裁判字號：臺灣新北地方法院95年重訴字第30號民事判決
裁判日期：民國96年06月15日
裁判案由：返還停車位等
臺灣板橋地方法院民事判決95年度重訴字第30號原告丙○○訴訟代理人 黃達元 律師被告童話故事公寓大廈管理委員會法定代理人庚○○訴訟代理人 黃廷維 律師
戊○○複代理人甲○○上列當事人間請求返還停車位等事件，經本院於中華民國96年5月22日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將坐落於臺北縣新莊市○○段○○○○號土地上之建物，即門牌號碼為臺北縣新莊市○○路○○○巷○弄○○號公寓大樓地下二樓編號第二、七、八、九、十一、十二、十四、十五、十
八、十九、二十一、三十一、三十二、三十三、三十六、三十八、三十九、四十二、四十六、四十七、四十八、五十、五十四、
五十五、五十六、五十八、五十九、六十二、六十三、六十四、
六十五、六十六號停車位騰空返還原告。被告應給付原告新臺幣伍拾叁萬柒仟玖佰柒拾柒元，及自民國九十五年一月十五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；並應自民國九十五年一月十六日起至將前開停車位交付原告之日止，按月支付原告新臺幣玖萬伍仟伍佰元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣壹佰玖拾柒萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如於假執行程序實施前以新臺幣伍佰玖拾萬玖仟壹佰叁拾壹元為原告預供擔保後，得免為假執行。
本判決第二項於原告以新臺幣壹拾捌萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如於假執行程序實施前以新臺幣伍拾叁萬柒仟玖佰柒拾柒元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告起訴主張：緣坐落於臺北縣新莊市○○段○○○○號（建號有6491、6492、6497）土地上之建物，即門牌號臺北縣新莊市○○路○○○巷○○弄○○號公寓大樓地下二樓編號第2、7、8、9、11、12、14、15、18、19、21、31、32、33、36、38、39、42、46、47、48、50、54、55、56、58、59、
62、63、64、65、66號停車位，係原告於民國（下同）94年
7月15日向鈞院執行處拍賣買得，其使用權利自該時起，即由原告取得。又原告購買上揭停車位之同時，亦購買地上建物一棟，故原告所取得土地持分權利，高達439/10,000，如未同時擁有停車位之權利，則土地持分應僅為43/10,000；惟原告取得上揭停車位後，被告卻擅自占用，逕行出租他人停放車輛，其租金為每車位每月新臺幣（下同）3,000元，共有32個車位，據被告所發之函文，編號66號車位每月為2,
500元，合計被告每月獲取95,500元之利益，已妨礙原告使用權之行使，鈞院執行處雖曾執行點交，但點交後，被告仍繼續占用，對於被告返還之要求，均置之不理，被告占用上揭停車位時即94年7月15日起至95年1月15日止，已獲取573,000元之不當得利。為此，原告爰依所有物返還請求權及不當得利之法律關係，提起本件訴訟等語。並聲明：（一）被告應將坐落於臺北縣新莊市○○段○○○○號土地上之建物，即門牌號碼為臺北縣新莊市○○路○○○巷○○弄○○號公寓大樓地下二樓編號第2、7、8、9、11、12、14、15、18、19、21、31、32、33、36、38、39、42、46、47、48、50、54、55、56、58、59、62、63、64、65、66號停車位騰空返還原告。（二）被告應給付原告573,000元，及自95年1月15日起至清償日止，按年息5%計算之利息；並應自95年1月16日日起至將前開停車位交付原告之日止，按月支付原告95,500元。（三）並願供擔保，請准予假執行。
二、被告則以：
(一)依公寓大廈管理條例第7條本文規定：「公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專有部分。」，再徵諸系爭停車位所在之臺北縣新莊市○○段6492建號建物登記謄本，該建物所有權係全體住戶所共有，顯見該建物確實為被告公寓大廈社區之共用部分，復依同法第10條第2項規定：「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之」。益證被告係依法為系爭建物之管理使用。原告謂被告係無權占有使用等情，顯屬誤會。又公寓大廈管理條例第3條第5款規定：「約定專用部分：公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者」。且依94年11月16日修正前之同法施行細則第2條第1款規定：「本條例所規定除應載明專有部分及共用部分範圍外，下列各款事項非經載明於規約者，不生效力：一、約定專用部分、約定共用部分之範圍及使用主體。」，顯見，公寓大廈共有部分各共有人間如有分管使用約定者，亦須依上開規定將約定專用部分、約定共用部分之範圍及使用主體記載於公寓大廈管理規約中，方得作為共有人間遵循之依據，然觀諸被告社區住戶公約，並無相關載明事項，則原告所主張核有該分管使用契約存在，即屬虛妄。
(二)原告復以證人己○○等到庭證稱自建商買受停車位乙節，及該證人等提出之「停車空間預定買賣契約書」、「停車空間使用證明書」等文件，作為主張系爭建物各共有人間存有分管協定之依據，惟觀諸證人己○○、壬○○、丁○○、乙○○及癸○○ 於鈞院 95年11月7日言詞辯論筆錄之證述內容中，均未提及曾經參與或曾受告知系爭建物之分管協定，而查閱上開提出之「停車空間預定買賣契約書」、「停車空間使用證明書」，僅為各買受人與建商間就停車位買賣事宜之權利義務約定事項，亦非得作為本件爭執之分管協定，故尚難逕以上開證人證詞及資料作為有利於原告之認定。退步言之，縱認本件系爭建物各共有人與建商買賣停車位時，即就系爭停車位達成分管協定，則於該當時，因建商持有系爭建物持份，而與其他停車位買受人間成立共有關係，其所謂分管協定，自存在於該建商與其他停車位買受人間，嗣被告社區管理委員會以該建商移交之法定停車位短缺，代表全體區分所有權人（即系爭建物之共有人）向該建商追索停車位時，該建商以其管理之系爭停車位交付予被告社區管委會時，其原分管協定由建商管理使用之部分，即變更為由被告社區管委會取代原建商之管理使用地位，此徵諸證人辛○○於鈞院95年12月19日審理時已有證述，即足明白。是建商既於原告經拍賣取得系爭建物相關產權之前，已將系爭停車位管理使用權交付予被告社區管委會，即對系爭停車位無有管理使用權限，豈能再為移轉予原告？按拍賣取得之物，其法律性質為債務人與拍定人間成立民法買賣契約，如因該物存有瑕疵而致拍定人受有損害，亦應由拍定人向債務人請求損害賠償。本件原告經由法院強制執行拍賣取得系爭建物之持份，惟因該停車位管理使用權已由被告取得，如原告受有損害，亦僅發生原告得否向強制執行債務人，即本件原建商，主張損害賠償之請求，要難因此遽謂被告社區負有返還係爭停車位管理使用權予原告之義務等語，資為抗辯。
(三)併為答辯聲明：１、原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
２、如受不利之判決，願供擔保免予假執行。
三、兩造不爭執事項：
(一)系爭臺北縣新莊市○○段6492建號建物用途為停車場暨防空避難設備，且該建物地下二樓停車場，早已劃分停車位，並訂有編號。又上開系爭建物之區分所有權人，有「自購停車位」與「未購停車位」之區分。
(二)原告已由法院拍賣取得系爭建物持分計43,314/100,000。
(三)系爭停車位由被告管理收益，被告將系爭停車位出租他人，每月共收取95,500元。
四、本院之判斷：本件原告係主張其向本院執行處拍定買得系爭坐落於臺北縣新莊市○○段○○○○號（建號有6491、6492、6497）土地上之建物，即門牌號臺北縣新莊市○○路○○○巷○○弄○○號公寓大樓地下2樓編號第2、7、8、9、11、12、14、15、18、19、21、31、32、33、36、38、39、42、46、47、48、50、54、55、56、58、59、62、63、64、65、66號之停車位，遭被告占有使用並出租他人每月獲取利益95,500元，而請求被告將系爭停車位騰空後交付予原告，並請求相當租金之不當得利，則本件應審究者即為１、系爭建號共有人間，是否已就該建號附屬建物內之停車位之使用關係，有分管之約定？２、原告於向法院執行處拍賣買得前手建商立福建設股份有限公司（下稱立福公）是否已因該分管約定而取得對系爭停車位之使用權？３、被告是否得以主張因嗣後公寓大廈管理委員會成立後，原告所購得系爭停車位，係共用部分不得主約定專用？４、如被告無使用系爭停車位之權能，其占有該停車位，應給付予原告相當於租金之不當得利之數額為何？茲詳述如下。
(一)按建築法第102條之1規定：「建築物應附建防空避難空間或停車空間」，其設置須依建築技術規則建築施工編第59條之1之規定，依此規定而設之停車空間，即一般所謂「法定停車空間」。而「法定停車空間」之登記方式，依其是否兼防空避難室使用，有無使用上獨立性等不同情況，又分為共有部分及專有部分兩種。室內法定停車空間未兼防空避難室使用，且有使用上獨立性者，於申辦建物所有權登記時，得併入主建物內辦理測繪登記，反之，則依土地登記規則關於共有部分之方式辦理登記依目前實務及學界見解，公寓大廈之共有部分如供特定區分所有權人使用，須經約定，成立方式分別有：１、全體區分所有權人同意成立分管契約；２、公寓大廈規約；３、區分所有建物原始出賣人（通常為建商或起造人），於分批出售區分所有權時，以定型化契約約定特定區分所有權人對共有部分有專用權。停車位使用權是否須隨同「專有部分」與「共用部分之應有部分」之移轉而移轉：按區分所有建物之共用部分，除法令另有規定外，應隨同各相關專有部分移轉，土地登記規則第94條定有明文。
(二)次按，區分所有建物之共同使用部分，應另編建號，單獨登記，並依下列規定辦理：１、同一建物所屬各種共用部分，除法令另有規定外，應依各區分所有權人使用情形，分別合併，另編建號，單獨登記為各相關區分所有權人共有。但部分區分所有權人不需使用該共用部分者，得予除外，土地登記規則第81條第1項定有明文。原告主張立福公司當初於出售專有建物時，已就該附屬建物內停車位均予以特定編定號碼，並就特定停車位之應有部分之所有權及使用權，另行出售予特定之專有建物之承購戶，以致該等承購戶就該附屬建物即6492建號建物之所有權應有部分比例較高等事實，業據證人己○○於本院言詞辯論時證稱：「原告訴訟代理人問：新莊市○○路○○○巷大樓是否直接跟建商買的？證人答：是的。原告訴訟代理人問：是否有跟建商購買停車位？證人答：是的。原告訴訟代理人問：當時購買停車位是否有簽契約？證人答：有的。原告訴訟代理人問：當時停車位買多少錢？證人答：1,000,000元。我是買31號但我有跟建商換61號。原告訴訟代理人問：購買的時候編號是否已編好（提示原證9）？證人答：
大概就是這個圖。被告訴訟代理人問：跟建商買的時候，是否有跟住戶開會？證人答：我是跟建商買的，當時買1,000,000元，我選編號31號，後來改為61號，停車位的管理費用300元就屬於清潔費，我是繳給管理委員會。被告訴訟代理人問：停車位是何時買的？證人答：還沒有蓋好就買了。」，證人壬○○證稱：「原告訴訟代理人問：新莊市○○路○○○巷的房子是否跟建商購買？證人答：是的。原告訴訟代理人問：當時是否有跟建商購買停車位？證人答：有的。原告訴訟代理人問：有無書面文件或契約文件？證人已經找不到。原告訴訟代理人問：當時是否有簽？證人答：印象中有。原告訴訟代理人問：提示己○○先生購買契約書影本，是否有簽立此份契約書？證人答：我沒有印象。原告訴訟代理人問：當時購買停車位的價錢？證人答：1,000,000元。被告訴訟代理人問：是購買幾號？證人答：53號。我是購買預售屋，當時還在蓋。法官問：當初購買停車位在契約書在是否有明列53號？證人答：
我去買的時候，我自己挑的，是建商拿平面圖給我，我自己挑選，我選53號。」，證人丁○○證稱：「原告訴訟代理人問：新莊市○○路○○○巷的房子是否跟建商買的？證人答：是的。原告訴訟代理人問：是否有跟建商買停車位？證人答：是的。原告訴訟代理人問：停車位價格？證人答：1,000,000元。原告訴訟代理人問：車位編號幾號？證人答：3號。原告訴訟代理人問：是否自己挑選？證人答：是的。原告訴訟代理人問：是否有購買契約書？證人答：有的。被告訴訟代理人問：是否購買預售屋？證人答：我是買成屋，建商當初已經蓋好房子後，委員會還沒有成立。被告訴訟代理人問：是否有參加第一次管委會成立大會？證人答：我忘記了，我買好之後就搬來住了。」，證人乙○○證稱：「原告訴訟代理人問：是否有購買新莊市○○路○○○巷童話故事大樓的房子？證人答：我是直接向建商購買。原告訴訟代理人問：是否有購買停車位？證人答：當時沒有買，我是搬進去之後才向建商買的。原告訴訟代理人問：是否有簽約書？證人答：有的。原告訴訟代理人問：購買價格？證人答：800,000元。原告訴訟代理人問：編號？證人地下二樓1號。原告訴訟代理人問：
是否自己選的？證人答：是的。被告訴訟代理人問：先遷入再購買，是否買預售屋？證人答：我是成屋之後才買的。我搬入的時候管委會還沒有成立，但第一次管委會的會議我參與。被告訴訟代理人問：是否有參與或收到就地下二樓停車位約定專用或分管協議之會議通知？證人答：沒有參與，也沒有印象有收到開會通知。」，證人癸○○證稱：「原告訴訟代理人問：是否有購買新莊市○○路○○○巷童話故事的房子？證人答：是的，我跟建商購買的。原告訴訟代理人問：是否跟建商購買停車位？證人答：是的，我是買了房子搬進去快兩年才跟建商買的。原告訴訟代理人問：之前停車位是否有跟建商租？證人答：建商已經撥給管委會代為承租。原告訴訟代理人問：跟建商購買之前，建商是委託管委會出租？證人答：是的。原告訴訟代理人問：編號？證人答：地下二樓23號。原告訴訟代理人問：價格？證人800,000元。被告訴訟代理人問：購買預售屋？證人答：我是購買成屋，管委會成立前就搬入，我沒有收過地下二樓停車位約定專用或分管協議之會議，也沒有收到通知。被告訴訟代理人問：承租停車位的消息如何得知？證人答：收錢的管委會總幹事有表示過，時間已經很久我記不得了，好像蔡主任，他是跟我收錢的，我是向他承租，我是將錢交他，我承租一年半至二年，之後才買停車位。原告訴訟代理人問：當時停車位為何後來跟建商買沒有跟管委會買？證人答：因為權狀是建商的，所以才向建商購買。原告訴訟代理人問：停車位編號是否自己選的？證人答：是的。」（見本院卷所附95年11月7日言詞辯論筆錄）。又依上開證人所提出之「房地預定買賣契約書」第6條約明：「本建物採開放空間設計，左列部分之使用管理約定如下：（二）地下二層私用停車空間歸購買車位者按停車空間預定買賣契約書之規定作善良之維護使用。未買車位者未計算分攤此部分產權持分‧‧‧」及「停車空間預定買賣契約書」、「停車空間使用證明書」內亦將所買受之停車位之編號予以特定且標示清楚，並無任何可以混淆不清之情形，此有上開房地預定買賣契約書、停車空間預定買賣契約書及停車空間使用證明書等在卷可稽。準此，足可認定建商即立福公司當初於出售專有建物時，已就該附屬建物內之地下二層之停車位予以特定並編定號碼，並就特定停車位之應有部分之所有權及使用權，另行出售予特定之專有建物之承購戶，以致該等承購戶就該附屬建物即6492建號建物之所有權應有部分比例較高等事實，自堪信為真實。
(三)又共有物之分管契約，並不以共有人間明示之意思表示為限，倘共有人如有默示之意思表示，亦包括在內。查本件就立福公司於出售專有建物時，與特定承購戶就該建號建物內之地下室二層停車位所訂定之買賣契約中，業已約明所購買之停車位，編號第幾號，坪數係登錄公共設施建築改良物登記簿謄本持分面積內及坐落之位置並附有平面圖，另有停車空間使用證明書為證，且該證明書亦記明停車位之編號及持分面積等情，有房地預定買賣契約書、停車空間預定買賣契約書及停車空間使用證明書影本等附卷可憑，是以依上開契約書之內容，已可看出先前向立福公司買受其他專有建物而不含停車位之承購戶，已有默示同意就停車位部分，由承購停車位者所使用。是以，原告主張先前之承購戶於向立福公司買受專有建物時，已透過建商就停車位之使用達成分管協議乙節，堪信為真實。從而，原告向本院執行處拍定買得建商立福公司所有之地下二層之停車位共32個即編號第2、7、8、9、11、12、14、
15、18、19、21、31、32、33、36、38、39、42、46、47、48、50、54、55、56、58、59、62、63、64、65、66號之停車位，而取得系爭停車位之使用權。至被告主張因嗣後公寓大廈管理委員會成立後，系爭停車位應歸公寓大廈共用部分並非專用部分云云，惟依上開房地預定買賣契約書第6條即已約明：地下一層之停車空間供全體住戶共同使用，而地下二層私用停車空間歸購買車位者使用，是被告上開所辯即屬無據。
(四)從而，兩造均應同受就該附屬建物內相關停車位分管協定之拘束，是以，原告訴人既已買受上開建號建物及其包含系爭32個停車位亦即地下二層編號第2、7、8、9、11、12、14、15、18、19、21、31、32、33、36、38、39、
42、46、47、48、50、54、55、56、58、59、62、63、64、65、66號之停車位在內之附屬建物，自取得系爭停車位之所有權並得單獨行使其使用收益權，而被告既無法舉證證明有何有權使用系爭停車位之情事，卻自94年7月27日起即占用系爭停車位，顯然違反住戶間有關停車位分管契約之協定，則原告本於該分管協定，訴請被告將上開32個系爭車位騰空後交付予原告，於法即屬有據，應予准許。
(五)末按，無法律上原因而受有利益，致他人受有損害者，應返還其利益，民法第179條定有明文。查原告既於94年7月27日（本院核發不動產權利移轉證書時，見本院93年度執字第40689號執行卷）取得包含系爭停車位所屬附屬建物之應有部分所有權，惟該車位卻一直遭被告占用而無法使用，原告自受有類似租金之損害，而上開系爭32個停車位，由被告占用並出租他人使用，每月所收取之利益為95,500元，此為兩造所不爭執，是原告請求被告於94年7月27日起至95年1月15日已獲取537,977元（計算式：95,
500×5＋（95,500÷30×19）＝537,977，元以下四捨五入），從而，原告基於不當得利之法律關係，請求被告給付537,977元，及自95年1月15日起至清償日止，按年息5%計算之利息；並應自95年1月16日起至將上開停車位交付原告之日止，按月支付原告95,500元之範圍內，核屬有據，依法應予以准許，逾此數額，即無理由，應予以駁回。
(六)綜上所述，原告依分管契約及不當得利之法律關係，請求被告將系爭停車位騰空後交付予上訴人，並請求被告給付537,977元，及該金額自95年1月15日起至清償日止，按年息5%計算之利息，暨自95年1月16日日起，至被告交付系爭停車位之日止，按月給付95,500元之範圍內，核屬有據，應予准許，逾此數額，即無理由，應予駁回。
五、假執行之宣告：原告、被告分別陳明願供擔保，為假執行及免假執行之宣告，經核原告勝訴部分，合於法律規定，茲分別酌定相當之擔保金額，予以准許。至原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不予准許。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法、舉證，經本院審酌後，核與判決結果無影響，毋庸一一論列，附此敘明。
七、結論：原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中華民國96年6月15日
民事第二庭法官潘長生以上為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中華民國96年6月29日
書記官許清琳