台灣台中地方法院民事判決 97年度中簡字第1149號
原 告 丁○
被 告 乙○○
訴訟代理人 丙○○
訴訟代理人 甲○○
當事人間請求損害賠償事件，經本院於中華民國97年4月25日言
詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應給付原告新台幣柒萬元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新台幣參仟貳佰元，其中新台幣貳仟肆佰伍拾參元由原
告負擔，其餘新台幣柒佰肆拾柒元由被告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。但被告如以新台幣柒萬元為原告
預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張被告於民國96年10月2日與原告訂立2份委託書，表
示願由原告仲介買賣土地，約定：將坐落於㈠台中市○○區
○○段430之1、281地號，權利範圍分別為1/4、1/28共2筆
之土地，銷售總價為30萬。㈡台中市○○○○段○○○○號，
權利範圍1/4之土地，銷售總價為48萬元，均委託於原告全
權代理銷售事宜；買賣簽約及收受款項。委託期間自民國96
年9月29日至96年11月20日止，如轉賣、不賣或違反告知產
權問題之情事，須無條件支付代辦費新台幣（下同）10萬元
，委託成交服務費用為5萬元，並於簽訂買賣契約完成之同
時，乙次以現金付清。嗣原告將買賣土地各項問題處理妥當
且覓得買主，被告卻於簽立買賣合約之際，反悔不出賣上開
土地，顯為圖規避服務報酬之給付。被告所為，顯與上開約
定有違，並造成原告重大損失，被告即應給付原告30萬元（
代辦費10萬元×2+服務費用5萬元×2＝30萬）予原告，是筆
債務屢經催討，被告均置之不理，為此提起本訴。
二、被告則以：原告係土地仲介人員，主動與被告聯絡要仲介楓
樹段429、430-1及281號之土地買賣，並登門拜訪說伊可以
找到買主，但必須簽定委託書，以便申請土地謄本資料，查
詢處理等問題，被告因而與原告簽立2份委託書，惟被告絕
未授權原告私自向買方收受訂金、簽訂合約及收受全部價款
等事宜。又被告與買方未謀面亦未簽訂買賣契約，因而縱使
原告已自買方收取訂金，仍不得謂被告與買主已成立買賣契
約，從而，原告請求被告支付代辦費用及服務費顯係強制索
取仲介費，顯無理由。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不
利之判決，願供擔保免為假執行。
三、法院之判斷：
㈠原告主張被告於96年10月2日，就上開不動產，以總計78萬
元之成交價格簽訂2份委託書，被告依兩造所簽訂之「委託
書」，應給付原告服務報酬及代辦費總計30萬元等主張，業
據其提出委託書2份為證，復為被告所不爭執，堪信原告之
主張為真實。
㈡按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或
為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。民法第565條定有明
文。次按媒介居間人固以契約因其媒介而成立時為限，始得
請求報酬，但委託人為避免報酬之支付，故意拒絕訂立該媒
介就緒之契約，而再由自己與相對人訂立同一內容之契約者
，依誠實信用原則，仍應支付報酬。又委託人雖得隨時終止
居間契約，然契約之終止，究不應以使居間人喪失報酬請求
權為目的而為之，否則仍應支付報酬（58年度台上字第2929
號判例意旨參照）。本件原告主張，被告於簽立買賣契約之
際，反悔簽立買賣契約，有規避給付報酬之意圖，違反誠實
信用原則，就此有利於己之事實，負有舉證之責。
㈢本件依兩造簽立之2份委託書均約定「…此項委託成交服務
費用為新台幣5萬元整，並於簽訂買賣契約完成之同時，乙
次以現金付清。」足見依上開約定，原告僅得於被告與買主
簽訂買賣契約完成時，始得請求給付報酬。查，本件被告並
未就系爭土地與其他買主簽立任何買賣契約，且據證人甲○
○陳述：「當時是以三筆土地共要賣78萬元，之後因為價格
一直談不妥，所以沒成交。從來沒有與買方接觸過，都是原
告出面，之後出價到518,000元，但是扣除代辦費只剩下48
萬多而已，原告同意服務成立願意少收一點。」從上證言所
述，系爭土地並未出售成功，主因係買賣價額未談妥而被告
不願以低於約定總額出賣系爭土地，且被告未取得任何買賣
價金。惟本件原告主張係因被告有規避給付報酬之意圖，而
反悔未與買主簽訂買賣契約書等語，查原告未為就有利於己
之事實，負舉證責任，以實其說。從而，原告請求被告應給
付服務報酬總計10萬元之主張，於法無據，顯無理由。
㈣按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第
252條設有規定。至於違約金是否相當，應依一般客觀事實
、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為衡量之標準，
若所約定之額數，與實際損害顯相懸殊者，法院自得酌予核
減，並不因懲罰性違約金或賠償額預定性違約金而異。另違
約金之約定是否過高，應依違約金係屬於懲罰之性質或屬於
損害賠償約定之性質而有不同。若屬前者，應依一般客觀事
實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準；
若為後者，則應依當事人實際上所受損失為標準，酌予核減
(參見最高法院79年台上字第1915號判例、82年度台上字第
2529號判決及87年度台上字第2563號判決等意旨)。
㈤系爭2份委託書約定：「…如轉賣、不賣或違反告知產權問
題之情事，須無條件支付代辦費新台幣10萬元整。」原告據
上開約定請求被告支付代辦費用10萬元，然該代辦費性質究
為居間報酬抑或屬違約金？系爭2份委託書亦約定：「此項
委託成交服務費用為新台幣5萬元整，並於簽定買賣契約完
成之同時，乙次以現金付清。」從系爭2份委託書約定內容
，知悉本件兩造就居間報酬已約定服務費用為5萬元，委託
書所約定之代服務費應屬居間報酬之性質無誤。又被告於起
訴狀主張代辦費之收取依據在於原告為被告辦理土地買賣各
項相關事宜，包括代書事務、申請土地資料、查詢處理土地
問題、買賣接洽、收受定金、簽定合約及收受全部價款等語
。查原告主張收取代辦費之依據，其中關於代書事務、收受
定金、簽定合約及收受全部價款等，探究其業務本質，其應
屬買賣契約成立後，原告據委託書約定應履行之義務，惟本
件被告未與第三人成立任何買賣土地契約，故原告根本未從
事上開業務；又關於申請土地資料、查詢處理土地問題、買
賣接洽，其業務本質，屬居間人從事居間行為時，本應從事
之相關業務，即原告自身應負擔之營業成本，並非因受委任
而從事額外之業務。綜上所述，委任書所載之「代辦費」本
質應屬違約金性質為是，因於同一委託書約定2筆具居間服
務性質之報酬，顯不合常理，又據原告陳述所謂代辦費內容
為何，顯見所謂「代辦費」應屬違約金為是，不因其名目載
明係代辦費而有異。從而，原告據2份委託書內容請求被告
給付之總計20萬元代辦費，非屬居間之服務報酬，應屬違約
金。
㈥查本件被告未出賣其所有之系爭房屋，因而原告主張被告不
願出賣系爭土地，而致受有損害，請求被告給付20萬之代辦
費，然查該20萬元之代辦費應係屬違約金有如上述。本院斟
酌原告受原告委託找尋買主，花費相當時間、精神及勞力再
去尋找買主，是本院斟酌現今一般之社會經濟情況、原告所
受之損害，及被告如能依約履行出賣系爭土地，原告可得享
受之利益及被告以低於約定價額出賣系爭土地所失利益等一
切情狀，認原告請求被告給付違約金20萬元，尚屬過高，應
核減為7萬元，方為相當，原告在此範圍內之請求，應予准
許，逾此部分之請求，洵屬無據，應予駁回。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，於
判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
五、本件原告勝訴部分係就民事訴訟法第427條第1項適用簡易程
序所為被告敗訴之判決，爰依職權宣告假執行。又核本件被
告等陳明如受不利益之判決，願供擔保免為假執行，核無不
合，爰定相當之擔保金額准許之。
六、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民
事訴訟法第436條第2項、第79條、第389條第1項第3款、第
392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 97 年 5月 9 日
臺灣臺中地方法院臺中簡易庭
法 官 柯崑輝
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
廿日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 97 年 5 月 9 日
書記官