裁判字號：臺灣臺北地方法院99年訴字第369號民事判決
裁判日期：民國100年08月17日
裁判案由：減少價金
臺灣臺北地方法院民事判決99年度訴字第369號原告 許碧蓮 訴訟代理人 徐志明 律師
黃坤鍵 律師複代理人 曾允斌 律師被告 宋曉敏 訴訟代理人 劉智園 律師複代理人 黃淑華 律師上列當事人間請求減少價金事件，本院於中華民國100年8月3日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應給付原告新臺幣柒拾叁萬玖仟叁佰叁拾元，及自民國九十八年十二月九日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之八，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新台幣貳拾肆萬陸仟元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣柒拾叁萬玖仟叁佰叁拾元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告起訴主張：原告經21世紀房地產公司（下稱21世紀公司）於民國96年5月14日購買被告所有坐落於臺北市○○區○○段3小段27地號土地及其上門牌號碼為臺北市○○○路○段○○巷○○號5樓之5房屋（下稱系爭房屋），約定總價新臺幣（下同）450萬元，並簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約）。嗣原告將系爭房屋出賣予第三人，發現系爭房屋有氯離子含量過高情形，檢測值超過標準規定每立方米0.3公斤數倍，遂遭第三人求償。是原告向被告購買系爭房屋時，被告從未告知此瑕疵，原告自得主張系爭房屋於危險移轉時即存有瑕疵，而請求減少價金，爰依物之瑕疵法律關係提起本件訴訟，並聲明：㈠被告給付原告90萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈡願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：被告原欲以市價500萬元出售系爭房屋，惟原告表明現況交屋以免除擔保責任，乃以低於市價之450萬元出售予原告，並載明於96年5月14日之系爭契約第13條第⑵點，且系爭房屋標的現況說明書25之其他重要事項亦記載「依銷售簽約日現況交屋」。詎至98年7月下旬原告始主張有氯離子含量過高請求減少價金。又被告交屋予原告時，系爭房屋之客廳、天花板並無脫落、鋼筋外露、生鏽之情，惟原告所執試驗報告係其單方委託第三人日笙檢測科技有限公司且自行取樣，不足為憑。另原告所稱中國國家標準僅適用於「產製及運至工地卸交購方之新拌混凝土…預拌混凝土卸交工地以後，其澆置、搗實、養護及保護等工作，均不在本標準範圍內」，是該標準尚難作為已使用近22年之久系爭房屋為「海砂屋」之標準。另縱認原告不能即知該瑕疵，然日笙檢測科技公司之報告日期為98年4月29日，原告遲至98年7月下旬始函知被告，該瑕疵通知遲延近3個月，亦應認原告有怠於為瑕疵之通知，視為已受領其物。又倘買賣價金較市場為低時，不問出賣人是否有將瑕疵物品減損之價值扣除之意，如仍以市價扣除實際價值以為計算其減少之價值損失數額，則失諸公平等語。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：㈠原告於96年5月14日與被告簽訂不動產買賣契約書購買系爭
房屋，約定價金為450萬元，原告已經支付買賣價金，被告已經移轉所有權及交付。
㈡系爭契約第13條第2項約定依現況交屋。
四、本件之爭點為：㈠兩造上開「現況交屋」之約定是否為特約免除被告所應負出
賣人之瑕疵擔保責任？㈡被告所出賣之房屋有無氯離子含量過高之瑕疵？㈢原告有無怠為瑕疵之通知？其主張依民法第354條、第359條
請求減少價金有無理由？減少價金之額度為何？
五、本院之心證：㈠兩造上開「現況交屋」之約定是否為特約免除被告所應負出
賣人之瑕疵擔保責任？按以特約免除或限制出賣人關於權利或物之瑕疵擔保義務者，如出賣人故意不告知其瑕疵，其特約為無效，民法第366條有明文規定。本件被告辯稱兩造已合意就系爭房屋「依現況交屋」，故兩造係以特約就出賣人關於系爭房屋之瑕疵擔保責任，限制在擔保「銷售簽約日現況」範圍內者，則被告依現況交屋自無須再負任何瑕疵擔保責任云云。惟查：系爭契約第13條固記載：「其他特別約定…⑵現況交屋。…」（見本院98度審訴字第6042號卷第7頁），惟如前所述，系爭房屋雖於兩造簽訂系爭買賣契約時已有22年之屋齡，然依通常交易觀念，其房屋之結構仍必須達到可居住並且安全無虞之程度，始具備通常交易觀念之效用及品質，故兩造雖已約定「依現況交屋」，然並未合意排除系爭房屋關於通常交易觀念之效用及品質，縱兩造關於「依現況交屋」係限制在擔保「銷售簽約日現況之效用」，惟系爭房屋既有混凝土氯離子含量過高，且足以影響系爭房屋之結構及居家安全之重大瑕疵，實難謂系爭房屋具有應有之效用，是上訴人仍應負瑕疵擔保責任。
㈡被告所出賣之房屋有無氯離子含量過高之瑕疵？⒈按所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀
念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限。於房屋買賣中，房屋應具備穩固、安全耐用之形體與結構，為買賣雙方所著重者，倘交易之房屋欠缺安全可居住之結構，即應認為缺乏房屋效用，而有物之瑕疵存在。又按所謂「海砂屋」係一般之社會泛稱，亦有稱為「海砂結構物」者，係指此種建築結構物使用之混凝土，經檢測、判斷結果，其氯離子含量超過設計環境條件下之我國國家標準規範值，造成鋼筋腐蝕、白華、析晶、剝落等症狀者，亦稱為「高氯離子含量混凝土結構物」，此種建物所使用混凝土中氯離子來源係因使用海砂、或含海水之海砂結構物，常因建商為降低成本，未經過除去鹽分之處理，直接取含鹽分過高之海砂或其他含鹽分過高之砂石，作為建材建造房屋，此種砂石中之氯離子將致建物結構體裡的鋼筋氧化膨脹，而加速建物之老化；亦即因混凝土氯離子含量過高，其混凝土將隨時間經過逐漸剝落，致鋼筋失其保護，進而鏽蝕，將至導致房屋安全性堪虞，此種俗稱之海砂屋，如已發生房屋混凝土剝落，甚至鋼筋鏽蝕之狀況，依通常交易觀念，即有減少或滅失通常效用或契約預定效用之瑕疵，如此種房屋尚未發生混凝土剝落或鋼筋鏽蝕之狀況，因其房屋老化速度較快，耐用年數較一般正常房屋為短，亦有減少其價值之瑕疵。
⒉查原告主張系爭房屋氯離子含量經測試結果，檢測值超過標
準規定每立方米0.3公斤，超過經濟部中央標準局規定之中國國家標準等情，已據其提出日笙檢測科技有限公司北區實驗室硬固混凝土氯離子含量試驗報告、大慶維土木技師事務所氯離子含量檢測報告書為證（詳本院98度審訴字第6042號卷第8頁至第12頁）。而系爭房屋經本院委請台北市土木技師公會鑑定結果：「⒈本鑑定標的物之水溶性氯離子含量已超出中國國家標準CNS3090A2042規定之最大值（每立方米
0.3公斤）甚多（約為5至12倍），是為高氯離子含量屋。⒉標的物房屋含氯離子之成因，應是房屋建造時所使用之預拌混凝土含有高氯離子成分造成。…」等情，有該公會於99年
6月9日出具之鑑定報告書在卷可稽（見外放證物）。按鋼筋混凝土中最大水容性氯離子含量為每立方米0.3公斤，為經濟部中央標準局於87年6月25日公布之規定，系爭房屋混凝土水溶性氯離子含量超過上開規定，其最大值甚且超過標準值之十倍，是該瑕疵顯令系爭房屋安全性堪虞，依通常交易觀念，該氯離子含量過高之房屋即有減少或滅失通常效用或契約預定效用之瑕疵。被告抗辯系爭房屋已使用近22年之久，其氯離子含量標準不應適用上開經濟部中央標準局規定之中國國家標準，惟依台北市土木技師公會鑑定報告書附件五CNS3090A2042預拌混凝土之適用範圍雖限於新拌預拌混凝土，惟另於備考註記「未受外來氯離子污染之硬固混凝土，因水泥之水和作用及物理吸附其水溶性氯離子含量會隨時間增加較新拌時降低」（詳見該鑑定報告書附件五第3頁），由上可知，經濟部中央標準局規定之中國國家標準CNS3090A2042規定之氯離子含量乃為最低標準，亦即房屋隨時間推移其混凝土氯離子含量應低於上開經濟部中央標準局規定之標準，故原告以上開標準為混凝土氯離子含量檢測標準並無違誤，被告所辯洵非可採。
㈢原告有無怠為瑕疵之通知？其主張依民法第354條、第359條
請求減少價金有無理由？減少價金之額度為何？⒈按買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物
。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人。買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發見之瑕疵外，視為承認其所受領之物。不能即知之瑕疵，至日後發見者，應即通知出賣人，怠於為通知者，視為承認其所受領之物，民法第356條定有明文。
⒉本件被告辯稱原告於98年4月29日即知系爭瑕疵，遲至98年7
月始行通知，違反即時通知義務，不得主張瑕疵擔保請求權云云，惟查：原告雖於98年4月29日委由日笙檢測科技有限公司對系爭房屋進行檢測時，然係因第三人即系爭房屋斯時之所有權人通知，方進行檢測知悉系爭房屋含有超量氯離子，衡諸原告已將系爭房屋出售予第三人，且系爭房屋牽涉高額買賣價金，原告慎重其事，避免錯誤，經與第三人協調後，於同年7月通知被告，尚難認為係遲誤通知，況衡諸系爭房屋價值甚高，竟有系爭瑕庛，業造成原告相當之損害；縱原告未於發現系爭瑕疵時，即時通知被告，以系爭房屋之性質、延後通知對被告亦難認有重大損害。且原告為求慎重，於第三人通知後復為鑑定，以確定系爭房屋之系爭瑕疵存在後，3個月內即通知被告等節以觀，益證被告辯稱原告遲誤通知，應視為承認受領系爭房屋，不得請求減少價金云云，不足採信，應屬明確。
⒊按買賣因物有瑕疵，而出賣人依民法第354條至第358條之規
定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約，或請求減少其價金，民法第359條定有明文。復按物之出賣人應擔保其物無滅失或減少價值之瑕疵，而房屋氯離子含量超過國家標準之瑕疵，其交易價格較無該瑕疵之房屋為低，且較難出售，為眾所週知之事實。系爭房屋既存在氯離子含量過高之瑕疵，除已造成鋼筋鏽蝕等危及結構安全外，依前述鑑定報告結果所述，目前尚無消除氯離子含量之治本方法，是其交易價格必較正常房屋價格低，此部分應屬出賣人即被告所應擔保者。又經本院委託台北市土木技師公會鑑定結果⒋「高氯離子含量屋，如僅以暫時修補方式，經2至3年後仍會有剝落情況產生，因此一般以拆除重建較合經濟原則，本標的物修補費用以重建單價每平方公尺17,000元估算，…」，有該公會於99年6月9日出具之鑑定報告書在卷可稽（見外放證物），而除去或減少瑕疵對系爭房屋影響之費用，應為價值減損之最低估算基準，買受人如能證明瑕疵所減少之價額超過必要之修復費用時，就其差額，仍得請求（最高法院77年度第9次民事庭會議決議㈠意旨參照）。而原告未提出實證證明瑕疵所減少之價額超過必要之修復費用，是本件原告得請求減少價金之數額，應以系爭房屋之修復費用為適當，按系爭房屋面積為31.5平方公尺，陽台面積為2.85平方公尺，花台面積為0.64平方公尺。另共有部分面積為719.99平方公尺，權利範圍為118/10000，有系爭房屋之建物登記謄本附卷可佐，是系爭房屋之修復費用739,330元（計算式：17,000元×【31.5㎡＋2.85＋0.64＋719.99×118/10000】＝739,330元）為適當。
六、從而，原告因系爭房屋存在氯離子含量過高之瑕疵，而得請求減少價金之金額應為739,330元，是其依物之瑕疵擔保法律關係，請求被告給付739,330元及自起訴狀繕本送達翌日即98年12月9日起至清償日止，按年息5%計算之利息部分，為有理由，應予准許，逾此部分，則無理由，應予駁回。
七、兩造均陳明願供擔保聲請宣告假執行及免為假執行，就原告勝訴部分，核無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請，失所附麗，應併予駁回。
八、本件事實已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法，及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為與判決基礎之事實並無影響，均不足以影響本裁判之結果，自無庸一一詳予論駁之必要，併此敘明。
九、結論：本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，並依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中華民國100年8月17日
民事第五庭審判長法官薛中興
法官鄧德倩法官宣玉華以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國100年8月17日
書記官吳珊華