裁判字號：臺灣高等法院高雄分院110年抗字第226號民事裁定
裁判日期：民國110年08月18日
裁判案由：強制執行聲明異議
臺灣高等法院高雄分院民事裁定110年度抗字第226號抗告人陽信商業銀行股份有限公司法定代理人 陳勝宏 代理人 郭韋呈 相對人大海生物科技有限公司法定代理人 黃振銘 上列抗告人因與大海生物科技有限公司間強制執行聲明異議事件，對於中華民國110年7月21日臺灣高雄地方法院110年度執事聲字第18號所為裁定提起抗告，本院裁定如下：
主文原裁定及原法院司法事務官於民國一一○年二月二十六日所為一○九年度司執字第九○三一八號裁定均廢棄。
抗告程序費用由相對人負擔。
理由
一、抗告意旨略以：相對人與承租人 崔成均 就高雄市○○區○○○路○○○號6樓之5房地（下稱系爭房地）所簽立之房屋租賃契約書既已載明租賃期間自民國108年1月1日起至108年12月31日止，每月租金新臺幣（下同）6,000元（下稱系爭租約），復依系爭租約特別約定第9條、第10條及第12條，系爭租約期滿後應另立書面契約續租，否則租賃關係即消滅，是系爭租約當事人顯已合意租約屆期後終止租約，而有阻止續約之效力，自無適用民法第451條規定默示更新租賃契約之餘地，是系爭租約應已於108年12月31日因租期屆滿而消滅。縱有民法第451條規定之適用，自109年1月1日起其等間存在者亦係另一租賃關係（下簡稱新租約），成立點亦已在抗告人就系爭房地108年9月30日所設定之最高限額抵押權（擔保金額120萬元，下稱系爭抵押權）之後，因
110年4月14日就系爭房地進行第二次拍賣之最低價額已低於抗告人債權本金，新租約之存在顯已影響抗告人行使抵押權之權利，抗告人自得依民法第866條之規定，聲請除去新租約。然原裁定竟駁回抗告人對原法院司法事務官所為處分之異議，顯有不當，爰依法抗告請求廢棄原裁定等語。
二、按不動產所有人設定抵押權後，於同一不動產上固得設定地上權或其他權利。但其抵押權不因此而受影響，民法第866條定有明文。又不動產所有人設定抵押權後，如與第三人訂立租賃契約而致抵押物之價金有所影響，該租賃契約對於抵押權人不生效力，抵押權人因屆期未受清償，聲請拍賣抵押物時，執行法院自可依法以無租賃狀態逕予執行，司法院院字第1446號解釋可資參照。次按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅，民法第450條第1項定有明文。故於原租約期限屆滿，出租人與承租人另行簽訂新租約，不論係租金等約定內容均相同，抑僅租期更新，或約定內容已有更新，均屬另成立一租賃關係。抵押物於抵押權設定前，即有定期租賃權存在，而抵押人與承租人於抵押權設定後，租賃期間屆滿時，續訂租約，無論係租賃契約內容之更新或僅租賃期限之更新，均應認係抵押權設定後所成立，而有民法第866條規定之適用。
三、經查：㈠相對人前向抗告人借款，並提供系爭房地予抗告人作為擔保
，而於108年9月30日設定系爭抵押權，然相對人迄至本件強制執行之際，尚積欠抗告人811,852元本息未清償乙節，有原法院109年度司拍字第191號民事裁定、他項權利證明書暨其他約定事項、土地、建築改良物抵押權設定契約書、土地及建物登記謄本、本票、動用申請書、授信約定書及放款明細等可憑（見原審司執卷第17-43頁），可堪信為真實。
㈡而系爭房地前由相對人於108年1月1日與崔成均簽訂系爭
租約，約定租期1年，每月租金6,000元，有房屋租賃契約書可佐（見司執卷第293-294頁）。系爭租約既為定期租賃契約，則租約於108年12月31日屆滿後系爭租約即行消滅。
雖原審法院執行人員於109年10月5日至系爭房地進行查封時，崔成均當時占有使用系爭房地，並向執行人員稱因相對人積欠伊債務，協議每月5仟至6仟元之不等金額，以租金抵銷欠款等語，有查封筆錄可憑（見司執卷第77-78頁），然依崔成均上開主張，顯係相對人與崔成均於系爭租約期滿後，再合意成立一新租賃關係（即新租約），此新租約自屬成立於系爭抵押權設定後，要屬無疑。
㈢查系爭房地於109年12月16日實施第一次拍賣，無人投標，
有拍賣筆錄在卷可稽（見原審司執卷第255頁），足證相對人與崔成均間新租約之存在，已影響應買人出價購買之意願，又系爭房地第二次拍賣底價為664,000元，已低於系爭抵押權所擔保之債權，有第二次拍賣公告可證（見原審司執卷第259-262頁），可認新租約之存在已足以影響抗告人抵押權所擔保債權之受償權利，抗告人以抵押權人之地位，聲請除去上開租賃權，並無不合。是原審法院司法事務官未依抗告人聲請除去前揭新租約，猶於拍賣公告載明因存在租約而不予點交，並駁回抗告人所為聲明異議，原裁定復駁回抗告人所為之異議，均有未合。抗告意旨指摘原裁定不當，聲明廢棄，為有理由，爰由本院將原裁定暨原法院司法事務官於
110年2月26日所為109年度司執字第90318號裁定併予廢棄，裁定如主文所示。
中華民國110年8月18日
民事第二庭
審判長法官黃國川
法官何佩陵法官李怡諄以上正本證明與原本無異。
本件不得再抗告。
中華民國110年8月18日
書記官郭蘭蕙