臺灣臺中地方法院臺中簡易庭小額民事判決
106年度中小字第3205號
原 告 黃宗献
訴訟代理人 黃正忠
黃施秀鳳
被 告 劉翠微
上列當事人間給付票款事件，本院於民國107年1月19日言詞辯
論終結，判決如下：
主文
原告之訴駁回。
訴訟費用新臺幣貳仟零參拾肆元由原告負擔。
爭執事項及理由要領
一、原告起訴主張：被告前向原告承租門牌號碼為臺中市○區○
○○道○段000號1至4樓房屋（下稱系爭房屋），租賃期
間自民國104年4月1日起至107年3月31日止，每月租金
為新臺幣（下同）20,000元，被告依系爭房屋租賃契約第7
條約定，於每年度簽發票金額均為每月租金數額20,000元之
支票計12紙予原告收執。詎原告所執有被告簽發之前揭租金
支票中之發票日期為106年9月1日、面額20,000元、票據
號碼BAY0000000號支票乙紙（下稱系爭支票），屆期經提示
竟遭退票，屢經催討均未獲置理，爰依票據之法律關係，請
求被告給付系爭支票票款及法定遲延利息等語。並聲明：被
告應給付原告20,000元，及自106年9月1日起至清償日止
，按年息百分之6計算之利息。
二、被告則抗辯：系爭支票係被告所簽發交付予原告作為支付系
爭房屋租金106年9月份之租金之用，但因系爭房屋1樓地
板自106年5月間起大量冒水，而位於2樓之廁所一經使用
即會積水，且緊鄰廁所之廚房每次使用流理台，亦會造成地
面積水不退，造成被告無法使用系爭房屋及營業，經被告於
106年6月、7月間兩次通知原告修繕，並表明如不修繕即
不再支付同年8月份房屋租金後，原告僅於106年7月間找
人前往系爭房屋草草施作，其後被告再於同年月27日以書面
告知原告系爭房屋仍未修繕完成部分，因如未經修繕完成，
被告即無法於系爭房屋營業居住，故乃定期催告修繕，且再
次表明如不修繕即無法支付支票票款等情，然系爭房屋仍嚴
重漏水，致被告無法營業居住使用，只得另搬遷至南區居住
，故被告自得行使同時履行抗辯權，拒絕給付系爭房屋租金
等語。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利之判決，願供
擔保請准宣告免為假執行。
三、得心證之理由：
㈠原告主張被告前向原告承租系爭房屋，租賃期間自104年4
月1日起至107年3月31日止，每月租金為20,000元，被告
依系爭房屋租賃契約第7條約定，於每年度簽發票金額均為
每月租金數額20,000元之支票計12紙予原告收執，而原告所
執有被告簽發之前揭租金支票中之系爭支票，屆期經提示遭
退票等情，業據其提出系爭房屋租賃契約書及系爭支票、退
票理由單為證，並為被告所不爭執，故原告此部分主張，自
堪信為真實。
㈡按因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒
絕自己之給付；又出租人應以合於所約定使用收益之租賃物
，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使
用、收益之狀態，民法第264條第1項前段、第423條分別
定有明文。是出租人不僅有忍受承租人為使用、收益租賃物
之消極義務，並有使其能依約定使用、收益租賃物之積極義
務，倘承租人之使用、收益租賃物受有妨害或妨害之虞時，
不問其係基於可歸責於出租人之事由或第三人之行為而生，
亦不問其為事實上之侵害或權利之侵害，出租人均負有以適
當方法除去及防止之義務，有最高法院86年度台上字第3490
號判決意旨可資參照。準此，倘出租人怠於履行其交付、保
持租賃物之義務，承租人自得行使同時履行抗辯權，拒絕給
付租金，並無不合。
㈢系爭支票係被告所預先簽發交付予原告，用以支付106年9
月份之系爭房屋租金，此為兩造所不爭執之事實。原告主張
被告應給付系爭支票票款，惟為被告所否認，並以前揭情詞
置辯。經查：
⒈被告抗辯系爭房屋因嚴重漏水，致其無法營業居住使用，迄
仍未經修繕完畢等情，業據其提出兩造對話內容及系爭房屋
現場照片為證；而原告亦不否認系爭房屋曾有被告所指嚴重
漏水情事，惟陳稱該漏水情形業經修繕完成已無漏水情形云
云，並提出收據及原告與廠商通話內容為證。
⒉查證人 張達瑞 於本院證述：「（你從事什麼行業？）從事水
電，從事20幾年了，我是自己做」、「（你是否認識原告及
被告？）不認識，也不認識被告」、「（106年7月23日你
是否去系爭房屋施工？）有，是在庭的原告訴訟代理人黃施
秀鳳，她叫我們去看漏水，本來是只叫我去，但是我去看了
之後發現漏水有點嚴重，所以我就跟證人 藍擇清 說要再拆衛
浴的地板這些，因為這個工程是證人藍擇清介紹給我的，證
人藍擇清是做土水的，所以浴室裡面要整理，浴室裡的防水
層都不行了，水會漏到樓下，後來我們就是把二樓浴室敲除
，重新粉刷、黏磁磚、裝馬桶，一樓的部分就是營業店面部
分的地板水管會漏水，我有把一樓店面地板挖開，重新接水
管，這樣一樓敲地板、挖水管做了一天，一樓磁磚又做一天
，二樓衛浴部分是證人藍擇清施作，等證人藍擇清完成後，
我只負責裝馬桶的部分，二樓也是做差不多一天的時間，整
個工程何時完成我不知道，但是從我看到做完差不多隔了一
至兩個禮拜」、「（你做完之後有確認系爭房屋都沒有再漏
水嗎？）有，都乾了，馬桶部分有試用，其他部分不清楚」
、「（流理台有無施作？）沒有，拉開來再擺回去，沒有施
作」、「（被告是否為當時房客？他當時有無告知你流理台
也會漏水？）被告是房客，我是從房東那裡知道流理台會漏
水，當時沒有檢查，流理台漏水以我的工作經驗我認為應該
是水管脫落，我們沒有去修理流理台」、「（原告有無特別
指定修繕範圍？）沒有，原告就是說一樓地板、二樓衛浴，
沒有說其他地方要我們修繕」、「﹝（提示本院卷第120-12
4頁）這是否你與被告的對話？﹞是。」、「（是否你到系
爭房屋做完漏水修繕工程後，房客還是有反映系爭房屋還是
有漏水情形？）房東有告訴我，不是被告，房東請我們再過
去處理，我後來有過去，但是被告有時沒有接到電話，有時
說沒有空，因為我們在做工作也沒空，雙方時間一直沒有辦
法配合，所以就沒有辦法再做處理」、「﹝（提示本院卷第
100頁）這張收據是否你與證人藍擇清所出具有收到系爭房
屋工程款的收據？﹞對」、「（你剛才所述，房東有說房客
反映漏水，有無特別說明是何處漏水？）沒有」等語。
⒊另證人藍擇清於本院結證：「（你從事什麼行業？）從事土
水，從事20、30年了」、「（大約106年7月時有無至系爭
房屋工作？）有，是去施作二樓浴室的磁磚全打除，重新鋪
設地板磁磚，廁所門掉了再修理裝好，還有漏水下來一樓天
花板及柱子，有漏水痕跡我都有去補修」、「（你到現場時
有無看到漏水情形？）有，就是我去看到現場漏水的情形，
我才和水電張達瑞一起跟黃施秀鳳說應該如何施作，所以她
才請我們去做，工程第一次大約做了一個禮拜，第二次被告
說浴室無法排水，因為磁磚黏得不好，所以我又再去做一次
，這次是磁磚重新整個拆除又重做，第二次做好之後，被告
說水還是排不下去，因為我無法進去，我有聯絡被告，但是
被告沒空，所以就沒有進去。第一次與第二次隔不到五天，
之前做好，水放下去說不會排水，隔兩天就進去做了」、「
（第二次施做後，被告反映說水排不出去是隔多久時間？）
是兩、三天後，業主就跟我說被告反映水又排不出去」、「
﹝（提示本院卷第100頁）這張收據是否你與證人張達瑞出
具的？﹞是」、「﹝（提示本院卷第101頁）7月23日你是
否有傳簡訊給業主說沒問題了，可以去跟房客收錢了？﹞好
像有，房東說等房客說OK沒問題了再收錢。是房客傳給我的
，這訊息應該是複製房客傳給我的內容，至於我傳送給誰我
就不清楚了」等語。
⒋綜合證人 張瑞達 、藍擇清上開證詞，參以被告所提出106年
7月28日以後之兩造對話內容及系爭房屋現場照片，可見原
告雖曾於106年7月間委請證人張瑞達、藍擇清前往系爭房
屋施工修繕二樓浴側漏水及一樓地板冒水問題，但並未就廚
房流理台使用後之漏水情形委請證人進行修繕，且證人施工
後，系爭房屋之漏水情形仍未獲得完善之解決，而尚有二樓
浴廁使用後即積水不退，以及廚房流理台使用即嚴重漏水之
情形。據此足認被告於106年5月間起就系爭房屋之使用、
收益，確因上開嚴重漏水問題而受有妨害，造成被告無法繼
續營業及居住。揆諸首揭法律規定及最高法院判決意旨，原
告為出租人，既未於租賃關係存續中，保持系爭房屋合於約
定使用、收益之狀態，致承租人即被告不能達租賃之目的者
，即與債之本旨不符，被告自得主張同時履行抗辯權，而拒
絕租金之給付。是原告請求被告給付系爭支票票款即106年
9月份租金20,000元，
四、從而，原告依票據之法律關係，請求被告給付20,000元，及
自106年9月1日起至清償日止，按年息百分之6計算之利
息，為無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊及防禦方法，經核與本判
決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
六、本件應適用小額訴訟程序，依民事訴訟法第436條之19第1
項規定，法院為訴訟費用之裁判時，併確定訴訟費用額為
2,034元（即裁判費1,000元及證人日旅費1,034元）。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中華民國107年2月27日
臺灣臺中地方法院臺中簡易庭
法官劉惠娟
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，以判決違背法令為理由，向
本院提出上訴狀並表明上訴理由(上訴理由應表明一、原判決所
違背之法令及其具體內容；二、依訴訟資料可認為原判決有違背
法令之具體事實)，如未表明，上訴於法不合，得逕予駁回，如
於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提
上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納
上訴審裁判費。
中華民國107年2月27日
書記官許嘉雯