臺灣臺中地方法院臺中簡易庭小額民事判決
102年度中小字第1213號
原 告 純箴社區管理委員會
法定代理人 陳玫姿
訴訟代理人 葉一鈞
被 告 吳坤墀
訴訟代理人 劉喜 律師
複代理人 劉玉珠
複代理人 劉寶美
上列當事人間請求給付管理費事件，本院於民國102年10月7日言
詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應給付原告新台幣捌萬壹仟元，及自民國一百零二年一月二
十一日起至清償日止，每日以新台幣肆拾肆元計算之滯納金。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新台幣壹仟元，由被告負擔新台幣玖佰元，餘由原告負
擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。
爭執事項及理由要領
甲、程序方面
一、按當事人之法定代理人其代理權消滅者，訴訟程序在有法定
代理人承受其訴訟以前當然停止；又承受訴訟人， 於得為 承
受時，應即為承受之聲明，民事訴訟法第170條、第175條分
別定有明文。本件原告之法定代理人原為 王藝真 ，於訴訟進
行中已變更為陳玫姿，陳玫姿於民國102年7月15日具狀聲明
承受訴訟，核與前開規定相符，應予准許。
二、次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張
或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第25
5條第1項第3款定有明文。原告起訴原聲明：被告應給付
原告新台幣（下同）8萬1000元。被告應自101年7月21日
起至清償日止，按日給付原告滯納金500元。嗣原告於本院
102年6月21日言詞辯論期日，當庭以言詞將上開第項聲明
變更為：被告應自102年1月21日起至清償日止，按日給付原
告滯納金500元，核其性質係為減縮應受判決事項之聲明，
依前開規定，應予准許。
乙、實體方面
一、原告主張：
㈠被告為原告管理之純箴社區之區分所有權人，被告之房屋門
牌號碼為臺中市○○區市○○○路○○號，依純箴社區管理規
約（下稱系爭規約）第11條第2項、第14條約定，應繳交管
理費，管理費之收費流程、收費辦法及未依約定繳納管理費
之罰責，由管理經費收支辦法規範之。而管理經費收支辦法
經100年5月28日第五屆區分所有權人會議、100年10月1日10
0年度臨時區分所有權人會議、100年12月10日第五屆第二次
區分所有權人會議決議修訂，自100年7月1日起，管理費收
繳計算方式改為依各區分所有權人之建物面積（含專有、附
屬及共有部分）占全部區分所有權人之建物總面積（3366.
78平方公尺）之比例，乘以每月預期收入9萬元計算，1次繳
交1期（6個月）之管理費，繳交期限上、下半年分別為1月
20日、7月20日。依此計算，被告房屋之面積為505平方公尺
【計算式：341.71＋31.81＋（923.31×1424÷10000）＝
505，小數點以下四捨五入，下同】，原告每期應繳交管理
費8萬1000元（計算式：505÷3366.78×90000＝13500，
13500×6＝81000）。詎原告自101年7月1日起至101年12月
31日止，積欠1期管理費8萬1000元，屢經催討，不獲置理。
又依97年度第一次臨時區分所有權人會議決議，管理費逾期
1日需罰滯納金500元，爰依公寓大廈管理條例第21條規定，
提起本件訴訟。並聲明：被告應給付原告8萬1000元。
被告應自102年1月21日起至清償日止，按日給付原告滯納金
500元。
㈡對被告所為抗辯之陳述：
1.100年12月10日第五屆第二次區分所有權人會議有關管理費
徵收方式之決議，有全體區分所有權人10人出席，以出席人
數3/4以上之同意行之，自屬合法有效。
2.被告、 田白玉 另案對原告向鈞院起訴，聲明：請求確認被
告（即本件原告）於100年12月10日第五屆第二次區分所有
權人會議決議中參、臨時動議㈡：「追認純箴社區自助自救
會自100年7月1日至100年10月20日之所有決議及執行事項1.
推選自救會委員，並選舉 張罌亓 當選主任委員、 盧金盾 當選
監察委員、 胡秀美 當選財務委員。2.管理費徵收方式所表決
自100年7月1日起按區分所有權比例（坪數）徵收。3.協調
社區訴訟爭端所決議內容。4.聘請保全公司所決議於100年8
月16日聘請威廉赫登保全公司進駐，每月費用8萬2000元整
等決議」決議無效。先位聲明：請求確認被告所召開於10
1年3月16日舉行區分所有權人會議決議均無效；備位聲明：
請求將被告所召開於101年3月16日舉行區分所有權人會議所
決議事項均撤銷，經鈞院101年度訴字第1594號判決：被告
於101年3月16日召開之純箴社區第五屆第三次區分所有權人
會議所為之決議，均應予撤銷；原告（即本件被告、田白玉
）其餘之訴駁回，顯見100年12月10日第五屆第二次區分所
有權人會議有關管理費徵收方式之決議並非無效，被告自應
受其拘束。況被告已依新費率於100年12月30日繳納101年1
至6月之管理費8萬1000元予原告，顯示被告亦承認該決議。
二、被告則以：
㈠系爭規約第14條固約定管理費之收費等相關事宜，由「管理
經費收支辦法」規範，惟原告並未訂定「管理經費收支辦法
」之單行規範，而係由區分所有權人會議決議。而依97年度
第一次臨時區分所有權人會議決議，被告每期應繳之管理費
為5萬4906元（計算式：9151×6＝54906），被告均已按時
繳交。詎原告依第五屆第二次區分所有權人會議決議，自10
0年7月1日起，將被告每期應繳之管理費調高為8萬1000元，
顯有違誤，理由如下：
1.第五屆第二次區分所有權人會議紀錄參、臨時動議㈡追認純
箴社區自助自救會自100年7月1日至100年10月20日之所有決
議及執行事項（含管理費徵收方式），該項決議不生合法效
力，蓋以：
①調漲管理費，與住戶權利義務有重大影響，應在會議通知上
載明討論管理費之收取方式在討論事項中，絕不能未予事先
通知，而列在臨時動議內。惟原告於100年11月28日月所發
之會議通知單上並未記載欲討論管理費之收取方式，則原告
將之列在臨時動議中，有違規定。
②又上開決議所追認之「純箴社區自助會自100年7月1日至100
年10月20日之所有決議及執行事項」，內容極不明確，決議
內容為何？執行事項為何？執行到什麼程度？均未列明在討
論之議題中，難認發生開會討論之效力。
③觀諸原告所提第五屆第二次區分所有權人會議紀錄，在貳、
議案討論㈠規約修訂2.「第九條：管理委員會委員人數產生
方式及任期」事項，決議「10票通過」，足證10名住戶均有
出席會議，故在參、臨時動議㈡2.追認管理費徵收方式時，
原告、訴外人田白玉、 謝銘原 等3票均反對，並非只有謝銘
原1票反對，而是3票反對，故該會議紀錄之記載內容，顯有
錯誤，且其上所記載贊成依各戶區分所有權比例徵收者僅訴
外人胡秀美、張罌亓、盧金盾、陳玫姿、王藝真、 李建和 、
許貴程 等7票，則7票僅占10票（正確係10票，非8票）之
7/10，未達3/4，故該會議紀錄記載「佔出席人數的7/8。
本次表決比例已超過3/4規定」等語，係屬錯誤，未達8票，
即未達3/4（計算式：10×3/4＝8）。又就管理費徵收方式
係採舉手表決，而非記名表決，會議紀錄載為「本日重新記
名表決」亦與事實不符。
④況純箴社區自助自救會係「不合法之單位」，蓋盧金盾、謝
銘原、陳玫姿、胡秀美、張罌亓、李建和、王藝真、許貴程
等8人另案對被告、田白玉向鈞院訴請確認區分所有權人大
會選舉無效等，經100年度訴字第2405號判決駁回盧金盾等8
人之訴，可證被告、田白玉係原告合法之法定代理人，準此
，上開自救會自係不合法之單位，則其於100年7月1日至100
年10月20日所有決議及執行，即均非合法有效，自不能作為
第五屆第二次區分所有權人會議就管理費收取方式討論內容
之依據，益證該會議關於管理費收取方式之決定，顯有違誤
。
⑤第五屆第二次區分所有權人會議紀錄，在臨時動議㈡係「追
認純箴社區自助自救會自100年7月1日至100年10月20日之所
有決議及執行事項」，其中2.係「管理費徵收方式」，然該
會議到底是引用哪一次（何年、何月、何日之會議），並不
明瞭，若係100年8月11日下午會議，則該次係「第五屆第一
次臨時區分所有權人會議紀錄，係區分所有權人會議，並非
自助自救會會議，則第五屆第二次區分所有權人會議所列臨
時動議之討論題目，與實質內容不同，則又如何能發生會議
討論之效力。況原告雖有將100年8月11日第五屆第一次臨時
區分有權人會議紀錄送至臺中市西屯區公所，請求報備及變
更主任委員，但經該公所以100年8月25日公所建字第000000
0000號函表示王藝真並非適格召集人，與公寓大廈管理條例
第25條第3項之規定不合，所以無法同意變更改選之新主任
委員，亦不准予報備。而王藝真既非合格召集人，則100年8
月11日所開會議及討論決定內容，均不發生效力。
2.100年5月28日第五屆區分所有權人會議就管理費徵收方案，
表決結果僅六票同意依區分所有權比例徵收，未達3/4，並
不生效力，臺中市政府100年8月10日府授都住字第00000000
00號函亦同斯旨。
3.鈞院100年度訴字第2405號判決已認定田白玉、原告係合法
主任委員、監察委員，李建和自無權召集會議，則100年10
月1日100年度臨時區分所有權人會議，因李建和並非合法召
集人，會議當然無效，所作任何決定亦屬無效，是提案五管
理費收繳計算方式改為依坪數（含專有、附屬及公共部分）
計算之決議係屬無效。
4.純箴社區係透天厝之集合式住宅，各種設施大部分係獨立使
用，管理費不應以面積計價，原告不應片面提高被告之管理
費：
①純箴社區係透天厝，前面1排房屋是1至4層，後面1排房屋是
3至3層半，故前排與後排房屋之地上部分均是透天厝房屋，
而土地在房屋的下方是單獨所有，在車道部分則為共有。至
於地下室1層的空間，係作為停車位及集合式住宅的發電機
室消防機室、污水處理設備（即化糞池）空間，屬全體住戶
所共有，亦即只有地下1樓之建物才屬共有，則管理費不應
以各透天厝之面積計算。且純箴社區並無公共電梯，則每一
住戶並無使用更多的公共資源，故每一住戶所繳管理費本應
相當才符公平。詎第五屆第二次區分所有權人會議就管理費
徵收方式，決議改以建物面積比例計算，自屬不當。
②被告之房屋因係雙併戶，且停車位有4個位子，雖較2個車位
為多，然於97年度第一次臨時區分所有權人會議時，已有考
慮，故管理費每月為9151元，已高於一般住戶每月8500元，
詎原告要求被告繳納更高額管理費，實無理由。
5.區分所有人對於區分所有建築物共有部分及基地自有一定比
例之應有部分，原則上依其專有部分面積與專有部分總面積
比例定之，又約定之比例應公平合理，不得倚輕倚重，蓋共
有部分或屬維持區分所有建築物所必要，或係為建築物之效
用、區分所有人生活不可或缺之特質。又就公寓大廈社區的
管理費收費標準，其約定不得對部分區分所有權人顯不公平
，不得違反「誠信原則」，則原告對被告任意調漲管理費，
有違誠信及公平。
㈡被告為顧及顏面，避免被認定「拖延不繳」、「賴皮」或「
不合作住戶」，故勉為其難於100年12月30日暫依原告主張
之金額每期8萬1000元繳納101年1至6月之管理費，惟被告當
時仍有表示如此收費不合理，並非被告同意原告主張之新收
費方式及金額。
㈢其他住戶有無繳納100年7至12月之管理費，原告並未提出證
據證明，而被告已繳納該期管理費5萬4906元，原告為何未
向被告及田白玉以外之其他住戶收取，應提出理由及證明。
㈣原告無理片面要求被告改依8萬1000元繳費，係原告違法違
反決議，違反管理費收費標準在先，則被告並無遲延，故原
告要求被告給付滯納金，並無理由。
㈤縱認被告確有遲延，惟滯納金屬違約金性質，原告請求按日
給付500元之滯納金明顯過高，請鈞院依民法第252條規定予
以酌減等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項：
㈠被告為原告管理之「純箴社區」大樓之區分所有權人，依系
爭規約第11條第2項、第14條約定，應繳交管理費，管理費
之收費流程、收費辦法及未依約定繳納管理費之罰責，由管
理經費收支辦法規範之。惟原告並未訂定「管理經費收支辦
法」之單行規範，而係由區分所有權人會議決議。
㈡依97年度第一次臨時區分所有權人會議決議，被告每期（6
個月）應繳之管理費為5萬4906元（計算式：9151×6＝
54906）。依第五屆第二次區分所有權人會議決議，自100年
7月1日起，被告每期應繳之管理費為8萬1000元。
㈢被告於100年12月30日繳納101年1至6月之管理費8萬1000元
予原告。
㈣被告、田白玉另案對原告向本院起訴，聲明：請求確認被
告（即本件原告）於100年12月10日第五屆第二次區分所有
權人會議決議中參、臨時動議㈡：「追認純箴社區自助自救
會自100年7月1日至100年10月20日之所有決議及執行事項1.
推選自救會委員，並選舉張罌亓當選主任委員、盧金盾當選
監察委員、胡秀美當選財務委員。2.管理費徵收方式所表決
自100年7月1日起按區分所有權比例（坪數）徵收。3.協調
社區訴訟爭端所決議內容。4.聘請保全公司所決議於100年8
月16日聘請威廉赫登保全公司進駐，每月費用8萬2000元整
等決議」決議無效。先位聲明：請求確認被告所召開於
101年3月16日舉行區分所有權人會議決議均無效；備位聲明
：請求將被告所召開於101年3月16日舉行區分所有權人會議
所決議事項均撤銷。經本院101年度訴字第1594號判決：被
告於101年3月16日召開之純箴社區第五屆第三次區分所有權
人會議所為之決議，均應予撤銷；原告（即本件被告、田白
玉）其餘之訴駁回。
四、兩造之爭點：
㈠原告主張依公寓大廈管理條例第21條之規定，請求被告給付
管理費8萬1000元，有無理由？
㈡原告主張依97年度第一次臨時區分所有權人會議決議，請求
被告應自102年1月21日起至清償日止，按日給付原告滯納金
500元，有無理由？
五、法院之判斷：
㈠按區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其
他應負擔之費用已逾2期或達相當金額，經定相當期間催告
仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付
應繳之金額及遲延利息，公寓大廈管理條例第21條定有明文
。本件原告主張被告積欠101年7至12月之管理費，經原告定
相當期間催告仍不給付一節，業據提出與所述相符之郵局存
證信函為證，復為被告所不爭執，堪信為真。衡以被告所積
欠者，為半年之管理費，已達相當金額，是原告起訴請求被
告給付積欠之101年7至12月之管理費，即屬有據。其次應審
酌者，在於被告應繳納之管理費金額為何？
㈡原告主張依純箴社區100年12月10日第五屆第二次區分所有
權人會議決議，管理費依各戶區分所有權比例徵收，被告專
有部分總面積為341.71平方公尺，附屬建物面積31.81平方
公尺，社區共有部分共923.31平方公尺，被告權利範圍為14
24/10000，社區每月預期收入為9萬元，被告依持有比例應
分擔之管理費為每月13500元等情，業據提出純箴社區100年
12月10日第五屆第二次區分所有權人會議紀錄（含附件1）
、被告建物登記第二類謄本為證。該次會議紀錄記載：「應
到10戶，實到10戶」、「參、臨時動議（二）追認純箴社區
自助自救會自100年7月1日至100年10月20日之所有決議及執
行事項…2.管理費徵收方式：…自100/07/01起，按區分所
有權比例（坪數）徵收，各戶詳細的管理費金額，請見附件
（1）（附件1為純箴社區管理費分攤明細表，其上所載被告
每月應分攤之管理費為13500元）…決議：8票通過追認」。
上開決議合於公寓大廈管理條例第31條所定出席人數3/4以
上及其區分所有比例占出席人數區分所有權3/4以上之要件
，是原告主張被告每月應繳納之管理費金額為1萬3500元，
即屬有憑。
㈢雖被告辯稱該次會議紀錄與實際表決結果不符，惟被告就此
完全未提出任何證據以實其說，則其此部分抗辯，自屬無據
。被告雖又抗辯上開純箴社區100年12月10日第五屆第二次
區分所有權人會議未在會議通知上載明要討論管理費之收取
方式，而係列在臨時動議，且所謂追認純箴社區自助自救會
自100年7月1日至100年10月20日之所有決議及執行事項，內
容極不明確，況該自助自救會係不合法之單位，故該次會議
決議應不生合法效力云云。然被告前已向本院對原告提起民
事訴訟，請求確認純箴社區第五屆第二次區分所有權人會議
決議中參、臨時動議(二)：「追認純箴社區自助自救會自
100年7月1日至100年10月20日之所有決議及執行事項1.推選
自救會委員，並選舉張罌亓當選主任委員、盧金盾當選監察
委員、胡秀美當選財務委員。2.管理費徵收方式所表決自民
國100年7月1日起按區分所有權比例(坪數)徵收。3.協調社
區訴訟爭端所決議內容。4.聘請保全公司所決議於100年8月
16日聘請威廉赫登保全公司進駐，每月費用新台幣捌萬貳仟
元整等決議」決議無效。嗣經本院以101年度訴字第1594號
審理後，判決被告請求確認該次會議無效部分為無理由，而
駁回被告此部分之訴在案，有該民事判決附卷可稽，被告自
不得再於本件中主張上開決議無效。另被告辯稱該次會議同
意人數未達出席人數3/4以上云云，與會議紀錄不符，惟被
告未能舉證以實其說，已如前述。況公寓大廈之區分所有權
人會議，主要係為區分所有建物內各區分所有權人之利害關
係事項所召開，其決議之性質係多數區分所有權人平行意思
表示趨於一致之行為而發生一定私法上之效力，與民法總則
篇社團法人為規範社員相互權利義務關係而召開之總會決議
相當。公寓大廈管理條例就違反該條例第31條規定之法律效
果既未加以規定，徵諸同條例第1條第2項「本條例未規定者
，適用其他法令之規定」之意旨，自得類推適用民法第56條
關於社團總會之召集程序或決議方法違反法令或章程時，社
員得於決議後3個月內請求法院撤銷其決議之規定（臺灣高
等法院暨所屬法院92年法律座談會民事類提案第2號研討結
果參照）。本件被告之抗辯事由縱屬實在，惟該次會議決議
在未經撤銷前，仍屬有效，是被告之抗辯為無理由。
㈣按當事人得約定債務人不履行債務時，應支付違約金，民法
第250條第1項定有明文，是違約金契約係在確保債務之履行
，如債務履行，債務人即可免給付義務，而約定之違約金額
過高者，法院得酌減至相當之數額，民法第252條亦有明文
。查依原告提出被告不爭執真正之純箴社區97年5月17日97
年度第1次臨時區分所有權人會議紀錄，其上所載有關管理
費繳交方式，半年收取一次管理費，繳費期限以收繳當月5
日至20日止為繳交管理費期限，逾期一日則需罰滯納金500
元等語觀之，此所謂逾期繳納之滯納金顯係依違約之日數而
與日俱增，並非預定一定之賠償總額，應屬懲罰住戶違反給
付管理費義務之違約金性質。本院審酌社區住戶繳付管理費
目的僅是為便利管理委員會修繕、管理及維護社區共用部分
或約定共用部分支出之用，多數社區對於遲繳管理費者多僅
約定按年息10％計算遲延利息，而本件如依原告主張每日加
計滯納金500元，相當於年息113％，依一般客觀之事實、社
會經濟狀況、當事人實際上所受損害及債務人如能如期履行
債務時，債權人可享受之一切利益為衡量標準，該滯納金約
定實屬過高，應予核減為按年息10％計算較為合理，則被告
於收繳期限過後應按日加計之滯納金，以每日44元為相當。
㈤從而，原告請求被告給付管理費8萬1000元，及自（繳費期
限101年7月21日以後之）102年1月21日起至清償日止，每日
加計滯納金44元金額範圍內，為有理由，應予准許；逾此範
圍數額，則無依據，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，於本判決結果
不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
七、本件原告勝訴部分，係適用簡易程序所為被告敗訴之判決，
依民事訴訟第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行
。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中華民國102年10月21日
臺灣臺中地方法院臺中簡易庭
法官羅智文
以上為正本，係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後廿日內，以判決違背法令為理由，向
本院提出上訴狀並表明上訴理由（上訴理由應表明一、原判決所
違背之法令及其具體內容；二、依訴訟資料可認為原判決有違背
法令之具體事實），如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於
判決送達後廿日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國102年10月21日
書記官