裁判字號：臺灣臺北地方法院103年訴字第3505號民事判決
裁判日期：民國104年09月04日
裁判案由：返還買賣價金等
臺灣臺北地方法院民事判決103年度訴字第3505號原告 林秉翔 訴訟代理人 魏釷沛 律師被告 林之 訴訟代理人 邢海鵬 上列當事人間請求返還買賣價金等事件，本院於民國104年8月7日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：本件被告未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：訴外人 林惠萍 、 蔡慧君 為坐落桃園縣楊梅市○○○段○○○○○○○○○○○○號等4筆土地之所有權人（權利範圍各2分之1，下合稱系爭土地），被告為向訴外人林惠萍、蔡慧君購買系爭土地，於民國103年2月15日與訴外人林惠萍、蔡慧君簽立土地買賣合約書（下稱系爭合約），約定買賣價金新臺幣（下同）2,060萬元。嗣因被告資金不足，遂委由訴外人 戴美桂 處理系爭土地買賣資金調度及轉讓事宜，而訴外人戴美桂透過友人介紹與原告洽談系爭土地轉讓承購事宜，並於103年3月26日與原告約定以買賣價金2,600萬元，由原告承接系爭合約，及另行約定時間與被告簽立轉讓書，原告則當場交付面額100萬元之支票予訴外人戴美桂作為訂金之用。原告與訴外人戴美桂再於103年3月28日會同被告，由原告將前開支票交付予被告收受，惟因原告慮及未先與地主會面恐生爭議，遂向被告提出應邀集地主與原告簽立系爭合約轉讓及辦理所有權變更登記事宜後，再另行協議轉讓金餘款440萬元之交付方式，被告當場允諾之，併同時簽發同訂金支票面額之本票1紙交付原告，以確保與地主約定時間簽約事宜。迄料，被告於兌領前開支票票款後，遲未邀同系爭土地地主即林惠萍、蔡慧君與原告簽立系爭土地買賣契約，被告於103年4月另委由訴外人 張裕隆 與原告接洽，再次確認關於邀約地主與原告簽約及後續剩餘轉讓金如何給付之問題。嗣後原告多次請求被告速與地主約定時間簽立系爭土地買賣契約，惟被告皆以地主時間無法配合為由，藉詞拖延之，為此兩造約定由原告先擬好預定與地主簽立之不動產買賣契約，先行傳真予被告確認無誤後，被告再與地主約時間簽約，故於103年4月21日原告即將擬好之不動產買賣契約書傳真予被告，被告亦收受無誤，嗣後又停滯不前，原告乃於103年5月12日以楊梅郵局第215號存證信函催告被告應於文到3日內邀同地主與原告簽約，否則即解除雙方承購系爭土地之約定，惟被告竟以台北建北郵局第511號存證信函回覆表示，兩造應先簽立轉讓書，否則即解除兩造間之轉讓約定並沒收訂金100萬元，顯見被告已違約且已無履行系爭土地轉讓之誠意，甚系爭土地地主林惠萍、蔡慧君業於103年5月13日解除與被告間系爭合約，被告亦已無法履行交付與原告間承購轉讓之約定，原告因而於103年5月26日以楊梅郵局第232號存證信函通知被告解除兩造間103年3月28日之承購轉讓契約，並依民法第249條第3款規定，請求被告加倍返還訂金200萬元。本件兩造間僅成立債權讓與及債務承擔契約關係，此由被告於103年5月3日及同年5月15日一再要求原告依系爭合約價金給付方式履行義務可知，蓋兩造固於103年3月28日達成合意以2,600萬元為系爭土地權利轉讓之價金，然兩造就價金之給付時點、方式、對象、履約保證或信託專戶等重要事項均尚未約定，尚難認兩造間具有系爭土地買賣契約關係存在，此亦由兩造於103年3月28日約定應另行簽定轉讓書可知，故兩造於103年3月28日係合意就被告與訴外人林惠萍、蔡慧君間之系爭合約為債權讓與及債務承擔，由原告取代被告在系爭合約之土地買受人角色，兩造間約定系爭土地買賣價金差額540萬元（計算式：2,600萬元－2,060萬元），其性質當屬居間報酬。惟兩造約定由原告承擔被告對訴外人林惠萍、蔡慧君之2,060萬元買賣價金之債務，並未得到訴外人林惠萍、蔡慧君之承認，故兩造該債務承擔之約定對訴外人林惠萍、蔡慧君不生效力，被告仍負有給付買賣金2,060萬元予訴外人林惠萍、蔡慧君之義務，且依系爭合約第3條之記載，可知被告最遲應於103年4月30日前付清全部買賣價金並以同日為系爭土地最後點交日。兩造間契約關係屬雙務契約，則被告既未完成對待給付義務，即將系爭土地移轉予原告，原告尚無給付價金予被告之義務，原告自無給付遲延之情事，被告自無從沒收原告所交付之定金。且因被告並未履行給付買賣價金2,060萬元予訴外人林惠萍、蔡慧君之義務，致訴外人林惠萍、蔡慧君於103年5月15日解除系爭合約，已使兩造間契約有關於原告取得系爭土地登記之約定給付不能，且可歸責於被告。原告自得主張依民法第249條第3款規定，請求被告加倍返還已收取之定金。為此，原告爰依民法第249條第3款規定提起本訴等語。並聲明：㈠被告應給付原告200萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。
㈡願供擔保請准宣告假執行。
二、被告雖未於最後言詞辯論期日到場，惟其前以書狀及言詞答辯：被告於103年2月15日與訴外人林惠萍、蔡慧君就系爭土地簽訂系爭合約，原係與友人集資共同購地建屋，後因建築線申請疑慮，被告友人因此退出集資購地，造成被告財務急迫，被告遂於103年3月18日授權委託訴外人戴美桂尋找投資對象，經訴外人 呂三郎 介紹認識原告，惟原告表明不願共同合作，只願獨自購買土地，雙方遂就系爭土地成立以2,600萬元為土地買賣權利移轉之合意，原告並開立面額100萬元之支票一紙交由訴外人戴美桂收執。且兩造於103年3月28日會面時，被告除提出系爭合約正本外，另提出系爭土地地主代表所出具之103年3月28日補充條款（下稱系爭補充條款），依系爭補充條款第3條約定，買方（即被告）得指定第三人為產權移轉登記名義人，並經原告所委任之地政士即訴外人 古北炫 確認無誤後，原告始當場同意並交付面額100萬元之支票予被告，作為系爭土地買賣權利移轉之訂金，及取回原交付予戴美桂收執之支票，並承諾10日內與被告簽定正式轉讓合約。亦即，被告係屬權利出賣人，並以產權登記予第三人之方式，由原告支付2,600萬元予被告後，復由被告支付價金予地主，再將所有權移轉登記予原告。原告雖曾於103年3月28日表示，倘原告不想以指定產權登記名義人方式完成土地的買賣，可否安排以自己名義與地主簽約，被告善意表示待雙方權利移轉合約簽訂後，願安排地主與其以自己名義簽訂土地買賣契約。詎原告未依約於10日內與被告簽定正式轉讓合約，經被告於103年4月2日以傳真方式第一次催告原告應依約定於10日內完成雙方權利之移轉合約簽訂，以便安排後續與地主之時程，後與原告以電話聯繫，原告表示工程款尚未領到，尚未能確定時間。及於同年月7日被告第2次以傳真方式催告原告履約，並於同年月11日、17日再分別催告後，原告始承諾於103年4月18日前辦理完成雙方權利契約之簽定，並主張契約撰寫要交由訴外人古北炫辦理，然原告又以工程款尚未領到為由，而將簽約時間延至103年4月21日，被告並於當日接獲原告傳真1份不動產買賣契約書（買方為原告、賣方為訴外人林惠萍、蔡慧君），惟內容均非兩造先前合意之權利移轉約定，原告仍未依約履行；被告始於103年4月22日再度催告原告依約履行，否則依法解除契約並沒收定金。後原告再向被告表示，因地政士古北炫撰寫契約錯誤，其將於103年4月28日完成雙方約定之權利移轉，然原告仍未依約履行，且因原告遲未履約，至地主即訴外人林惠萍、蔡慧君要求被告應於103年5月5日前完成系爭合約相關手續，故被告再於103年5月3日催告原告履約及告知地主意向，惟原告仍置之不理。是以，被告於103年5月5日發函向原告為解除系爭轉讓協議之意思表示，並將定金沒收。後再於同年5月15日向原告表示，若原告仍願履約，應於函至3日內辦妥相關權利移轉契約之手續，前沒收之定金亦得計入全部價金中，惟原告仍置之不理，最終被告於103年5月26日再次向原告表示解除契約並沒收定金。綜上，兩造間系爭土地買賣權利移轉合意不能成就，非屬可歸責於被告之事由所致，係原告一再遲延不願履約，被告解除契約及沒收定金，依法有據，原告提起本訴實無理由，應予駁回。此外，原告雖據提出本院卷第24至33頁所示之不動產買賣契約書，並主張其交付予被告之訂金係為與被告約定與地主簽立不動產契約之訂金，然本件兩造間買賣標的為「系爭土地買賣權利移轉」，即被告係權利出賣人，要與前開不動產契約買賣標的為「系爭土地」不同，甚且契約主體、價金亦均不相同，應視為新邀約，然被告已拒絕之；再者，本件被告係權利出賣人，且依系爭補充條款第3條約定，該權利之出賣已無庸系爭土地地主同意，當無民法第301條規定之適用等語置辯。並聲明：
㈠原告之訴駁回。
㈡如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：㈠被告與訴外人 林蕙萍 、蔡慧君二人於103年2月15日訂有系爭
合約，約定被告以2,060萬元之金額購買訴外人林蕙萍、蔡慧君二人共有之系爭土地，有土地登記第二類謄本（土地標示及所有權部）、103年2月15日買賣價金履約保證申請書、103年2月15日土地買賣合約書等件在卷可稽（見本院卷第9至12頁、第13、82至83頁、第14至18頁）。
㈡原告與被告於103年3月28日曾就系爭土地之轉讓達成合意，
雙方約定承購轉讓金額為2,600萬元，並另約定時間及簽立轉讓書。原告因而於同日交付乙紙發票人為閎瑋營造有限公司（代表人：林秉翔）、發票日為103年4月6日、票據號碼為YMA0000000、金額為100萬元之支票乙紙予被告林之，而該紙支票已獲兌現，有103年3月18日授權書、103年3月26日訂金收據、支票（票號YMA0000000）、103年3月28日訂金收據、支票（票號YMA0000000）等件附卷可證（見本院卷第19頁、第20頁、第21頁、第22頁、第23頁）。
㈢被告於103年5月3日寄發存證信函予原告，要求原告依照系
爭土地地主之原約定於103年5月5日前付款，否則將解消兩造權利移轉之合意並沒收定金，而該存證信函係於103年5月6日送達原告；被告復於103年5月13日寄發存證信函通知原告，重申已解除系爭土地之買賣權利移轉合意並沒收定金之意旨，而該存證信函已送達原告；被告又於103年5月15日寄發存證信函予原告，而該存證信函係於103年5月16日送達原告；被告再於103年5月29日寄發存證信函，再次通知原告解除系爭土地之買賣權利移轉合意，並沒收定金100萬元，而該存證信函亦已送達原告，有103年5月3日台北北門郵局營收股第1452號存證信函、103年5月15日台北建北郵局第511號存證信函、103年5月29日台北建北郵局第561號存證信函等件附卷可佐（見本院卷第103至104頁、第39至43頁、第117頁）。
㈣訴外人林蕙萍、蔡慧君以被告未支付系爭土地買賣契約款項
為由，委託 張百欣 律師於103年5月14日寄發存證信函通知被告解除契約，而該存證信函於103年5月15日已到達被告，有103年5月15日台北建北郵局第512號存證信函在卷可稽（見本院卷第159至160頁）。
四、原告主張兩造於103年3月28日係合意以2,600萬元就被告與訴外人林惠萍、蔡慧君間之系爭合約為債權讓與及債務承擔，由原告取代被告在系爭合約之土地買受人角色，惟兩造間約定由原告承擔被告對訴外人林惠萍、蔡慧君之2,060萬元買賣價金之債務，並未得到訴外人林惠萍、蔡慧君之承認，故兩造該債務承擔之約定對訴外人林惠萍、蔡慧君不生效力，被告仍負有給付買賣價金2,060萬元予訴外人林惠萍、蔡慧君之義務，且因被告並未履行給付買賣價金2,060萬元予訴外人林惠萍、蔡慧君之義務，致訴外人林惠萍、蔡慧君於103年5月15日解除系爭合約，已使兩造間契約有關於原告取得系爭土地登記之約定給付不能，且可歸責於被告，原告自得主張依民法第249條第3款規定，請求被告加倍返還已收取之定金云云，惟為被告所否認，並執前詞置辯。是本件應審酌者為㈠兩造於103年3月28日之合意，其法律上之屬性為何？㈡原告得否依民法第249條第3款之規定請求被告加倍返還已依約交付之定金共200萬元？經查：
㈠兩造於103年3月28日之合意，其法律上之屬性為何？⒈按當事人對於必要之點，意思一致，而對於非必要之點，未
經表示意思者，推定其契約為成立；又訂約當事人之一方，由他方受有訂金時，其契約推定為成立。民法第153條第2項前段、第248條定有明文。查兩造於103年3月28日業以2,600萬元之價格，合意由被告轉讓承購系爭土地之權利予原告，被告並已收受原告交付之訂金100萬元即面額100萬之支票1紙乙節，有訂金收據、支票（票號：YMA0000000）各1紙在卷可稽（見本院卷第22頁、第23頁），則兩造就承購轉讓契約中之價金為2,600萬元及標的物為系爭土地等必要之點，業已合意一致，且被告業已收受原告所交付之定金100萬元，足認兩造間之承購轉讓契約已成立。
⒉原告雖稱本件兩造間係合意債權讓與及債務承擔契約關係，
且兩造固於103年3月28日達成合意以2,600萬元為系爭土地權利轉讓之價金，然兩造就價金之給付時點、方式、對象、履約保證或信託專戶等重要事項均尚未約定，尚難認兩造間具有系爭土地買賣契約關係存在云云，惟依卷附被告委託訴外人戴美桂處理系爭土地之授權書所載「今委託戴美桂小姐全權處理相關不足資金之調度或轉讓，委託人（即被告）應協助完成出資人為產權清楚土地登記名義人」及訂金收據上所載「林秉翔（即原告）願承購轉讓土地總金額2,600萬元，雙方另定時間及簽立轉讓書。」等內容觀之（見本院卷第19頁、第22頁），顯見被告確係委託訴外人戴美桂處理系爭土地相關不足資金之調度或轉讓事宜，且被告與訴外人林惠萍、蔡慧君所簽立之系爭合約，其約定價金為2,060萬元，有103年2月15日買賣價金履約保證申請書、系爭合約等件在卷可憑（見本院卷第82至83頁、第14至18頁），顯與兩造間就承購轉讓契約所約定之價金為2,600萬有所不同。而依證人古北炫於本院審理時證述：「（問：被告有無提示附件二系爭合約及附件三之補充條款給你及原告看過？）當天契約我有看過，但補充條款我沒有印象，但付100萬的事情我有聽到，有無看到我想不起來了。」、「（問：當天有無討論約定如補充條款第3條即由被告以指定原告為登記名義人之方式，登記為系爭土地之所有權人之事？）當天有討論到說要由被告跟原地主解約，或者要讓原地主知道，再由原告來和原地主簽約，我會這樣講是因為一般銀行不接受指定名義人這種方式貸款。」等語可知（見本院卷第195頁背面、第196頁），被告於103年3月28日當日應有提示系爭合約予原告觀看，原告顯係知悉被告與訴外人林惠萍、蔡慧君就系爭土地簽立系爭合約之買賣價金為2,060萬元，倘本件係由被告將其與訴外人林惠萍、蔡慧君所簽立之系爭合約以債權讓與及債務承擔方式轉讓予原告，衡情當以2,060萬元為債務承擔之金額，且依民法第301條規定，第三人與債務人訂立契約承擔其債務者，非經債權人承認，對於債權人不生效力，亦即須訴外人林惠萍、蔡慧君同意，始對訴外人林惠萍、蔡慧君發生效力，契約自應由兩造及訴外人林惠萍、蔡慧君3方共同為之，惟本件依上開授權書、訂金收據所載，均無由訴外人林惠萍、蔡慧君參與兩造間承購轉讓契約之記載，堪認兩造所約定者為承購轉讓契約，即由原告給付2,600萬元予被告，被告將購買系爭土地之權利轉讓予原告，再由原告取得系爭土地所有權，而非如原告所稱為債權讓與及債務承擔。是原告上開主張，尚無足採。
㈡原告依據民法第249條第3款規定請求被告加倍返還已給付之
定金共計200萬元，有無理由？⒈查按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任
，民事訴訟法第277條前段定有明文。又按定金除當事人另有訂定外，適用左列之規定：一契約履行時，定金應返還或作為給付之一部。二契約因可歸責於付定金當事人之事由，致不能履行時，定金不得請求返還。三契約因可歸責於受定金當事人之事由，致不能履行時，該當事人應加倍返還其所受之定金。四契約因不可歸責於雙方當事人之事由，致不能履行時，定金應返還之，民法第249條定有明文。
⒉本件兩造間既以2,600萬元之對價成立承購轉讓契約，雖就2
,600萬元價金部分如何依期給付未見約定及載明，惟依上開卷附之訂金收據所載「林秉翔（即原告）願承購轉讓土地總金額2,600萬元，雙方另定時間及簽立轉讓書。」等語觀之，堪認兩造有應先出面簽立轉讓書並就價金給付部分細節等再為約定之義務。此由被告於103年4月2日、同年月7日分別2次以傳真催告原告應簽立轉讓書及就給付價金部分之時程為約定之履約協議書亦可知悉，有103年4月2日協議書、103年4月7日函及傳真之證明在卷可憑（見本院卷第92頁、第93至94頁），堪信屬實。惟因原告均未予回應，被告遂於103年4月22日再度催告原告應於接函即日完成兩造間103年3月28日雙方合意之約定，否則當解除契約並沒入定金。後被告再於103年5月3日以存證信函催告原告，應於103年5月5日前依約完成相關手續，否則將解消兩造權利移轉之合意並沒收定金，而該存證信函係於103年5月6日送達予原告；被告復於103年5月13日寄發存證信函通知原告重申已解除系爭土地之買賣權利移轉合意並沒收定金之意旨，而該存證信函已送達原告；被告又於103年5月15日寄發存證信函予原告，催告原告應於文到3日內辦妥相關權利移轉契約之手續，否解除契約並沒收訂金100萬元，而該存證信函係於103年5月16日送達到原告；被告再於103年5月29日寄發存證信函再次通知原告解除系爭土地之買賣權利移轉合意，並沒收定金100萬元，而該存證信函亦已送達原告，原告均未予回應等情，有103年4月22日函及傳真之證明、103年5月3日台北北門郵局營收股第1452號存證信函、103年5月15日台北建北郵局第511號存證信函、103年5月29日台北建北郵局第561號存證信函等件附卷可佐（見本院卷第101至102頁、第103至104頁、第109至113頁、第117頁），堪認原告並未依兩造約定之承購轉讓契約履行先行簽訂轉讓書而就付款時程為約定之義務，顯有可歸責予原告之事由，兩造之承購轉讓契約至遲已於103年5月29日經被告解除。
⒊原告雖主張其多次請求被告速與地主約定時間簽立系爭土地
買賣契約，惟被告皆以地主時間無法配合為由，藉詞拖延云云，查系爭承購轉讓契約既約定兩造有先行簽立轉讓書之義務，惟原告經被告一再催告而未履行，業據被告解除契約等節，已如前述，且原告所舉之證據並不足以證明兩造間係合意就系爭合約為債權讓與及債務承擔，及有被告須請地主即訴外人林惠萍、蔡慧君出面與原告締結買賣契約之合意，則原告以被告未令訴外人林惠萍、蔡慧君出面締約為由，拒不簽立轉讓書，並非可歸責於被告，揆諸前揭規定，原告自不得依民法249條第3款規定請求被告加倍返還已給付之定金共計200萬元。
六、綜上所述，兩造間之承購轉讓契約未能履行，並非可歸責於被告，且該承購轉讓契約業經被告解除契約，原告依民法第249條第3款規定，請求被告應加倍返還已給付之定金，即請求被告給付200萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，即失所附麗，應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果無影響，茲不再一一論述，併予敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中華民國104年9月4日
民事第四庭法官蔡世芳以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國104年9月4日
書記官洪彰言