臺灣高雄地方法院民事判決 109年度雄簡字第1285號
原 告 魏禾僖
訴訟代理人 魏紹冰
被 告 林永福 指定送達址：高雄市○鎮區○○路○巷
上列當事人間請求給付租金等事件，本院於民國109年10月13日
辯論終結，判決如下：
主文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：被告於民國104年8月21日承租原告所有，門牌
號碼為高雄市○鎮區○○街○○號房屋（下稱系爭房屋），雙
方約定租期自104年9月1日起至109年9月1日止，租金
為每月新臺幣（下同）1萬元，租賃期間之水電費應由被告
負擔（下稱系爭租約）。詎被告自108年6月1日起拒不繳
納租金，爰以本件起訴狀繕本送達被告而為終止系爭租約之
通知，上開通知業於108年11月15日送達被告，兩造自斯時
起即無租賃關係存在。又被告在系爭租約存續期間，仍積欠
自108年6月1日起至同年10月31日止之租金5萬元（計算
式：10,000×5=50,000），及108年3月至7月之水費1,02
1元、108年4月至7月電費1,984元，合計53,005元迄未
給付，爰依系爭租約之法律關係，請求被告清償前開債務。
而被告未遵期繳納租金，致提前終止系爭租約，依系爭租約
第18條第1款約定，被告應賠償原告相當於1個月之租金損
失1萬元。其次，被告未善盡承租人之保管義務，致系爭房
屋有如附表一所示設備遭毀損，需費22,200元始能修復，依
系爭租約第11條中段約定，被告自應負損害賠償之責。再者
，被告自108年11月起至109年3月19日當庭為拋棄占有系
爭房屋之意思表示之時止（共4月又19日），因無權占用系
爭房屋，無法律上原因而受有相當於每月1萬元租金之利益
，且致原告財產權受損害，應返還不當得利46,333元予原告
（計算式：10,000×[4+19/30]=46,333，元以下四捨五入
，下同）。綜上被告應給付原告131,538元（計算式：53,0
05+10,000+22,200+46,333=131,538），經兩造就系爭租約
另有協議（下稱其他協議條款），依該條款第2條約定，以
被告承租系爭房屋時搭設遮雨棚所支出之費用24,000元抵充
後，被告仍應給付原告107,538元（計算式：131,538-24,0
00=107,538）。為此爰依系爭租約第3條（逾欠租金及水電
費）、第18條第1款（租金損失）、第11條中段（設備損害
）及民法第179條規定（相當於租金之不當得利），提起本
件訴訟（見本院卷第83、87頁）。並聲明：被告應給付原告
107,538元，及其中53,005元自108年6月1日起至清償日
止，按年息5%計算之利息；其中46,333元自109年3月19
日準備書狀繕本送達翌日109年3月20日起至清償日止，按
年息5%計算之利息；其餘8,200元自109年5月7日準備書
二狀繕本送達翌日109年5月8日起至清償日止，按年息5%
計算之利息（見本院卷第81至83頁、第55-1頁、第87至89頁
）。
二、被告則以：被告已於108年5月通知原告提前於108年6月
1日終止系爭租約，並遷離系爭房屋，兩造自108年6月1
日起即無租賃關係存在，原告猶本於系爭租約請求被告給付
108年6月起至108年10月31日止之租金，及自108年4月
起至7日止之水電費，係屬無據，遑論有何相當於租金之不
當得利可言。又被告已照承租時之原狀將系爭房屋返還予原
告，原告遲延受領，迄本件審理中始指摘系爭房屋有附表一
所示設備毀損云云，應由原告負舉證證明之責。此外，被告
承租系爭房屋期間，為該房屋增設如附表二所示設備，支出
費用9,000元（下稱系爭有益費用），原告應於系爭租約終
止時，償還被告系爭有益費用予被告，並執此債權與原告之
請求互為抵銷（見本院卷第181、135、255頁）等語置辯
。並聲明：原告之訴駁回（見本院卷第61頁）。
三、按租賃定有期限者，其租賃關係於期限屆滿時消滅。定有期
限之租賃契約，如約定當事人之一方於期限屆滿前，得終止
契約者，其終止契約，應依民法第450條第3項規定，先期
通知。民法第450條第1項、第453條分別定有明文。又負
有交付不動產義務之人，於債權人遲延後，須拋棄其占有，
始得免除交付義務，在拋棄占有前，尚難謂其交付義務已消
滅，此觀諸民法第241條第1項規定自明。次按解釋契約，
應通觀契約全部內容，斟酌訂約事實及資料，考量契約目的
與經濟價值，並以誠信原則為其指導原則。倘租約明定承租
人負有回復原狀返還房屋之義務，惟兩造就何謂「房屋原狀
」各有不同解讀，自應依上述契約解釋原則，探求真意之所
在。又租賃物之修繕，除契約另有訂定或另有習慣外，由出
租人負擔。民法第429條第1項亦有明定。惟同法第432條
第1項前段、第2項亦規定，承租人應以善良管理人之注意
，保管租賃物。承租人違反前項義務，致租賃物毀損減失者
，負損害賠償責任。但依約定之方法，或依物之性質而定之
方法為使用收益，致有變更或毀損者，不在此限。準此，租
約約定承租人應於期滿時照原狀將租賃物返還出租人，應指
回復至出租前之狀態而言，至於物之自然折舊則不在回復範
圍內（最高法院89年度台上字第58號判決要旨參照）。
四、原告主張系爭租約乃因被告連續兩期以上租金未繳，由原告
依民法第440條規定，以本件起訴狀繕本送達被告而為終止
系爭租約之通知，系爭租約於108年11月15日起訴狀繕本送
達被告之時起，始往後失其效力，被告仍應給付自108年6
月1日起至108年10月31日止之租金5萬元、108年3月至7
月之水費1,021元、108年4月至7月電費1,984元，及自
108年11月1日起至109年3月19日止因無權占用系爭房屋
所受相當於租金之不當得利46,333元，且就系爭租約提前終
止，應賠償原告1個月租金1萬元等情，被告否認之，並辯
稱：其已提前通知原告於108年6月1日終止系爭租約，兩
造自斯時起已無租賃關係存在。經查：
㈠系爭租約為定有期限之租賃契約，此觀諸系爭租約第2條記
載租期為自104年9月1日起算5年自明（見本院卷第15頁
）。系爭租約第7條復約定：「契約期間內乙方（按：指承
租人）若擬遷離他處時，乙方不得向甲方（按：指出租人）
請求租金償還、遷移費及其他任何名目之權利金，而應無條
件將該房屋照原狀返還甲方，乙方不得異議」；第18條第1
款約定：「租賃期間內，乙方若擬提前搬離他處時，乙方應
賠償甲方1個月租金，乙方絕無異議」等語（見本院卷第14
、12頁），可知兩造締約時已合意承租人得不附理由提前終
止租賃契約，遷往他處，只不過承租人須賠償出租人1個月
租金以填補出租人所受預期可得利益之損失，堪認被告有權
提前終止系爭租約。
㈡又被告辯稱：其於108年5月間通知原告擬於同年6月遷離
他處，提前終止系爭租約，雙方約定於108年5月31日點交
系爭房屋乙節，則據原告坦承確曾與被告約定於108年5月
31日前往檢查系爭房屋屋況（見本院卷第65頁），並有證
人即原告友人 呂明輝 證稱：「原告的訴訟代理人魏紹冰是我
的鄰居，當天她有請我幫忙，她對我說，她的房客要交屋，
要我幫她檢查看看房屋內的冷氣能否正常運轉」、「我當天
前往是知道他們（按：指兩造）要辦交屋，但後來被告把我
和魏紹冰趕出去，我就不知道他們後來有無完成交屋程序」
等語為憑（見本院卷第233頁），足見被告確已通知原告提
前於108年6月1日終止系爭租約，且於原告受前開通知送
達之時起，即生終止效力，此由兩造業於108年5月31日辦
理系爭房屋返還點交事宜，觀之自明，堪信兩造自108年6
月1日起已無租賃關係存在。原告依系爭租約第18條第1項
約定，請求被告給付提前終止租約之賠償金1萬元，即屬有
據。被告雖求予酌減此部分違約金（見本院卷第179頁），
惟依契約自由原則，契約當事人對於其所約定之違約金數額
，原應受其約束，更何況系爭租約倘如期履行，則原告預期
可得收取之租金收入達5年（即60個月），惟因被告提前終
止，而喪失1年3個月（即自108年6月1日起至109年9
月1日止）之租金收入，原告僅向被告收取相當於1個月租
金之損失1萬元，要難謂有過高，此外，被告復未舉證證明
有何約定違約金過高情事，其辯解容難採信。
㈢其次，由系爭租約第17條約定，被告於遷出時，若有留置在
屋內之雜物，應視作廢物論，任憑原告處置（見本院卷第13
頁）等語，可知被告於租約終止時，雖負返還房屋，然縱未
達騰空程度，仍不影響返還義務之履行，蓋被告在將系爭房
屋返還原告後，就遺留在屋內之留置物已失其處分權。佐以
證人呂明輝證稱：「當時屋子裡幾乎都清空了，我看到的1
、2樓都沒有傢俱了，也沒有看到任何廢棄物留在現場」等
語（見本院卷第233頁），及原告陳報：被告搬離系爭房屋
後，遺留在屋內之冷氣1台、掃把、拖把、水瓢、吊桿、牙
刷、沐浴乳、洗髮精等物品，均經原告視為廢棄物，於108
年5月31日點交房屋時，全數丟棄（見本院卷第179頁）等
情，暨被告提出其於108年6月1日與魏紹冰之電話錄音內
容（下稱系爭電話錄音內容），顯示被告已通知原告其將大
門鑰匙留在大門門鎖上（見本院卷第147、155頁及第157
頁錄音光碟），以此方式向原告表明拋棄占有之意思等一切
情事，足認被告已於108年5月31日遷出系爭房屋，原告猶
主張被告自108年6月1日起繼續占有使用系爭房屋云云，
核與前開事實不符，尚難採信。
㈣原告雖否認其已收受被告返還之系爭房屋鑰匙，並以被告在
108年6月1日以後，仍以系爭房屋作為戶籍地，亦曾返回
系爭房屋收取私人信件，主張被告仍持續占有使用系爭房屋
（見本院卷第91頁）云云。但查，原告雖否認收受系爭房屋
鑰匙，惟不影響系爭房屋在被告拋棄占有後，已由原告成為
直接占有人之事實，原告既為系爭房屋所有權人，即得處分
、管理、使用、收益系爭房屋，要無所有權遭妨害情事。而
戶籍遷徙登記僅涉及戶籍管理之正確性，不影響租賃物返還
義務之履行，此由系爭租約有關租賃物返還之約定非以戶籍
遷出為要件，觀之甚明。至於被告縱有私人信件因更改送達
地址不及，而寄往系爭房屋所在地址，亦僅影響寄件人送達
效力有無之判斷，尚無從據此推認被告有何持續占用系爭房
屋之事實。此外，原告既坦承系爭電話錄音內容為真，僅爭
執被告譯文之完整性（見本院卷第241頁），惟截至本件言
詞辯論終結之日止，未據原告提出其他完整版本以明其間差
異（見本院卷第283頁），自難僅憑原告空言否認，遽為不
利被告之判斷，附此敘明。
㈤再者，被告就系爭租約存續期間所生之水電費應由被告負擔
乙節，並無爭執（見本院卷第85頁），則被告就108年4月
、5月因使用系爭房屋產生之水、電費自應負清償責任。其
中：
⒈水費部分：依台灣自來水股份有限公司（下稱台水公司）寄
發之水費通知單記載，系爭房屋自108年3月8日起至同年
5月6日之應繳水費為680元；自108年5月7日起至同年
7月5日止之應繳水費為341元，合計1,021元（見本院卷
第17頁），而原告陳報系爭房屋自108年6月1日起處於閒
置狀態，直到109年3月19日原告之訴訟代理人魏紹冰始會
同員警、鎖匠開鎖進入系爭房屋（見本院卷第99頁）等情，
未據被告為反對陳述，堪認系爭房屋自108年5月7日起至
同年7月5日止因用水所生費用，均發生在108年5月31日
被告遷出系爭房屋以前，故原告主張被告應負擔前揭水費合
計1,021元，尚非無稽，應予准許。
⒉電費部分：依台灣電力股份有限公司（下稱台電公司）寄發
之繳費通知單記載，系爭房屋自108年4月1日起至同年6
月2日止之應繳電費為1,882元；自108年6月3日起至10
8年7月31日止之應繳電費為102元，合計1,984元（見本
院卷第19頁），前者既發生於系爭租約終止前，被告自應負
擔此部分費用1,882元；後者因發生於系爭租約終止後，被
告自毋庸負擔此部分費用，至於當期帳單計收前期遲誤金37
元部分，因原告為電費繳納義務人，而前期帳單寄達系爭房
屋之時點，係在108年5月31日被告遷離系爭房屋之後，無
可期待被告收受帳單進而繳費，自應由原告自負遲誤繳款責
任。
⒊從而，原告依系爭租約請求被告返還水費墊付款1,021元、
電費墊付款1,882元，為有理由；逾此範圍者，為無理由。
五、原告主張被告於承租系爭房屋期間，未善盡保管義務，致附
表一所示設備毀損，需費22,200元始能修復等情，被告否認
之，另主張：原告應償還被告在租賃期間為系爭房屋支出如
附表二所示有益費用，並執為抵銷抗辯。經查：
㈠依系爭租約第11條約定，被告應以善良管理人之注意使用系
爭房屋，除因天災地變等不可抗拒之情形外，因被告過失致
系爭房屋毀損，應負損害賠償之責。系爭房屋因自然之損壞
有修繕必要時，由原告負責修理（見本院卷第13、14頁）。
再依其他協議條款第1條約定，原告交付被告使用之系爭房
屋設有冷氣2台、電熱水器1台、抽油煙機1台、流理台1
組，被告應於退租時返還原告；同條款第3條復約定，系爭
房屋內之陳設主體有損壞，由原告修復，另外其他電器用品
如有故障，由被告自行修復（見本院卷第11頁）。準此，兩
造就系爭房屋內之設備，既另約定應視該設備是否為「陳設
主體」，而由出租人、承租人各自分擔修繕義務，並於其他
協議條款第1條明定所謂「陳設主體」係指應原物返還之冷
氣2台、電熱水器1台、抽油煙機1台、流理台1組等設備
，應認被告就其他協議條款第1條所定設備僅負通知義務，
而不負修繕義務。至於原告主張其他協議第3條所謂「陳設
主體」係指建築結構云云（見本院卷第241頁），核與系爭
租約第11條前段約定應由被告負系爭房屋修繕義務互為扞格
，尚非可採。從而，原告請求被告賠償附表一編號4所示冷
氣修繕費用，核與其他協議條款第3條前項約定不符，不得
准許。
㈡又被告使用系爭房屋期間，未妥善保管附表一編號1至3所
示設備，致須修繕，且經原告支出表列修繕費用等情，業據
原告提出附表一備註欄所示估價單、收據為憑，並有證人即
水電工 陳安鉦 證述，伊於109年3月20日受原告委託檢視系
爭房屋內之水電設備，其中3樓燈座2個中有1個壞掉、另
1個燈座上則沒有燈，伊將壞掉的燈座換新，並將燈座移到
房間中央，而沒有燈的燈座則將之封閉起來，此外因2、3
樓浴室水龍頭會滴水，關不緊，亦併予更換（見本院卷第23
7、239頁）等情足佐，尚屬非虛。揆諸首揭規定及說明，
兩造既以其他協議第3條後段明定被告就附表一編號1至3
所示設備應負修繕義務，惟被告拒不修繕，原告依前引約定
請求被告給付附表一編號1至3所示修繕費共10,700元，即
屬有據。
㈢被告雖否認附表一編號1至3所示設備於其點交系爭房屋予
原告時，有何損壞情形，惟依其他協議第3條後段約定，被
告就附表一編號1至3所示設備既負有修繕義務，其自應就
已善盡保管義務之積極事實應負舉證責任，然而被告迄未舉
證以實其說，其辯解即難採信。此外，被告辯稱其已於108
年6月1日即時通知原告前往系爭房屋拿取大門鑰匙，原告
卻遲不前往，縱有屋內設備損壞，亦非可歸責於被告云云。
本院審酌返還鑰匙之方法多端，被告非不能選擇以小包郵寄
或託人交還等較為安全、妥適之管道將系爭房屋鑰匙返還原
告，卻任意將鑰匙留在門鎖上，自陷於不能妥善保管鑰匙、
門鎖之風險中，而有可歸責被告事由存在，應由被告自行承
擔因此所生舉證上之不利益。
㈣此外，被告辯稱其於租賃期間已為系爭房屋支出如附表二所
示有益費用9,000元，依民法第431條規定，請求原告償還
之，並提出收據為憑（見本院卷第255頁）。惟原告否認之
，並稱：經其檢視系爭房屋內部陳設，均與出租時之原狀一
致，並無新增（見本院卷第283頁）。本院審酌附表二所載
管線、插座等設備，均屬日常需用耗材，按其物理性質，一
經使用即自然折舊，核與民法第431條所稱「足以增加租賃
物價值」之有益費用有間，況據前述證人陳安鉦證稱，3樓
有燈之燈具插座已經損壞（參見附表二編號2）乙節，益徵
被告於104年間甫承租系爭房屋時，為自己日常使用需求所
裝設之設備，有部分已經老舊，無法發揮應有功能等一切情
事，認被告支出如附表二所示費用非屬民法第431條所稱有
益費用，被告對原告並無有益費用償還債權可資抵銷，被告
執此所為抵銷抗辯為不足採。
六、末按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租
賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所
交付之押租金，發生當然抵充之效力。而於抵充後，猶有餘
額，始生返還押租金之問題。最高法院著有87年度台上字第
1631號判決要旨足參。經查：
㈠兩造於系爭租約其他協議條款第2條前段約定，被告承租系
爭房屋時支出裝設遮雨棚費用24,000元，視為系爭租約之押
租金，如被告租賃房屋期3年，則上開費用由原告支付（見
本院卷第11頁），而截至108年6月1日系爭租約經被告終
止時為止，被告承租系爭房屋已達3年9個月，已如前述，
是依前引約定，被告裝設遮雨棚之費用即應由原告支付，亦
即被告裝設遮雨棚之費用24,000元應視為押租金，於扣除欠
租或其他債務不履行衍生之費用後，如有餘額，原告即應返
還押租金予被告。
㈡又被告於系爭租約終止時，尚積欠水費1,021元、電費1,88
2元，並因提前終止系爭租約，應賠償原告租金損失1萬元
，復因租賃期間未盡善良管理人注意義務，須賠償原告附表
一編號1至3所示設備修繕費10,700元，合計23,603元，業
經本院審認如前，是經以押租金24,000元抵充上開費用後，
尚有餘額397元，亦即押租金已足填補原告損失，被告毋庸
再給付原告任何費用或賠償金。
七、綜上所述，原告依系爭租約第3條、第18條第1款、第11條
中段及民法第179條規定，請求被告給付原告107,538元，
及其中53,005元自108年6月1日起至清償日止，按年息5%
計算之利息；其中46,333元自109年3月19日準備書狀繕本
送達翌日109年3月20日起至清償日止，按年息5%計算之利
息；其餘8,200元自109年5月7日準備書二狀繕本送達翌
日109年5月8日起至清償日止，按年息5%計算之利息（見
本院卷第81至83頁、第55-1頁、第87至89頁），均為無理由
，應予駁回。
八、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決
如主文。
中華民國109年11月12日
高雄簡易庭法官賴文姍
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如
委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國109年11月12日
書記官蔡妮君
附表一：原告主張修繕項目表
┌──┬───────────┬─────┬─────┬───────────────┐
│編號│項目名稱│金額│小計│備註│
├──┼───────────┼─────┼─────┼───────────────┤
│1│①頂樓水管維修│2,200元│2,200元│㈠估價及付款日期：108年3月8日│
││②3樓馬桶漏水│││㈡見本院卷第95頁估價單。│
││③2樓水龍頭更換││││
││④屋內開關及水龍頭檢查││││
├──┼───────────┼─────┼─────┼───────────────┤
│2│①開大門鎖│3,500元│3,500元│㈠估價及付款日期：109年3月19日│
││②換鎖芯│││㈡見本院卷第97頁收據。│
├──┼───────────┼─────┼─────┼───────────────┤
│3│①1樓自由栓1支│600元│5,000元│㈠估價及付款日期：109年3月20日│
│├───────────┼─────┤│㈡見本院卷第98頁估價單。│
││②2樓日光燈管（20W）│600元│││
││6支││││
│├───────────┼─────┤││
││③2樓浴室燈具更換1組│450元│││
│├───────────┼─────┤││
││④3樓浴室燈具更換1組│450元│││
│├───────────┼─────┤││
││⑤3樓日光燈管（20W）│200元│││
││2支││││
│├───────────┼─────┤││
││⑥3樓T5燈管（28W）2支│300元│││
│├───────────┼─────┤││
││⑦3樓轉角燈泡更換LED│150元│││
││燈1只││││
│├───────────┼─────┤││
││⑧3樓浴室立栓1只│900元│││
│├───────────┼─────┤││
││⑨2樓浴室立栓1組│900元│││
│├───────────┼─────┤││
││⑩1樓開關插座蓋片更換│450元│││
││3組││││
├──┼───────────┼─────┼─────┼───────────────┤
│4│①2樓分離式冷氣控制機│3,000元│11,500元│㈠估價及付款時間：109年3月24日│
││板更換1個│││㈡見本院卷第97頁收據。│
│├───────────┼─────┤││
││②3樓分離式冷氣安裝1台│5,000元│││
│├───────────┼─────┤││
││③3樓分離式冷氣控制機│3,500元│││
││板更換1個││││
├──┴───────────┴─────┼─────┴───────────────┤
│合計│22,200元│
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附表二：被告辯稱支出有益費用項目
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│編號│項目名稱│金額│小計│備註│
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│1│1樓燈具換新2座（T5）│3,000元│3,000元│㈠報價及付款日期：104年9月（收│
│││││據未載日期）│
│││││㈡見本院卷第255頁收據。│
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│2│3樓房間燈具換新1座（T5）│1,500元│1,500元│同上│
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│3│4樓插座1組及燈座1座│800元│800元│同上│
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│4│水管管路做新及插座、燈座│3,700元│3,700元│同上│
││線路做新││││
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│合計│9,000元│
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