裁判字號：臺灣士林地方法院102年訴字第653號民事判決
裁判日期：民國103年04月03日
裁判案由：履行買賣契約
臺灣士林地方法院民事判決102年度訴字第653號原告 陳柳三 訴訟代理人 陳明宗 律師複代理人 吳沛珊 律師被告 賴盤銘
丁小喻 上列一人之法定代理人 楊玲玲 上列被告二人共同訴訟代理人 錢裕國 律師
陳宜新 律師上列被告賴盤銘之訴訟代理人楊玲玲上列當事人間請求履行買賣契約事件，本院於民國103年3月3日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告賴盤銘應將如附表一所示不動產所有權移轉登記予原告。
被告丁小喻應將如附表二所示不動產所有權移轉登記予原告。
訴訟費用由被告丁小喻負擔百分之六十五、被告賴盤銘負擔百分之三十五。
事實及理由
壹、程序部分按當事人得以合意定第一審管轄法院，民事訴訟法第24條第
1項前段定有明文。經查，兩造約定因本件買賣契約涉訟時，本院為第一審合意管轄法院，有兩造所訂不動產買賣契約書影本1份附卷可稽（見本院卷第16頁），是本院為有管轄權之法院，合先敘明。
貳、實體部分
一、原告起訴主張略以：㈠緣被告賴盤銘、丁小喻共有坐落臺北市○○區○○段○○段
00地號土地暨其上同段40547號建號建物即門牌號碼臺北市○○區○市街○○號4樓之6房屋（被告應有部分詳如附表一、二所示）（以下稱系爭房屋），於民國102年3月12日經訴外人盛品不動產仲介經紀有限公司（下稱盛品公司）居間出售予原告，兩造並訂立不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），並約定買賣價金為新臺幣（下同）1,120萬元，且至遲應於102年5月12日辦理點交。而原告已依系爭買賣契約履行及給付價金，並簽發本票1張（面額560萬元、發票日為102年3月12日、本票號碼為268656、受款人為被告），交由特約地政士 廖婉雁 保管，保管至交屋結案日止。
㈡詎被告於系爭房屋稅單核發後，竟不配合地政士辦理完稅事
宜，且於102年4月12日委請至遠律師事務所代發律師函表示因其委託之盛品公司未說明與系爭房屋類似不動產之交易價格，且因盛品公司違反不動產經濟業管理條例，利用其及代理人楊玲玲之輕率、無經驗而陷於錯誤所造成，故解除系爭買賣契約等語。惟盛品公司確有向被告說明類似不動產交易價格，且被告於100年底買受系爭房屋是為投資使用，被告於取得系爭房屋所有權後即自101年2月間起已委託多家仲介公司進行銷售，直至101年5月間始與盛品公司簽立委託銷售契約，是被告對系爭房屋類似不動產之交易價格及系爭房屋之合理市場價格知之甚詳，被告上開來函所述，並非實在。
㈢不動產經紀業管理條例第24條之2規定，係指經營仲介業務
者於買賣雙方委託時應行注意之事項，況倘經營仲介業務者違反本條之規定時，依同條例第29條第3項：「經紀業違反本條例者，依下列規定處罰之：第二十四條之一、第二十四條之二及本條第一項第二款之施行日期，由行政院另定之。」亦係對於經營仲介業務者處以罰鍰之行政罰，僅為取締規定，而非效力規定；從而，縱認盛品公司有違反上開條例第24條之2或第26條之規定，亦僅盛品公司是否應負行政處罰，並非被告得以解除系爭買賣契約，是被告二人上開來函主張解除契約，實不合法；甚且，經盛品公司表示，被告於101年2月間取得系爭房屋所有權後，即曾委託 東森 房屋、信義房屋及與多家仲介公司進行銷售，且於買受系爭房屋3個月後，即委託時利和不動產有限公司（盛品公司之原名）以1,180萬元出售，而被告於101年12月18日曾調高售價委託出售，又於101年2月間經住商不動產公司以870萬元成交買受系爭房地，每坪30.68萬元，被告二人僅持有系爭房屋1年，即以1,120萬元出售予原告，每坪39.49萬元，獲利250萬元，便可說明被告明知市價行情，僅是違約不賣而推諉不知而已。
㈣盛品公司業務人員已依法以口頭告知方式提供成交行情予被
告，雖未提出書面之成交行情表，惟依不動產經紀業管理例例第24條之2第1款規定，仲介業者僅須公平提供雙方當事人類似不動產之交易價格，並非須以書面提供成交行情，且依被告與盛品公司之委託契約亦未約定盛品公司須提供書面成交行情之義務。況被告之代理人楊玲玲為高中畢業，且來臺灣定居15年以上，是依楊玲玲自有相當智識能力知悉及瞭解系爭房屋之合理售價，且楊玲玲也自承：「系爭房屋，我不知道行情，我房子賣便宜了，害我現在都買不到房屋」等語，更足認被告不願依系爭買賣契約履行，實係因其代理人楊玲玲認為系爭房屋出售價格便宜，而藉詞反悔不賣。
㈤綜上，被告主張意思表示有錯誤，而主張撤銷系爭買賣契約
之意思表示亦不合法。又被告認系爭買賣價格低於市場行情，依最高法院94年度台上字第2040號民事判決意旨可資參照，係屬於被告內心關於意思表示緣由錯誤，非他人所得窺知，自不許被告主張撤銷意思表示，以保障交易安全。況且被告上開寄給原告之存證信函係主張解除買賣契約之意思表示，而非撤銷意思表示，而被告解除買賣契約亦非合法，系爭買賣契約仍然存在。為此，爰依民法第348條規定，請求被告移轉系爭房屋之所有權登記給原告。並聲明：㈠被告賴盤銘應將如附表一所示不動產所有權移轉登記予原告。㈡被告丁小喻應將如附表二所示不動產所有權移轉登記予原告。
二、被告則以：㈠被告於102年03月12日經由盛品公司居間仲介以售價1,120萬
元與原告簽立系爭買賣契約，出售由被告所有之系爭房屋。簽約後不久，經被告查詢就同路段之房價行情而言，至少每坪成交價尚有達45萬元以上之情形，故本件交易價格相較當時市場交易價格誠屬偏低，且盛品公司身為專業之房屋仲介公司，依不動產經紀業管理條例第24條之1第1款之規定：經營仲介業務者經買賣或租賃雙方當事人之書面同意，得同時接受雙方之委託，並依下列規定辦理：一、公平提供雙方當事人類似不動產之交易價格。則盛品公司本應於受任銷售系爭房屋時，有應提出類似不動產交易價格之成交行情供被告參考之義務，惟盛品公司竟違反不動產經紀業管理條例相關規定疏於向被告提出成交行情資訊，致使被告誤以為系爭房屋交易價值僅有如系爭買賣契約之成交價額，被告所為締結系爭買賣契約之意思表示，誠有因盛品公司未盡告知成交行情資訊之疏失而致使被告及代理人即訴外人楊玲玲因錯誤而為簽立買賣契約之意思表示之情形。被告旋於102年4月12日委由律師發函予原告，表示撤銷該買賣契約之意思表示，從而買賣契約溯及歸為無效，原告不得依系爭買賣契約請求被告履行契約。
㈡被告並非如原告指稱係所謂具有多次交易不動產經驗之投資
客，蓋被告一家三口迄今均仍居住於系爭房屋，戶籍亦仍設籍於系爭房屋坐落之地址未曾為變更，顯足證被告當初購買系爭房屋係即為自住而非係為投資用，且迄今仍自住其中，誠無可能為原告所稱投資客而具有多次交易經驗，被告等對於系爭買賣契約簽訂時系爭房屋交易價格更無從知悉了解等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項：㈠被告委由楊玲玲為代理人，與原告於102年3月12日就系爭房
屋訂立系爭買賣契約，約定買賣總價金1,120萬元，最遲應於102年5月12日辦理系爭房屋點交。
㈡原告有簽發以被告為受款人、發票日為103年3月12日、面額
560萬元、本票號碼為268656號之本票乙紙交予兩造系爭買賣契約約定之特約地政士廖婉雁保管。
㈢被告委請至遠法律事務所於102年4月12日所發之律師函，原
告有收到，其律師函文內容詳如本院卷第20頁至21頁。㈣被告委由楊玲玲為代理人，於101年5月7日委託時利和不
動產有限公司（下稱時利和公司，已更名為盛品公司）訂立委託銷售契約書，委託銷售價格為1,180萬元，嗣於101年12月18日與時利和不動產有限公司簽立委託銷售契約書，委託銷售價格為1,380萬元（本院卷第89頁至第93頁）。
㈤被告之代理人楊玲玲於102年3月12日簽立契約變更同意書
，同意買方出價達1,120萬元即同意出售。（本院卷第136頁）
四、本院判斷：㈠被告得否主張因盛品公司未提供成交行情表，致其及其代理
人不知系爭房屋之市場行情，而主張其就系爭買賣契約有關售價1,120萬元有意思表示錯誤，而撤銷意思表示？⒈按意思表示之內容有錯誤，或表意人若知其事情即不為意思
表示者，表意人得將其意思表示撤銷之。但以其錯誤或不知事情，非由表意人自己之過失者為限。民法第88條第1項定有明文。所謂錯誤係指意思表示之內容或表示行為有錯誤者而言，與為意思表示之動機有錯誤之情形有別（最高法院51年台上字第3311號判例參照）。申言之，所謂錯誤，乃指意思表示之人對於構成意思表示內涵之效果意思，與其表示於外之表示內容，因錯誤或不知而致生齟齬而言。至於形成表意人內心效果意思之原因，則稱為動機，導致表意人內心效果意思之動機十分繁雜，且只存在表意人之內心，不表示於意思表示中，難為相對人所查覺；亦即表意人在其意思形成之過程中，對於就其決定為某特定內容意思表示具有重要性之事實，認識不正確，並非意思表示內容有錯誤。而所謂意思表示內容的錯誤，係指存在於表意人內心的效果意思，與客觀的表示行為內容不一致，例如誤租賃契約為借貸契約，誤以同名同姓之甲律師為乙律師而委任之，誤甲桌為乙桌而買受之；而所謂之表示行為錯誤，即係前開條文所載「表意人若知其事情即不為意思表示」等語，係指表意人對其表示行為欠缺認識而言。
⒉被告抗辯：盛品公司未提供市場成交行情予伊，致伊不知市
場行情，而為錯誤之意思表示以1,120萬元與原告訂立系爭買賣契約，故以102年4月12日律師函所為撤銷錯誤之意思表示云云。惟查，證人即盛品公司人員 朱光榮 到庭具結證稱：時利和公司於101年11月更名為盛品公司。系爭房屋，係由 蔡逸瑄 負責接洽，而委託銷售合約書則係被告委由代理人楊玲玲到場簽約，當時楊玲玲說係為了繳貸款，而被告當時住在石牌租屋處。因為我大約自101年10月起擔任店長，我有問蔡逸瑄有關她接案件之情況，且蔡逸瑄必須向我報告。自被告買受系爭房屋後，除了委託我任職之公司銷售系爭房屋外，另有委託多家仲介公司銷售，我自101年6、7、8月，一直到系爭房屋出售時，幾乎天天上網查看房屋銷售網訊息。被告係於101年12月18日以1,380萬元委託盛品公司銷售，被告提高委託出售價格係因為被告借了一筆信用貸款裝潢系爭房屋，花了約70萬元裝潢，所以才提高售價為1,380萬元，且被告二人於101年12月間除了委託盛品公司銷售系爭房屋外，尚有委託北投區多家仲介商，好像有東森、住商、永慶等家銷售系爭房屋。而我們公司一般接案會向賣方陳述附近的成交行情、房屋的優缺點，請賣方自行決定售價，並提供成交行情供參考，但因本案非我承辦，所以我不清楚承辦人員蔡逸瑄有無提供成交行情給被告或其代理人楊玲玲。但當時系爭房屋同棟隔壁間的房子是東森成交，代理人楊玲玲也知道，交易價格一坪大約40萬元，而隔壁房子成交價格也是1,120萬元，時間差距不到1個月。本件被告以1,120萬元出售予原告並沒有低於市場價格。況因為系爭房屋樓下是商場，於一般上班時間，樓下都被攤販堵住出入口，系爭房屋旁邊的安全梯，被一家魷魚羹攤販占用，且系爭房屋後方有一棟沒門牌的房屋傾斜，向系爭房屋靠過來，已靠到系爭房屋上，又4樓中庭有石頭做的固定花圃，無法移動，且多蚊子，雖系爭房屋坪數較隔壁房子多，但裝潢沒有隔壁房屋精緻，且隔壁房屋的後面可以看到陽光，然系爭房屋被後方危樓擋住光線，並且從該危樓即可以輕易攀爬入系爭房屋內。至於委託銷售合約書約定委託銷售價格部分，我有問承辦人，承辦人有跟我報告說是楊玲玲簽的，我有跟承辦人員說要有被告的授權書，也有問蔡逸瑄是否有告訴賣方系爭房屋附近之成交價格多少、屋主要賣多少錢、是否有傭金收入等，蔡逸瑄告訴我說賣方要賣1,100萬元含傭金，意指還要扣除4成的傭金收入，蔡逸瑄也有跟我說她有跟楊玲玲或被告說附近房屋的成交價格，我還問蔡逸瑄說賣方是否知道系爭房屋已被其他房屋靠到，蔡逸瑄回答說她有跟賣方的人說，我雖於簽立被證二即101年12月18日委託銷售契約書時並沒有在場，但買賣雙方簽立系爭買賣契約時，我有在場等語明確（本院卷第96頁背面至99頁）。復證人蔡逸瑄亦到庭具結證稱：
被證3即101年5月7日不動產委託銷售契約書簽立時，我不在場，但案子簽回來後，我們同事都會知道，而且當時承辦人員即訴外人 何建明 離職後就由我承接，我有口頭告知被告之代理人楊玲玲最近成交行情，但因系爭房屋係被告購買後沒有多久就要再出售，所以並沒有提供書面成交行情表供參考。被證2即101年12月18日簽立之不動產委託銷售契約書，此案件是我承辦，我雖沒有提供書面成交行情表供被告或楊玲玲參考，但有口頭討論，至於被證2、3之二份不動產委託銷售契約書之委託銷售金額有差距，也係楊玲玲決定的，因為楊玲玲說她有裝潢，我也有去看過系爭房屋二次，二次所看到之系爭房屋確有內部裝潢上之不同，我也有問楊玲玲花了多少錢裝潢，楊玲玲跟我說約花了70萬元，我當時有跟楊玲玲討論售價，並由楊玲玲決定價格。至於契約變更同意書（本院卷第136頁）是我去找楊玲玲簽的，因為買方出價後，我們有問賣方是否同意出售，因為價格有變更，所以才會有此份契約變更同意書，而且之前原告出價時，楊玲玲有口頭跟我說1,100萬元，原來契約變更同意書係記載1,100萬元，但後來我去找楊玲玲討論後，我跟楊玲玲說買方應該可以出到1,100萬元，所以楊玲玲就改口說他要實拿1,075萬元，因為我們服務費是百分之四，所以會將賣方要求實拿的金額除以零點九六，就是售價，所以才說要改成1,120萬元，在楊玲玲於契約變更同意書上簽名時，我已更正買方出價金額為1,120萬元，且契約變更同意書上「蔡」字是我簽的。簽立契約變更同意書後，於同一天有去向買方拉價格。我雖沒有提供書面成交行情表供楊玲玲參考，但我有口頭跟楊玲玲討論價格，因為當時系爭房屋於購買後立刻就要出售，楊玲玲出的價格有偏高，所以我跟楊玲玲討論一下，也有跟楊玲玲說大概的價格，但我們還是以屋主想要的價格為準。系爭房屋以1,120萬元出售並未低於市場行情。而被告於委託我們公司銷售系爭房屋時，亦曾委託多家仲介銷售系爭房屋，可以從各家仲介網站上之資料、廣告DM也都有等語明確，並有兩造不爭執之契約變更同意書影本1份在卷可稽。且依系爭房屋之登記謄本可知，被告賴盤銘係於100年12月9日買受系爭房屋，丁小喻嗣於101年3月9日因贈與取得，而為被告賴盤銘、丁小喻共有，則確於被告賴盤銘、丁小喻取得系爭房屋不久時旋即有委託仲介再為出售等情。綜上，足認盛品公司蔡逸瑄雖未提供書面市場交易行情表予被告代理人楊玲玲參考，惟蔡逸瑄有以口頭告知市場行情，並和楊玲玲多次討論後，由楊玲玲決定系爭房屋委託出售之價格，且依不動產經濟業管理條例第24條之2第1款雖規定經營仲介業者須公平提供雙方當事人類似不動產之交易價格，但並無明文規定仲介業須提供書面之成交行情表，故尚難認仲介即盛品公司人員未告知或提供書面之成交行情表，致被告不知系爭房屋市場行情，而決定以1,120萬元出售系爭房屋予原告，其意思表示有錯誤之情事。則被告之抗辯，尚難可採。
⒊況依訴外人信義房屋仲介股份有限公司（下稱信義房屋）以
103年客法字第1030108002號函覆本院暨檢送之信義房屋買賣仲介一般委託書、信義房屋買賣委託書內容更改/更新契約附表、授權書影本（本院卷第234頁至第237頁、第239頁至第243頁）內容，堪認被告亦委任楊玲玲為代理人，亦於101年4月17日委託信義房屋銷售系爭房屋，且委託銷售價格為1,380萬元，嗣於101年4月17日簽立委託書內容更改/更新契約附表更改委託銷售總價為1,041萬元；又於101年5月12日簽立委託書內容更改/更新契約附表，更改委託期間延長至101年7月31日止；再於101年6月3日簽立委託書內容更改/更新契約附表授權信義房屋得視市場狀況，於原委託契約書之委託總價格至最低新臺幣980萬元以上（本價格含車位價款、受託人服務報酬及土地增值稅在內）機動調整委託售價，並以該價格進行廣告銷售，該價格即為委託價格等情，且自盛品公司網頁所查詢資料，亦足認被告、楊玲玲亦曾委託21世紀不動產北投光明店、住商不動產石牌捷運加盟店等仲介商銷售系爭房屋，尚難謂被告或其代理人楊玲玲於簽立系爭買賣契約或委託銷售合約書時，有不知系爭房屋之市場行情，而無經驗、輕率，致意思表示錯誤，以1,120萬元出售系爭房屋予原告。故被告抗辯其意思表示有錯誤，而為撤銷錯誤意思表示云云，亦難謂可採。
⒋又與系爭房屋同棟隔間之房屋，與本件成交時間差一個多月
，惟其售價亦為1,120萬元，而其屋況及環境均較系爭房屋為佳，每坪售價約40萬元，業據證人朱光榮證述明確，並有照片在卷可稽，且系爭房屋既有證人朱光榮前揭所述之缺點，故尚難與附近房屋成交價相比。況如前所述，被告亦曾委由其他仲介商銷售，所銷售之價格亦有低於系爭買賣契約售價之情事，故尚難認系爭房屋之售價較附近房屋成交價為低，即遽認被告有意思表示錯誤之情事。
㈡綜上，被告所提出之證據，尚不足以證明被告有非因其過失
而有意思表示錯誤之情事。又被告寄予原告之存證信函記載解除契約之理由，惟未舉證被告確有合法之解除之事由存在，故不生解除契約之效力。況依被告之存證信函函文內容所主張之事由可知，其真意應為撤銷買賣契約之意思表示，顯係誤載為解除契約，且被告訴訟代理人於本院陳述亦係以該存證信函作為撤銷錯誤之意思表示，然被告所舉之證據不能證明其非因自己之過失而有意思表示錯誤之情形，故其當不得撤銷錯誤之意思表示。是本件系爭買賣契約仍然有效存在，出賣人即被告當有依買賣契約履行交付買賣標的物及所有權移轉登記之義務。
五、從而，原告主張依民法第348條規定請求：㈠被告賴盤銘應將如附表一所示不動產所有權移轉登記予原告；㈡被告丁小喻應將如附表二所示不動產所有權移轉登記予原告；均為有理由，應予准許。
六、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及訴訟資料經本院審酌後，核與判決結果不生影響，爰不一一論列，併予敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第85條第1項但書，判決如主文。
中華民國103年4月3日
民事第二庭法官陳月雯以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中華民國103年4月3日
書記 官卓怡芳