裁判字號：臺灣高等法院107年上字第765號民事判決
裁判日期：民國107年11月28日
裁判案由：減少價金
臺灣高等法院民事判決107年度上字第765號上訴人 林育璇 訴訟代理人 李珮瑄 律師
何文雄 律師複代理人沈容被上訴人 徐永來 訴訟代理人 陳淑貞 律師上列當事人間請求減少價金事件，上訴人對於中華民國107年4月30日臺灣臺北地方法院106年度訴字第2355號第一審判決提起上訴，本院於107年10月31日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：兩造於民國105年10月12日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），由伊向被上訴人購買所有坐落臺北市○○區○○段○○段000地號土地所有權應有部分32分之2（下稱系爭土地）及坐落其上同段0000建號即門牌號碼臺北市○○區○○街○○○巷○○號1樓房屋所有權全部（下稱系爭房屋）暨同段0000建號地下層即同上巷00號房屋地下室所有權應有部分2萬分之5,986（下稱系爭地下室，以下與系爭土地、系爭房屋合稱系爭房地），約定買賣價金為新臺幣（下同）1,410萬元。兩造並共同委任訴外人僑馥建築經理股份有限公司（下稱僑馥公司）辦理不動產買賣價金履約保證事宜，由僑馥公司提供中國信託商業銀行股份有限公司受託信託財產專戶（帳號：00000000000000，下稱系爭履約保證專戶）供伊存入系爭房地買賣價金。 嗣伊 依約將價金1,410萬元匯入系爭履約保證專戶，被上訴人亦已於105年12月5日將系爭房地所有權移轉登記予伊。惟伊於辦理點交前，發現系爭房屋一樓增建部分係屬違建；另系爭地下室係與他人共有，並無單獨使用權，且設有隔間牆之違建，被上訴人迄今仍無法協助伊與其他共有人簽訂分管契約，致伊未來可能面臨其他共有人出面主張權利而指伊為無權占有，須自行出資拆除違建或負擔損害賠償之責任，足以減損系爭房地交易價值及契約約定通常效用。是系爭房屋一樓增建部分及系爭地下室隔間牆部分之違建均屬物之瑕疵，系爭地下室因無分管協議而無單獨使用權係屬權利瑕疵，被上訴人就其使用人即系爭買賣契約之仲介 張明莉 明知上開事實，卻於簽訂系爭買賣契約時隱瞞未告知上開違建之瑕疵，甚至保證系爭地下室得永久單獨使用，自應負出賣人瑕疵擔保責任，因而依民法第354條、第359條、第227條第1項、第226條第1規定，請求減少價金200萬元，並依民法第179條規定請求返還價金200萬元等情。爰求為被上訴人給付200萬元，及自原審民事準備(一)暨聲請調查證據狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算利息之判決。
二、被上訴人則以：系爭買賣契約已清楚記載「系爭房屋地下層之權利範圍為5986/20000」，伊於簽立系爭買賣契約時提出系爭地下室登記謄本及權狀予上訴人，確認買賣之標的即為系爭地下室之應有部分。而系爭地下室係屬一樓四戶屋主所共有，依其原始設計平面圖，除屬於公共設施之公共樓梯外，尚設有四座各自獨立之樓梯，分別通往各地下室共有人之四戶一樓房屋，事後建商並設有隔間牆區分地下室為四戶分管，伊亦依此地下室使用現況交屋，系爭地下室並非無單獨使用權，自非瑕疵。而伊於簽約時在現況說明書第42項即告知系爭房屋一樓店面有增建，另系爭地下室之隔間牆係屬建商施作之室內隔間，並非伊自行增建，伊並無隱瞞而不告知房屋之瑕疵，依民法第355條規定，自不負擔保之責，上訴人不得請求減少價金等語，資為抗辯。並以伊業於105年12月5日移轉登記系爭房地所有權，且於106年1月23日完成點交，而依約履行給付完畢，上訴人竟以系爭房屋有瑕疵等不實之藉口，拒不同意僑馥公司將系爭履約保證金專戶內剩餘之價金111萬9,700元撥付予伊，爰依民法第367條規定提起反訴，先位聲明：上訴人應給付111萬9,700元及自本案判決確定之日起至清償日止，按年息5%計算之利息。備位聲明：
上訴人應同意僑馥公司將系爭履約保證金專戶內保留款111萬9,700元撥付予被上訴人。
三、原審就本訴部分駁回上訴人之請求，並就反訴先位聲明部分判命上訴人如數給付111萬9,700元本息。上訴人就上開本訴及反訴受不利判決部分，提起上訴，於本院聲明：本訴部分：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人200萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
反訴部分：㈠原判決不利上訴人之部分廢棄。㈡上廢棄部分，被上訴人於第一審之反訴及假執行之聲請均駁回。被上訴人答辯聲明：上訴駁回。（至被上訴人反訴超過上開先位聲明請求部分，經原審駁回，未據被上訴人聲明不服，業已確定，非本院審理範圍，不另贅述）
四、查兩造於105年10月12日簽立系爭買賣契約，由上訴人向被上訴人購買系爭房地，約定價金為1,410萬元，被上訴人已於105年12月5日辦理系爭房地所有權移轉登記予上訴人完畢，並於106年1月23日將系爭房地點交予上訴人。兩造就系爭買賣契約共同委任僑馥公司辦理不動產買賣價金履約保證事宜，上訴人已將上開價金存入系爭履約保證專戶內，但因上訴人主張瑕疵而保留迄今，尚有111萬9,700元之價金未撥付予被上訴人之事實，有系爭買賣契約及不動產買賣價金履約保證申請書、不動產買賣價金履約保證證書（見原審卷第94-107頁）、系爭房地登記謄本（見原審卷第79-82頁）、不動產買賣價金履約保證專戶收支明細表暨點交確認書（見原審卷第11頁）可憑，並為兩造所不爭（見原審卷第152頁），堪認真實。上訴人主張系爭房地有一樓增建及地下室隔間牆之違建，且系爭地下室未經共有人協議分管而無永久單獨使用權之物之瑕疵及權利瑕疵，請求減少並返還價金200萬元，被上訴人則以上揭情詞置辯，並提起反訴，請求上訴人給付價金111萬9,700元，茲就兩造爭點一一論述如下：
㈠系爭地下室是否業經全體共有人協議分管？上訴人得否主張
係無單獨使用權之權利瑕疵，而請求被上訴人負權利瑕疵擔保責任？
1.查系爭房屋及系爭地下室係78年6月16日建築完成取得使用執照，乃係地上7層、地下1層共16戶之集合住宅及1樓商業用店面（即一般零售業，其一樓計區分為臺北市○○街○○○巷○○○○○○○○○○○號4戶建物店面，下稱系爭1樓4戶建物），為區分所有建築物，有系爭房屋所在之臺北市工務局78使字第0404號使用執照可憑（見原審卷第63頁正、背面）。而系爭地下室雖記載房屋用途為防空避難室，但依系爭地下室之建物測量成果圖（見原審卷第65頁）及地下室平面圖（見原審卷第71頁）比對結果，於扣除公共樓梯及蓄水池、變電室之共用部分面積後，所餘185.83平方公尺，乃係登記系爭1樓4戶建物所共有，其所有權應有部分比例分別為2萬分之5986、1萬分之2993、1萬分之2072、1萬分之1942（見原審卷第81頁），並非登記為該棟1至7層建物全體區分所有權人之共有（用）部分。而系爭1樓4戶建物及其他2至7樓住戶就上揭公共樓梯及蓄水池、變電室等公共設施，則另編有屬共有（用）部分之2219號建號，面積120.01平方公尺，始為全體區分所有權人之共用部分（見原審卷第80頁），足見系爭地下室乃系爭1樓4戶建物屋主共有之專有部分，不過係附有開放供防空避難之用途負擔而已。
2.按共有物分管之約定，不以訂立書面為要件，倘共有人間實際上劃定使用範圍，對各自占有管領之部分，互相容忍，對於他共有人使用、收益，各自占有之土地，未予干涉，已歷有年所，即非不得認有默示分管契約之存在，最高法院83年度台上字第1377號判決意旨可資參照。依兩造所不爭之系爭1樓4戶建物之平面圖及系爭地下室平面圖所示（見原審卷第116頁正、背面），系爭1樓4戶建物依其結構所對應之地下室內（見原審卷第117頁背面之系爭地下室及一樓結構平面圖），除公共樓梯外，另行設有4座樓梯，分別各自通往系爭1樓4戶建物內，而系爭地下室現況亦設有隔間牆，區隔為4戶地下室之事實，有現場照片可按（見原審卷第124-125頁），復為上訴人所不爭（見本院卷第71頁）。足認依系爭地下室自78年6月16日建築完成起之長期使用現況，系爭1樓4戶建物之屋主，就共有之系爭地下室，除公共樓梯外，原始即設計有獨立各自出入通往所在1樓之4座樓梯，並由起造建商另行與所對應之1樓各戶範圍，在系爭地下室施作分設隔間牆，區隔為4戶地下室，劃定各自使用範圍，交屋後對各自占有管領之部分，互相容忍，且對於其他共有人使用、收益，占有之地下室，均未予干涉，已歷有年，揆諸前開說明，自應認系爭地下室之全體共有人間有默示分管契約之存在，尚不以須訂有書面為要件。上訴人主張被上訴人曾保證就系爭地下室有單獨專用之權等情，乃與系爭1樓4戶建物屋主就共有之系爭地下室確有默示分管契約存在，而各自管領系爭地下室分管部分之長期以來使用現況相符，並無違反，尚不得謂有權利瑕疵。上訴人雖以兩造曾就此於106年1月23日簽立協議書（見原審卷第156頁），被上訴人承諾協助伊與其他1樓住戶共有人簽訂分管協議，惟現仍有2戶共有人拒不簽訂分管協議書為由，主張因未取得書面分管協議致無單獨專用權之權利瑕疵云云。惟分管之約定並不以書面為要件，且系爭地下室之全體共有人間確有默示分管契約之存在，均已如前述，事後有無取得其他共有人之書面協議，自不影響分管契約業已存在之事實，況上訴人亦未證明如何有系爭地下室之其他共有人出而對其主張權利情形，上訴人自不得以其尚未取得書面分管協議，即謂系爭地下室尚無永久單獨專用權，恐遭他人主張無權占有，而指係權利瑕疵，進而主張伊得為同時履行抗辯，拒絕給付上揭尾款云云，自不足採。至依兩造所簽訂之協議書第2條第1項雖記載「僑馥建經專戶內之保留款，應待乙方（即被上訴人）協助甲方（即上訴人）針對買賣標的物地下室與其他共有人間簽訂分管協議完成時，再由僑馥建經將保留撥付予乙方。」，但此乃係雙方約定被上訴人得逕向僑馥公司請求撥付111萬9,700元保留款之效力發生，須以完成與其他共有人簽訂書面分管協議之不確定事實為停止條件之約款而已，縱未完成書面分管協議之簽訂，依約亦不過係停止條件未成就，被上訴人尚未取得逕向僑馥公司請求撥付111萬9,700元保留款之權利而已，而須另待上訴人提起訴訟，以資解決兩造所爭執之權利瑕疵問題及被上訴人得否請求上訴人給付上開價金保留款之爭議。此觀之協議書第2條第3項載明「若逾民國106年4月30日，買賣標的物地下室與其他共有人間仍無法簽訂分管協議時，則乙方應訂期限催告甲方是否將其所主張向法院提起訴訟，甲方若逾乙方催告期限未提起訴訟，則乙方得自行向僑馥建經領取專戶中保留之款項。」，第4條約定「除本協議有約定之條件或甲乙雙方另行同意外，甲乙雙方均不得自行向僑馥建經請求受領其所保管之款項。」，第5條約定「本協議簽立完成後，乙方不得依僑馥建經105年內湖江南郵局第29號存證信函要求僑馥建經撥付專戶中價款，應依本協議書內容履行。」即明。而嗣因逾期仍無法取得其他共有人簽訂書面分管協議，經被上訴人以存證信函催告上訴人起訴（見原審卷第191頁），上訴人始依限提起本件訴訟，則上訴人所謂被上訴人於簽訂協議書時即已認知系爭地下室並無分管契約之存在之權利瑕疵云云，自不足採。另系爭買賣契約所載買賣標的本即分別載明系爭房屋權利範圍為全部及系爭地下室為共有，應有部分2萬分之5,986，上訴人自難諉為不知，而系爭買賣契約所附之現況說明書，雖於第10項及第23項就「建物部分是否有共有之情形」及「建物是否有被他人占用之情形」，勾選為「否」（見原審卷第7頁背面），及一般委託銷售契約書及所附之不動產說明書，被上訴人在建物權利種類及登記狀態填載「所有權為單獨所有」（見原審卷第58頁）或建築改良物標示欄勾選「無租賃或占用」（見原審卷第55頁），應係專指主建物之系爭房屋而言，上訴人謂係併指共有之系爭地下室，而指摘被上訴人有為不實之說明云云，自屬誤會，併予敘明。
㈡上訴人得否就系爭房屋之1樓增建部分及系爭地下室之隔間
牆部分，主張被上訴人應負物之瑕疵擔保責任？上訴人主張依系爭買賣契約現況說明書第42項「是否有違建、增建或改建？」，被上訴人係記載「一樓店面有增建」（見原審卷第8頁），卻未告知指明該一樓增建係違建之事實，且依系爭地下室平面圖所示（見原審卷第71頁），申請建照時並無隔間牆，亦同屬違建而未告知，因而主張應負物之瑕疵擔保責任等情。惟查被上訴人在系爭買賣契約現況說明書第42項「是否有違建、增建或改建？」欄，業已記載「一樓店面有增建」，而依系爭買賣契約第2條增建或占用部分，業已約定「買賣標的現狀另有增建或占用部分，依現行法令無法登記，其權利義務業經雙方約定如下：一、增建或占用範圍：一樓空地。……，三、前開增建部分無所有權並有被拆除之虞，若於交屋後（如有借屋裝修則為借屋裝修後）被通知拆除者，甲方（即上訴人）同意自行負責，其相關權利義務甲方確已知悉。」（見原審卷第6頁背面），是依系爭買賣契約第2條約定，所稱增建部分係指依現行法令無法登記，並有被拆除之虞者而言，而依建築法第97條之2規定，由內政部所訂立之違章建築處理辦法第2條規定：「本辦法所稱之違章建築，為建築法適用地區內，依法應申請當地主管建築機關之審查許可並發給執照方能建築，而擅自建築之建築物。」及第3條第1項規定「違章建築之拆除，由直轄市、縣（市）主管建築機關執行之。」，亦即系爭買賣契約第2條約定所稱之增建部分即係指未經主管機關許可發給建築執照之違章建築甚明。上訴人雖以現況說明書第42項係將違建、增建、改建三者併列，且依建築法第9條規定之建造行為及第28條第1項規定之建築執照計分為新建、增建、改建及修建4種，被上訴人僅告稱為增建，並未告知為違建，而有使其誤認為合法之增建云云，惟按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解，最高法院17年上字第1118號判例意旨可資參照。系爭買賣契約第2條所稱之增建部分，既已明確載明係指依現行法令無法登記，並有被拆除之虞之違章建築，而已真實表明雙方當事人之真意，無須別事探求，上訴人事後自不得比附建築法第9條及28條列有得經主管機關許可發給建築執照之增建，即任意曲解系爭買賣契約及現況說明書所指之增建部分係屬業經主管機關許可發給建築執照之合法增建，而指被上訴人並未誠實告知1樓增建部分係屬違建，應負物之瑕疵擔保責任云云，自不足據。又系爭地下室之隔間牆，係依全體共有人默示合意之分管契約，為劃分各自使用範圍之界限，而設立之室內隔間，乃屬建築法第77條之2所規定之建築物室內裝修範圍，非為建築法第9條第2、3、4項所稱於原建築物增加其面積或高度之增建行為；或將建築物之一部分拆除，於原建築基地範圍內改造，而不增高或擴大面積之改建行為；或建築物之基礎、樑柱、承重牆壁、樓地板、屋架或屋頂，其中任何一種有過半之修理或變更之修建行為，自非建築法第9條、第28條第1項規定之應請領建造執照之建造行為，及違章建築處理辦法第2條所指未經主管機關許可，發給執照而擅自建築之違章建築，上訴人指該地下室之隔間牆亦屬違建云云，自不足採。
五、綜上所述，系爭地下室全體共有人間確有默示分管契約之存在，被上訴人實際上就系爭地下室亦有各自占有管領之分管部分，而得獨立使用收益，上訴人指未經簽立書面分管協議前，伊並無獨立使用權，恐遭其他共有人指為無權占有，謂係權利瑕疵云云，自不足採。而系爭房屋一樓增建部分，業經被上訴人於現況說明書第42項及系爭買賣契約第2條告知上訴人為違章建築，並有被拆除之危險，上訴人於契約成立時既已明知其為違章建築之瑕疵，依民法第355條第1項規定，被上訴人自不負物之瑕疵擔保責任。上訴人事後翻稱被上訴人僅告知為增建，而非違建云云，自不足據。又系爭地下室之隔間牆僅為劃分分管範圍之室內隔間，並非未經主管機關許可，發給執照而擅自建築之違章建築，上訴人自不得指為違建，而主張被上訴人應負物之瑕疵擔保責任。從而上訴人本訴部分主張被上訴人就系爭房地之買賣，應負權利瑕疵及物之瑕疵擔保責任或不完全給付責任，請求減少價金200萬元，進而依不當得利規定請求被上訴人返還200萬元，自屬無據，不能准許。被上訴人提起反訴，依系爭買賣契約之約定及民法第367條交付價金請求權之法律關係，請求上訴人給付未付之保留價金111萬9,700元，自屬正當，上訴人既不得主張被上訴人應負瑕疵擔保及不完全給付之責任，自無為同時履行抗辯而拒付價金之理由，所辯自不足採。而兩造既已另行簽立協議書，約定上訴人未完成取得其他共有人簽訂書面分管協議前，被上訴人尚不得逕向僑馥公司請求撥付111萬9,700元保留款，而應由上訴人另行提起本件訴訟以資解決，且依僑馥公司所出具之不動產買賣價金履約保證證書第2條第2項亦載明對賣方（即被上訴人）之保證責任：㈠買方若未能依買賣契約履行義務，……，若買方於期限內起訴，則專戶款項暫予保留，並以判決結果做為價款撥付之依據等語（見原審卷第106頁），足見被上訴人確有向上訴人請求給付上揭未付價金之權利，上訴人尚不得以其業已將上開價金存入系爭履約保證專戶，即謂其並無給付之義務。又兩造既於協議書中合意將系爭履約保證專戶內之111萬9,700元價金暫予保留，由上訴人提起本件訴訟以資解決，則上訴人給付遲延責任依約自應以本案訴訟確定時始行起算，從而被上訴人提起反訴，請求上訴人給付111萬9,700元及自本案判決確定之日起至清償日止，按年息5%計算之法定遲延利息，為有理由，應予准許。原審就上開本訴部分及反訴部分均為上訴人敗訴之判決，並就反訴部分為准、免假執行之宣告，並無不合，上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及上訴人聲請鑑價之證據方法，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果及調查之必要，爰不逐一論列；而就被上訴人反訴備位聲明部分，因先位聲明勝訴，已無再予審斷之必要，均附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中華民國107年11月28日
民事第十九庭
審判長法官魏麗娟
法官陳慧萍法官朱耀平正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國107年11月28日
書記官顧哲瑜附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。