臺北簡易庭110年度北簡字第6327號民事判決

臺灣臺北地方法院民事簡易判決

110年度北簡字第6327號

原告 胡家玫

訴訟代理人 葉光洲 律師

黃孺雅 律師

複代理人 曹孟哲 律師

被告 凌群 不動產管理顧問有限公司

法定代理人 辜博鴻

訴訟代理人 蘇信誠 律師

上列當事人間請求返還金錢事件，本院於中華民國111年3月15日言詞辯論終結，判決如下：

主文

被告應給付原告新臺幣參拾玖萬柒仟壹佰貳拾捌元，及其中新臺幣參拾萬參仟捌佰壹拾元，自民國一百一十年三月三日起至清償日止，及其中新臺幣玖萬參仟參佰壹拾捌元，自民國一百一十年十月二十七日起至清償日止，均按週年利率百分之五計算之利息。

訴訟費用新臺幣肆仟參佰元由被告負擔。

本判決得假執行。但被告以新臺幣參拾玖萬柒仟壹佰貳拾捌元為原告預供擔保，得免為假執行。

事實及理由

一、按當事人得以合意定第一審管轄法院，但以關於由一定法律關係而生之訴訟為限，前項合意，應以文書為之，民事訴訟法第24條定有明文。查兩造所簽訂之物業管理委任契約書(下稱系爭契約)第捌條約定，兩造合意以本院為本契約涉訟時之第一審管轄法院(見本院卷第40頁)，是以原告向本院提起本件訴訟，本院自有管轄權。次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文，查原告原起訴聲明為：被告應給付原告新臺幣（下同）303,810元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，有起訴狀可稽（見本院卷第9頁），嗣於民國110年11月25日具狀變更起訴聲明為：被告應給付原告434,084元，及其中303,810元，自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，及其中13,274元，自準備(四)暨變更聲明狀送達翌日起至清償日止，均按週年利率5%計算之利息，亦有準備(四)暨變更聲明狀可憑(見本院卷第359頁)，復於111年3月7日具狀變更起訴聲明為：被告應給付原告397,128元，及其中303,810元，自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，及其中93,318元，自110年11月27日起至清償日止，均按週年利率5%計算之利息，亦有言詞辯論筆錄、準備㈥暨變更聲明狀可憑(見本院卷第385、445頁)，核其所為，係屬應受判決事項聲明之擴張及減縮，依上開規定，應予准許，合先敘明。

二、原告主張：兩造於103年4月22日簽訂系爭契約，約定原告委任被告就門牌號碼臺北市○○區○○街00號2樓房地(下稱系爭房地)處理包租事宜，被告將系爭房地隔成A、B、C、D(下稱系爭A、B、C、D室)4個房間出租，並每月交付原告51,225元，嗣於108年10月間，被告提出欲將包租模式改為代管模式，即將實際收取之租金於扣除管理費12%及必要費用後全數交付原告，原告接受提議，被告法定代理人亦於108年11月1日向原告確認改為代管模式，然被告代原告處理受任事務而向承租人收取租金卻僅轉交部分，其中系爭B室於108年10月、11月出租，並每月收取租金17,000元，合計34,000元，被告卻告知原告未出租；其中系爭D室於108年10月至109年1月間以每月24,000元之租金出租，被告卻告知原告僅有收取租金17,000元，每月有差額7,000元，合計短付租金28,000元；其中系爭D室於109年2月、3月出租，並每月收取租金24,000元，合計48,000元，被告卻告知原告未出租；又被告自109年7月至109年11月短付租金126,898元，共計短付租金236,898元(計算式：34000＋28000＋48000＋126898＝236898)；又被告108年10月至109年11月短付系爭房地電費26,440元；復被告向承租人收取押租金共100,000元，迄今亦未交付原告；另被告拒絕交付原告原有之鑰匙，致原告僅能換鎖而支出換鎖費用20,790元，被告又擅自開挖系爭房地玄關地面且拒絕回復原狀，致原告需自行修繕而支出費用13,000元，以上總計397,128元(計算式：236898＋26440＋100000＋20790＋13000＝397128)，爰依系爭契約法律關係，請求被告返還397,128元，為此提起本件訴訟等語，並聲明：被告應給付原告397,128元，及其中303,810元，自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，及其中93,318元，自110年10月27日起至清償日止，均按週年利率5%計算之利息。

三、被告則以：被告與原告原本就不是單純的「包租」或「代管」關係，而是「投資合作」關係，本件是因為原告與被告間有3筆投資案(⒈系爭房地、⒉柬埔寨三旅館及⒊臺南市萊廷園)，因原告擔心投資沒有保障，故在原告僅出資2,900,000元的情形下，被告將取得成本為16,900,000元的投資物件即系爭房地登記在原告名下，然後讓原告每月坐領51,225元，詎原告先是在108年10月要求將「包租」改為「代管」，109年10月15日再發律師函終止契約，企圖將被告踢出合作案，令被告無法接受，系爭房地原本預計進行都更，雙方都看好有豐厚的獲利空間，但後來因都更案生變，原告對於系爭房地投資開始產生不滿，依兩造所簽訂之套房管理合作分算協議書(下稱系協議書)約定「若42個月未出售，則乙方(即被告)以原價/原屋況買回」，被告提議由被告買回，但原告認為買回價格太低，所以於109年7月間通知被告要自行委賣半年，至遲到110年2月原告既然無法順利賣出，就應該讓被告原價買回，惟原告卻以兩造間已終止委任關係，強行要自己管理租賃事宜，但因兩造間係合作投資關係，被告並不同意原告的主張。再依兩造間之對話觀之，被告同意改為「代管」必須先抵扣被告的代墊款及另外辦理設立登記，但原告稱只有同意改為「代管」，其餘都不認帳，則雙方在沒有書面「代管」契約的情形下，就所謂「代管」的具體內容為何，是否達成合意，多久結算一次，給付期限，整個投資案如何調整關係，均無共識。被告於109年10月7日給原告之函文已清楚傳達被告的立場，就是委賣期間每月暫以35,000元計算，等系爭房地售出後再一併結算，但原告顯然只選擇對自己有利的說法，迫不及待的要霸占系爭房地的所有利益，甚至因為自己強行換鎖的費用也要被告負擔，實在是荒謬，被告光是工程及其他代墊款即遠超原告的請求，原告請求並無理由等語，資為抗辯，並聲明：駁回原告之訴。

四、本院得得心證之理由：

　㈠關於原告為系爭房地之所有權人部分：

　　被告辯稱系爭房地係借名登記在原告名下云云，並提出套房管理合作分算協議書(見本院卷第149頁，下稱系爭協議書)為證，依系爭協議書記載，總自備款2,900,000元，由原告100%出資，預估售價22,500,000元，預估利潤5,600,000元，乙方(即被告)佔70%，甲方(即原告)佔30%，然此僅能證明兩造關於系爭房地合作所產生之利潤佔比，尚無法據此認定系爭房地為被告所有；又被告辯稱系爭房地取得成本為16,900,000元，然系爭房地係由原告向訴外人 賴東邦 購買，亦有不動產買賣契約書可參(見本院卷第323-335頁)，原告已出資自備款2,900,000元，其餘尾款14,000,000元，亦係由原告向銀行貸款並負責繳納分期款，亦有貸款契約及原告存摺交易明細可考(見本院卷第213-240頁)，衡諸購屋實務，購屋人僅需準備頭期款，尾款均會向銀行貸款，嗣按月支付銀行貸款利息並攤還本金，核與本件原告準備頭期款2,900,000元，尾款14,000,000元向銀行貸款之情形相符，堪認原告確為系爭房地之所有權人。至被告辯稱系爭房地原告僅出資2,900,000元，僅係借名登記在原告名下，若為真正，則該14,000,000元之貸款本息則應由被告按月繳納，顯與本件係由原告繳納貸款本息之事實不符，故被告辯稱系爭房地係借名登記在原告名下云云，自非可採。

　㈡關於被告自108年10月至109年11月間短少交付收取之租金為236,898元部分：

　⒈108年10月至11月未交付系爭B室租金34,000元：

　　依被告向承租人公告收取之電費表(見本院卷第67-69頁)所載，被告於108年10月至11月曾向系爭B室承租人收取電費1,837元及611元，足認系爭B室於108年10月至11月間確有出租情事，有原告提出之房屋租賃契約書附卷可憑（見本院卷第57頁），每月租金為17,000元，原告自得請求被告交付已收取租金34,000元，洵屬有據。

　⒉109年2月、3月未交付出租系爭D室租金48,000元：

　　依被告向承租人公告收取之電費表所載，被告於109年2、3月曾向系爭D室承租人收取電費1,430元及792元，足認系爭足認系爭D室於109年2月、3月間確有出租情事，且有原告提出之房屋租賃契約書在卷憑參（見本院卷第59頁），每月租金24,000元，原告得請求被告交付已收取租金48,000元，亦洵屬有據。

　⒊108年10月至109年1月短交付系爭D室租金28,000元：

　　被告雖辯稱系爭D室於108年10月至109年1月僅按月向承租人收取租金17,000元，並提出租賃契約(見本院卷第435頁)為據，然參被告與承租人締結租約之租約編號係依照時序逐漸增加，如108年11月之系爭B室租約編號為35號、109年5月成立之系爭A室租約編號為229號、109年6月成立之系爭D室租約編號為244號、109年成立之系爭C室租約編號為339號，詎被告所提上開之108年8月系爭D室租賃契約成立之時間早於前開所有租約，其編號竟為2001號，則該租賃契約是否為真正，即有可疑，復依原告提出之系爭D室之租賃契約每月租金為24,000元(見本院卷第71頁)，則原告主張被告每月短交付租金7,000元，應屬可採，故原告請求被告交付短付之租金28,000元(計算式：7000×4＝28000)，亦洵屬有據。

　⒋被告自109年7月至109年11月短付租金為126,898元：　

　　依被證17代管費用一覽表(見本院卷第443頁)所示，被告於109年7月短付1,686元；109年8月短付31,822元；109年9月短付6,784元，然其中被告已之扣除冰箱俢繕2,800元及水龍頭更換2,300元部分，未見被告檢附相關單據以實其說，自難認為真正，不應扣除，則109年9月短付11,884元(計算式：6784＋2800＋2300＝11884)；109年10月短付12,886元，又系爭B室非空租，此由被告公告系爭B室電費為814元，並系爭B室房客自陳於109年10月底方退租(見本院卷第469頁)，應加計該月租金17,000元，另第4台費用為每月3、6、9、12月支付，則不扣除第4台費用1,620元，則109年10月短付租金為31,506元(計算式：12886＋17000＋1620＝31506)；被告於109年11月取得之租金50,000元，然原告已於109年10月16日發函終止系爭契約，有興望法律事務所109年10月15日BZ000000000號函可稽(見本院卷第83頁)，則被告取得系爭房地109年11月出租所得租金50,000元，並無法律上之原因，原告得依不當利之法律關係請求被告返還50,000元，以上合計126,898元(計算式：1686＋31822＋11884＋31506＋50000＋126898)。

　⒌以上，被告自108年10月至109年11月間短少交付收取之租金為236,898元(計算式：34000＋48000＋28000＋126898＝236898)。

　㈢關於被告自108年10月至109年11月間短少交付系爭房地電費為26,440元部分：　　

　　被告於出租系爭房地期間向承租人收取之電費，僅有轉交其中部分，依被告提供之108年度電費指記/統計表（見本院卷第67頁）、被告法定代理人配偶 賴小羚 傳予原告之明細（見本院卷第47-65頁）及被告提出之109年7-11月代管費用一覽表核算，被告自108年10月至109年11月間短少交付系爭房地電費為26,440元(如附表所示)，又被告辯稱以被證16之清潔單據(見本院卷第441頁)扣除上開積欠之電費云云，然該清潔費單據發生於109年8月，惟於109年8月之代管費用一覽表(見本院卷第443頁)卻未見該筆費用，則被告是否有支出該筆清潔費用，即有可疑；又被告自行製作之甘州差額款項一覽表(見本院卷第443頁)，辯稱109年9月至12月之清潔費共8,000元，應予扣除云云，然系爭契約已於109年10月16日終止，被告請求扣除109年11月、12月份之清潔費用，自屬無據，復被告亦未提出任何單據證明有支出上開8,000元清潔費之事實，故被告請求扣除清潔費8,000元，礙難准許。

　㈣關於未交付押租金部分：

　　被告向承租人收取押租金共100,000元未交付予原告，復參被告提出之甘州差額款項一覽表(見本院卷第443頁)亦有記載「押金100,000元」，故原告請求被告交付收取之押租金100,000元，核屬有據。

　㈤關於支付換鎖費用及回復原狀費用部分：

　　原告於109年10月15日發函終止系爭契約，並請求被告交付系爭房地之鑰匙(見本院卷第84頁)，然被告拒絕交付其所持有之系爭房地之鑰匙，致原告無法進入系爭房地，原告不得已僅能換鎖，並因此支出換鎖費用20,790元，亦有報價單、統一發票、轉帳收據可參(見本院卷第97、98頁)，該筆費用之支出可歸責於被告，則原告請求賠償換鎖費用20,790元，洵屬有據。另被告於合約終止後，擅自開挖系爭房地玄關地面，且拒絕回復原狀，致原告需自行修繕而支出費用13,000元，亦有工程報價單、轉帳收據可按(見本院卷第379頁)，亦可歸責於被告，則原告請求被告賠償回復原狀之修繕費用13,000元，亦洵屬有據，故原告得請求被告賠償33,790元(計算式：20790＋13000＝33790)。

㈥從而，原告得請求被告給付之金額為397,128元(計算式：236898＋26440＋100000＋33790＝397128)。　　

　㈦末按遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五；給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力，民法第233條第1項前段、第203條、第229條第2項分別有明文規定。本件原告之請求，核屬無確定期限之給付，自應經原告催告未為給付，被告始負遲延責任。準此，原告請求被告就原請求金額303,810元，自起訴狀繕本送達翌日即110年3月3日(見本院卷第103頁)起，追加請求金額93,318元，自110年10月27日(見本院卷第385頁)起，均至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，併予准許。

五、綜上所述，原告據以提起本訴，請求被告給付397,128元，及其中303,810元，自起訴狀繕本送達翌日即110年3月3日起至清償日止，及其中93,318元，自110年10月27日起至清償日止，均按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許。

六、本件係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行，並依同法第392條第2項規定，依職權宣告被告如預供擔保，得免為假執行。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。

八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。本件訴訟費用額，依後附計算書確定如主文第2項所示金額。

中　　華　　民　　國　　111　年　　4　　月　　12　　日

臺北簡易庭法官葉藍鸚

訴訟費用計算書

項　　目金　額（新臺幣）　　

第一審裁判費　　　4,300元

合　　　　計　　　4,300元

備註：本件原告於110年11月25日擴張主請求金額為434,084元，後再減縮主請求金額為397,128元，核屬減縮應受判決事項之聲明，故原告已繳納第一審裁判費超過4,300元部分，應由原告自行負擔。

以上正本係照原本作成。

如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭提出上訴狀（須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。

中　　華　　民　　國　　111　年　　4　　月　　12　　日

書記官林錫欽

附表：