裁判字號：臺灣臺中地方法院103年重訴字第501號民事判決
裁判日期：民國104年07月07日
裁判案由：返還價金
臺灣臺中地方法院民事判決103年度重訴字第501號原告 陳永崇 訴訟代理人 楊敬先 律師
李秀貞 律師被告 羅德隆
羅青松 羅清助 羅豊吉 羅以敦 羅錦波 羅文煌 共同訴訟代理人 洪塗生 律師複代理人 吳念恒 律師上列當事人間返還價金事件，本院於民國104年6月3日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告羅德隆、羅青松、羅清助、羅豊吉、羅以敦、羅錦波、羅文煌應分別給付原告新臺幣貳佰壹拾參萬玖仟貳佰捌拾元，及自民國一百零三年六月十一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告羅德隆、羅青松、羅清助、羅豊吉、羅以敦、羅錦波、羅文煌各負擔七分之一。
本判決於原告分別以新臺幣柒拾壹萬參仟伍佰元為被告羅德隆、羅青松、羅清助、羅豊吉、羅以敦、羅錦波、羅文煌供擔保後，得為假執行。但被告羅德隆、羅青松、羅清助、羅豊吉、羅以敦、羅錦波、羅文煌各以新臺幣貳佰壹拾參萬玖仟貳佰捌拾元為原告供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達者，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限；被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加，民事訴訟法第255條第1項第2款及同條第2項分別定有明文。所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之主要爭點有其共同性，各請求利益之主張在社會生活上可認為同一或關連，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後請求之審理予以利用，俾先後兩請求在同一程序得加以解決，避免重複審理，進而為統一解決紛爭者即屬之（最高法院90年度台抗字第2號裁定參照）。查本件原告主張解除兩造於民國10
2年12月28日就坐落臺中市○○區○○段○○○○號土地簽訂買賣契約，約定由原告以每坪新臺幣（下同）17萬元之價格，向被告買受系爭土地，並約定「本約買賣標示面積依鑑界後可供建築之面積計價，如有道路、機關用地或其他未能供建築之土地則不在本約土地買賣價金範圍內」，而原告已給付初步估算價金計292,221,300元，惟原告於向臺中市政府都市發展局申請指示（定）建築線時，始發現系爭土地其中之63.07坪（208.48平方公尺）無法供建築使用，而依不當得利之法律關係，請求被告返還溢收之價金計14,999,100元，並聲明求為判命被告羅德隆、羅青松、羅清助、羅豊吉、羅以敦、羅錦波、羅文煌共同返還14,999,100元及自103年
6月11日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。嗣於訴狀繕本送達被告後，於104年5月26日具狀主張系爭土地無法供建築使用之面積應為291.2平方公尺，依民法第271條規定請求被告分別返還已受領之價金，並追加以民法第35
3、359條規定為其備位之請求權基礎，而聲明求為判命被告羅德隆、羅青松、羅清助、羅豊吉、羅以敦、羅錦波、羅文煌各給付原告2,139,280元及均自103年6月11日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息（見本院卷第267至26
9頁），核屬訴之追加及變更，惟其請求之社會事實同一，主要爭點亦具共通性，故依前開規定，原告上開訴之追加及變更，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：㈠兩造於102年12月28日就坐落臺中市○○區○○段○○○○號
土地（下稱系爭土地）簽訂土地買賣契約書（下稱系爭買賣契約），約定由原告以每坪17萬元之價格，向被告買受系爭土地。又原告購買系爭土地係為結合附近土地與他人合作整體建設開發，亦明確告知被告系爭土地需為市場用地，得為建築之用，故針對價金之計算，兩造並於系爭買賣契約特別約定：「本約買賣標示面積依鑑界後可供建築之面積計價，如有道路、機關用地或其他未能提供建築之土地則不在本約土地買賣價金範圍內」；而鑑於一般土地實際面積與土地登記謄本之面積不一定相同，且兩造簽訂系爭買賣契約時尚未實施鑑界及申請指定建築線，故系爭買賣契約第2條總價款初步即以土地登記謄本所載之面積即568.24平方公尺計算，而先以29,221,300元為買賣之金額，嗣於鑑界及申請指定建築線以確認得供建築用之土地面積後，再為找補。
㈡系爭買賣契約簽署後，原告即委請被告協助向臺中市政府都
市發展局聲請指示（定）建築線，於103年3月初接獲該局函文告知：因103年2月6日公告之「變更潭子都市計畫（第四次通盤檢討）案」草案範圍，依計畫書變更內容明細表編號：第6案「變更農業區為公園用地兼供滯洪池使用」，惟尚未完成都市計畫法定程序，為避免日後都市計畫發布實施後，造成旨揭地號土地上建築物遭受不利影響及符合社會公平正義原則，於該都市計畫發布實施前，請暫緩申請建築線指示（定）及建築使用。原告自此始知系爭土地有部分為94年3月23日「變更潭子都市計畫（第三次通盤檢討）案」所公告實施的農業地使用分區之分區界樁內，而不得為建築使用。再者，經建築師協助測量結果，系爭土地上有一部分為現有溝渠經過，亦無法作為建築之用。幾經向被告詢問，被告一再堅稱系爭土地確實係「市場用地」無疑，並提出臺中市潭子區公所102年11月12日102潭建地用字第2628號臺中縣潭子鄉都市計劃土地使用分區（或公共設施用地）證明書上系爭土地之「土地使用分區（或公共設施用地）」欄明確記載係「市場用地」、「計劃書中特別土地使用規定」欄之記載係「無」為證，且一再以第四次通盤檢討案草案尚未完成，會向主管機關處理云云，安撫原告。然因買賣價金第三期款給付在即，原告為免違約而致已付價金有遭沒收之風險，且被告亦一再承諾會解決溝渠占用及土地使用分區劃分之問題，原告乃明確告知被告，如系爭土地遭溝渠占用及有被劃分為農業區之情事，溢付之價金部分待日後確定，被告必須返還等語，而於103年3月15日將前揭價金匯入履約信託銀行即臺灣土地銀行北屯分行專戶，並由履約信託銀行於同年月31日將價款撥付予被告（被告七人就系爭土地之應有部分各為7分之1），被告則於103年3月25日將系爭土地移轉登記予原告及其指定之登記名義人。
㈢惟為明確系爭土地依都市計畫土地使用分區之面積及位置，
原告乃向地政機關聲請就都市計畫使用分區為「農業區」之土地為分割，臺中市雅潭地政事務所遂將94年3月23日「變更潭子都市計畫（第三次通盤檢討）案」所公告實施的農業地使用分區之分區界樁內之土地，逕為分割為臺中市○○區○○段○○○○○○號，面積為291.2平方公尺（經換算為88.088坪），其中部分土地並有現有溝渠經過。換言之，系爭土地有88.088坪屬農業區（現有溝渠亦在內）之面積，遠低於法定允許興建農舍之0.25公頃，確實未能供建築開發之用，自不得計入買賣價金範圍內，則被告溢收價金共計為14,974,960元（170,000元/坪×88.088坪=14,974,960元），被告就收取此等溢收價款之利益並無法律上原因，並已致原告受有損害。原告自得先位依不當得利之法律關係及民法第27
1條規定，請求被告七人按其各自應有部分比例平均返還上開價金，即各返還原告2,139,280元，及自被告等人受原告定期催告返還上開價金，屆期仍拒不返還後之103年6月11日起算之法定遲延利息。
㈣再依系爭買賣契約第8條記載，賣方即被告七人就系爭土地
負有擔保責任，賣方擔保本約標的物產權清楚，權利絕無瑕疵，若有相關糾紛應於移轉登記前清理或排除。即就系爭土地568.24平方公尺被告皆應擔保其權利無瑕疵，相關爭議亦應於移轉登記前處理完畢。惟系爭土地其中之88.088坪既因都市計畫之劃分，致遭行政機關限制系爭土地不得為供開發建築之用，原告自亦得備位依系爭買賣契約第8條及民法第
353條、第359條規定，請求被告七人按其各自應有部分比例平均返還上開價金，即各返還原告2,139,280元，及自被告等人受原告定期催告返還上開價金，屆期仍拒不返還後之
103年6月11日起算之法定遲延利息等語。㈤並聲明：⒈被告羅德隆、羅青松、羅清助、羅豊吉、羅以敦
、羅錦波、羅文煌各給付原告2,139,280元及均自103年6月11日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。⒉原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：65年3月10日潭子都市0000000道路○住○區○○○○○地號，並○○○區○○段○○○○○○○○○○○○○○○○號共四筆土地規劃為市場用地，系爭土地出售之際仍係單筆市場用地，原告承購之前，多次勘查，對於各種地形地狀應充分了解，並獲知系爭土地係位於臺中市政府103年2月6日公告之「變更潭子都市計畫（第四次通盤檢討）案」範圍內，而搶先於102年12月28日與被告簽訂土地買賣契約書。原告已依約於103年3月15日付清買賣價金29,221,300元，並由信託銀行即臺灣土地銀行北屯分行將上開買賣價款撥付予被告七人，被告則於103年3月25日將系爭土地移轉登記予原告及其指定之登記名義人。而據臺中市潭子區公所102年11月12日核發之102潭建地用字第2628號臺中縣潭子鄉都市計劃土地使用分區（或公共設施用地）證書明所載，系爭749地號土地使用分區為「市場用地」，並非如原告所稱存有農業地之情形，原告據此主張依系爭買賣契約書其他約定事項請求被告返還價金，實無理由。又關於原告所稱現有溝渠占用部分，因該現況於兩造訂立契約當時即已存在，而兩造係就整筆土地成立買賣契約，被告依契約本旨，將系爭土地依現況交付原告，自無任何可歸責之處。至於系爭買賣契約其他約定事項雖有買賣標示面積依鑑界後可供建築之面積計算等規定，惟兩造訂立契約當時，既明知系爭土地存有溝渠，當時兩造就前揭約定之真意係指其他兩造所不知之情事，否則被告怎可能明知現有溝渠而將此部分土地排除於買賣價金之外？故應認該現有溝渠部分，應排除於前揭約定之外，而無適用，方為兩造真意等語，資為抗辯。並聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、本件經法官試行整理爭點，並簡化結果如下：㈠兩造不爭執事項：
⒈兩造於102年12月28日簽訂土地買賣契約書，約定由原告以
每坪17萬元之價格，向被告買受系爭土地、面積568.24平方公尺、權利範圍全部之土地（被告應有部分各為7分之1）。原告已依約於103年3月15日付清買賣價金29,221,300元，並由信託銀行即臺灣土地銀行北屯分行將上開買賣價款撥付予被告七人，被告則於103年3月25日將系爭土地移轉登記予原告及其指定之登記名義人。
⒉系爭土地買賣契約書第2條約定：「本約土地雙方議定每坪
為17萬元，即總價款為2922萬1300元」，但其他約定事項第
1項則記載：「本件買賣土地乙方（即被告）應向地政機關申請鑑界，倘有被侵占情形者乙方應負責排除，如鑑界後的土地坪數與權狀坪數不符，超出公差百分之一外以每坪17,
000元整相互補貼，公差內互不找補。『本約買賣標示面積依鑑界後可供建築之面積計價，如有道路、機關用地或其他未能提供建築之土地則不在本約土地買賣價金範圍內』」。⒊訴外人大熊建設有限公司於103年1月16日就坐落臺中市○
○區○○段○○○○○○○○○○○○○○○○號等4筆土地申請指示（定）建築線，經臺中市都市發展局於103年2月26日以中市都測字第0000000000號函覆略：「查旨案潭北段748、
749、809地號部分土地，係位於臺中市政府103年2月26日公告之『變更潭子都市計畫（第四次通盤檢討）案』草案範圍，依計畫書變更內容明細編號：第6案『變更農業區為公園用地兼供滯洪地使用』，惟尚未完成都市計畫法定程序，為避免日後都市計畫發布實施後，造成旨揭土地上建築物遭受不利影響及符合社會公平正義原則，於該都市計畫發布實施前，請暫緩申請建築線指示（定）及建築使用」。
⒋系爭土地於103年7月8日，由臺中市雅潭地政事務所依都
市計畫法第23條第3項、地籍測量實施規則第205條第1項第10款規定及臺中市都市發展局103年6月23日中市都測字第0000000000號函辦理，逕予分割出坐落同段749-1地號土地，面積為291.20平方公尺（經換算為88.088坪）。
⒌依臺中市潭子區公所102年11月12日102潭建地用字第2628
號臺中縣潭子鄉都市計劃土地使用分區（或公共設施用地）證明書所載，系爭749地號土地使用分區為「市場用地」；而依臺中市潭子區公所103年10月8日103潭建地用字第2205號臺中縣潭子鄉都市計劃土地使用分區（或公共設施用地）證明書所載，分割自系爭749地號土地之749-1地號土地使用分區為「農業區」。
⒍臺中市○○區○○於00000000000區0000000000
0000號函就前揭102年11月12日102潭建地用字第2628號臺中縣潭子鄉都市計劃土地使用分區（或公共設施用地）證明書所載內容，函知當時之申請人謂：因系爭土地尚未分割，且經套疊都市計畫圖，係部分位於都市計畫劃定之「農業區」、部分位於都市計畫劃定之「市場用地」，特此更正，請申請人善盡告知責任，將此訊轉知利害關係人等語。
⒎依臺中市政府都市發展局103年11月20日中市00000000
000000號函所載：「經查旨揭地號土地係坐落本府94年3月23日府建城字第00000000000號公告發布實施『變更潭子都市計畫（第三次通盤檢討）案』範圍內『市場用地及農業區』，前開市場用地及農業區係於62年7月6日府 孟建都 字第66644號公告發布實施『潭子都市計畫』所劃設，迄今並無相關變更」。
⒏系爭土地有一溝渠通過，經測量結果，該溝渠係坐落於分割
後之臺中市○○區○○區00000地號土地上，占用面積為39.1平方公尺。
㈡兩造爭執事項：
⒈原告先位主張依不當得利之法律關係，請求被告各返還原告
2,139,280元，及均自103年6月11日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，有無理由？⒉原告備位主張依民法第353、359條之規定，請求被告各返
還原告2,139,280元，及均自103年6月11日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，有無理由？
四、得心證之理由：㈠本件原告主張兩造簽訂系爭買賣契約時，約定本件買賣價金
應以經鑑界後可供建築之土地面積計價，故就系爭土地不能供建築使用部分之土地，即不應列入計價範圍等語，惟為被告所否認，並以前詞置辯。經查：
⒈按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用辭
句，民法第98條定有明文；又解釋當事人之契約，應以當事人立約當時之真意為準，而真意而在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意。是解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實等其他一切證據資料，以為其判斷之基礎（最高法院99年度台上字第1421號判決意旨參照）。故探求契約當事人之真意，應通觀契約全文，依誠信原則，從契約之主要目的等作全盤之觀察，若契約文字，有辭句模糊，或文意模稜兩可時，固不得拘泥於所用之辭句，但解釋之際，並非必須捨辭句而他求，倘契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不能反捨契約文字更為曲解。
⒉兩造於102年12月28日簽訂系爭土地買賣契約，而系爭土地
買賣契約書第1條關於土地標示及權利範圍之記載為：「坐落臺中市○○區○○段○○○○號、面積568.24平方公尺、權利範圍全部」；系爭買賣契約第2條關於總價款之記載則為：「本約土地雙方議定每坪為17萬元，即總價款為29,221,300元」。但系爭買賣契約其他約定事項第1項復載明：「本件買賣土地乙方（即被告）應向地政機關申請鑑界，倘有被侵占情形者乙方應負責排除，如鑑界後的土地坪數與權狀坪數不符，超出公差百分之一外以每坪170,000元整相互補貼，公差內互不找補。『本約買賣標示面積依鑑界後可供建築之面積計價，如有道路、機關用地或其他未能提供建築之土地則不在本約土地買賣價金範圍內』」等語，此有系爭買賣契約在卷可按（見本院卷第5至9頁）。足見系爭買賣契約就本件買賣標的範圍之記載，前後尚非一致，而無疑義。則兩造就系爭土地之買賣範圍究竟為何，即有探究當事人真意之必要。
⒊查證人魏 秀燕 於本院證述：「（從事何種職業？）地政士，
從83年從事相關的工作，86考上執照之後執業到現在」、「（系爭土地買賣契約書之簽訂及後續履約、過戶等相關事宜是否由證人所辦理？﹝提示本院卷第5至11頁﹞）是的」、「（系爭土地買賣契約書條款係證人為兩造所擬訂？）是的」、「（簽約當天有哪些人在場？簽約過程約多久？）有陳永崇本人、被告七人、我及銀行 洪志成 先生，還有其他三位我不知道他們是誰，男女都有。當天是到不知道哪一位被告的家中」、「（當天係何人要求於系爭土地買賣契約其他約定事項加註：『本約買賣標示面積依鑑界後可供建築之面積計價，如有道路、機關用地或其他未能提供建築之土地則不在本約土地買賣價金範圍內』等文字？要求加註原因為何？﹝提示本院卷第9頁﹞）是買方要求，因為他買這塊地就是要供建築使用，市場用地是要能夠蓋房子，我記得被告當時有說土地全部都是市場用地沒有問題，所以被告也同意加註這個條款」、「（當時被告是否均知悉系爭土地買賣契約加註有前揭特別約定事項？該等特別約定事項是否於兩造簽訂系爭土地買賣契約書時即已加註完成？）當時在現場加註其他約定時，這個其他約定事項，在簽約之前買方就有提出，所以我先以電腦繕打這些文字之後，在簽約當天帶過來。當天有給被告看全部的契約條款，包含打好的約定事項，我有跟被告解釋買方買土地的目的就是要買來蓋房子，所以才會加註這個事項。被告就反應說土地都是市場用地沒有問題。這份其他約定事項在簽約時就已經加註完成，之後的條件都講好才簽名，印章是我幫他們蓋上去的。兩造把印章交給我幫他們用印，當天從下午4點一直簽約到7點才完成，因為當天就一直在討論每坪的價格是多少錢及如何分配各期的價款，另外還有解釋履約保證，因為被告對於履約保證好像不是很清楚，後來又有討論到鑑界的問題，就是其他約定事項第一項所寫的問題，當時土地上還有一些作物，鑑界的時候必須把這些障礙排除，所以都有討論到」、「（被告就上開加註之特別約定事項即『本約買賣標示面積依鑑界後可供建築之面積計價，如有道路、機關用地或其他未能提供建築之土地則不在本約土地買賣價金範圍內』等文字，有無提出疑問？證人就該特別約定條款之內容有無詢問被告有無意見，並詳加說明？）沒有人提出疑問，因為當時被告說整筆土地都是市場用地，所以沒有人對這部分有疑問。當時提出的使用分區證明書也全部都是市場用地。也因此沒有針對這一條約定再做詢問或說明」、「（是否知悉原告購買系爭土地之原因？）買方是說買來要蓋房子的，我也知道他有跟建設公司合作」、「（兩造於簽訂系爭土地買賣契約時，系爭土地並未經鑑界？）我們一般簽約都是簽約之後再做鑑界」、「（原告就系爭土地可供建築之面積既有疑義，何以不待鑑界確認可供建築之面積後，再行簽訂系爭土地買賣契約書？）因為我們都是先簽約後鑑界，如果鑑界結果有跟當初的約定有差異的時候，就依照每坪17萬的價格去找補。當時我也有跟被告說明」、「（系爭土地買賣契約書第2條記載：『本約土地雙方議定每坪為17萬元，即總價款為2922萬1300元』，但其他約定事項第1項則記載：『本約買賣標示面積依鑑界後可供建築之面積計價，如有道路、機關用地或其他未能提供建築之土地則不在本約土地買賣價金範圍內』，當時兩造就系爭土地究係約定以總價款2922萬1300元為買賣價金？抑或係約定以經鑑界後，按實際可供建築之面積計算買賣價金？）我們當時約定是以權狀面積計算，所以買賣總價是2922萬1300元。如果可供建築的面積沒有權狀那麼多的話，就以每坪17萬元的價錢來退補差價，但是有關退補差價的部份當時沒有講到，因為當時認為整筆都是市場用地，沒有問題。只是買方會有擔心，所以才在其他約定事項做預防性的加註」、「（當時兩造有無討論到倘有溢付價金之情形應如何辦理？）當時並沒有討論到這個問題，因為當時就認定整筆都是市場用地」、「（就系爭土地如果確定有部分不能供建築使用，就此部分因為土地已經過戶給原告了，在此種情形之下原告是否應將不能建築的土地過戶還給被告？當時有無討論及此？又依證人從事地政實務的經驗，遇到此種情形時，會如何處理？）當時全部土地都是市場用地，所以都沒有討論到是否過還土地的問題。以我實務經驗也沒有遇到過此種情形」、「（依照證人處理土地實務的經驗，買賣土地的時候會加註如本件其他事項的系爭條款嗎？）只要是買地要供建築使用的情形，都會加註類似系爭條款的約定」、「（該條款所謂不能供建築使用的意思為何？）當時簽約的時候，我就有強調是市場用地，整筆土地都可以蓋房子」等語（見本院卷第246至248頁）。
⒋另證人洪志成亦於本院結證：「（從事何職業？）我在土地
銀行從事放款工作。我已經從事此工作18年了」、「（兩造於102年12月28日簽訂系爭土地買賣契約書，證人是否在場？﹝提示本院卷第5-11頁﹞有，我有在場」、「（兩造就系爭土地之買賣價金係委託臺灣土地銀行北屯分行為履約信託銀行？）是的」、「證人有無看過系爭土地買賣契約書？﹝提示本院卷第5至11頁﹞我之前有看過」、「（該其他約定事項乙頁，是否於兩造簽訂系爭土地買賣契約書時即已擬定完成並由兩造於簽訂系爭土地買賣契約書時同時用印？﹝提示本院卷第9頁﹞）有的。我們銀行是第三者，但是我在場的時候，我有看到還沒簽約之前，代書就有影印七份契約書給被告兄弟七人，但是我不確定當時是否就已經影印剛剛我看到的附約約定事項這一頁，可是我確定在簽約前裝訂的時候就已經有這一份其他約定事項了」、「（證人是否知悉當時系爭土地買賣契約書何以加載該等其他約定事項條款？﹝提示本院卷第9頁﹞）從土地的交易習慣來說，因為土地在簽約的時候還沒有鑑界，建商買土地就是要建地，因為還沒有鑑界，所以不確定土地是否全部都是建地，所以才會有其他約定事項的約定，說如果不是可供建築用地的話的找補問題，這是市場慣例。就本件當天在談的過程中，我印象中代書影印七份附約之前的契約書給被告，我有看到被告手上的資料都有其他約定事項這一頁，因為我是第三者，所以我看到之後就有跟代書說，她應該要將其他約定事項唸一次，特別跟被告講，代書說她一定會的，代書後來就有唸給被告聽，唸的過程中有關建地的部份，被告羅文煌很有自信的表示全部都是建地沒有問題，另外當天還有提到因為土地上有地上物，就是竹林，原告要求被告要排除，被告說要原告自己排除，後來我印象中好像是依照慣例由賣方排除。後來包括其他約定事項都談好了，代書才進行裝訂」、「（當時兩造究竟係約定以系爭土地買賣契約書第2條所記載之總價金為買賣價款？抑或係約定以系爭土地經鑑界後，按實際可供建築之面積計算買賣價金？）買賣價金的前提是如果鑑界的結果，建地是實際所有權狀上的面積，價金就是合約上所載的總額，如果不是，就是要排除，排除的意思就是不是建地的部份，買方是不買的，價金就要還給買方，這在簽約的時候，當下大家都很清楚，但是每次講到這個，被告羅文煌就很有自信的說這部份不會有問題，因為使用分區是市場用地」、「（如果依照當時簽約的意思，如果有不能供建築部份的土地，買方是不買的，就此部分，買方是否應歸還已經過戶而不能建築的土地給被告？）我印象中沒有人有提到此部分」、「（當時代書是向被告說如果有不能供建築部份的地，原告就不買了，還是說就要扣除價金？）我沒有印象代書怎麼問，但是我很清楚我感覺買方認為不是建地就不要買」等語（見本院卷第248頁背面至第250頁）。
⒌綜合證人 魏秀燕 、洪志成上開證述，參以被告於簽約當時所
提出之臺中市潭子區公所102年11月12日102潭建地用字第2628號臺中縣潭子鄉都市○○○地○○○區○○○○設○○地0000000000地00000000段00000地號土地在內）為「市場用地」等情（見本院卷第66頁），堪認兩造於簽訂系爭買賣契約時，均已明確知悉本件買賣之標的應為系爭土地經鑑界後確認可供建築使用部分之土地，且價金亦應係按實際可供建築之土地面積計價。至於系爭買賣契約第1、2條之所以列載買賣標的為系爭土地、面積568.24平方公尺、權利範圍全部及總價款為29,221,300元，實乃係因系爭土地當時尚未經鑑界，且被告亦堅認系爭土地全部為可供建築使用之「市場用地」而予以暫列之故。
⒍從而，原告主張兩造簽訂系爭買賣契約時，約定本件買賣價
金應以經鑑界後可供建築之土地面積計價，故就系爭土地不能供建築使用部分之土地，即不應列入計價範圍等語，堪可採信。
㈡原告主張系爭土地其中部分土地之使用分區應為「農業區」
，嗣並經逕為分割為同段749-1地號之土地，面積291.20平方公尺（經換算為88.088坪），故此部分土地自無法供建築使用等語，惟被告所否認，並抗辯：依臺中市潭子區公所10
2年11月12日102潭建地用字第2628號臺中縣潭子鄉都市計劃土地使用分區（或公共設施用地）證明書所載系爭土地（為「市場用地」，全部可供建築使用，並無不能供建築使用云云。經查：
⒈系爭買賣契約簽訂後，訴外人大熊建設有限公司於103年1
月16日就坐落臺中市○○區○○段○○○○○○○○○○○○○○○○號等4筆土地申請指示（定）建築線，經臺中市政府都市發展局於103年2月26日以中市都測字第0000000000號函覆略：「查旨案潭北段748、749、809地號部分土地，係位於臺中市政府103年2月26日公告之『變更潭子都市計畫（第四次通盤檢討）案』草案範圍，依計畫書變更內容明細編號：第6案『變更農業區為公園用地兼供滯洪地使用』，惟尚未完成都市計畫法定程序，為避免日後都市計畫發布實施後，造成旨揭土地上建築物遭受不利影響及符合社會公平正義原則，於該都市計畫發布實施前，請暫緩申請建築線指示（定）及建築使用」等情，有臺中市政府都市發展局103年
2月26日中市都測字第0000000000號函附卷可稽（見本院卷第13頁）。
⒉又系爭土地係部分位於都市計畫劃定之「農業區」、部分位
於都市計畫劃定之「市場用地」；而系爭土地係坐落於臺中市政府94年3月23日府建城字第00000000000號公告發布實施「變更潭子都市計畫（第三次通盤檢討）案」範圍內「市場用地及農業區」，且前開市場用地及農業區係於62年7月
6日府孟建都字第66644號公告發布實施『潭子都市計畫』」所劃設，迄今並無相關變更之事實，亦有臺中市政府都市發展局103年3月6日中市00000000000000號函、103年11月20日中市00000000000000號函及臺中市○○區0000000000000區00000000000000號函在卷足憑（見本院卷第148頁、第150頁、第153頁）。再系爭土地嗣於103年7月8日經臺中市雅潭地政事務所依都市計畫法第23條第3項、地籍測量實施規則第205條第1項第10款規定及臺中市都市發展局103年6月23日中市都測字第0000000000號函辦理，逕予分割出坐落同段749-1地號土地，面積為
291.20平方公尺（經換算為88.088坪）；而系爭土地有一溝渠通過，經測量結果，該溝渠係坐落於分割後之臺中市○○區○○段○○○○○○號土地上，占用面積為39.1平方公尺，且依臺中市潭子區公所103年10月8日103潭建地用字第2205號臺中縣潭子鄉都市計劃土地使用分區（或公共設施用地）證明書所載，分割自系爭749地號土地之749-1地號土地使用分區為「農業區」之事實，復有系○○○區○○段○○○○○○號土地登記謄本、臺中縣潭子鄉都市計畫土地使用分區（或公共設施用地）證明書及臺中市雅潭地政事務所104年1月14日雅地二字第0000000000號函附卷可按（見本院卷第
124至126頁、第232至234頁），並經本院會同兩造及臺中市雅潭地政事務所測量人員至現場履勘屬實，且有勘驗筆錄、現場照片及土地複丈成果圖在卷足稽（見本院卷第183至192頁、第193至194頁）。綜此各節，堪認自系爭土地逕予分割出○○○區○○段○○○○○○號土地（面積291.20平方公尺）之使用分區確為「農業區」，而非屬市場用地，且該使用分區之劃設自62年7月6日迄今，即於兩造簽訂系爭買賣契約前、後均無變更。
⒊按「都市計畫地區，得視地理形勢，使用現況或軍事安全上
之需要，保留農業地區或設置保護區，並限制其建築使用」，都市計畫法第33條定有明文。又「農業區為保持農業生產而劃定，除保持農業生產及本自治條例另有規定者外，僅得申請下列使用：一、建築農舍。二、農業設施。三、農村再生相關公共設施。申請建築農舍應符合下列規定：一、興建農舍之申請人應符合農業用地興建農舍辦法規定。二、高度不得超過四層或十四公尺，建築面積不得超過申請建築農舍之該宗農業用地面積百分之十，建築總樓地板面積不得超過六百六十平方公尺，與都市○○道路境界線之距離，除合法農舍申請立體增建外，不得小於八公尺。三、農業用地已申請建築者（百分之十農舍面積及百分之九十之農業用地），經本府都市發展局於地籍套繪圖上著色標示者，不論該百分之九十農業用地是否分割，均不得再行申請建築農舍。四、農舍不得擅自變更使用。第一項所定農業設施之項目及其設置需求由本府農業局認定，並依農業發展條例及其相關法令規定辦理，且不得擅自變更使用；農業產銷必要設施之建蔽率不得超過百分之六十，休閒農業設施之建蔽率不得超過百分之二十。農業產銷必要設施，不得供居住、工廠及其他非農業產銷使用。農舍、農業產銷必要設施及休閒農業設施，其建蔽率應合併計算，不得超過百分之六十」、「依本條例第十八條第一項規定申請興建農舍之申請人應為農民，且其資格應符合下列條件，並經直轄市、縣（市）主管機關核定：．．．三、申請興建農舍之該筆農業用地面積不得小於零點二五公頃。但參加興建集村農舍及於離島地區興建農舍者，不在此限」，都市計畫法臺中市施行自治條例第37條及農業用地興建農舍辦法第2條第1項第3款亦分別定有明文。
本件分割自系爭土地之臺中市○○區○○段○○○○○○號土地，既為潭子都市計畫案所劃定之「農業區」，且面積僅291.20平方公尺（即0.02912公頃），則依前揭規定，自不能供作建築使用。是原告主張系爭土地其中之部分土地，即嗣經逕為分割之同段749-1地號之土地，面積291.20平方公尺（經換算為88.088坪），係屬不能供建築使用之土地等語，自堪採信。
⒋至依被告提出之臺中市潭子區公所102年11月12日102潭建
地用字第2628號臺中縣潭子鄉都市計劃土地使用分區（或公共設施用地）證明書所載，系爭749地號土地之使用分區為「市場用地」，固有該證明書在卷可憑（見本院卷第66頁）。惟因該使用分區證明書之申請人 謝寶珠 約於103年2月致電臺中市潭子區公所查詢系爭土地使用分區之正確性，經潭子區公所向臺中市政府都市發展局函詢後，臺中市政府都市發展局於103年3月6日以中市00000000000000號函復以因系爭土地尚未逕為分割，且經套繪都市計畫圖，係部分位於都市計畫劃定之「農業區」、部分位於都市計畫劃定之「市場用地」，故臺中市○○區○○○○於00000000000區00000000000000號函就前揭102年11月12日102潭建地用字第2628號臺中縣潭子鄉都市計劃土地使用分區（或公共設施用地）證明書所載內容，函知謝寶珠系爭土地係部分位於都市計畫劃定之「農業區」、部分位於都市計畫劃定之「市場用地」，並予更正等情，亦有臺中市○○區00
0000000000區00000000000000號函及103年11月25日潭區公建字第0000000000號函在卷足稽（見本院卷第15
0頁、第154頁）。是以被告以前揭內容有誤之臺中市潭子區公所102年11月12日102潭建地用字第2628號臺中縣潭子鄉都市計劃土地使用分區（或公共設施用地）證明書之記載，即謂系爭土地全部皆為「市場用地」而可供建築使用，並無原告所指不能供建築使用之情事云云，容有誤會。
㈢按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。民法第
179條定有明文。另按數人負同一債務或有同一債權，而其給付可分者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應各平均分擔或分受之，民法第271條亦有明文。本件兩造既約定本件買賣價金應以經鑑界後可供建築之土地面積計價，亦即就系爭土地不能供建築使用部分之土地，不應列入計價範圍；而系爭土地其中部分土地，即嗣後經逕為分割之同段749-1地號之土地，面積291.20平方公尺（經換算為88.088坪），係屬不能供建築使用之土地，已如前述，則被告受領此部分溢付之價金計14,974,960元（170,000元/坪×88.088坪=14,974,960元），自已欠缺法律上之原因而受有利益，致原告受有損害，且此溢領價金返還債務，係屬可分之債務，則原告本於不當得利之法律關係，請求被告各返還原告2,139,280元（14,974,960÷7=2,139,280），即屬有據，應予准許。
㈣末按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責
任。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。民法第229條第1項、第2項定有明文。又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率。應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%，民法第233條第1項、第
203條亦有明文。本件原告對被告之前開債權，核屬無確定期限之給付，既經原告於103年6月3日寄發存證信函請被告等人於文到5日內返還上開溢收之價金，且被告羅德隆、羅青松、羅清助、羅豊吉、羅以敦、羅錦波、羅文煌並均已於同年月4日收受該存證信函，有該存證信函及收件回執附卷可稽（見本院卷第15至20頁），則被告迄未給付，自應負遲延責任。是原告請求被告併給付自上開存證信函所載催告期間屆滿後之103年6月11日起算，按年息百分之5計算之法定遲延利息，核無不合，應予准許。
㈤本件原告先位本於不當得利法律關係所為之請求既已獲勝訴
判決，本院就其備位請求即前揭爭執事項㈡部分，自毋庸再予審酌，附此敘明。
五、綜上所述，原告主張依不當得利之法律關係，請求被告羅德隆、羅青松、羅清助、羅豊吉、羅以敦、羅錦波、羅文煌各給付2,139,280元，及自103年6月11日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。
六、本件兩造均陳明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行，經核於法相符，爰分別酌定相當之擔保金額准許之。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦及舉證，與判決結果不生影響，爰不另一一論述。
八、據上論結，本件原告之訴為有理由，爰依民事訴訟法第78條、第85條第1項前段、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中華民國104年7月7日
民事第一庭法官劉惠娟正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國104年7月7日
書記官魏宏銘