臺灣高雄地方法院99年度訴字第2043號民事判決

裁判字號：臺灣高雄地方法院99年訴字第2043號民事判決

裁判日期：民國100年10月07日

裁判案由：減少買賣價金

臺灣高雄地方法院民事判決99年度訴字第2043號原告 許麗美 被告 李孟儒 上列當事人間請求減少買賣價金事件，本院於民國100年9月21日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應給付原告新臺幣壹萬零陸佰玖拾伍元，及自民國九十九年十一月四日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之二，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行，被告如以新臺幣壹萬零陸佰玖拾伍元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：原告於民國98年12月7日向被告買受坐落高雄市○○區○○○段一甲小段1468之17地號土地（下稱系爭土地）及其上同段283建號建物（門牌號碼高雄市○○區○○街○○巷○○號，下稱系爭建物，與系爭土地下合稱系爭不動產），約定價金新臺幣（下同）2,800,000元（下稱系爭買賣契約），原告已依約支付價金，被告亦依原告指示將系爭不動產登記於訴外人 許建國 名下，並完成交屋，嗣後經相鄰之同段1468之12地號土地（下稱鄰地）所有人向原告反應系爭建物占用鄰地，要求原告拆除占用部分，原告乃於99年3月23日、9月17日分別以許建國及原告之名義，寄發存證信函通知被告。系爭建物占用鄰地所生鄰地所有人與原告間之爭議，已嚴重妨害原告就系爭建物之通常使用，並貶損系爭建物價值達720,000元，如本院認係物之瑕疵，則原告依民法第
354條、第359條之規定，主張減少價金720,000元，原告行使減少價金請求權後，被告即應返還原告溢付之價金720,
000元；如本院認係權利瑕疵，原告另依民法第353條、債務不履行之法律關係，請求被告賠償720,000元，由本院擇一有理由為判決等語，並聲明：㈠被告應給付原告720,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。㈡願供擔保，聲請宣告假執行。
二、被告則以：被告於95年間透過仲介向訴外人 洪麗香 買受系爭不動產後，僅改建系爭建物之大門、於廚房上方增設輕鋼架，系爭建物雖有占用鄰地，然被告從95年間起至99年1月止居住於系爭建物之期間，未曾有鄰地所有人表示系爭建物占用鄰地，被告對於系爭建物占用鄰地乙事，並不知情，況且，依系爭買賣契約第5條第4項之約定，本件係於交屋後發現系爭建物占用鄰地，原告不得主張減少價金。縱使被告應負物之瑕疵擔保責任，主張減少價金，高雄縣建築師公會鑑定報告關於系爭建物因占用鄰地所減少之價值，不應計算修補費用等語置辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保，聲請宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事實：㈠原告於98年12月7日向被告買受系爭不動產，價金2,800,00
0元，原告已依約支付價金，被告亦依原告指示將系爭不動產登記於許建國名下，並完成交屋。
㈡原告於99年3月23日、9月17日分別以許建國及自己之名義
寄發存證信函，通知被告出面處理系爭建物占用鄰地之爭議。
㈢系爭建物第一層占用鄰地面積0.57平方公尺、第四層占用鄰地面積0.85平方公尺。
四、本件爭點：㈠系爭建物占用鄰地係屬物之瑕疵或權利瑕疵？㈡承上，如係物之瑕疵，原告能否主張減少買賣價金，並請求
被告返還溢付之價金？如可，金額為若干？如係權利瑕疵，被告是否應負損害賠償責任？如是，金額為若干？
五、得心證理由：㈠系爭建物占用鄰地係屬物之瑕疵或權利瑕疵？
⒈按物之出賣人，對於買受人應擔保其物依第373條之規定
危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質，民法第354條定有明文。又按所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限。若出賣之特定物所含數量缺少，足使物之價值、效用或品質有欠缺者，亦屬之，最高法院73年台上字第1173號判例意旨參照。
⒉本件原告於98年12月7日向被告買受系爭不動產，價金2,
800,000元，原告已依約支付價金，被告亦依原告指示將系爭不動產登記於許建國名下，並完成交屋，為兩造所不爭執之事實，堪信為真。系爭建物第一層占用鄰地面積0.57平方公尺、第四層占用鄰地面積0.85平方公尺，亦經本院會同兩造及地政人員到場勘測無誤，有勘驗筆錄、照片及測量成果圖在卷可憑（本院卷第68至88頁），此部分事實，亦可認定。
⒊系爭買賣契約係「成屋買賣」，兩造約定買賣系爭建物之
範圍除經保存登記之283建號建物外，另包括增建部分，此觀之不動產買賣契約書、建物登記謄本可明（本院卷第
6至11頁、第48、49頁），則被告應交付及移轉所有權之建物範圍，自應以雙方所合意之範圍為準，即包括系爭建物已辦理保存登記部分及增建部分之建物在內。系爭建物係以鄰地之牆體作為自己部分之結構體而產生占用鄰地之情形，若歸還占用之鄰地後，會產生系爭建物二層以上後方增建之結構體呈現不穩定狀態，有高雄縣建築師公會鑑定意見可參，顯見系爭建物越界占用鄰地之部分，基於整體結構因素，如予拆除將有減少系爭建物之通常效用。系爭建物占用鄰地，將使原告面對鄰地所有人訴請拆屋還地之爭訟，而須拆除該越界部分之建物，致減少系爭建物之通常效用，係屬物之瑕疵，應無疑義。
㈡承上，如係物之瑕疵，原告能否主張減少買賣價金，並請求
被告返還溢付之價金？如可，金額為若干？如係權利瑕疵，被告是否應負損害賠償責任？如是，金額為若干？⒈按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條之規定，應負擔保
之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第359條定有明文。又按買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第356條規定為通知後6個月間不行使或自物之交付時起經過5年而消滅；前項關於6個月期間之規定，於出賣人故意不告知瑕疵者，不適用之，復為民法第365條所明定。買受人之減少價金請求權，一經行使，即生減少價金之之效果，屬形成權之性質，上述規定就買受人減少價金請求權所定之6個月期間為除斥期間，其時間經過時權利即告消滅，非如消滅時效得因中斷或不完成之事由而延長。又買受人之減少價金請求權已否因該期間之經過而消滅，法院無待當事人之主張或抗辯，亦應依職權予以調查審認，以為判斷之依據。
⒉系爭建物占用鄰地，有減少系爭建物通常效用之情形，係
物之瑕疵，已如前述，原告自得依上述物之瑕疵擔保之規定，行使權利。原告主張其於曾於99年3月23日、9月17日分別以許建國及自己之名義寄發存證信函，通知被告出面處理系爭建物占用鄰地之爭議等情，被告並不爭執，堪信為真實，是以，原告行使減少價金請求權，尚無逾6個月之除斥期間，核屬有據。
⒊被告雖以：依系爭買賣契約第5條第4項之約定，本件係
於交屋後發現系爭建物占用鄰地，原告不得主張減少價金等語為辯，然觀之系爭買賣契約第5條第4項約定：「買賣標的物如有未依法申請或與現行法令不合之增建、加蓋部分，乙方（即被告）應誠實明示或告知。在簽約至交屋前被通知須拆除（或被拆除）者，甲（即原告）、乙雙方同意得按估價師事務所就拆除部分辦理鑑價，減少買賣價金；若在交屋後被通知須拆除（或被拆除）時，則由甲方自行承擔風險。但是乙方在交屋前已收到相關單位之查報、拆除通知而未告知者，乙方除須按上述鑑價原則減少價金外，亦須負擔鑑價費用及損害賠償之責。」等語，對照系爭買賣契約第5條第1項約定：「乙方（即被告）保證產權清楚，無他人主張所有權、優先承買權、使用權、界址糾紛、占有或強制執行等權利至買賣標的有給付不能或給付不完全之情事。」等語，可見，系爭買賣契約第5條第4項之約定，係針對系爭建物有無違反行政法令之違建、增建情形，核與被告為出賣人應負之物之瑕疵擔保責任無關。被告此部分抗辯，尚無足採。
⒋系爭建物占用鄰地，致使用面積減少而減損之價值，經高
雄縣建築師公會，依減少使用面積與系爭建物原使用面積之比例，以系爭建物買賣價格計算，所得減損價值為10,695元，有鑑定報告附卷可參。至於系爭建物係以鄰地之牆體作為自己部分之結構體而產生占用鄰地之情形，若歸還占用鄰地後，會產生系爭建物二層以上後方增建之結構體呈現不穩定狀態，拆除補強修復費用為408,720元乙情，固經高雄縣建築師公會於系爭建物會勘後分析研判得出此一結論，然系爭建物占用鄰地之面積僅有第1層0.57平方公尺、第4層0.85平方公尺，扣除重疊部分占用鄰地之面積僅有0.85平方公尺，有複丈成果圖在卷可稽。以鄰地公告現值每平方公尺28,000元，鄰地遭占用之部分土地價值僅有23,800元，顯然不及於拆除系爭建物占用鄰地部分所需修補費用408,720元，若予拆除恐對社會經濟及當事人之利益造成重大損害，原告非不得對鄰地所有人主張免為拆除，況且，原告亦尚未經確定判決命予拆除，自難認此部分修補費用係系爭建物占用鄰地所減損之價值。是以，系爭建物減少之價金應為10,695元，原告得請求被告返還此部分減少之價金，逾此範圍之請求，並無理由。
六、綜上所述，原告主張本件被告應負物之瑕疵擔保責任，依民法第354條、第359條之規定，請求減少系爭不動產之買賣價金，被告應返還原告溢付之價金10,695元，及自起訴狀繕本送達翌日（即99年11月4日）起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，並無理由，應予駁回。
七、本件判命被告給付之金額，未逾500,000元，爰依民事訴訟法第389條第1項第5款，依職權宣告假執行。被告 陳明 願供擔保，聲請宣告免為假執行，核無不合，併酌定相當金額宣告之。至於原告敗訴部分，其假執行之聲請，因訴之駁回而失所附麗，併予駁回之。
八、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第389條第1項第5款、第392條第2項，判決如主文。
中華民國100年10月7日
民事第二庭法官陳宛榆以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國100年10月11日
書記官周耿瑩