裁判字號：臺灣彰化地方法院94年簡上字第44號民事判決
裁判日期：民國94年07月20日
裁判案由：請求返還停車位
臺灣彰化地方法院民事判決94年度簡上字第44號上訴人乙○○訴訟代理人丙○○訴訟代理人甲○○被上訴人丁○○上列當事人間請求返還停車位等事件，上訴人對於中華民國九十三年十二月二十八日本院員 林簡易庭 第一審判決（九十三年度員簡字第一四五號）提起上訴，本院於民國九十四年六月二十九日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、本件上訴人於起訴及本審主張：㈠上訴人於民國九十二年十一月十六日向訴外人 張憶涵 購得訴
外人 張雯晶 所有坐落彰化縣○○鎮○○街○○○巷○號之房屋及地下一樓編號八號之停車位。詎被上訴人自九十三年六月中旬起與上訴人爭奪上開第八號停車位所有權，要求上訴人須向其購買，後被上訴人更將該車位租予他人使用，並大肆張貼車位出售廣告，嚴重影響上訴人權益。前開房屋乃訴外人張雯晶經由法院拍賣程序自被上訴人處取得所有權，系爭停車位產權屬房屋共同使用之一部分，必然隨同主建物（即專有部分）一併移轉，故該第八號停車位早已移轉予張雯晶名下，後再移轉至上訴人名下，依公寓大廈管理條例第四條第二項之規定，被上訴人已非前開房屋所屬大樓區分所有建物之所有權人，車位不可能不依附主建物而獨立存在，故被上訴人對系爭停車位已無權利，爰依民法第七百六十七條規定，請求被上訴人返還系爭停車位予上訴人。
㈡按同一建物所屬各種共同使用部分，應視各區分所有人實際
使用情形，分別合併，另編建號，單獨登記於各相關區分所有人共有，若有部分區分所有人不需使用該共同使用部分者，得予除外。而該共同使用部分之所有權，應於各相關區分所有建物所有權移轉時，隨同移轉於同一人，不得單獨移轉於非區分所有人，此觀民國八十四年七月十二日修正前之土地登記規則第七十二條第一款、第二款（修正後為第七十五條第一款、第八十條）之規定自明。因此各區分所有人就各種共同使用部分之應有部分，並非必然按其區分所有建物即專有部分之面積與共同使用部分之面積比例計算，此於公寓大廈之地下室停車位尤為顯然。蓋各區分所有人有需停車位者，有不需停車位者，需停車位者於買受其專有部分時，得一併買受地下室停車位，即共同使用部分之應有部分，未買受停車位者，即予除外，而無該共同使用部分之應有部分。亦即，公寓大廈地下室停車位，固得為買賣之標的物，但須與區分所有建物所有權隨同移轉於同一人，倘區分所有人買受停車位後，因故不需停車位者，依上述不需使用共同使用部分者區分所有之規定，亦得單獨移轉於同一公寓大廈之其他區分所有人。又地下室停車位共同使用部分，與建物專有部分具有密不可分之主從關係，建物專有部分所有人，不得將共同使用部分之車位使用權單獨出售他人或保留車位使用權而將建物專有部分出售他人。被上訴人已非前開系爭停車位所屬大樓區分所有建物之所有權人，是其執僅具債權效力之「車位使用權證明書」以排出具有所有權之上訴人之物權返還請求，於法未洽。
㈢系爭編號第八號停車位係坐落於被上訴人自建設公司購得坐
落彰化縣○○鎮○○街○○○巷○號建物（建號三三九）之地下一層共有部分（建號三五三），由各區分所有權人分別共有，其應有部分均相同。被上訴人自陳其於購買上開房地時，另以相當之代價購得系爭停車位之使用權，則其性質應屬就共有部份為分管之約定，各區分所有權人間均應受拘束，被上訴人初時就系爭停車位有合法使用收益之權源，應屬無疑。被上訴人辯稱法院執行拍賣時，並未就系爭車位使用權來囑託鑑定價格，而為併附拍賣，足見訴外人於法院拍賣取得之標的物（權利）僅建物及土地之產權而已，不包括車位之使用權云云。惟系爭停車位為原即訂有設定專用權之分管契約，故執行法院如在公告中特別表明所拍賣之不動產，其權利係含有何具體之專用車位，自應以其內容為準，而杜爭議。如因實體上是否有車位專用權不明瞭，而未予載明，則自應嗣將來有爭執者求實體上認定以為解決，不因未將車位專用權載入拍賣公告內，而認拍賣之標的物，不包括原應包含在內之停車位，因此上訴人之前手即出賣人張雯晶既因拍賣取得上開房地，自一併取得系爭停車位所表彰之應有部分，不因買受前是否已知悉有第三人之占用而受影響。被上訴人稱其於拍定後已將系爭停車位之使用權以四十萬元之代價出售予訴外人 林曹棕 ，估不論被上訴人所出售之使用權是否存在及是否得以該買賣之債權行為對抗上訴人，依上所述，訴外人林曹棕並未取得系爭停車位之任何權利至為顯然。是訴外人張雯晶因拍賣取得系爭停車位之完整權利，於出售予上訴人後，上訴人當亦取得系爭停車位之使用權。今系爭停車位遭被上訴人無權占有，上訴人請求返還應屬有理等情。並聲明：㈠原院判決廢棄，㈡被上訴人應將坐落彰化縣○○鎮○○段○○○○號土地上，門牌號碼彰化縣○○鎮○○街○○○巷九十一之一號地下一樓編號八號之停車位返還上訴人。
二、被上訴人則以：按公寓大廈之共用部分得經約定供特定區分所有權人來使用，即所謂之「約定專用部分」，此有公寓大廈管理條例第三條第五款規定可參照。○○○鎮○○街九十一之一號皇家龍邸公寓大廈之地下室為共用部分，住戶間約定同意將之劃為數個車位而由部分住戶購買使用之約定，與上開法律並無違背，自為法之所許，無法否定系爭車位使用權，得單獨作為交易轉讓之標的物。次查，前揭公寓大廈所有之住戶既非每戶一車位，而擁有車位使用權，除繳交屋款外，並需另出租購買，故區分所有權人雖同時可能擁有車位使用權，然因該車位使用權尚必須依該區分所有權人另外出資來購買，僅屬「特定」之區分所有權人才能使用，則該車位使用權與建物專用部分，應無主從關係，其間亦不具有密不可分之關係，兩者應得為分開，分別可作為單獨交易之標的物。依不動產預約買賣契約書及車位使用權證明書，被上訴人既已以新台幣五十萬元之價格取得使用權，上訴人亦自承公寓大廈地下室停車位得為買賣之標的物，而該公寓大廈管委會亦可證明該車位使用權證明書是有效的，則上訴人未向被上訴人購買車位之使用權，卻要求被上訴人應返還停車位予伊，除於法未合外，更屬無理由。再上訴人之建物專用部分亦向訴外人所購買取得，而上訴人之前手係在鈞院拍賣時競價取得，法院執行拍賣時，並未就系爭車位使用權囑託鑑價，而為併附拍賣，足見訴外人於法院拍賣取得之標的物僅建物及土地之產權而已，不包括車位之使用權。從而上訴人之建物及土地產權並非直接由被上訴人售賣取得，就該買賣所衍生之糾葛，上訴人向被上訴人主張已有不是，縱使權利係繼受前手而來，則上訴人得主張之權利亦要無大於其前手之理。末被上訴人業已將系爭車位之使用權以新台幣四十萬元之價格讓售予訴外人林曹棕，此有不動產買賣契約出可憑，本件上訴人仍向被上訴人主張返還系爭停車位，於法自有未合等語，資為抗辯。原審為被上訴人勝訴判決，被上訴人於本院為駁回上訴之聲明。
三、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第二百七十七條前段定有明文。查上訴人主張其於九十二年十一月十六日向訴外人張雯晶（由訴外人張憶涵代理）購買坐落彰化縣○○鎮○○街○○○巷○號房屋（皇家龍邸七層樓公寓大廈）即建號三三九及其共有部分建號三五三（防空避難室兼停車場）權利範圍二八四０分之七八、建號三三五（騎樓、水塔、電梯樓梯間、機械房、通道等共用部分）權利範圍一五三分之三，上開房地原係被上訴人所有經法院強制執行拍賣，由張雯晶於九十二年十月二十四日拍定取得所有權，而被上訴人向建商購買上開房地時，亦購買該大廈地下層停車場二十四個停車位中之第八號停車位，被上訴人於其所有之上開房地經法院拍賣後，仍然繼續占用第八號停車位，且將之出售他人等情，此有建物登記謄本、不動產買賣契約書、不動產權利移轉證書、車位使用停車證在卷可稽，復為被上訴人所不爭執，上訴人此部份之主張堪信為真。
四、又查，上訴人所購買之彰化縣○○鎮○○街○○○巷○號房屋屬皇家龍邸大樓之區分所有建物，該大樓停車場共計有二十四個汽車停車位，其中包括四個經區分所有權人會議通過，請管理委員會自行畫出之停車位。其中十六個車位是屬於住戶擁有，都有當初建設公司所發之「車位使用權證明書」，因此，以前都沒有訂定使用規則，因為使用權歸住戶所有。該大樓（九十三年）五月份會議中提出，請使用停車位之住戶提出「車位使用權證明書」，以利管理委員會做一清查之動作，以釐清使用權之歸屬。編號八之停車位（即系爭停車位），管理委員會看過由被告所提供之「車位使用權證明書」，是由前開房屋二樓所擁有無誤。停車位當初是由住戶以四十萬元至五十萬元不等自行向建設公司購買使用權，當然可以自由轉讓或出售，這在買賣房屋時，也會造成價格之不同。原則上管理委員會希望住戶不要將車位出售予非該大樓住戶，以免影響門戶之安全。「車位使用權證明書」之沿革與由來是當初建設公司興建該大樓時，將地下室畫出停車格，並將汽車停車格編號予以出售使用權。由於當時建設公司並未提撥經費充當該大樓之公共基金，只說未售出之停車位由管理委員會自行處理，出售或出租之收入交由管理委員會，也因此編號三、四、十六、十七等停車位無住戶提出「車位使用權證明書」者由管理委員會收取管理費等情，已據該大樓管理委員會具文在卷說明，兩造於原審對此均無爭執。另被上訴人購買之系爭皇家龍邸大廈係於八十三年二月間建築完成並辦理第一次保存登記，依該大廈建號三五三共有使用部分建物登記謄本之記載，其主要用途為防空避難室兼停車場，並由全體區分所有權人按比例保持共有，由此可知該大廈地下層停車空間非屬特定人之「專有部分」，係由全體區分所有人以共有狀態，取得所有權之登記，且除非建商於辦理共有部份所有權保存登記時，將有購買地下室停車位買戶之車位權利一併登記於權利範圍之內，即有購買停車位者其登記取得共有部份之權利範圍較未購買停車位者為大，亦即買受車位者取得共有部份之所有權尚包括車位權利部份在內，否則此共同部分如經由全體區分所有人（即共有人）間訂立契約，約定由某些特定人就某特定部分擁有排他的使用權，在公寓大廈管理條例第三條第五款將之稱為「約定專用部分」，其定義如下：「公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者」，據此可知區分所有建物之共有部分，透過分管契約，即可成為約定專用部分，由特定人取得對該共有部分之專有的使用權，在預售屋之買賣契約，通常建商係將地下停車空間所有權登記予全體區分所有權人共有，而成為區分所有建物之共用部分，再以分管契約抽離部分共有人之使用權，將該共用部分即為停車空間，約定由購買停車位之區分所有權人，按其購買停車位的數量，就共有物特定部分（即停車空間）有使用權（非所有權）。經查，本院調取系爭皇家龍邸大廈之另外其中十三位區分所有權人專有部分之建物登記謄本及該大樓地下層停車位配置圖相互核對後：其中㈠有停車位者十一戶：⒈與上訴人購買之系爭房屋總面積（七四平方公尺）及建號三五三共有部分之權利範圍（二八四０分之七八）相同者有二戶，⒉與其房屋總面積相同、建號三五三權利範圍較小者有二戶（二八四０分之七二）、較大者有一戶（二八四０分之八０），⒊房屋總面積較上訴人之房屋小，而建號三五三共有部分權利範圍卻較大者有二戶（二八四０分之八０、七九）、較小者有一戶（二八四０分之七四），⒋房屋總面積較被上訴人房屋大，而建號三五三共有部分權利範圍亦較大者三戶，㈡無停車位者二戶：均為房屋總面積較上訴人房屋小，而建號三五三共有部分權利範圍卻較大（二八四０分之八０、七九）。由上可知有購買停車位之住戶取得建號三五三共有部份之權利範圍並不一定較多，而無停車位者共有部分權利範圍亦不會較少，因此有無購買停車位並不影響區分所有權人取得共有部分權利範圍之大小，因此依前開說明系爭皇家龍邸大廈之地下停車位屬於由特定人取得對該共有部分之專有使用權，並不是專有所有權，此種類型之大廈建商於售屋時曾與購屋者訂立分管契約，約定僅由併同購買地下停車位專有使用權之部分購屋者，取得共有部分特定位置之使用權，亦即被上訴人向建商購屋時雖併同購置建號三五三地下層之第八號停車位，惟其登記取得共同部分之應有部分比例，並未因此而增加，亦即區分所有權人對於共同使用部分之應有部分，仍係依據其專有部分（即區分所有建物）面積之比例予以登記取得，部分區分所有權人並未因併同購買地下層停車位使用權，而登記取得較高比例之共有部分之所有權，此時共有部分之所有權與使用權係屬分離之概念，共有人擁有共同部分之共有權並不當然取得該部分停車位之專有使用權，如此將即造成各共有人之應有部分比例與其使用權之範圍不相等，然此係因分管契約之約定所導致之結果，並非自共有權本身所衍生而來，故上訴人之前手因拍賣而取得被上訴人對系○○○鎮○○街○○○巷○號（建號三三九）房地及建號三五三共有部分之應有部分時，並不當然亦取得被上訴人對地下停車場第八號停車位之專有使用權，是上訴人主張其前手張雯晶因自前手被上訴人買受取得建號三三九及其建號三五三共有部分之不動產所有權，其再向張雯晶買受上開房地，即當然繼受對系爭第八號系爭停車位之使用權，自屬無稽，為無足採。
五、復按共有物之分管契約依大法官釋字第三四九號解釋雖定性為債權契約，惟對分管契約明知或可得而知之第三人，於受讓共有權時仍應受其拘束，查上訴人係將由房屋仲介公司之仲介而購買系爭房屋，該不動產買賣契約書中標的物現況說明書，就是否車位管理費一項即勾選否，因此上訴人透過房屋仲介公司之介紹及說明，應已知悉該大廈之地下第一、二層樓係作為停車場使用，而地下停車場即係將建物之地下空間規劃出數個特定位置由特定人停車使用，已與法律上各共有人之應有部分係指共有人對於共有物之全部其得使用收益權利之比例，是抽象地存在於共有物，並無特定範圍及具體位置之情形全然不同，是上訴人自應受皇家龍邸大廈全體共有人就地下一、二層建物約定為專用部分供作停車場使用之分管契約之拘束，足堪認定。
六、再查，被上訴人購買皇家龍邸大廈建號三三九建物時，雖同時向建商購買系爭編號第八號停車位使用權，惟此停車位使用權與該建物（包含共同使用部分之應有部分）之所有權係屬分離，意即權利人得將之分別處分，而公寓大廈管理條例第四條第二項所規定，為區分所有權標的之專有部分，與其所屬建築物共用部分之應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分不得分離而為移轉或設定負擔，亦僅指共同部分之所有權，區分所有權人因分管契約而得使用共有部分之特定專用部分之權利，則不受此限制，該區分所有權人自得任意單獨將該專用部分之使用權轉讓予他人，本件被上訴人於九十三年十二月間將第八號車位使用權讓與同為區分所有權人之訴外人林曹棕，此有買賣契約可考，與該大廈關於車位出售應以該大廈區分所有權人為限之規定相符，又依被上訴人所述目前其所有之車輛仍放於該第八號停車位，係受林曹棕之委託而為，因此被上訴人至多僅為占有輔助人。綜上所述，上訴人主張其為系爭第八號停車位之所有權人，依民法第七百六十七條所有物返還請求權之規定，主張其為系爭第八號停車位之所有權者，請求被上訴人應返還該停車位與上訴人，自屬無據，為無理由。
七、從而，被上訴人係因分管契約而有權占用系爭皇家龍邸大廈建號三五三共有部分之第八號停車位，並非無權占有上訴人所有建號三五三共有部份之權利，故上訴人既非所有權人，其依所有物返還請求權之規定，請求被上訴人返還建號三五三地下層停車場之第八號停車位，實無理由，原審為上訴人敗訴之判決，於法並無不合，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回其上訴。
八、結論：本件上訴人之上訴為無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中華民國94年7月20日
台灣彰化地方法院民事第二庭
審判長法官何志通法官廖國佑法官黃倩玲以上正本係照原本作成。
本件不得上訴。
中華民國94年7月20日
書記官彭月美