裁判字號：臺灣臺北地方法院95年訴字第2008號民事判決
裁判日期：民國95年07月27日
裁判案由：回復原狀等
臺灣臺北地方法院民事判決95年度訴字第2008號原告台北瑞士荷風社區公寓大廈管理委員會法定代理人甲○○訴訟代理人戊○○被告和群建設股份有限公司法定代理人丁○○訴訟代理人 楊金順 律師複代理人 游朝義 律師上列當事人間回復原狀等事件，本院於95年7月6日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將台北瑞士荷風社區位於台北縣中和市○○街○○○巷○○弄之外牆修繕回復至不漏水之狀態。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、原告法定代理人由戊○○變更為甲○○，有台北瑞士荷風社區管理委員會函（見本院卷第43頁）在卷可稽，自應由新法定代理人承受訴訟，先予敘明。
二、原告起訴主張：台北瑞士荷風社區於民國86年間成立管理委員會，並經報備在案，而被告為台北瑞士荷風社區（下稱系爭社區）之建設公司，其於92年3月7日與原告簽立協議書（下稱系爭協議書），約定被告需負責修繕大樓基礎、主要樑柱及承重牆壁。系爭社區位於台北縣中和市○○街○○○巷○○弄外牆有3處經常有水漬，日積月累恐影響整棟大樓之外牆及內部結構，故原告於94年6月15日傳真函告被告，請被告協助履勘水漬原因，並協助修復，詎被告指派證人乙○○履勘後竟表示該3處外牆漏水非屬前開協議書所載之保固項目，拒絕修繕云云。然因系爭社區係於山坡地築土增高地基而建，而該外牆係位於地基外，顯見該外牆為承重牆壁，被告依約需負責修繕。故爰依契約關係提起本件訴訟。並聲明：被告應將台北瑞士荷風社區位於台北縣中和市○○街○○○巷○○弄之外牆修繕回復至不漏水之狀態。
三、被告則以：
（一）原告提起本件訴訟請求被告回復原狀，然本件原告起訴不合法。按公寓大廈管理委員會，雖具有訴訟當事人之能力，但因管理委員會僅為公寓或大廈區分所有權人團體之代表機關，自僅具「非法人團體」之性質，是自亦無自然人與法人在實體法上所具備之權利能力。次按公寓大廈管理委員會並無權利能力，即不能享有權利，負擔義務，自亦無契約能力。本件原告係本於契約關係向被告有所請求，原告既無權利能力，自亦無本件得依契約而為請求之能力可言，故本件原告起訴不合法。
（二）系爭社區業經被告於85年3月7日取得使用執照，並經住戶於86年間成立管理委員會在案，是被告就系爭社區早已逾依買賣契約所約定之保固期限，而不負保固責任。
且系爭協議書第4項係明定：「前3項完成後，爾後社區公共設施及設備（含VIP室），其使用項目及設計或施工或自然折舊所產生或發現之瑕疵或缺失、甲方不再負責修繕或補正，乙方不再追究，但工程項目不包含大廈基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂之構造。」。
詎原告依上開約定，竟主張系爭社區外牆漏水部分，亦屬被告依上開協議書第4項應負責修繕之項目云云。按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句。而系爭協議書第4項之約定，其真意係指被告就系爭社區公寓大廈，除結構體外不負保固及修繕責任。此可觀系爭協議書第4項約定被告僅就大廈基礎之構造、主要樑柱之構造、承重牆壁之構造、樓地板及屋頂之構造，負修繕之責，而不及其他除上開結構體之構造外之其他建物設施（例如：隔間牆及其他公設等）。原告起訴請求之上開瑕疵，既非承重牆壁構造上之瑕疵，則被告依系爭協議書第4項約定，自無修繕之義務等語資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
四、得心證之理由：原告主張原告於86年間成立管理委員會，並經核備在案，原告與被告於92年3月7日簽定協議書一份，台北瑞士荷風社區位於台北縣中和市○○街○○○巷○○弄外牆有三處漏水，業據原告提出公寓大廈管理組織報備證明、協議書及照片為憑（見本院卷第4頁至第7頁），此為被告所不爭執；本件兩造爭執要旨厥為：（一）本件原告依據系爭協議書請求有無理由？（二）二造所簽定系爭協議書第四條之真意為何？茲分述之：
（一）本件原告依據系爭協議書請求有無理由？被告辯稱公寓大廈管理委員會，雖具有訴訟當事人之能力，但因管理委員會僅為公寓或大廈區分所有權人團體之代表機關，僅具「非法人團體」之性質，並無自然人與法人在實體法上所具備之權利能力，原告係本於契約關係向被告有所請求，原告既無權利能力，自亦無本件得依契約而為請求之能力可言云云。惟按非法人之團體雖無權利能力，然日常用其團體之名義為交易者比比皆是，民事訴訟法第40條第3項為應此實際上之需要，特規定此等團體設有代表人或管理人者，亦有當事人能力。所謂有當事人能力，自係指其於民事訴訟得為確定私權之請求人，及其相對人而言，若僅認許其為當事人得以其名義起訴或被訴，而不許其為確定私權之請求，則上開規定勢將毫無實益，當非立法之本意，最高法院50年台上字第2719號判例參照；最高法院67年台上字第865號判例固認此乃程序法對非法人團體認其有形式上之當事人能力，尚不能因之而謂非法人團體有實體上之權利能力，惟非法人團體雖無權利能力，然日常用其團體之名義為交易者比比皆是，除法律有明文規定或依其性質不得享受權利、負擔義務外，尚難謂與之為法律行為或其為之法律行為一概無效（最高法院79年度台上字第1293號判決參照），但因公寓大廈管理委員會之權責，僅在執行區分所有權人會議決議事項暨公寓大廈管理維護工作而已，故即使為顧及其日常事務之順利進行而認其得為法律行為，但揆諸前揭說明，此仍應限於公寓大廈管理條例規定之管理委員會權責範圍內，易言之，管理委員會於公寓大廈管理條例規定之管理委員會權責範圍內所為之法律行為，應屬有效。再依公寓大廈管理條例第36條規定「管理委員會之職務如下：二、共有及共用部分之清潔、維護、修繕及一般改良。三、公寓大廈及其周圍之安全及環境維護事項。」。本件原告依據92年3月7日與被告簽定之協議書請求被告修繕系爭管理委員會所在社區大樓外牆，核屬對於共有及共用部分之維護、修繕及公寓大廈及其周圍之安全及環境維護事項，則原告所為之協議書即非無效，且實務上就管理委員會對社區住戶請求社區管理費，均認其可得請求並受領給付，亦得就大廈共同部分之維修與他人訂立諸如承攬或買賣契約，並請求履行。是被告以原告無實體法上之權利能力抗辯，尚非可採。
（二）二造所簽定系爭協議書第四條之真意為何？被告辯稱系爭協議書第4條之約定，其真意係指被告就系爭社區公寓大廈，除結構體外不負保固及修繕責任，因系爭協議書第4條約定被告僅就大廈基礎之構造、主要樑柱之構造、承重牆壁之構造、樓地板及屋頂之構造，負修繕之責，而不及其他除上開結構體之構造外之其他建物設施（例如：隔間牆及其他公設等），原告起訴請求之瑕疵，既非承重牆壁構造上之瑕疵，被告自無修繕之義務等語。經查，系爭協議書從第1條至第4條之約定為：「1、原乙方（按即原告）住戶同意書第一條及第五條經甲乙雙方同意變更為甲方（按即被告）出借地下一層儲藏室，供乙方規劃使用（出借之契約內容另定）。2、由甲方提供監視設備，內含監視器十二具、20吋螢幕一台、16畫面分割器一台及錄影機一台（或者以上器材以現金折付乙方；上述費用金額為新台幣六萬二百六十元）。3、前3項完成後，爾後社區公共設施及設備（含VIP室），其使用項目及設計或施工或自然折舊所產生或發現之瑕疵或缺失、甲方不再負責修繕或補正，乙方不再追究，但工程項目不包含大廈基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂之構造。」有原告所提協議書在卷可憑，而當時原告之主任委員暨簽署系爭協議書之證人丙○○到庭證稱：（「問：為什麼簽這份協議書？」，答：「因為協議書內的第一、二、三項建商說要作結案動作，我們就用協議書作結案動作，這個協議書當初經過住戶調查，有一半的人過，有163分之同意書」。「問：協議書第四條之真正意思為何？」，答：「前三項完成後，爾後前三項如果再發生問題，與建商無關，所以不包括大廈基礎樑柱，屬於大廈基礎部分建商要負責」等語，經核與協議書之內容文字相符，應屬可採。是依據二造上開協議書，應認屬於社區公共設施及設備（含VIP室），其使用項目及設計或施工或自然折舊所產生或發現之瑕疵或缺失，被告不再負責修繕或補正，但大廈基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂之構造，如有瑕疵或缺失，被告應負責修繕或補正。雖證人乙○○到庭證稱；「（協議書第四條）針對裝修、水電部分和群建設公司不再負責修復保養，因為保固期已經超過4、5年以上，當時我在承諾書上面承諾有關結構體的安全部分還是會負責，但裝修漏水部分不再修補」等語，惟按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解，最高法院17年上字第1118號判例明揭此旨。依系爭協議書所載，並無限於有關結構體的安全部分之文字，證人乙○○所為證詞，已與協議書之文字之記載不同，應屬不可採。至被告另辯稱原告請求之瑕疵非承重牆壁構造上之瑕疵，且系爭外牆經鑑定結果，該外牆並無結構安全之問題云云，並提出滲水安全說明書一紙為證；原告主張台北瑞士荷風社區係於山坡地築土增高地基而建，該外牆為承重牆壁等情，有其提出照片可稽，系爭大廈暨係山坡地築土增高地基而建，顯有承重牆壁之功能，依據上開說明，被告對於大廈基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂之構造，如有瑕疵或缺失，被告仍應負責修繕或補正，被告上開所辯及所提滲水安全說明書，尚難援引為有利於被告之認定。
五、綜上所述，被告所辯尚不足採，從而，原告依據系爭協議書之法律關係，請求被告修繕台北瑞士荷風社區位於台北縣中和市○○街○○○巷○○弄之外牆修繕回復至不漏水之狀態，應認為有理由。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻防方法與判決結果，不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。
七、據上結論，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中華民國95年7月27日
民事第二庭法官吳淑惠以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中華民國95年7月28日
書記官蔡凱如