裁判字號：臺灣桃園地方法院104年訴字第358號民事判決
裁判日期：民國104年04月30日
裁判案由：損害賠償
臺灣桃園地方法院民事判決104年度訴字第358號原告 李麗青 被告 溫瑋倫 即興安企業社被告全國不動產經紀股份有限公司法定代理人 葉春智 被告 姜智文
徐雅柔 共同訴訟代理人 王瀚興 律師上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國104年4月1日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告溫瑋倫即興安企業社應給付原告新臺幣捌拾伍萬元，及自民國一○四年三月十日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告溫瑋倫即興安企業社負擔。
本判決第一項，於原告以新台幣貳拾捌萬元為被告溫瑋倫即興安企業社供擔保後，得假執行。但被告溫瑋倫即興安企業社如以新臺幣捌拾伍萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、本件原告主張：㈠被告徐雅柔、姜智文分別受僱於被告溫瑋倫即興安企業社（
下稱興安企業社）、全國不動產經紀股份有限公司（下稱全國不動產公司）。原告於民國102年9月26日經被告仲介而與訴外人 楊周 阿緣訂立不動產買賣契約書，買賣標的物為坐落桃園市○○區○○段○○○○○○○○號（下稱系爭土地）、103-26地號土地及其上建物（下合稱系爭不動產），買賣價金為新台幣（下同）1,050萬元，被告興安企業社並向原告收取仲介費21萬元，惟被告於本件不動產買賣之仲介過程並未確實履行仲介經紀商應有之義務，竟就系爭不動產有無預定徵收情形未加以核實，以致該不動產有徵收計劃之重大瑕疵，致原告受損85萬元，經原告向出賣人起訴請求並經判決確定在案。被告等人均屬以仲介不動產營生之人，且有專業執照，復有收取鉅額仲介費用，自應負有注意買賣標的物所聲明之瑕疵是否存在之義務，是被告等人均未查核系爭不動產有遭徵收預定之情事，亦未告知原告，以致原告受有損害，爰民法第184條、第188條、第227條之規定請求被告負損害賠償責任。
㈡被告徐雅柔於102年12月間已承認系爭土地為徵收預定地，
且被告在同地段亦曾仲介過二次交易，該二次交易亦同樣均有徵收預定地之情形，此有雙方互通電訊內容可證。因此被告不僅是應注意而疏於注意，更應是欲促成本件買賣成交，以致隱匿其已知系爭土地屬徵收預定地之事。又系爭土地徵收預定地面積共計32㎡，而系爭土地徵收後，將會拆除建物一部分而剩不到12.5㎡之深度，再本件買賣標的土地地段為60％之建蔽率，則僅有7.5公尺深度可供人居住使用，此面積實不敷使用，因此系爭土地徵收後，系爭不動產將僅剩所有權之殘值，至於使用收益即應屬幾乎完全喪失，僅可再與其他土地地主併購一途。若按社會常情，原告日後出售亦將陷於困難重重。從而，目前系爭土地縱尚未徵收，則任一買方亦應不會以市價出價，顯可見被告仲介致原告所購買之標的物，日後原告出售時，不僅乏人問津，更可能僅得以市價
3成之價格買賣，致原告受有損害。並聲明：⒈被告應連帶給付原告85萬元及自本起訴狀繕本送達日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。⒉請准供擔保宣告假執行。
二、被告則以：㈠觀諸被告全國不動產公司與被告興安企業社所簽署之加盟契
約書，被告全國不動產公司與興安企業社間之權利義務，乃被告全國不動產公司提供被告興安企業社營業協助之服務，僅係授權加盟店使用「全國不動產」商標，並非授與代理權給被告興安企業社得以被告全國不動產公司名義為法律行為，商標不等同公司名義，此觀一公司得申請數個不同商標，或商標專用得授與他人使用等規定自明。原告以被告全國不動產公司授權聯欣實業使用「全國不動產」商標，為另一被告興安企業社設計招牌、宣傳企劃，並提供表彰商摽之制式契約書等即謂被告全國不動產公司應與被告興安企業社負連帶責任，並不足採。
㈡觀諸原告所提確認書、要約書，買方姓名為 戴君翔 ，依契約
相對性原則，被告興安企業社、徐雅柔至多僅與戴君翔成立居間關係，被告興安企業社、徐雅柔既未與原告成立居間契約，自無任何侵權行為責任。又系爭不動產買賣契約書第3條「甲方（即原告）於簽訂本約時確已至買賣標的物現場詳細檢視，並充分了解不動產經紀業所提供之產調資料…」規定，原告對於系爭不動產相關產調資料業已知悉，不得再對 楊周阿 緣（即系爭不動產出賣人）主張系爭不動產因土地列為徵收用地而認定出賣人 楊周阿緣 須對原告負擔瑕疵擔保責任。另原告 於鈞院 103年度訴字第174號確定判決業已自認，其仲介者為訴外人僑馥建築經理股份有限公司（下稱僑馥公司），依台灣新北地方法院99年度訴字第1834號民事判決意旨，無論僑馥公司或其他系爭不動產買賣之居間人，依照不動產現況說明書依照楊周阿緣填寫之說明書對於原告為相關說明，亦無任何侵權行為責任可言。
㈢依照台灣高等法院103年度上易字第288號民事判決意旨，
本件依系爭不動產買賣契約第3條之規定，原告依約應知悉系爭不動產產權調查證明，亦可至相關主管機關查詢資料，且楊周阿緣依照系爭不動產買賣契約書，並未保證系爭不動產無政府徵收之瑕疵，楊周阿緣自無須對原告負擔瑕疵擔保之責任。又依前述無論系爭不動產居間人僑馥公司或其他居間人，亦無須對於原告有任何告知義務之違反而負擔任何瑕疵擔保責任。
㈣系爭土地於徵收前，原告仍得就該不動產為收益，不能就徵
收與否不確定之事實，率爾認定有系爭不動產有物之瑕疵，更遑論被告等人之損害賠償責任。系爭不動產是否徵收尚屬未定之天，僅編為道路用地，並無法確定系爭不動產業已有民法第354條之瑕疵情事（台灣台中地方法院85年度訴字第2325號民事判決意旨參照）。申言之，即使鈞院認被告等人為居間人，原告仍不得以系爭不動產有瑕疵，而對被告等人依侵權行為之相關規定請求損害賠償。並聲明：⒈原告之訴駁回。⒉若被告受不利益判決願供擔保以免假執行。
三、原告主張其授權配偶即訴外人戴君翔於102年間委託被告興安企業社仲介購買房屋，經被告興安企業社之仲介員即被告徐雅柔介紹系爭不動產，嗣原告於102年9月26日與出賣人楊周阿緣簽定不動產買賣契約書，並已付訖買賣總價款1,05
0萬元，並給付仲界費21萬元予被告興安企業社，而於簽約付款前，出賣人曾於不動產標的物現況說明書關於「是否位於政府徵收預定地內或政府重劃區域內」欄位勾選「否」，詎原告嗣後竟發現系爭土地於75年5月28日業經桃園縣政府發布為「大溪（埔頂地區）都市計畫」，土地○○○區○道路用地，屬公共設施用地，土地取得方式為徵收，需地機關為大溪鎮公所，系爭土地隨時有遭徵收而喪失毀損之虞，具有交易上減少價值之瑕疵，原告業已向系爭土地出賣人楊周阿緣提起請求減少價金訴訟，經本院以103年度訴字第174號判決楊周阿緣應減少價金返還原告85萬元等情，業據原告提出不動產買賣契約書、不動產買賣標的現況說明書、不動產買賣意願書暨要約書、本院103年度訴字第174號民事判決暨確定證明書為證（見本院卷第6頁至第26頁），且為被告所不爭執，堪信為真正。然原告主張被告未確實履行仲介經紀商應有之義務，就出賣人所聲明標的物有無預定徵收情形加以核實，致原告受有損害，依民法第184條、第188條、第227條之規定請求被告負損害賠償責任等語，則為被告所否認，並以上開情詞置辯。經查：
㈠原告依民法第184條侵權行為法律規定請求被告等連帶負系
爭土地物之瑕疵之損害，是否合法有據？⒈按因故意或過失不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任，
故意以背於善良風俗之方法加損害於他人者亦同，民法第18
4條第1項定有明文。本項規定前後兩段為相異之侵權行為類型。關於保護之法益，前段為權利，後段則為一般法益。關於主觀責任，前者以故意過失為已足，後者則限制須故意以背於善良風俗之方法加損害於他人，兩者要件有別，請求權基礎相異，訴訟標的自屬不同（最高法院86年度台上字第3760號判決意旨參照）。蓋於侵權行為民事責任體系中，其所保護之客體主要為被害人之固有利益（又稱持有利益或完整利益，民法第184條第1項前段參照），因此民法第184條第1項前段所保護之法益，原則上限於權利（固有利益），而不及於權利以外之利益，特別是學說上所稱之純粹經濟上損失或純粹財產上損害，以維護民事責任體系上應有之分際，並達成立法上合理分配及限制損害賠償責任，適當填補被害人所受損害之目的（最高法院98年度台上字第1961號判決意旨參照）。
⒉查，原告向楊周阿緣購買系爭不動產，並簽訂不動產買賣契
約書，而依系爭土地登記第二類謄本所載，系爭土地之地目標示記載為「建」（見本院103年度訴字第174號卷第23頁），是依一般交易觀念，建地自得作為通常建築使用，始具有物之通常效用，惟系爭土地業經桃園縣政府於75年5月28日發布實施之大溪埔頂地區都市計畫案劃設為「道路用地」，土地取得方式為徵收、需地機關為大溪鎮公所等情，此有系爭土地分區使用說明書可憑（同上卷第27頁），則系爭土地暨經都市計畫劃設為「道路用地」，即屬都市計畫法規定之公共設施用地，已不得為妨害指定用途之使用，且於地方政府尚未取得其用地前，土地所有人固得申請臨時建築使用，惟經地方政府通知開闢公共設施並限期拆除回復原狀時，即應自行無條件拆除，其不自行拆除者，予以強制拆除（都市計畫法第42條第1項第1款、第48條、第50條第1、2項、第51條規定參照），顯見上開經劃設為「道路用地」部分，不惟使用用途受有限制，將來隨時可能遭政府徵收及拆除其上房屋之危險，足見上開經劃設為「道路用地」部分，不惟土地使用用途受有限制，且在建地之建築通常使用上，依都市計畫法之規定亦受有相當程度之限制，其通常效用自有所減少。而物之價值包含利用價值（即物之使用價值）與交換價值（即物之市場交易價值），苟其效用受有限制，勢必將對不動產之個別條件產生負面影響，造成經濟性之價值減損，進而影響其市場價格。是以，系爭土地於原告取得時，確因部分土地業經劃設為都市○○道路用地，而減低其通常與契約預定效用及價值，自屬物之瑕疵。是系爭土地既因前開所述造成土地交易性或經濟上之貶值，應係「純粹經濟上損失」，依前開所示理由，已難認構成財產權損害。又被告興安企業社仲介系爭不動產之行為，因信任原出賣人楊周阿緣之夫 楊世銘 於不動產標的物現況說明書之「是否位於政府徵收預定地內或政府重劃區域內」欄位勾「否」，有原告提出之不動產標的現況說明書影本在卷可稽（見本院卷第7頁），則被告等仲介系爭不動產，顯非故意以背於善良風俗之方法加損害於他人，充其量僅係應向桃園市政府調取系爭土地分區使用說明書加以調查而未為調查。從而，原告依民法第184條第1項前、後段侵權行為法律關係規定訴請被告賠償85萬元，應屬無據，不能准許。
⒊次按民法第184條第2項規定：「違反保護他人之法律，致
生損害於他人者，負損害賠償責任。但能證明其行為無過失者，不在此限」，其立法旨趣係以保護他人為目的之法律，意在使人類互盡保護之義務，倘違反之，致損害他人權利，與親自加害無異，自應使其負損害賠償責任。該項規定乃一種獨立的侵權行為類型，其立法技術在於轉介立法者未直接規定的公私法強制規範，使成為民事侵權責任的規範，俾侵權行為規範得與其他法規範體系相連結。依此規定，凡違反以保護他人權益為目的之法律，致生損害於他人，即推定為有過失，若損害與違反保護他人法律之行為間復具有因果關係，即應負損害賠償責任（最高法院100年度台上字第1012號民事裁判參照）；又所謂違反保護他人之法律者，係指以保護他人為目的之法律，亦即一般防止妨害他人權益或禁止侵害他人權益之法律而言。建築法第25條固規定：「建築物未經申請直轄市、縣、（市）（局）主管建築機關之審查許可並發給執照，不得擅自建造或使用或拆除。」但被上訴人未依該規定申請建造執照即行建築，充其量僅其建築物為違章建築，違反行政管理之規定，尚難謂為保護他人之法律，上訴人不得依民法第184條第2項之規定，主張推定被上訴人為有過失（最高法院86年度台上字第3076號判決意旨參照）。本件被告姜智文、徐雅柔仲介系爭房地並未提供不實資料（係訴外人楊周阿緣之夫提供之資料不實）造成原告損害，且已依據不動產經紀業管理條例第22條及同條例第23條規定，以不動產說明書向原告解說，並無違反同條例第22條、第23條等規定，經紀房屋仲介之相關人員有向買受人解說買賣標的不動產之義務。此外，原告亦未稱被告等有何違反保護他人之法律。從而，原告主張被告姜智文、徐雅柔等應負擔侵權行為損害賠償責任即屬無據。又被告姜智文、徐雅柔既無違反民法第184條第1、2項之情事，原告復主張被告興安企業社、全國不動產公司應負擔民法第188條僱用人責任，洵無理由。
㈡原告依民法第227條規定請求被告負債務不履行損害賠償責
任，是否有理由？⒈關於被告全國不動產公司及姜智文是否應負擔賠償責任部分：
按因可歸責於經紀業之事由不能履行委託契約，致委託人受損害時，由該經紀業負賠償責任。經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任，不動產經紀業管理條例第26條第1、2項訂有明文。其所謂不動產經紀業係指依不動產經紀業管理條例規定經營仲介或代銷業務之公司或商號。加盟經營者，係指經紀業之一方以契約約定使用他方所發展之服務、營運方式、商標或服務標章等，並受其規範或監督者，不動產經紀業管理條例第4條第1項第4款、第8款定有明文。查，就本件相關之文件之全銜均載為「全國不動產桃園大溪加盟店興安企業社」，有確認書、要約書可憑（見本院卷第17頁、第18頁），足徵全國不動產「加盟店」之頭銜，僅在表明各加盟店乃屬同一服務、營運方式或使用同一商標或服務標章之組織系統而已，至於權利義務歸屬之主體，仍為加盟經營者本身。是被告全國不動產公司與被告興安企業社間，既屬加盟主與加盟經營者間之加盟關係，人事、會計、營運各自獨立，自負盈虧，並無從屬或共同經營之關係，被告興安企業社基於其與被告全國不動產公司間之加盟契約，僅獲得授權使用「全國不動產桃園大溪加盟店」為其對外使用之服務標章及名稱，被告全國不動產公司自始無與被告興安企業社使用其服務標章所召來之客戶締結契約關係之意，此有被告全國不動產公司所提加盟契約書在卷足憑（見本院卷第99頁至第107頁）。觀諸前揭加盟契約書第1條第1項約定:「甲方（即被告全國不動產）授權乙方（即被告興安企業社）使用『R全國不動產大溪加盟店』全銜為其對外公開使用之商標及名稱」、同條第3項:「乙方同意使用R全國不動產商標時,不得單獨使用、拆開使用」；第3條第1項：「乙方應以『全國不動產大溪加盟店』與乙方公司名義，從事上述授權經營之仲介服務，且不得任意變更，如須變更加盟店名稱，應先徵得方書面許可，否則視同違約。」、同條第2項：「乙方及其法定代理人、股東、董事、幹部、員工等如有任何法律事件或有逾越營業授權範圍或擅自私用甲方名稱、商標，從事違反本契約約定之行為者，應由乙方自負責任，概與甲方無涉。」、同條第3項：「乙方與客戶所簽訂之各式契約（如：委託銷售契約書、各種契約書及契據等），應使用甲方制定及印製之制式契約書，以乙方公司名義簽訂，並由乙方自行負責簽約之法律責任。」、同條第五項:「乙方為一獨立經營之公司,本契約中任何規定不得解釋為在甲方與乙方之間建立代理人、合夥人、共同投資或關係企業之關係」等語自明。是該相關文件之全銜雖記載「全國不動產桃園大溪加盟店興安企業社」，應認被告興安企業社已表明係以自己名義與原告（或其配偶）訂約，則被告全國不動產公司並非本件買賣契約之經紀業者，是原告主張被告全國不動產公司應負債務不履行之損害賠償責任，自屬無據。
⒉關於被告興安企業社及徐雅柔是否應負賠償責任部分：
⑴按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得
依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利；因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害，民法第227條第1項、第226條第1項分別定有明文。次按居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人。對於顯無履行能力之人，或知其無訂立該約能力之人，不得為其媒介。以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力，有調查之義務，民法第567條定有明文。是居間業就訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力等，均有調查之義務。如因怠於調查或未以善良管理人之注意調查，致當事人受有損害者，應負賠償責任。又「仲介業之業務，涉及房地買賣之專業知識，一般之消費者委由仲介業者處理買賣事宜。而仲介業者針對其所為之仲介行為，既向消費者收取高額之佣金，應就其所從事之業務負善盡預見危險及『調查之義務』。於仲介之過程，亦握有充分之資訊以及文件（如出賣人之所有權狀、身分證明文件等），其就可能發生之不利結果，應有預見之可能。當事人之一方既以仲介房屋買賣為業，其於仲介中自應審酌所有權狀及相關文件之真偽，如未盡此『注意義務』致使被上訴人蒙受損失，即應負過失之責」（最高法院84年度台上字第1064號判決參照）。
⑵查本件系爭土地在交付前已被列為都市○○道路用地，業如
前述，則系爭土地之通常效用已有所減少，與是否業已徵收或徵收日期是否已確定無涉。被告興安企業社係專業之不動產經紀業，對系爭土地於交付前已被列為都市○○道路用地之公開資訊，未詳盡調查，致未向原告為審慎之報告，堪認被告興安企業社於履行系爭土地有關土地使用用途是否受有限制之重大資訊之調查，因可歸責於己之事由，未為確實之調查及報告，致原告不知系爭不動產有部分土地列為都市○○道路用地之瑕疵而受有損害，則原告依據民法第227條第
1項、第226條第1項規定，請求被告興安企業社賠償損害，於法應屬有據。
⑶又被告徐雅柔、姜智文雖為被告興安企業社之受僱人，然與
原告簽訂不動產買賣意願書暨要約書（即居間契約）之契約當事人為被告興安企業社，被告徐雅柔、姜智文分別為承辦人及經紀人，既非契約當事人，自不負擔債務不履行之損害賠償責任。
⑷原告得向被告興安企業社請求賠償之金額為若干？①興安企業社係專業之不動產經紀業者，對系爭房屋所坐落之
土地是否部分經政府劃設為「道路用地」之公開資訊，未詳盡調查，致未向原告為審慎之「解說」及「確實報告」，令原告於購買系爭房地前為此考量，，足認興安企業社於履行系爭房地有關系爭房屋所坐落之土地是否部分經政府劃設為「道路用地」之重大資訊之「調查」及「確實報告」時，因可歸責於已之事由，未為確實之「調查」及「報告」，致原告不知系爭房所坐落之土地業經政府劃設為「道路用地」而受有損害，則原告依據民法第227條第1項、第226條第1項規定，請求興安企業社賠償損害，於法應屬有據。
②原告請求應賠償之金額，應否准許，敘述如下：
原告主張：系爭不動產經全國不動產估價師事務所鑑定，認其價值減損為85萬元，勤實加公司應予賠償云云。被告等則加以否認。查：依據不動產市場交易習慣，除非該不動產極具市場增值潛力，否則一般民眾得知建物所坐落之部分土地為「道路用地」時，鮮少會進行購買行為。而本院於103年度訴字第174號原告請求楊周阿緣減少買賣價金事件，囑託全國不動產估價師事務所鑑定，經該事務所於103年6月13日以103桃亮訴鑑字第122號函覆鑑定報告書所載：「103－101地號有無劃設為都市○○道路用地所影響之價格減損：新台幣捌拾伍萬元整。...肆、價格評估：一、本案勘估目的為評估勘估標的103－101地號有無劃設為都市○○道路用地所影響之價格減損。考慮無法確定何時實施徵收故收益法不適用，因此以比較法及成本法評估之，求出價格減損。．．．㈢以比較法求得比較價格為632,302元，以成本法求得成本價格為959,740元，因兩法評估之路徑不同故差異相當大。考慮比較法之比較案例皆同為勘估標的鄰近之成交案例，且成交日期接近，資料可信度尚佳，較符合市場上價格減損之意義。但較難掌握當初成交時，買方是否了解土地當中有部分為道路用地。而成本法則為直接針對買方可能因道路用地徵收所產生之負擔做評估，可解釋為在買方完全了解狀況下，斟酌應該減價多少，買方才願成交。故以成本價格為主、比較價格為輔，決定其103－101地號為道路用地及住宅區之差異減損正常價格為新台幣850,000元。三、價格結論：由上評估可得本案1.正常價格：新台幣捌拾伍萬元整。」等語，有本院103年度訴字第174號民事判決暨確定證明書在卷可稽（見本院卷第19頁至第26頁）。原告購買系爭房地之買價，係以系爭房屋所坐落之土地「全非道路用地」為基準，則系爭房屋有部分土地為「道路用地」使其價值減損，其減少之價值自應以「購買時」之價格計算之，是原告請求減少價金之基準應為85萬元。
③原告依據民法第227條第1項、第226條第1項請求興安企業社賠償85萬元，應予准許。
四、再按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5。民法第229條第2項、第233條第1項前段、第203條分別有明文規定。本件原告請求被告賠償損害，係以支付金錢為標的，無確定期限，又未約定利率，是原告請求自起訴狀繕本送達翌日即104年3月10日（見本院卷第31頁）加計週年利率5％計算之遲延利息，於法有據，應予准許。
五、綜上所述，原告請求被告興安企業社給付17,000元，及自10
4年3月10日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求則無理由，應予駁回。
六、假執行之宣告：本件原告勝訴部分，兩造均陳明願供擔保，請准宣告假執行或免為假執行，經核於法並無不合，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；至原告敗訴部分，其假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不予准許。
七、本件事證已臻明確，兩造間其餘攻擊防禦方法及舉證，經本院審酌後，對本件判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴一部為有理由、一部為無理由，依民事訴訟法第79條、第389條第1項第5款、第392條第2項，判決如主文。
中華民國104年4月30日
民事第一庭法官徐培元正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國104年5月1日
書記官黃敏維