臺灣板橋地方法院三重簡易庭民事判決 98年度重簡字第1882號
原 告 甲○○
被 告 己○○○產仲介有限公司
清算人 即
法定代理人 乙○○
訴訟代理人 戊○○
被 告 丙○○
訴訟代理人 丁○○
上列當事人間請求損害賠償事件，於民國99年9月8日言詞辯論
終結，本院判決如下：
主文
被告丙○○應給付原告新臺幣貳拾萬元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告丙○○負擔五分之二，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。
事實及理由
一、被告己○○○產仲介有限公司（下稱億鴻公司）業經臺北縣
政府以99年5月24日北府經登字第099308787790號函解散登
記在案，惟尚未向管轄法院完成聲報清算人及清算完結程序
，而該公司則經選任乙○○為清算人，自應以之為被告億鴻
公司之法定代理人，合先敘明。
二、原告起訴主張：
（一）其於民國95年12月間，透過全國不動產五華加盟店即被告
億鴻公司之仲介，以新臺幣（下同）3,700,000元價格，
向被告丙○○購買坐落臺北縣三重市○○段○○○○號土地
（應有部分四分之一，下稱系爭土地）及其上門牌號碼為
同市○○街○○○號4樓房屋（應有部分全部，下稱系爭房屋
），買賣雙方於同年月19日簽訂不動產買賣契約書（下稱
系爭買賣契約書）時，被告之仲介員戊○○（當時為被告
億鴻公司之負責人）並未拿出不動產說明書向原告解說，
違反不動產經紀業管理條例第23條、24條規定，後雖於同
年月24日拿出不動產說明書向原告解說，惟其上則載明系
爭房屋並無滲漏水情形，而其已於96年1月11日付清價金
，系爭房屋並於同日交屋。嗣於96年10月6日柯羅莎颱風
來襲時，卻發現系爭房屋漏水，經水土師傅檢視結果，認
最大漏水點在系爭房屋頂樓加蓋鐵皮屋門柱與四樓隔間牆
面連接處，漏水主因則是頂樓地板龜裂嚴重且沒有排水口
，造成雨水無法排出，沿著裂縫滲入四樓內。而依民法第
567條規定，被告億鴻公司就訂約事項有調查義務，竟未
調查出系爭房屋漏水情形，應負債務不履行損害賠償責任
，且被告億鴻公司亦故意隱瞞系爭房屋牆面龜裂之事實，
於原告發現後要求解除買賣契約時，復佯稱買賣之房屋及
土地已過戶，不得解約，罔顧原告權益，行為亦構成民法
第227條所定之不完全給付，亦應負債務不履行損害賠償
責任。為此，爰依上開規定，請求被告億鴻公司賠償原告
因修繕漏水所支出之修繕費用200,000元及因系爭房屋牆
面龜裂縱修復亦難以回復之損害100,000元，合計300,000
元。
（二）另按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規
定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無
滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵；又因可歸
責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於
給付遲延或給付不能之規定行使其權利。因不完全給付而
生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償，民法第354
條第1項前段、第227條分別定有明文。本件被告丙○○為
系爭房屋之出賣人，然系爭房屋竟有漏水之瑕疵，依上開
規定，應負瑕疵擔保責任及債務不履行損害賠償責任，為
此，爰請求被告丙○○減少買賣之價金200,000元，而因
原告已付清全部價金，亦即請求被告丙○○返還其中之20
0,000元。
三、被告則均求為判決駁回原告之訴，被告億鴻公司並辯稱：買
賣前其已帶同原告看過系爭房屋，且屋況也經屋主即被告丙
○○載明於不動產標的物現況說明書上，並無漏水情形。另
系爭房屋於96年1月11日交屋時，買賣雙方於不動產買賣契
約上特別約定由被告丙○○補貼原告房間油漆費3,000元，
以後系爭房屋如有其他問題皆由原告自行處理。況且，系爭
房屋自交屋後迄96年10月6日始發現漏水情況，已相隔八、
九個月，期間經歷颱風、地震，故不可歸責於被告億鴻公司
；參以原告通知系爭房屋漏水情形後，其曾委請被告丙○○
找人估價維修，修繕費只需72,000元等語；被告丙○○則辯
稱：其交屋前，房屋都是完整的，於買賣過程中，原告亦看
過屋況，雙方才簽訂系爭買賣契約書。而原告於96年就已知
道系爭房屋漏水情形，迄99年才由法院委請他人鑑定，鑑定
時是否考量其間所發生之颱風等因素，標準是否明確？另原
告早於96年10月間即通知被告丙○○漏水情況，但卻遲至98
年10月5日始提起本件訴訟請求減少價金，已超過六個月之
時間，依民法第365條第1項：「買受人因物有瑕疵，而得解
除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依
第356條規定為通知後六個月間不行使或自物之交付時起經
過五年而消滅」規定，其請求權已消滅等語。
四、原告主張其於95年12月間，透過全國不動產五華加盟店即被
告億鴻公司之仲介，以3,700,000元價格，向被告丙○○購
買系爭土地及系爭房屋，買賣雙方並於同年月19日簽訂系爭
買賣契約書，而其已於96年1月11日付清價金，系爭房屋並
於同日交屋等事實，業據其提出系爭買賣契約書、價款收付
明細表、不動產標的物現況說明書、服務費確認單各1件為
證，並為被告所不爭執，堪信為真實。
五、原告另主張系爭房屋於96年1月11日交屋後，嗣於96年10月6
日柯羅莎颱風來襲時，卻發現系爭房屋漏水，經水土師傅檢
視結果，認最大漏水點在系爭房屋頂樓加蓋鐵皮屋門柱與四
樓隔間牆面連接處，漏水主因則是頂樓地板龜裂嚴重且沒有
排水口，造成雨水無法排出，沿著裂縫滲入四樓內等事實，
業據其提出系爭房屋現場照片16幀及估價單1紙為證。被告
億鴻公司則辯稱買賣前其已帶同原告看過系爭房屋，且屋況
也經屋主即被告丙○○載明於不動產標的物現況說明書上，
並無漏水情形，且系爭房屋自交屋後迄96年10月6日始發現
漏水情況，已相隔八、九個月，期間經歷颱風、地震等語；
被告丙○○則辯稱：其交屋前，房屋都是完整的，於買賣過
程中，原告亦看過屋況，雙方才簽訂買賣契約。而原告於96
年就已知道系爭房屋漏水，迄99年才由法院委請他人鑑定，
鑑定時是否考量其間所發生之颱風等因素，標準是否明確等
語。經查：本件系爭房屋建築完成日期為67年11月29日，此
有被告億鴻公司提出之建物所有權狀1紙在卷可稽，足見系
爭房屋之買賣應屬中古屋買賣，衡諸一般常情，購屋者大都
會要求屋主或仲介公司讓其先看屋況，而買賣之中古房屋是
否有瑕疵，通常無法從其外觀看出，倘瑕疵明顯，購屋者不
致予以買受。是以本件被告所辯於買賣過程中，原告已看過
屋況，且屋況亦載明於不動產標的物現況說明書，買賣雙方
始簽訂系爭買賣契約書乙節，不能作為認定系爭房屋於買賣
契約成立前無瑕疵存在之依據。至於系爭房屋雖係於96年1
月11日交屋，而原告遲至96年10月6日始發現漏水情況，此
為兩造所不爭執，惟系爭房屋漏水原因經本院依職權囑託台
灣省建築師公會台北縣辦事處鑑定，結果認：系爭房屋牆面
及頂板確有漏水及滲水之情形，其原因係①原屋頂平台部分
作為室內使用及施工瑕疵導致，②原屋頂平台樓板及防水層
老化漏水導致，③原屋頂平台水錶區樓板及防水層嚴重老化
漏水等導致，④原屋頂平台排水口封閉導致，⑤右側鄰房屋
頂排水導致，⑥部分外牆龜裂所導致等，此有該辦事處99年
5月13日台建師北鑑字第133號鑑定（估）報告書1件（下稱
系爭鑑定報告書）在卷可稽。足見系爭房屋屋漏水原因中，
除⑤外，皆是本身瑕庛所造成，且此等瑕疵於原告與被告丙
○○簽訂系爭買賣契約書前即已存在，顯非於96年1月11日
至10月6日期間因颱風、地震等因素所造成，雖為出賣人之
被告丙○○以現狀交屋，即屬依債務本旨而為給付，尚不構
成民法第227條所定之不完全給付，然為買受人之原告仍得
依物之瑕疵擔保對出賣人有所請求〔最高法院77年4月19日
77年度第7次民事庭會議決議（一）意旨參照〕。
六、按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之
責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，
解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第
359條定有明文。本件系爭房屋既存有前述漏水之瑕疵，則
原告以此規定請求被告丙○○減少買賣價金，核屬有據。雖
被告丙○○另辯稱原告早於96年10月間即通知其漏水情況，
但卻遲至98年10月5日始提起本件訴訟請求減少價金，已超
過六個月之時間，依民法第365條第1項：「買受人因物有瑕
疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，
於買受人依第356條規定為通知後六個月間不行使或自物之
交付時起經過五年而消滅」規定，原告之請求權已消滅等語
。然按民法第359條所定之減少價金請求權，性質上為形成
權，其行使應以意思表示為之，為有相對人之單獨行為，價
格之減少，因買受人之行使而當然生效，無待出賣人置喙，
故於出賣人應負瑕疵擔保責任之情形，經買受人以意思表示
請求減少價金，即生效力，不以提起訴訟請求為必要。查本
件原告向被告購買系爭房屋，因漏水原因所生爭執，曾向台
北縣政府消保官提出申訴，經該消保官於96年12月19日通知
被告與原告協調，協調時被告丙○○表明願補貼原告20,000
元，為原告所不接受，此有原告提出之台北縣政府消保官受
理消費者申訴協調紀錄書1件為證，顯見原告早於96年12月1
9日即已因系爭房屋漏水爭議而向被告丙○○請求減少價金
，距96年10月間原告發現瑕疵並通知被告丙○○之時間，尚
未逾六個月，原告減少價金請求權顯並未因除斥期間經過而
消滅，是被告丙○○所辯原告減少價金請求權已消滅乙節，
容有誤會而不足採信。至於原告所得請金減少之價金數額為
多少？原告主張以系爭鑑定報告書鑑定之必要修復費用為依
據，本院認此費用本係應由被告丙○○負擔，原告以此作為
減少價金之依據，核屬正當。茲查：依系爭鑑定報告書鑑定
結果，認修復系爭房屋漏水及屋內毀損設備之必要費用共計
354,520元，扣除修復上開漏水原因⑤之費用6,000元（此部
分非系爭房屋本身瑕疵所造成，不應由被告丙○○負擔），
亦已超過200,000元，則原告請求被告丙○○減少買賣之價
金200,000元，而因原告已付清全部價金，亦即請求被告丙
○○返還其中之200,000元，洵屬有據。
七、原告另主張其係透過被告億鴻公司之仲介，向被告丙○○購
買系爭土地及系爭房屋，買賣雙方於同年月19日簽訂系爭買
賣契約書時，被告之仲介員戊○○（當時為被告億鴻公司之
負責人）並未拿出不動產說明書向原告解說，違反不動產經
紀業管理條例第23條、24條規定，後雖於同年月24日拿出不
動產說明書向原告解說，惟其上則載明系爭房屋無滲漏水情
形，而其已於96年1月11日付清價金，系爭房屋並於同日交
屋。嗣於96年10月6日卻發現系爭房屋漏水，依民法第567條
規定，被告億鴻公司就訂約事項有調查義務，竟未調查出系
爭房屋漏水情形，應負債務不履行損害賠償責任，且被告億
鴻公司亦故意隱瞞系爭房屋牆面龜裂之事實，於原告發現後
要求解除買賣契約時，復佯稱買賣之房地及土地已過戶，不
得解約，罔顧原告權益，行為亦構成民法第227條所定之不
完全給付，亦應負債務不履行損害賠償責任等事實，則為被
告億鴻公司所否認，並辯稱買賣前其已帶同原告看過系爭房
屋，且屋況也經屋主即被告丙○○載明於不動產標的物現況
說明書上，並無漏水情形，且系爭房屋自交屋後迄96年10月
6日始發現漏水情況，已相隔八、九個月，期間經歷颱風、
地震，故不可歸責於被告億鴻公司等語。經查：依民法第56
7條規定：「居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告
於各當事人。對於顯無履行能力之人，或知其無訂立該約能
力之人，不得為其媒介。以居間為營業者，關於訂約事項及
當事人之履行能力或訂立該約之能力，有調查之義務」，居
間人就訂約事項固有調查之義務，並就其調查所知，據實報
告於各當事人；另依不動產經紀業管理條例第23條規定：「
經紀人員在執行業務過程中，應以不動產說明書向與委託人
交易之相對人解說。前項說明書於提供解說前，應經委託人
簽章」，同條例第24條亦規定：「雙方當事人簽訂租賃或買
賣契約書時，經紀人應將不動產說明書交付與委託人交易之
相對人，並由相對人在不動產說明書上簽章。前項不動產說
明書視為租賃或買賣契約書之一部分」。據此，經紀人員於
執行業務過程中應以不動產說明書向與委託人交易之相對人
解說，並將該說明書交付相對人。本件被告億鴻公司於仲介
原告與被告丙○○買賣系爭土地及系爭房屋過程中，業經請
委託人即被告丙○○簽名出具不動標的物物現況說明書及不
動產說明書，此有被告億鴻公司提出之上開說明書2件為證
，其中之不動產說明書並經原告於95年12月19日簽收，自難
謂被告億鴻公司於執行本件仲介業務之過程中有違反不動產
經紀業管理條例第23條、24條規定之情事；參諸被告丙○○
於前揭不動產標的物現況說明書上亦載明系爭房屋並無滲漏
水情形，而本件買賣之系爭房屋為中古房屋，是否有瑕疵，
通常亦無法從其外觀看出，已如前述，且原告復未舉證明被
告億鴻公司就訂約事項未盡調查之義務，自不得以系爭房屋
交屋後始發現漏水瑕疵為由，即遽認被告億鴻公司有可歸責
之事由，應負債務不履行損害賠償責任。從而，原告請求被
告億鴻公司賠償其因修繕漏水所支出之修繕費用200,000元
及因系爭房屋牆面龜裂縱修復亦難以回復之損害100,000元
，合計300,000，非屬有據。
八、綜上所述，原告以系爭房屋有漏水之瑕疵，依物之瑕疵擔保
責任規定，請求被告丙○○減少買賣價金200,000元，並請
求其返還之，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，則無
理由，應予駁回。
九、本判決原告勝訴部分，係適用簡易程序所為被告丙○○敗訴
之判決，爰依職權宣告假執行。
十、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決結果
不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
中華民國99年9月30日
法官趙義德
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國99年9月30日
書記官馬秀芳