臺灣屏東地方法院93年度訴字第242號民事判決

裁判字號：臺灣屏東地方法院93年訴字第242號民事判決

裁判日期：民國94年09月07日

裁判案由：給付違約金

臺灣屏東地方法院民事判決93年度訴字第242號原告乙○○訴訟代理人 陳魁元 律師被告燦坤實業股份有限公司法定代理人甲○○訴訟代理人丙○○
戊○○上列當事人間請求給付違約金事件，本院於民國94年8月31日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應給付原告新台幣貳佰伍拾萬元，及自民國九十三年六月一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新台幣捌拾叁萬肆仟元供擔保後，得假執行；但被告如於執行標的物拍定、變賣前，以新台幣貳佰伍拾萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、本件原告依兩造所訂租賃草約第11條之約定，起訴請求被告給付違約金，於訴狀送達後，追加依民法第260條之規定請求損害賠償，被告對此表示同意，依民事訴訟法第255條第1項第1款規定，原告所為訴之追加，自無不合，合先敘明。
二、原告主張：兩造於民國88年8月29日，就訴外人屏東縣潮州鎮農會所有坐落屏東縣○○鎮○○○段○○○○○○號土地（下稱系爭土地），簽訂租賃草約，由被告向伊承租系爭土地以興建商場，約定由被告負擔所有建築主體結構及設計費用，並負責監造工程，且須於4個月內完成興建，兩造任一方若有反悔，需支付新台幣（下同）300萬元予另一方。詎被告嗣後竟因造價太高、不符經濟效益而反悔拒不履行約定，則伊自得請求被告給付違約金300萬元。又伊於93年8月13日以高雄地方法院郵局第3970號存證信函定7日期限催告被告依約履行，被告仍拒不履行，經伊以94年8月12日準備書狀之送達對被告為解除契約之意思表示，則伊亦得依民法第26
0條之規定向被告請求損害賠償300萬元。又兩造簽訂租賃草約後，被告曾交付伊押金50萬元，伊以上開300萬元債權與被告之50萬元押金債權抵銷，被告尚應給付伊250萬元。
爰依兩造所訂租賃草約第11條及民法第260條之規定，請求被告給付伊250萬元，並加計法定遲延利息等情，並聲明：
㈠被告應給付原告250萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。㈡原告願供擔保，請准宣告假執行。
三、被告則以：兩造於88年8月29日簽訂之租賃草約，核屬預約之性質，原告充其量僅能要求伊訂立本約，其以預定之本約內容主張伊有債務不履行之情事而請求給付違約金，於法自有未合。又兩造所訂租賃草約第3條明定該合約之前提為：
原告與屏東縣潮州鎮農會之租賃條件皆已完成法定程序，不影響原告與伊之租賃約定。亦即上開租賃草約附有停止條件，以原告能自屏東縣潮州鎮農會取得合法之出租權源，並合法轉租予伊，作為生效要件。茲停止條件既未成就，上開租賃草約即尚未生效，原告據以請求伊給付違約金，亦有未合。再上開租賃草約並未約定履行期限，原告亦未曾合法催告伊履行，且兩造已合意解除契約，則原告以伊給付遲延為由，請求給付違約金或賠償損害，尤有未合等語，資為抗辯，並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利之判決，被告願供擔保請准宣告免為假執行。
四、經查：屏東縣潮州鎮農會以系爭土地招租，於88年5月14日由原告任董事長之明鈴國際開發有限公司得標，並於88年8月20日簽訂書面租賃契約，租賃期間自88年12月19日起至10
8年12月18日止共20年，租金按實際使用坪數610坪計算，每月366,000元（隨政府物價指數調整），雙方並同意自88年8月20日起4個月內興建完成商場，建物所有權歸屏東縣潮州鎮農會取得，並自88年12月19日起開始計收租金。嗣因被告擬在屏東縣潮州鎮設立門市部，屬意系爭土地，打聽結果，與原告之夫癸○○取得連繫，兩造遂於88年8月29日簽訂租賃草約，載明標的物為系爭土地（614坪，可建造520坪），由被告負擔所有建築主體結構及設計費用，並負責監造工程，且由被告提供一90平方米以上之二手扶梯及一升降梯以利3樓停車客人上下（貨梯在外部由原告自已安裝），被告享有10年10個月免租期（金）之權利，而後以每坪1千元起算租金，每年以物價指數做為租金調漲之基準（以主計處為準），押金50萬元，停車場兩造平均各50%分配使用，起租日88年12月20日，被告保留1樓靠近育英路邊100坪給原告，保留農會室內40坪，2樓預留60坪給被告使用，若有反悔需支付300萬元違約金予另一方。其後被告遲遲未動工興建商場，復不肯簽訂正式之租賃契約，明鈴國際開發有限公司誤認其為上開租賃草約之當事人，於89年2月1日發函催告被告正式簽訂租賃契約，並因被告未加回應，而於89年
4月11日發函解除契約，明鈴國際開發有限公司並於89年8月1日對被告起訴請求給付違約金，惟因該公司並非契約當事人，終告敗訴確定。又明鈴國際開發有限公司自88年12月
19日起每月需支付屏東縣潮州鎮農會租金366,000元，拖延興建商場，既無法獲得使用之利益，不過徒然損失租金而已，遂於89年5月24日開工興建商場，並於89年11月7日竣工，同年月23日取得使用執照各事實，為兩造所不爭執，並有租賃草約、本院90年度訴更字第2號、臺灣高等法院高雄分院90年度上字第291號、最高法院92年度台上字第1524號、臺灣高等法院高雄分院92年度上更㈠字第29號民事判決、最高法院93年度台上字第691號民事裁定及土地租賃契約書等件在卷可稽，復經本院調閱前開民事事件卷宗查明無誤，堪信為實在。
五、本件兩造之爭點為：⒈兩造所簽訂之租賃草約其性質為本約或預約？⒉本件是否已及時取得屏東縣潮州鎮農會之同意，而得由原告將系爭土地出租予被告？⒊兩造所訂租賃草約第11條約定之違約金其性質為何？該約定是否針對給付遲延而為？⒋本件契約是否定有確定之給付期限？被告是否已陷於給付遲延而應賠償違約金？⒌原告依民法第260條規定請求被告賠償損害是否於法有據？茲分別論述如下：
㈠按民法第421條第1項規定：「稱租賃者，謂當事人約定，
一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約。」租金為使用收益租賃物之報償，通常固以金錢充之，但不以金錢為限，其以租賃物之孳息充之者，並無不可（見同條第2項）。即租賃物以外之實物充為租金，亦為法之所許（司法院大法官會議釋第44號解釋、最高法院46年台上字第519號判例參照）。又租賃契約為諾成契約，雖當事人間非不得就租賃物及租金之範圍先為擬定，成立預約以為將來訂立本約之張本。惟當事人間如已就租賃契約必要之點即租賃物與租金互相表示一致，其租賃契約即為成立，不能因尚未訂立書面契約，認其僅屬預約之性質（最高法院85年度台上字第165號判決參照）。查本件兩造所訂租賃草約實係承襲明鈴國際開發有限公司與屏東縣潮州鎮農會間之土地租賃契約而來，內容相仿，約定由被告出資在系爭土地上興建商場，保留一部予原告及屏東縣潮州鎮農會使用，其餘部分則由被告使用，前10年10月之租金以被告興建之商場抵充，其後則須以金錢支付租金，其既已就租賃契約必要之點即租賃物及租金互相表示一致，且被告又已交付押金50萬元予原告（押金契約為從契約），相較於明鈴國際開發有限公司與屏東縣潮州鎮農會間之租賃契約業已成立而言，自不應因其名為草約，且兩造事後曾嚐試再訂立以打字方式製作內容較為詳贍但並無根本上差異之另一書面租賃契約，即認本件兩造所間訂租賃草約僅屬預約之性質，而應認兩造業已成立租賃契約。
㈡兩造所訂租賃草約第3條約定：「本合約前提為甲方（指原
告）與丙方（指屏東縣潮州鎮農會）之租賃條件皆已完成法定程序，不影響甲方與乙方（指被告）之租賃約定。」就此，被告固辯稱兩造所訂租賃草約附有停止條件，且條件尚未成就云云，惟查證人丁○○證稱：「當時系爭土地上潮州大戲院已經拆除，只剩空地，被告 法代 經過該處，覺得地形及位置都很理想，便詢問路人，經過路人告知得悉是明鈴公司得標承租，所以找上門問我，我便將癸○○的手機號碼提供給他。」（見本院卷第256頁）；證人即原告之夫癸○○證稱：「88年農曆7月間，當時明鈴公司已將潮州大戲院拆除，我因為骨刺在高雄市○○路阮綜合醫院住院準備開刀，被告法代打手機給我，問我系爭土地是否明鈴公司得標承租，我回答是，他說他很中意，希望與我們合作蓋房子，或者將土地租給他們，隔天他就跟他的職員 李秉建 到醫院找我，後來我們雙方大致決定由被告出資蓋房子，被告使用1樓，我們使用2樓，農會的租金一樣由明鈴公司支付。」（見本院卷第248、249頁）；證人即屏東縣潮州鎮農會供銷部主住（兼代會務股長）壬○○亦證稱：系爭土地由明鈴國際開發有限公司得標之後，大約88年後半年，癸○○曾帶被告公司之人員找伊詢問在系爭土地上興建商場之相關事宜，有提到被告要合作在系爭土地上興建商場，系爭土地係屏東縣潮州鎮農會出租給明鈴國際開發有限公司，屏東縣潮州鎮農會所收取的是土地租金及獲得使用50坪店面的利益，租賃契約第
2條所載明鈴國際開發有限公司非經屏東縣潮州鎮農會同意不得將租賃物之全部轉租，是指蓋好的商場除了保留給農會使用部分外，不得全部轉租給第三人。當時招標出租的目的是為了興建商場，由何人興建並不重視，只要能夠履行以農會名義起造商場、支付租金，並交付50坪店面給農會使用即可等語（見本院卷第253至255頁）。可見，被告在簽訂本件租賃草約之前早已知悉向屏東縣潮州鎮農會承租系爭土地者為明鈴國際開發有限公司而非原告，則該租賃草約第3條自應解為係指明鈴國際開發有限公司與屏東縣潮鎮農會之租賃條件皆已完成法定程序，否則即與誠實信用原則相違。又明鈴國際開發有限公司之董事長為原告，另兩名董事為原告之夫癸○○及訴外人 林時男 ，該公司並已同意由原告以公司或個人名義將系爭土地出租，有公司變更登記表及同意書在卷可憑（見本院卷第87、88頁），而依證人壬○○所證，依兩造所訂租賃草約履行，並不致造成明鈴國際開發有限公司違約，從而亦無影響被告權益之虞。則本件租賃草約縱使如被告所辯附有停止條件，在租賃條件皆已完成法定程序且並不影響兩造之租賃約定下，亦應認停止條件業已成就，契約已發生效力。
㈢按民法第250條第2項規定：「違約金，除當事人另有訂定
外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額。」足見民法所定之違約金，係指賠償性違約金。至於懲罰性之違約金，則須當事人間另有特約，亦即有除請求違約金外，尚得請求損害賠償之約定。查本件租賃草約第11條約定：「甲乙雙方任一方若有反悔需支付三百萬（元）予另一方。」除請求違約金外，並無另得請求損害賠償之約定，自屬賠償性違約金，而非懲罰性之違約金。又被告出資在系爭土地上興建商場，並保留一部予原告及屏東縣潮州鎮農會，依社會通常觀念，尚無給付不能可言，則上開違約金之約定係針對給付遲延及不完全給付兩種債務不履行之形態而為，應無疑問。
㈣按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時，負遲延責任，
民法第229條第1項定有明文。查明鈴國際開發有限公司與屏東縣潮州鎮農會簽訂之土地租賃契約約定，自88年8月20日起4個月內完成興建商場，並自88年12月19日起開始計收租金，已據前述，本件兩造所訂租賃草約亦於第8條約定起租日為88年12月20日，就此，證人癸○○證稱：「（問：起租日記載為88年12月20日是否因為被告必須在88年12月19日之前蓋好商場？）是的。」「（問：這點被告法代是否知情？）知道，這是我們根據潮州鎮農會所簽租約而來。」「（問：如果被告未在88年12月19日之前蓋好商場．原告會蒙受何損失？）因為明鈴公司自88年12月19日以後每月必須給付租金36萬6千元，沒有蓋好商場使用，就會白白損失租金，拖延愈久損失就愈大，不過當時我們有要求被告最遲要在6個月之內蓋好商場，被告法代有同意。」「（問：為何草約沒有加以記載？）口頭上有講，因為草約是被告方面所草擬，我與原告都不懂得如何書寫。」（見本院卷第249、250頁）。證人己○○亦證稱：「（問：兩造簽訂租賃草約時你有為在場？）有，當時我剛好去醫院探望癸○○，所以知道他們磋商的經過，我是在甲○○（按被告公司法定代理人）簽完名字離開之後才離開。」「（問：當時雙方磋商內容為何？）被告法代當時強烈希望簽好草約，有談到由被告公司負責興建商場，地租仍由明鈴公司支付潮州鎮農會，興建好的商場由被告公司使用1樓大部分，2樓及1樓一部分由明鈴公司及潮州鎮農會使用，2樓一部分給被告公司當倉庫使用，也有談到被告公司免付租金的期限為10年多。」「（問：雙方有無提到興建商場的期限？）癸○○當時有向甲○○提到潮州鎮農會只給4個月免租金的期限，所以必須要趕快蓋好商場才不會有損失，被告法代說由被告公司來處理沒有問題。」「（問：剛剛癸○○證稱有要求被告至遲要在6個月之內蓋好商場，是否實在？）這點我沒有印象，但我記得癸○○有要求必須要趕快蓋好，並強調農會只給4個月免租金期限。」（見本院卷第252頁）。且被告確於88年9月間委任辛○○建築師就在系爭土地上興建商場為規劃設計，並給付報酬585,585元之事實，經證人辛○○證稱屬實（見本院卷第251頁）。證人即被告之員工庚○○復證稱：「我的確有與原告及原告先生通過電話，通話內容大概是針對建造成本作溝通。」「（問：被告公司是否曾經因建造成本太高而對系爭契約有所存疑？）這是我個人的看法，而且我也有對原告及其先生這樣說沒有錯，但真正的原因我並不知道，因為我並不是負責的人。」「（問：電話中妳說所有的財務長沒有人同意本件投資，妳如何得知？）我只是側面知道，詳細情形我並不了解。」「（問：妳在電話中說建造成本需要4千多萬元或6千多萬元，此數據從何而來？）建築師有提供工程預算書，而且被告方面有請人估算過，所以我才會知道。」（見本院卷第268、269頁）。足見，本件關於興建商場部分，被告至遲應於6個月內即89年2月29日以前完成興建，其給付並非未定有確定之期限，且原告係因事後評估依約履行之結果，不符合其利益，而拖延不為履行。否則被告豈有於88年9月間即委任辛○○建築師為規劃設計，並不惜平白損失585,585元報酬之理？又被告因明鈴國際開發有限公司於前案起訴時表明解除契約，而於89年10月19日以存證信函對原告主張解除契約（見本院卷第292頁），應解為係解除契約之要約，既未經原告承諾，自難認兩造已合意解除契約。依上所述，本件被告確有因可歸責之事由而給付遲延，且不因原告嗣後贅於93年8月13日以存證信函定期催告被告履約而有所影響（見本院卷第122頁），則原告依兩造所訂租賃草約第11條之約定請求違約金300萬元，並於抵銷被告之押金債權50萬元後，請求被告給付250萬元，洵屬有據。又原告就上開違約金請求權與民法第260條之損害賠償請求權，請求擇一為其勝訴之判決，其前一請求既為有理由，則就後一請求即無再加審究之必要，併此敘明。
六、綜上所述，本件原告依兩造所訂租賃草約第11條之約定，請求被告給付250萬元，及自起訴狀繕本送達翌日（93年6月
1日）起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。又兩造各陳明願供擔保，請准宣告假執行或免為假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額，併准許之。
七、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第第78條、第390條第2項、第392條第2項、第3項，判決如主文。
中華民國94年9月7日
民事第二庭審判長法官阮世賢
法官吳思怡法官凃春生正本係照原本作成。
如對判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。
中華民國94年9月7日
書記官洪榮華