裁判字號：臺灣高等法院92年上易字第384號民事判決
裁判日期：民國92年10月28日
裁判案由：清償買賣價金
臺灣高等法院民事判決九十二年度上易字第三八四號
上訴人甲○○訴訟代理人 陳長甫 律師被上訴人乙○○訴訟代理人 葉建廷 律師右當事人間清償買賣價金事件，上訴人對於中華民國九十二年三月十二日臺灣士林地方法院九十一年度訴字第一○二八號第一審判決提起上訴，本院於中華民國九十二年十月十四日言詞辯論終結，判決如左：
主文原判決關於命上訴人給付超過新臺幣陸拾捌萬壹仟元及自民國九十一年七月十九日起，至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息部分，暨命上訴人負擔訴訟費用部分之裁判均廢棄。
右開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
其餘上訴駁回。
第一審關於命上訴人負擔部分訴訟費用及第二審訴訟費用，由上訴人負擔十分之九，餘由被上訴人負擔。
事實及理由
一、本件被上訴人起訴主張：上訴人於民國九十年四月三十日與被上訴人簽訂不動產買賣契約書，買受被上訴人所有坐落於臺北縣三重市○○段○○○○號土地暨其上建物門牌號碼臺北縣三重市○○街○○巷○號房屋，約定總價金新臺幣（下同）五百三十萬元，簽約時上訴人應給付被上訴人十五萬元，雙方完稅後支付第二期款十五萬元，餘款由上訴人於所有權移轉登記完成並於貸款核下後七日內代償被上訴人之貸款，詎上訴人僅給付三十萬元，迨九十年六月二十二日，被上訴人依約將系爭不動產所有權移轉登記予訴外人即上訴人之妻 李慧卿 並交屋後，上訴人竟拒絕辦理貸款以給付尾款，經被上訴人於九十年十月十七日以存證信函催告仍不履行。兩造買賣契約存續中，被上訴人自得本於契約法律關係請求尾款五百萬元，至被上訴人因系爭房屋土地為債權人拍賣所得，非無法律上原因而受有利益，上訴人不得抗辯係不當得利，主張抵銷本件債務。爰依民法第三百六十七條，訴請上訴人給付五百萬元及法定遲延利息等情（原判決僅准被上訴人請求上訴人給付五百萬元及法定利息中七十二萬四千九百零六元及其法定利息部分，被上訴人就其敗訴部分，未聲明不服，故被上訴人於原審之請求超過原判決准許之前揭金額部分，不在本院審理範圍）。並聲明：上訴駁回。
二、上訴人則以：系爭房屋地下室公設化糞池設計錯誤，且隔間牆施工品質低劣，不具防水功能，致化糞池抽水馬達一旦故障，系爭房屋地下室即積滿污水，嚴重影響居住品質效用，又系爭房屋地下室依法原為防空避難室兼停車空間用途，被上訴人擅自拆除汽車昇降機及機械停車設備，違章建築為室內空間使用，竟隱瞞上情，並保證「經二次施工不會被拆除」，迨交屋後不久，上訴人接獲臺北縣政府強制拆除通知，乃請訴外人即代書 莊宗棋 代為協調處理，被上訴人於協調時保證有辦法疏通臺北縣政府，如仍必須拆除，其願意買回云云，系爭房屋既有上開瑕疵，被上訴人自應負擔物之瑕疵擔保責任，上訴人已於九十年十月二十三日委請律師發函向被上訴人為解除系爭不動產買賣契約之意思表示，茲再以原審答辯狀主張解除契約，系爭契約既已解除，上訴人自無給付價金之義務。縱認上訴人解除系爭不動產買賣契約無理由，被上訴人隱瞞地下層為違章建築之事實，致上訴人陷於錯誤而為買受之意思表示，上訴人得依民法第九十二條規定撤銷該意思表示。系爭不動產因被上訴人未向銀行繳納本息，致遭銀行聲請法院拍賣，業以四百三十一萬九千元拍定，被上訴人無法律上原因受有債務清償之利益，致訴外人李慧卿受有損害，構成不當得利，茲訴外人李慧卿業將此求償權讓與上訴人，並以答辯狀為讓與通知，上訴人自得以此債權與本件價金債務主張抵銷等語置辯。並聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡右廢棄部分駁回被上訴人在第一審之訴。
三、本院依職權調閱臺灣板橋地方法院九十一年度民執公字第五七五號執行事件全卷。
四、兩造不爭執之事實：㈠上訴人於九十年四月三十日與被上訴人簽訂不動產買賣契約書，買受被上訴人所
有坐落於臺北縣三重市○○段○○○○號土地暨其上建物門牌號碼臺北縣三重市○○街○○巷○號房屋，約定總價金五百三十萬元，簽約時上訴人應給付被上訴人十五萬元，雙方完稅後支付第二期款十五萬元，餘款由上訴人於所有權移轉登記完成並於貸款核下後七日內代償被上訴人之貸款，九十年六月二十二日，被上訴人依約將系爭不動產所有權移轉登記予訴外人即上訴人之妻李慧卿並交付房屋，惟上訴人迄今僅交付三十萬元等語，業據其提出不動產買賣契約書、土地登記謄本、建物登記謄本、臺北中山郵局存證信函第二一一二號暨限時掛號函件執據等影本各一件為證（見原審卷第四十至五十二頁），並為上訴人所不爭執，自堪信為真實。
㈡系爭房屋經臺灣板橋地方法院以九十一年度執字第五七五號拍賣抵押物強制執行
事件，於九十一年九月十七日拍賣期日以四百三十一萬九千元拍定予訴外人 謝月華 ，拍得價金均由訴外人即抵押權人萬通商業銀行分配受償以抵償被上訴人之債務（包括執行費用四萬三千九百零六元及抵押債務四百二十七萬五千零九十四元）之事實，經本院依職權調取該執行卷宗核閱屬實。
五、被上訴人主張上訴人應給付前揭不動產買賣契約之系爭尾款五百萬元，惟為上訴人以前揭情詞置辯。是本件兩造爭執點厥為：上訴人得否以系爭房屋具有瑕疵而據以解除契約？上訴人得否依民法第九十二條之規定撤銷買受之意思表示？上訴人得否以不當得利請求權主張抵銷？被上訴人得否請求上訴人給付尾款五百萬元？茲審究如下：
㈠關於上訴人解除契約部分：
⒈化糞池溢水致系爭房屋地下室積水部分：
上訴人以系爭房屋地下室公設化糞池設計錯誤，且隔間牆施工品質低劣，不具防水功能，致化糞池抽水馬達一旦故障，系爭房屋地下室即積滿污水，嚴重影響居住品質效用云云，固提出照片八幀為證，惟被上訴人否認系爭房屋有滅失或減少通常效用之瑕疵存在。據證人即系爭房屋起造時之水電工程負責人 朱重坤 證稱：「起造後即有人找我做化糞池馬達，馬達若壞掉會造成積水，地下一樓的化糞池馬達若壞掉會造成積水並淹到本戶地下一樓」、「（原審法官問：
每次漏水你只有修馬達嗎？）是」、「馬達壞掉若修好，即無漏水情形」、「因化糞池馬達是浸在化糞池裡，所以大約二、三年就應更換一次」等語（見原審卷第八十九頁正、背面），證人 張栓福 則證稱：「在簽約到辦理過戶的過程中，房屋有漏水的問題，我還幫他去打掃」、「原告（即被上訴人）還有再找人來處理漏水的問題，事後被告（即上訴人）也有搬進去住，並沒有聽到他提到有漏水的問題」、「是被告搬進去使用之後，才發生漏水的問題，但過戶手續還沒有辦理完」等語（見原審卷第一六五及一六六頁），從而系爭房屋地下室有漏水之情形發生，均係於化糞池抽水馬達故障或跳電而無法抽水時所致，為上訴人所自承，並經證人朱重坤證述若修好抽水馬達即無漏水之情形甚明，顯見系爭房屋地下室之漏水情形可因化糞池抽水馬達之修復而解決。雖系爭房屋地下室於交付上訴人使用後曾發生漏水，惟被上訴人已更換抽水馬達，有估價單影本乙紙為證，且為兩造所不爭執，且原審九十一年十一月一日赴現場勘驗時，適逢雨天，系爭房屋並無漏水之情形，亦有勘驗筆錄在卷可按（原審卷第八八頁背面），足見系爭房屋漏水問題業已修復，且於前揭抽水馬達正常運作時，即無漏水之情形，而前揭抽水馬達為全體住戶之公共設施之一部分，則上訴人亦有保養之義務，上訴人復未能舉證證明漏水之原因係導因於其他之瑕疵，則系爭漏水瑕疵既已補正，其據以為解除契約之意思表示，自於法不合。
⒉上訴人又抗辯以系爭房屋地下室依法原為防空避難室兼停車空間用途，被上訴
人擅自拆除汽車昇降機及機械停車設備，違章建築為室內空間使用，售屋時竟隱瞞上情，並保證「經二次施工不會被拆除」，迨交屋後不久，上訴人接獲臺北縣政府強制拆除通知，乃請訴外人即代書莊宗棋代為協調處理，被上訴人於協調時，保證有辦法疏通臺北縣政府，如仍必須拆除，其願意買回云云，惟被上訴人否認兩造間有上述保證及買回之特約。查，被上訴人於出賣系爭房屋前，即未經許可擅自拆除系爭房屋一樓及地下一層汽車昇降機及機械停車設備，以作為居住空間使用，嗣交屋後，始接獲臺北縣政府工務局拆除通知之事實，為兩造所不爭執，並有臺北縣政府九十年七月十三日九十北府工拆字第二五三八二○號函、九十年八月十日九十北府工使字第二七六七五二號函、九十年八月二十八日九十北府工使字第三一八八三九號函、九十年九月二十六日九十北府工使字第三五○七三○號函、臺北縣違章建築拆除隊九十年十月十七日九十北縣拆資字第Ｇ○五四三六號函等影本，及臺北縣政府九十一年十一月二十八日北府工使字第○九一○六六二七○五號函所檢附系爭房屋違反建築法之相關資料附卷可稽（見原審卷第七十至七十二頁、第九十九至一一○頁、第一七七頁）。惟上訴人於決定買受系爭房屋前，已多次前往現場看屋，並知悉系爭房屋地下室部分原本為機械式停車場，因為出入動線不方便，所以被上訴人改為室內使用，使用面積因此變大，在簽約當天，兩造並有巡視現場，並說明地下室部分原來是車位裝修，被上訴人未有保證系爭地下室違建不被拆除，只有說明被拆除可能性比較小等情，業據證人張栓福於本院結證上訴人也知道，並沒有任何表示等語在卷（本院卷第五七至五九頁）。證人莊宗棋亦證稱：簽約時，上訴人有向屋主詢問地下室違規使用情形，嗣辦理不動產移轉登記之前，交屋裝潢期間，聽聞違建情形將遭鄰居檢舉，乃與被上訴人進行協調，研商透過關係免予拆除之可能性，上訴人要求被上訴人出具切結書保證不被拆除，被上訴人表示無法出具切結書等情（參見原審卷第九十頁背面、本院卷第六十至六十三頁），是上訴人於訂約買賣契約之前，既已知悉系爭房屋有違建之瑕疵，仍予買受，復未能舉證證明被上訴人曾為違建不被拆除之保證，依民法第三百五十五條第一項之規定，被上訴人自不負瑕疵擔保責任。至上訴人辯稱被上訴人於協調時曾保證，若未能擺平違建拆除問題，願買回該屋云云，惟為被上訴人所否認，且如前述，兩造就系爭地下室遭舉報後，始舉行協調會，是被上訴人於簽約前後，均未有保證系爭房屋之違建部分不被拆除，是上訴人為解除契約之意思表示，即屬無據。
㈡關於上訴人撤銷意思表示部分：
按被詐欺而為意思表示者，依民法第九十二條第一項之規定，表意人固得撤銷其意思表示，惟主張被詐欺而為表示之當事人，應就此事實負舉證之責任（最高法院四十四年度臺上字第七十五號判例意旨參照）。上訴人以被上訴人隱瞞地下層為違章建築之事實，致上訴人陷於錯誤而為買受之意思表示，上訴人得依民法第九十二條規定撤銷該意思表示云云。惟查上訴人於訂約之初，即已知悉系爭房屋有違建之情形，已如前所述，尚難謂被上訴人有詐欺上訴人之故意，上訴人復未舉證證明被上訴人以何方式對之為詐欺之行為，則上訴人依民法第九十二條規定撤銷買賣之意思表示，即屬無據，不生撤銷其意思表示之效果，上訴人此部分之主張並無理由。
㈢關於上訴人主張抵銷部分：
按債務之抵銷，以雙方當事人互負債務為必須具備之要件，若一方並未對他方負有債務，則根本上即無抵銷之可言（最高法院十八年度上字第一七○九號判例要旨參照）。又按「為債務人設定抵押權之第三人，代為清償債務，或因抵押權人實行抵押權致失抵押物之所有權時，依關於保證之規定，對於債務人，有求償權。」，民法第八百七十九條定有明文。該條雖係就第三人提供抵押物之情形為規定，惟於債務人將抵押物移轉予第三人後，就受讓抵押物之第三人，其地位與設定抵押權之抵押人類似，基於類似之情形，應為相同處理之理，自得類推適用民法第八百七十九條之規定。上訴人主張系爭不動產因被上訴人未向銀行繳納本息，致遭銀行聲請法院拍賣，業以四百三十一萬九千元拍定，依民法第八百七十九條及七百四十九條之規定，訴外人李慧卿對被上訴人有求償權，且業將此求償權讓與上訴人，而主張行使抵銷權等語。查，系爭房屋經臺灣板橋地方法院以九十一年度執字第五七五號拍賣抵押物強制執行事件，於九十一年九月十七日拍賣期日以四百三十一萬九千元拍定予訴外人謝月華，拍得價金均由訴外人即抵押權人萬通商業銀行分配受償，則被上訴人對萬通商業銀行之債務，已於此金額內因強制執行分配清償而消滅，業據本院依職權調取該執行卷宗核閱屬實。依前揭說明，訴外人李慧卿自得依民法第八百七十九條、第七百四十九條之規定，對於被上訴人有求償權。且訴外人李慧卿業於九十二年二月二十六日將其對被上訴人之前揭求償權讓與上訴人，上訴人並以同日民事答辯㈡狀通知被上訴人（原審卷第一七五頁、第一七八頁），於法自無不合，是上訴人以前揭求償權與被上訴人對其之尾款五百萬元之債權為抵銷，應予准許。
㈣關於被上訴人請求尾款五百萬元部分：
被上訴人主張兩造約定買賣之總價金為五百三十萬元，簽約時上訴人應給付被上訴人十五萬元，雙方完稅後支付第二期款十五萬元，餘款由上訴人於所有權移轉登記完成並於貸款核下後七日內代償被上訴人之貸款，詎上訴人僅給付三十萬元，尚有五百萬元未獲付款等語，為上訴人所不否認。惟查被上訴人以其受讓自訴外人李慧卿之前揭四百三十一萬九千元求償權主張抵銷，已如前所述，則上訴人就此部分之請求，即屬無理由，是上訴人僅應給付被上訴人六十八萬一千元（計算式：5,000,000－4,319,000＝681,000），被上訴人逾此金額之請求，不應准許。
六、末按「給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任，其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力」，「遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息」，民法第二百二十九條第二項、第二百三十三條第一項前段分別定有明文。本件上訴人負有給付六十八萬一千元之價金予被上訴人之義務，業經認定如前，則被上訴人請求支付法定遲延利息，自無不合，惟據被上訴人所提出之臺北中山郵局第二一一二號存證信函僅載明：「：：：台端（即上訴人）拖延至今未依約辦理銀行貸款清償手續及房屋尾款予本人（即被上訴人），為保障台端及本人權益，請於接函三日內逕至指定銀行辦理貸款清償等手續，：：：」等語（見原審卷第十五頁），尚難認為被上訴人已為催告給付價金之行為，被上訴人請求自九十年十月二十二日起計算遲延利息，即無理由。又被上訴人前就本件買賣價金向原法院聲請核發支付命令，於九十一年七月十八日送達上訴人，有送達證書在卷可稽（見原審卷第二十七頁），則上訴人自該支付命令送達翌日即九十一年七月十九日起應負給付法定遲延利息之責任，被上訴人逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
七、綜上所述，被上訴人本於民法第三百六十七條之規定，請求上訴人給付七十二萬四千九百零六元，及自民國九十年十月二十二日起，至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，於六十八萬一千元及自九十一年七月十九日起算之法定遲延利息部分，為有理由，應予准許。逾此所為請求，為無理由，應予駁回。原審就超過上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，自有未洽。上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。至於上開應准許部分，原審判命上訴人給付，核無違誤，上訴意旨，就此部分，仍執陳詞，指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，應駁回其上訴。
八、本案事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據，經審酌後認與判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
九、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第四百五十條、第四百四十九條第一項、第七十九條但書，判決如主文。
中華民國九十二年十月二十八日
民事第十五庭
審判長法官劉靜嫻
法官李錦美法官吳光釗正本係照原本作成。
不得上訴。
中華民國九十二年十月三十日
書記官于誠