裁判字號：臺灣高等法院88年上字第731號民事判決
裁判日期：民國89年07月11日
裁判案由：遷讓房屋
臺灣高等法院民事判決八十八年度上字第七三一號
上訴人己○○訴訟代理人 林見軍 律師被上訴人戊○○住台北市○○路○段○○○號訴訟代理人 楊金順 律師複代理人 江旻書 律師
南雪貞 律師 施竣中 律師右當事人間，因遷讓房屋事件，上訴人對於中華民國八十八年二月三日臺灣臺北地方法院八十七年度訴字第三二四五號第一審判決，提起上訴，本院判決如左：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實
甲、上訴人方面：
壹、聲明：
一、原判決不利於上訴人之部分廢棄，
二、右開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
三、右開廢棄部分，第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
貳、陳述：除與原判決記載相同者，予以引用外，另行補充陳述略以：
緣本件原審之所以判決審認上訴人應與其他上訴人共同負擔無權占有之民事賠償責任，無非以原審共同被告 樊多祥 就系爭台北市○○○路○段○○○號九樓房屋，與原所有人 林裕傑 間無租賃關係，上訴人與樊多祥間縱有租賃關係存在，亦無買賣不破租賃之適用等為其論據。惟查：
一、本件系爭台北市○○○路○段○○○號九樓房、地，原為訴外人林裕傑所有，經法院強制執行，由訴外人 李碧珠 拍定取得，再轉賣予被上訴人。而樊多祥確係於八十四年十月二十八日之前即已有向原所有人林裕傑談及承租系爭標的物之事，嗣直至八十四年十月二十八日方才正式簽立租賃契約；並將日期往後倒填為八十四年十月二十七日；又，租賃當時樊多祥與訴外人 陳明山 之間，本即意欲以此為據點，而以各出資二分之一之方式合夥經營視窗九五電腦軟體之生意，是在卷附之租賃契約書上之承租人除載明樊多祥外，尚亦併列訴外人陳明山之名字於其上，以表二人合租之意，維護雙方合夥之基本權益。簽約當時，訴外人陳明山及樊多祥亦另有依約給付四十五萬元之押租金予訴外人林裕傑，惟事後，林裕傑在將系爭房屋出租予樊多祥後，樊多祥在訴外人林裕傑之要求下並未立即遷入，而嗣當樊多祥繼於十月底遷入系爭房屋後，隨之而來的竟陸續有第三人等對之主張有相同之權利，對此結果，樊多祥自是甚感不解，而欲請求林裕傑出面說明給予合理之交待，奈此後即遍尋不著林裕傑，以致樊多祥認有受騙之感覺。惟樊多祥備受外來力量所致之困擾，並未隨之減少，是以其在不勝騷擾之情況下，並圖減免損失之情況下，乃決將之分租於他人。嗣待至八十六年七月一日上訴人才自樊多祥之手中分租此一系爭房屋，此即整個事件之始末。
二、有關上開所述樊多祥與系爭房屋原所有權人林裕傑間之租賃契約，真偽究竟如何乙節，原審雖以種種理由否定系爭租約之真正。然查，含上訴人在內等，前為證明系爭存於林裕傑與樊多祥間之租賃契約，係出於雙方真意而為真正乙節，早已提出林裕傑之配偶 黃瀞儀 支票退票之印鑑章，以供原審與當初林裕傑委其配偶黃瀞儀代理簽立系爭租約而黔蓋其上之印章相互比對；且更提出簽約之後本此租約所生糾紛而對林裕傑、黃瀞儀所為之存證信函、支付命令，以資為證。而就前者印章之比對，若可鑑定證明出於同一印章，屆時即可證明系爭存於林裕傑與樊多祥間之租賃契約確實不假；且依民事訴訟法之規定，私文書經本人或代理人之簽名、蓋章者，推定為真正；況，文書之真偽，得依據核對筆跡或印跡證之。是有關上開印鑑鑑定是否相符乙節，自與本案勝訴與否至為攸關，蓋樊多祥與訴外人林裕傑間之租賃契約既已將限制轉租之約定予以刪除，則據此解釋原承租人即樊多祥自可將系爭標的物予以合法轉租為是，則在其他承租人係本於合法轉租，合法取得次承租人之地位之情況下，該次承租人之地位自應仍受法律之保護，要無疑義。從而，本於買賣不破租賃之原則，上訴人己○○何來無權占有之不法？又復何來侵權行為之有？原審竟對此恝置不論，而僅憑一己之推論即認林裕傑與樊多祥間之租賃契約係屬虛偽。是此，如何令上訴人己○○甘服。
三、再者，樊多祥承租並遷住之後，尚有面臨其他第三人主張相同權利之窘境；且此後林裕傑等即開始避不見面等情，既如前述；何況當時林裕傑正值潦倒之際，是綜此以觀，林裕傑在與樊多祥訂立租賃契約之後，猶尚於此後續予刊載出租之廣告，並不足為奇，蓋此顯係林裕傑為假出租之名，遂行詐取押租金及租金之不法意圖所施之手段。是原審徒以樊多祥既已承租在先，則黃瀞儀即無再予刊報出租之必要云云，援為認定樊多祥與訴外人林裕傑間之租賃契約不實之基礎，究屬率斷。
四、綜上所述，本案原審確有重要證據漏未審酌之違法，為此上訴人特聲請鈞院准將樊多祥所提林裕傑配偶黃瀞儀之支票退票印鑑章，與系爭黃瀞儀代林裕傑與樊多祥所簽立租賃契約上之黔蓋之印章予以送往相關單位鑑定是否相符同一，屆時真相當可立明，毋庸贅辯。
乙、被上訴人方面：
壹、聲明：
一、上訴駁回。
二、第二審上訴費用由上訴人負擔。
貳、陳述：添除與原審判決記載相同者，予以引用外，另行補充陳述略以：
上訴意旨無非辯稱其等係向訴外人樊多祥分租系爭房屋，而樊多祥又係向原所有人承租系爭房屋，被上訴人既係輾轉經李碧珠向林裕傑買受系爭房地，上訴人即非無權占有云云，惟按：
一、訴外人樊多祥（已撤回上訴）稱與其向原所有人合租系爭房屋之訴外人陳明山（即本件前訴訟代理人，已禁止代理）因無權占有系爭房屋，被上訴人於另案對之提起遷讓房屋訴訟，經法院判決陳明山應遷讓系爭房屋予被上訴人並經強制執行完結在案（台灣台北地方法院八十六年度訴字第一四四九號判決、台灣高等法院八十六年度上字第一六七五號判決、台灣高等法院八十六年度上字第一六七五號裁定、台灣台北地方法院八十六年度民執戊字第一四四六五號）。
再訴外人陳明山竊佔系爭房屋亦經台灣台北地方法院檢察署檢察官提起公訴（八十五年度偵字第二二○○四號、八十六年度偵字第五六二六號），經台灣台北地方法院判處有期徒刑三年（八十六年度訴字第一一三七號）；而台灣台北地方法院檢察署檢察官，於八十七年十二月二十七日以該署八十七年度偵字第一一八八五號、第一四二五一號、第一四五三二號起訴書，對樊多祥甲00000000000本件被告乙○○、丙○○、丁○○、己○○，以其等就系爭房屋，與陳明山、 陳守 共同為之或幫助之，涉犯竊佔罪嫌，提起公訴，現在台灣台北地方法院審理，合應陳明。
二、訴外人樊多祥係無權占有系爭房屋，上訴人等既稱自樊多祥處分租，當亦無權占有無疑。
(一)訴外人樊多祥與林裕傑就系爭房屋並無租賃關係存在，載示有租賃關係之契約書，純屬虛捏。樊多祥既非系爭房屋之承租人，自不得對為所有權人之被上訴人主張合法占有使用，業經原審審認，且樊多祥已於準備程序當場具狀撤回上訴而告確定在案，依原審判決其對被上訴人就系爭房屋即無合法之占有權源，上訴人主張之出租人既對被上訴人之系爭房屋無占有權源，其等自亦無合法占有權源可言
(二)上訴理由辯稱「當時林裕傑正值潦倒之際，林裕傑在與樊多祥訂立租賃契約之後，猶尚於此後續予刊載出租之廣告，並不足為奇，蓋此顯係林裕傑為假出租之名，遂行詐取押租金及租金之不法意圖所施之手段。是原審徒以樊多祥既已承租在先，則黃瀞儀即無再予刊載出租之必要云云，援為認定樊多祥與訴外人林裕傑間之租賃契約不實之基礎，究屬率斷、」云云，惟上訴人既主張對系爭房屋有權占有，自應對其合法占有權源負舉證責任，而其舉與訴外人林裕傑之租賃契約在時序上經原審認定為不可能（即樊多祥若已承租系爭房屋，出租人應無再登報出租之必要），認租約為假，上訴人再稱該登報係林裕傑詐騙手段，就此變態事實，上訴人應負舉證之責，否則空言其有合法租約，其占有合法云云，實無足採。添
(三)查訴外人樊多祥所舉與林裕傑簽立之租賃契約除有：樊多祥何可能於租屋廣告登報之前即前往租屋，即樊多祥如已先承租系爭房屋，當時所有人何須再刊報出租？系爭房屋遭台灣省合作金庫查封時（台灣台北地方法院八十五年度民執丙字第三三○四號執行案件），債權人即合作金庫陳報該屋時並無人居住。樊多祥於訴外人陳明山涉犯偽造文書案件偵查中（台灣台北地方法院檢察署偵字第五六二六號）以證人身份證稱，系爭房屋，係伊與陳明山向林裕傑合租與租賃契約係由其一人簽約不符。上訴人樊多祥究有否與訴外人陳明山向林裕傑合租系爭房屋，其與陳明山之說詞不一。原所有人林裕傑向合作金庫抵押借款時就系爭房屋出具無租賃切結，該切結書上之林裕傑印文與租約上之印文有異。租約中租期、租金、付租時間、押租金等，或無交付租金、押租金之依據、或無租金何時給付之約定、或租金與一般行情有間，若干約定又刻意刪除。該租約之出租人究為林裕傑抑聯本公司，黃瀞儀有無代理出租權限等，上訴人均無法圓說具證。上訴人根本未證明有黃瀞儀其人？契約是否由黃瀞儀親筆簽約用印？等眾多違反常理之情，已足認上訴人樊多祥所示租賃契約實屬不實。
再者就該租約簽立時間為八十四年十月二十七日，而依林裕傑之戶籍謄本載示出租人林裕傑係於八十四年十月二十六日已出境觀之，林裕傑如何訂約？是樊多祥所示租約益顯不實，又縱如上訴人所云係一星期前即訂約則租約載示之簽約日何係為前一日而非一星期前之某日？上揭租約所載示內容不合常理之處，在在說明該租約係假無疑，上訴人以該租約為合法占有使用權源之依據，要非有據。
(四)上訴人均無權占有系爭房屋：上訴人等主張其等就系爭房屋與樊多祥訂有租約且租約為真正，然被上訴人均否認；又該等租賃契約縱屬真正，為出租人之樊多祥既非系爭房屋之所有權人，該等租賃契約書亦未載示樊多祥係受所有權人之委任或得其同意而為出租，且該等上訴人亦未能證明確有其事。
按租賃契約係屬債權契約，出租人並不以所有權人為必要，因此非所有權人將租賃物出租予他人，既非屬處分行為，則其所訂之租賃契約仍屬有效。次按民法第四百二十五條規定「出租人於租賃交付後，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在」。參諸買賣不破租賃原則，應以所有權移轉業已生效為其要件，及依該條規定之意旨，必須出租人同時亦具該租賃物之所有權人之身分，始足當之，設若出租人本身非同時具有所有權人身分時，自與該條之要件不符，依之，若出租人僅係向所有權人承租，再為轉租與他人，則嗣後該租賃物為第三人取得所有權時，第三人向該他人請求返還（交付）該租賃物時，該他人即無援引民法第四百二十五條規定，對抗第三人而主張有權占有之餘地。又最高法院七十八年第十二次民庭會議決議認：民法第四百二十五條規定之適用，固以讓與租賃物之所有人須為出租人為其要件，然第三人如受所有人之委任或得其同意而為出租時，應有上述規定之類推適用。
依之，本件情形，上訴人等並無買賣不破租賃原則可援以對抗被上訴人，是該等上訴人自不得對為所有權人之被上訴人主張合法占有使用系爭房屋。
三、綜右，上訴人之上訴顯非有理，應予駁回。理由
一、被上訴人起訴主張：上訴人占有使用之系爭房屋，係訴外人李碧珠向法院投標拍定，轉賣與被上訴人，八十六年三月二十八日辦理完成建物、土地所有權移轉登記，是被上訴人為系爭房屋之所有權人，上訴人無占有使用之權源，為此，基於侵權行為損害賠償請求權、所有物返還請求權之法律關係，求為命上訴人應將系爭房屋騰空、遷讓返還被上訴人，並自八十六年七月一日起至返還系爭房屋之日止，按月與乙○○等（另結）連帶給付新台幣（下同）二萬五千七百八十元之判決（逾越上揭範圍之請求，原審為其敗訴判決，未據聲明不服，不予贅述。）。
二、上訴人則以：被上訴人所有前揭系爭房屋，原為訴外人林裕傑所有，八十四年十月二十八日出租與共同被告樊多祥，租期為六年，上訴人於八十六年七月一日向樊多祥分租使用，被上訴人雖於八十六年間，輾轉購得系爭房屋，惟依買賣不破租賃之法則，樊多祥與上訴人之租賃權，不因此而受影響，上訴人占有使用系爭房屋，有合法之正當權源，被上訴人請求上訴人遷房屋、賠償損害，於法無據等語，資為抗辯。
三、被上訴人主張上訴人占有、使用之系爭房屋，係訴外人李碧珠向法院投標拍定，轉賣與被上訴人，八十六年三月二十八日辦理完成建物、土地所有權移轉登記，被上訴人為系爭房屋之所有權人等事實，為上訴人所不爭執，且有原審法院八十五年度執字第三三○四號拍賣抵押物強制執行卷足稽，被上訴人主張之上開事實，應堪信為真實。
四、上訴人雖以：被上訴人所有前揭系爭房屋，原為訴外人林裕傑所有，八十四年十月二十七日出租與共同被告樊多祥，租期為六年，上訴人於八十六年七月一日向樊多祥分租使用，被上訴人雖於八十六年間，輾轉購得系爭房屋，惟依買賣不破租賃之法則，樊多祥與上訴人之租賃權，不因此而受影響，上訴人占有使用系爭房屋，有合法之正當權源等語，資為抗辯。惟查：
(一)上訴人所提出承租人樊多祥之租賃契約(原審卷第二六頁)，出租人欄記載「林裕傑、代理人、聯本股份有限公司、黃瀞儀」。契約末之立契約人則有「林裕傑、聯本股份有限公司、聯信企業、兼代理人黃瀞儀」等之簽署，另有黃瀞儀之印文，其立約日期為八十四年十月二十七日。依上訴人抗辯樊多祥已於八十四年十月二十七日向原所有權人林裕傑承租系爭房屋，而林裕傑竟又於同年十一月七日以聯本股份有限公司、黃瀞儀之名義，於中國時報刊登系爭房屋之出租廣告，有上訴人提出該廣告影本在卷為憑（原審卷第九八頁），在時序上，林裕傑即無再以聯本股份有限公司、黃瀞儀之名義，於中國時報刊登系爭房屋之出租廣告之必要，上訴人所提出承租人樊多祥之租賃契約，顯屬虛偽之意思表示，依民法第八十六條前段之規定，為無效之租賃契約。上訴人雖以林裕傑於出租後又刊登廣告，顯係林裕傑意圖騙取押租金、租金，惟未據上訴人舉證證明，純屬上訴人臆測之詞，委無可採。
(二)上訴人所提出承租人樊多祥之租賃契約，既為無效之租賃契約，樊多祥自無租賃權存在，其占有、使用系爭房屋，即無合法、正當之權源，其於原審判命應返還系爭房屋，並應賠償相當於租金之損害後，雖提起上訴，旋又撤回上訴而告確定，益徵其占有、使用系爭房屋，無合法、正當之權源，且其因而被認定有與訴外人陳明山、陳守共同竊佔系爭房屋之罪嫌，亦有原審法院八十六年度訴字第一一三七號刑事判決影本在卷為憑（原審卷第一○三頁）。
(三)從而，上訴人自無合法、正當權源之占有人樊多祥，承租系爭房屋，其占有、使用，同屬無合法、正當之權源，其抗辯有買賣不破租賃法則之適用，即無可採。被上訴人基於所有物返還請求權之法律關係，請求上訴人遷讓系爭房屋，於法尚非無據，應予准許。
五、按因故意或過失不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。數人共同不法侵害他人之權利者，連帶負損害賠償責任。民法第一百八十四條第一項前段、第一百八十五條第一項分別定有明文。次按無權占有他人之房屋、土地，將使所有權人喪失占有使用收益之損害，且此損害與無權占有人之占有行為具有相當因果關係，依一般損害金之計算，客觀上認所有權人受有相當於租金之損害。有最高法院六十一年度台上字第一六九五號判例可資參照。本件上訴人無合法占有系爭房屋之正當權源，與其他上訴人乙○○等，有共同侵權行為之行為分擔，構成共同侵權行為，對被上訴人應負連帶賠償相當於租金之損害責任。
六、按依土地法第九十七條第一項之規定，城市地方房屋之租金不得超過土地及其建築物申報總價額年息百分之十。該條項規定之土地價額係指法定地價而言，同法施行法第二十五條定有明文，土地法第一百四十八條並規定土地所有權人依土地法所申報之地價為法定地價，是土地法第九十七條第一項所定之土地申報價額係指土地所有權人依法申報之地價。此於平均地權條例施行區域，係指地政機關舉辦規定地價重新定地價時，土地所有權人在公告申報期間內自行申報之地價；如未於公告期間申報地價，則依平均地權條例第十六條前段規定，以公告地價百分之八十為其申報地價。查被上訴人所有之系爭房屋原經拍定之價格為三百五十四萬元，坐落台北市○○區○○○○段○○○○號土地上，屬城市地區，土地面積六百四十三平方公尺，應有部分萬分之二百十一，公告地價每平方公尺十四萬八千八百八十元，是系爭房屋所占用土地之總價為一百六十一萬五千九百二十元，計算方式為：一四八八八０元／平方公尺Ｘ（六四三Ｘ二一一／一００００）平方公尺Ｘ八０%=0000000元（元以下四捨五入）。又系爭房屋相鄰之「三五二號九樓之一」，係十二層大樓之九樓，位於仁愛路與信義路間之復興南路上，附近為商業區，市況繁榮，交通便利，本院審酌系爭房屋附近繁榮程度，認被上訴人就系爭房屋所受相當於租金之損害，以按房屋及其基地申報地價總額百分之六為相當。準此計算到場上訴人無權占有系爭房屋致被上訴人所受相當於租金之損害每月為二萬五千七百八十元，計算方式為：【（0000000+0000000）元X六%】/十二個月=二五七八０元（元以下四捨五入）。經查上訴人自認其租賃期限自八十六年七月一日起，自應以是日起占有系爭房屋，其損害額自應由是日起算，至返還房屋之日止，被上訴人併請求上訴人自八十六年七月一日起至返還房屋之日止，與其他上訴人按月連帶給付二萬五千七百八十元之損害金，尚屬正當，應予准許。
七、綜上所陳，被上訴人主張上訴人無占有使用之權源，基於侵權行為損害賠償請求權、所有物返還請求權之法律關係，求為命上訴人應將系爭房屋騰空、遷讓返還被上訴人，並自八十六年七月一日起至返還系爭房屋之日止，按月與乙○○等連帶給付二萬五千七百八十元之判決，於法尚無不合，原審於此範圍內為其勝訴判決，並依其陳明願供擔保以代釋明，請求宣告假執行，酌定擔保金額准許之，經核無違誤。上訴意旨，仍持陳詞，指摘原審此部分之判決不當，求予廢棄，非有理由，應予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法，及提出未援用之證據，斟酌後認不影響判決基礎，無逐一論述之必要，併此敘明。
據上論結，本件上訴為無理由，爰判決如主文。
中華民國八十九年七月十一日
民事第六庭
審判長法官吳欲君
法官藍文祥法官陳博享右正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中華民國八十九年七月十二日
書記官鄒賢英附註：
民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。