土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，在房屋得使用期限內，有租賃關係，土地所有人應許房屋保有者或受讓者使用土地（最高法院九十九年度臺上字第二三四四號判決參照）。又最高法院四十八年臺上字第一四五七號判例及七十三年度第五次民事庭會議決議闡釋「土地及房屋同屬一人」，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，應推斷「土地承買人」默許「房屋承買人」有繼續使用該土地之租賃關係存在。該所謂「土地及房屋同屬一人」包括「土地及房屋同屬相同之共有人」及「土地共有人數除與房屋相同之共有人外，尚有其他共有人」之情形在內；所稱之「房屋承買人」擴及於共同承購未經建物所有權第一次登記之房屋後具有事實上處分權之人（最高法院八十九年度臺上字第二八四號判決參照）。
㈦系爭建物之所有權，固於八十八年七月二十八日移轉登記予
系爭土地部分共有人即陳世錦、張家斌、呂詹金桂共有，系爭增建部分之事實上處分權，亦隨之移轉予陳世錦、張家斌、呂詹金桂，已如上述。參諸前揭說明，應推斷系爭土地共有人與系爭建物及增建部分受讓人間，在系爭建物及增建部分得使用期限內，有租賃關係，亦即原告應許系爭建物及增建部分受讓者使用系爭土地，是系爭建物及增建部分並非無權占有系爭土地。
㈧再原告係因系爭建物及增建部分坐落系爭土地，而無法使用
系爭土地，則使用土地受有利益而使原告受有損害之原因，應為陳世錦、張家斌、呂詹金桂受讓系爭建物及增建部分所致；縱認此亦侵害原告對系爭土地之所有權，則占有系爭土地之侵權行為事實亦應於陳世錦、張家斌、呂詹金桂受讓系爭建物及增建部分時成立，是系爭建物及增建部分雖因被告華信公司向陳世錦、張家斌、呂詹金桂承租，並由被告林朝欽代表被告華信公司簽訂租賃契約，且代被告華信公司占有使用系爭建物及增建部分，另將如附圖所示Β部分之系爭增建部分，於九十六年三月一日至同年十月三十一日，及於九十七年七月一日至一百年四月十一日期間，轉租被告南陽公司使用，而由被告華信公司、林朝欽、南陽公司實際占有使用，此有房屋租賃契約、協議書、統一發票存卷可考（見本院卷㈠第三十七頁至第四十一頁、第一六○頁至第一六一頁、第一六二頁、第一六三頁至第一七八頁、本院卷㈡第七十七頁至第七十九頁、第八十頁），並經證人陳世錦證述屬實，然此與原告所受不能使用土地之損害間並無直接或相當因果關係，是原告本於不當得利及侵權行為之法律關係，訴請被告華信公司、林朝欽、南陽公司連帶給付相當於租金之不當得利及損害賠償，自屬無據。
五、綜上所述，被告辯稱其非無權占有，亦不構成不當得利及侵權行為，尚屬可採。是原告主張前揭原因事實，本於侵權行為及不當得利之法律關係，訴請：㈠被告林朝欽、華信公司、南陽公司應連帶給付原告各五十四萬八千一百零五元及自一百年四月十一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息；㈡被告林朝欽、華信公司、南陽公司應連帶給付原告、陳世錦五十四萬八千一百零五元及自一百年四月十一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，並由原告代位受領；㈢被告林朝欽、華信公司應連帶給付原告各三百十萬八千九百八十八元及自一百年四月十一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息；㈣被告林朝欽、華信公司應連帶給付原告、陳世錦三百十萬八千九百八十八元及自一百年四月十一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，並由原告代位受領；㈤被告林朝欽、華信公司應自一百年四月十一日起至遷離系爭土地之止，按年連帶給付原告各八十七萬七千一百八十三元；㈥被告林朝欽、華信公司應自一百年四月十一日起至遷離系爭土地之止，按年連帶給付原告、陳世錦八十七萬七千一百八十三元，並由原告代位受領，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併駁回之。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據，經本院斟酌後，核與判決不生影響，爰不一一詳予論述，附此敘明。
七、據上論結，原告之訴為無理由。依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。
中華民國100年6月30日
臺灣士林地方法院民事第三庭
法官孫萍萍以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，應於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀；若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中華民國100年6月30日
書記官劉晏瑄