裁判字號：臺灣臺北地方法院108年訴字第4666號民事判決
裁判日期：民國111年04月01日
裁判案由：返還不當得利
臺灣臺北地方法院民事判決108年度訴字第4666號原告 王彩雲 訴訟代理人 王傑
李柏洋 律師被告 廖淑霞 （兼 廖隆發 之承受訴訟人）
薛國芩
廖芸華 （即廖隆發之承受訴訟人） 方琮櫻 共同訴訟代理人 洪維煌 律師上列當事人間請求不當得利等事件，本院於民國111年3月10日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但被告同意，請求之基礎事實同一，擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限；又原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部，但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意；訴之撤回應以書狀為之，但於期日得以言詞向法院或受命法官為之，訴之撤回，被告於期日到場，未為同意與否之表示者，自該期日起；其未於期日到場或係以書狀撤回者，自前項筆錄或撤回書狀送達之日起，10日內未提出異議者，視為同意撤回。民事訴訟法第255條第1項第1、2、3款、第262條第1、2、4項分別定有明文。原告起訴主張臺北市○○區○○路○段00巷0弄00號建物（下稱26號建物）係未辧保存登記之建物，其事實上使用權人為 方文信 ，而列之為被告，嗣查明方文信於原告起訴前已死亡，遂撤回對方文信之起訴，追加 方竣翊 為被告，另因方文信全體繼承人協議由方琮櫻單獨繼承上開26號建物，乃改追加方琮櫻為被告並撤回對方竣翊之起訴，原告上開關於26號建物所為當事人之變更、追加，業經被告方琮櫻同意；而撤回方竣翊部分，經本院通知後被告方竣翊未於10日內提出異議，視為同意撤回（見本院卷一第375頁、第378頁、第382頁、第434頁）。再，原告起訴聲明原為：被告廖淑霞、薛國芩、廖隆發、方文信應各給付原告新臺幣（下同）423,959元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5%之利息，並自民國108年9月11日起至腾空返還臺北市○○區○○段○○段000地號土地（下稱系爭土地）之日止，每月給付原告7,608元，嗣具狀追加變更聲明為：㈠被告廖淑霞應給付原告449,397元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5%計算之利息，並自108年9月11日起至腾空返還系爭土地之日止，按月給付原告8,064元；㈡被告薛國芩應給付原告423,959元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5%計算之利息，並自108年9月11日起至腾空返還系爭土地之日止，每月給付原告新臺幣7,608元。㈢被告廖淑霞、廖芸華應將坐落系爭土地上如臺北市 松山 地政事務所109年4月9日土地複丈成果圖所示Ｃ部分，面積78平方公尺，門牌臺北市○○區○○路○段00巷0弄00號之建物拆除，將該部分土地遷讓返還原告及其他共有人全體；㈣被告廖淑霞、廖芸華應連帶給付原告661,376元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5%計算之利息；並自108年9月11日起至109年10月7日止，每月連帶給付原告11,869元；㈤被告廖淑霞、廖芸華應自109年10月8日起至腾空返還系爭土地之日止，按月給付原告11,869元；㈥被告方琮櫻應給付原告1,119,252元，及自民事辯論意旨狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5%計算之利息，並自108年9月11日起至腾空返還系爭土地之日止，按月給付原告20,086元（見本院卷二第216至217頁）。經核原告上開追加變更內容及其聲明，係屬擴張應受判決事項之聲明，且均係本於被告無權占用系爭土地之事實，堪認請求之事實為同一，復因追加部分之證據資料與原訴重疊，顯無礙被告之防禦及訴訟終結，另被告廖淑霞、廖芸華亦同意原告上開訴之追加與變更（見本院卷二第243頁），是上開撤回、變更、追加部分均核與前揭規定相符，應予准許。
二、復按當事人死亡者，訴訟程序在有繼承人承受其訴訟以前當然停止；又承受訴訟人於得為承受時，應即為承受之聲明，他造當事人，亦得聲明承受訴訟，民事訴訟法第168條、第175條分別定有明文。原告原主張臺北市○○區○○路○段00巷0弄00號建物（下稱24號建物）亦係未辧保存登記之建物，其事實上使用權人為廖隆發，而列廖隆發為被告，嗣廖隆發於訴訟繫屬中死亡，而廖隆發之繼承人除被告廖淑霞、廖芸華繼承外，其餘繼承人均拋棄繼承，則前開24號房屋僅應由被告廖淑霞、廖芸華二人繼承，且其二人業於110年5月28日具狀聲明承受訴訟，有卷附拋棄繼承核准函影本、拋棄繼承索引卡、戶籍謄本、聲請承受訴訟狀等件可稽（見本院卷二第120至122頁、第140頁、第158至169頁），核與前揭規定相符，此部分應由廖淑霞、廖芸華承受訴訟。
貳、實體方面
一、原告主張：原告為系爭土地之共有人，應有部分為4分之1，系爭土地上有門牌號碼臺北市○○區○○路○段00巷0弄00號（下稱20號建物）、22號（下稱22號建物）、24號、26號等建物，前開建物均係未經同意擅自占用系爭土地，說明如下：前開20號建物登記為臺北市○○區○○段○○段0000○號，面積為53平方公尺（占用如臺北市松山地政事務所109年4月9日複丈成果圖編號A所示），所有權人為被告廖淑霞；22號建物則登記為同地段1328建號，面積50平方公尺（占用如上開複丈成果圖編號B所示），所有權人為被告薛國芩；至於24號、26號建物均係未辦保存登記之建物，面積分為78、132平方公尺（各占用如上開複丈成果圖編號C、D所示），其事實上使用權人原分別為廖隆發、方文信，廖隆發於109年10月7日死亡，24號建物由被告廖淑霞、廖芸華繼承；26號建物則由被告方琮櫻於99年間繼承取得。被告廖淑霞、廖芸華無權占有系爭土地如複丈成果圖編號C部分，爰依民法第767、821條規定，請求被告廖淑霞、廖芸華將於編號C上之24號建物拆除、遷讓返還該部分土地予原告及其他共有人全體。另被告廖淑霞、薛國芩、廖淑霞暨廖芸華（繼承自廖隆發部分）、方琮櫻未經同意各占用系爭土地如前述複丈成果圖編號A、B、C、D所示部分，獲有相當於租金之不當得利，依土地法第105條準用同法第97條第1項規定，參酌系爭土地坐落地段，認宜以系爭土地申報地價年息10%作為計算被告等人不當得利之金額，是爰依民法第179條規定，請求被告返還自本件起訴時起回溯5年之不當得利，並自108年9月11日起至返還土地之日止，按月給付相當於租金之不當得利等語。為此，依民法第767條第1項、第821條、第179條之規定，提起本件訴訟等語。並聲明如上述變更後之聲明。
二、被告則分別辯稱：
㈠、被告廖淑霞辯以：20號建物乃他人向系爭土地原所有權人租地興建而成，係經保存登記之合法建物，前開建物與租用基地權利於48年10月3日由 陳克祥 讓售予 朱振芳 ，朱振芳復於65年6月8日售予 廖謝阿旦 即被告廖淑霞之母，併同將基地租賃權利義務隨同移轉予廖謝阿旦，且朱振芳於賣出時，曾以存證信函向當時地主 黃棟國 表明：擬讓售20號建物， 黃國棟 對該建物有優先購買權，惟因黃棟國未行使優先購買權，即由廖謝阿旦於65年8月11日以買賣為原因為所有權取得登記，嗣由被告廖淑霞於101年11月13日辦理繼承登記，前開建物坐落基地之不定期租賃關係，亦隨同移轉予被告廖淑霞承受。由當初前手陳克祥與朱振芳就20號建物之讓售，明確於買賣契約第七條載稱建物坐落基地為租用，另朱振芳於前述寄予地主 黄棟國 催告行使優先承購權之存證信函中，亦明載基地為租用，足見20號建物坐落之系爭土地，其使用為不定期租賃關係，且該不定期租賃關係因其上建物非不堪使用而未終止或消滅；復各地主皆未出面收取租金，亦均依法辦理提存，被告廖淑霞並非無權占用。況原告雖於101年3月27日買賣取得系爭土地應有部分4分之1之權利，然被告廖淑霞為系爭土地承租人，原告之前手未踐行土地法第104第1項規定程序，其所有權移轉行為無效，原告不得向被告廖淑霞主張無權占有之返還，亦無從對被告請求相當於租金之不當得利。倘若仍認本件得主張不當得利，原告逕以土地法規定上限10%核算租金，亦嫌過高等語。
㈡、被告 廖國芩 辯以：22號建物係經保存登記之合法建物，於53年2月7日經原地主 陳清輝 見證下，由原權利人 王玉章 售予 廖建鴻 ，應於興建時已得當時地主之同意，其後前開建物於64年8月5日，由廖建鴻出售予 薛道榮 ，並於67年12月2日補登載以買賣原因取得所有權，復於101年7月2日由薛道榮以贈與為原因移轉登記予被告薛國芩。而依王玉章與廖建鴻前開53年2月7日之「房屋買賣契約」第〈五〉條明載：本約房屋基地係租用即向地主陳清輝承租，屬於本日以前之租金由出賣人負擔繳清，屬於以後者買受人負擔等語；另 廖建宏 與薛道榮所立「土地房屋買賣契約書」，雙方於第十二條與末頁註記方式以存證信函徵詢地主意見，其意即在令原地主得以主張其優先承購權，因地主未主張優先承購權，22號建物移轉至薛道榮名下；另廖建鴻出售建物時所交付資料，有廖建鴻於57年3月11日提存租金予地主陳清輝之提存書、61年1月26日、63年2月9日提存租金予地主 曾慶忠 之提存書（即本院卷一第244至248所示）。系爭土地之所有權於57年3月22日由陳清輝移轉予曾慶忠後，就其租地建屋之租金因地主嗣後未再收取，即由廖建鴻依法提存。又系爭土地67年11月9日因地籍圖重測，於64年3月20日補登黄棟國前因買賣取得系爭土地所有權，薛道榮乃依法提存予黃棟國，至於被告廖國芩今仍按舊提存，多年來皆無任何地主向被告廖國芩主張權利，足見系爭22建物早年合法營建後，即與地主間具有不定期租賃關，且未曾終止或消滅。何況，原告於101年3月27日因買賣取得系爭土地4分之1之持分，然未踐行土地法第104第1項規定之程序，其所有權移轉行為係屬無效，原告不得向被告廖國芩主張無權占有並請求給付相當租金等語。
㈢、被告廖芸華辯以：就24號建物，廖隆發曾於66年1月25日檢具建物勘測成果表等文件，向臺北市松山地政事務所申請辦理第一次所有權登記，並記載新建原因日期為42年4月4日；另廖隆發自82年起至106年止均每兩年即提存租金予黄棟國，倘非已與原地主成立不定期租賃契約，廖隆發豈會依法逐年提存租金予法院，足見系爭24建物與地主間具有不定期租賃關係，未曾終止或消滅，嗣廖隆發雖於109年10月7日死亡，上開24號建物依法由廖淑霞、廖芸華繼承其與基地間之不定期租賃關係，而非無權占有，原告主張被告廖淑霞、廖芸華無權占有系爭土地並請求給付相當租金之請求，實無理由等語。
㈣、被告方琮櫻辯以：26號建物係由 蔡四 進向原地主陳清輝租地興建， 蔡四進 嗣後將該房屋出售予 方龜 即被告方琮櫻之曾祖父，且陳清輝亦將坐落土地出租予方龜供其建築房屋使用，此有買賣契約、杜賣契約、土地租賃契約書可憑。而上開土地租賃契約書於第二條明載「租金每年定為稻谷陸佰台斤限於每年月十日及四月十日分為兩次(各次參佰台斤)，依照稻谷時價拆算代金交付，不得拖延欠」；於第六條約定甲方（即出租人）將本出租土地出賣時，乙方（即承租人）有依同樣條件優先承買之權」等語。本租賃契約租金皆由陳清輝至方龜所購系爭26號建物處收取土地租賃租金，直至56年後，因地主未再出面收租，方龜乃於57年3月11日依法辦理租金提存，其後亦逐年提存，於方文信繼承後，方文信於64年後亦陸續辦理提存， 方琮樱 繼承，亦按以往習慣為提存，是該26號建物係本於租地建屋關係而占有，且已屬不定期租賃關係，自非無權占用系爭土地。又被告方琮櫻本於租賃關係而占有系爭土地，乃系爭土地之承租人，依土地法第104第1項有優先購買權，原告取得所有權之行為，係侵害被告優先承買之權利，其移轉行為無效，原告不得向被告方琮櫻主張所有權、無權占有並請求給付相當租金等語。
㈤、上開被告並均聲明：⒈原告之訴駁回。⒉如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、本院之判斷：
㈠、原告主張系爭土地為原告與他人共有，原告應有部分為4分之1，系爭土地上20號、22號建物所有權（各占用如臺北市松山地政事務所109年4月9日複丈成果圖編號A、B所示）分別為被告廖淑霞、薛國芩所有；24號、26號建物（各占用如上開複丈成果圖編號C、D所示）之事實上使用權人原分別為廖隆發、方文信，廖隆發於109年10月7日死亡，24號建物由被告廖淑霞、廖芸華繼承；26號建物則由被告方琮櫻於99年間繼承取得，前述建物現均由被告等人居住使用中等情，業據原告提出與所述相符之系爭土地登記第一類謄本影本、房屋現況照片、地籍圖謄本影本、被告廖淑霞、廖國芩之建物登記第三類謄本影本為證；而被告等人於系爭土地上，有如前述建物占用之位置、面積，亦經本院勘驗現場及囑託臺北市松山地政事務所測量人員現場測量屬實，製有勘驗筆錄（見本院卷一第16至28頁、第522至527頁），並有臺北市松山地政事務所檢送之土地複丈成果圖等件（見本院卷一第550至552頁）在卷可參，且被告等人對於土地複丈成果圖亦無爭執（見本院卷二第245頁），是此部分事實堪以認定。關於原告主張，被告均係未經同意而各無權占有系爭土地如複丈成果圖編號A、B、C、D所示，獲有相當於租金之不當得利，依民法第179條規定，請求被告返還自本件起訴時起回溯5年之不當得利至返還土地之日止，被告廖淑霞、廖芸華則應拆除系爭24號建物等節，則為被告等人所否認，並以前揭情詞置辯，是本件所應審究者，厥為被告等人究是否係無權占用原告所有之系爭土地，以下分述之。
㈡、按受訴法院於具體個案決定是否適用民事訴訟法第277條但書所定公平原則，以轉換舉證責任或降低證明度時，應視各該訴訟事件類型之特性及待證事實之性質，審酌兩造舉證之難易、距離證據之遠近、經驗法則所具蓋然性之高低等因素，並依誠信原則，定其舉證責任誰屬或斟酌是否降低證明度。尤以年代已久且人事皆非之遠年舊事，每難查考，舉證甚為困難。苟當事人之一造所提出之相關證據，本於經驗法則及降低後之證明度，可推知與事實相符者，應認已盡舉證之責（最高法院107年度台上字第313號判決意旨參照）。復按民事事件之證據法則，係採優勢證據法則，非如刑事案件之採嚴格證明達於無可懷疑之程度，所謂優勢證據，係指證據之證明力，足以使法院對於爭執之事實認定其存在，勝於不存在，即可基於事實之蓋然性，認為符合真實之經驗，而肯定待證事實之存在，此時法院即得信該當事人所主張之事實為真（最高法院91年度台上字第2184號判決意旨參照）。又租地建屋契約，係以承租人使用其房屋為目的，非有相當之期限不能達其目的，故當事人雖未明定租賃之期限，依契約目的探求當事人之真意，應解為定有租至房屋不堪使用時為止之期限。而現代建築技術發達，房屋之使用期限一般超過20年，如租賃雙方於租期滿20年時未達更新契約之合致，契約即行消滅，對承租人之保障欠周，且有礙社會經濟利益，故88年4月21日公布修正增訂民法第449條第3項之規定，使租用基地建築房屋者，不適用同條第1項之20年租賃期限。準此，於民法第449條第3項規定增訂前締立之租地建屋契約，締約未逾20年，房屋未至不堪使用情形，租賃契約仍然有效存續期間，民法第449條第3項規定已生效施行，除該規定之適用有侵害當事人之既得權，損害其信賴保護外，其契約期限約定之法效即應適用該規定（最高法院108年度台上字第2684號民事判決意旨參照）。再按以不動產為標的之債權行為，除法律另有規定外，固僅於特定人間發生法律上之效力（對人效力之債權相對性），而非如物權行為，以登記為公示方法使第三人得知悉之狀態下，並以之作為權利取得、喪失、變更之要件，俾保護善意第三人，而對任何第三人均發生法律上之效力（對世效力之物權絕對性）。惟特定當事人間倘以不動產為標的所訂立之債權契約，其目的隱含使其一方繼續占有該不動產，並由當事人依約交付使用，其事實為第三人所明知者，縱未經以登記為公示方法，因已具備使第三人知悉該狀態之公示作用，自應與不動產以登記為公示方法之效果等量齊觀，並使該債權契約對於受讓之第三人繼續存在，此乃基於「債權物權化」法理所衍生之結果（最高法院97年度台上字第1729號民事判決意旨參照)。末按「本院48年台上字第1457號判例謂：土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之地基，故土地及房屋同屬於一人，而將土地及房屋分開、同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地。尋繹其規範之本旨，乃側重於房屋所有權與基地利用權一體化之體現，並基於房屋既得使用權保護原則之考量，進一步肯認基地使用權不因基地物權之嗣後變動而受影響，藉以調和土地與建物之利用關係，庶符社會正義之要求。是房屋所有人對土地所有人原已取得基地利用權，嗣將土地或房屋出賣因致房地異主時，雖與上開判例所稱之『土地及房屋同屬一人』情形未盡相同，但就該判例規範之目的及債權物權化之趨勢而言，得否依『相類事實，應為相同處理』之法理而為類推適用，自值深究，原審對上訴人提及之上述重要攻擊方法，恝置不論，復未於判決理由項下說明其取捨意見，遽為上訴人不利之判決，尤難謂無判決不備理由之違法」（最高法院91年度台上字第1919號民事判決意旨參照）。
㈢、經查：⒈關於20號建物部分⑴被告廖淑霞主張系爭20號建物，係訴外人陳克祥向系爭土地
地主租地興建而於48年1月30日建築完成，並於48年10月22日辦理第一次總登記，嗣經陳克祥於48年10月3日出賣予朱振芳；繼由朱振芳於64年12月6日出賣於廖謝阿旦，並於65年8月11日移轉登記所有權於廖謝阿旦，再由被告廖淑霞於101年11月13日自廖謝阿旦繼承取得等節，業據其提出經建築師設計、臺北巿政府工務局審查核訖之「陳克祥住宅臨時興建工程設計圖」、陳克祥與朱振芳間於49年10月3日所締「房屋買賣契約」、門牌整編查詢查詢函覆資料、朱振芳與廖謝阿旦於64年12月7日向臺北松山地政事務所提出之建築改良物所有權登記申請書暨移轉契約書等登記資料、朱振芳催告黃棟國是否對建物行使優先購買權之存證信函、朱振芳與廖謝阿旦間簽立之「房屋買契約書」等件之影本（見本院卷一第590至646頁）為證，且與本院依職權向臺北市松山地政事務所、臺北市政府建築管理工程處調取20號建物之土地建物查詢資料、建物異動索引查詢資料、47年營字第0719號營造執照資料、20號建物人工建號登記簿資料所載異動情形相符（見本院卷一第120至122頁、第400至413頁、本院卷二第42頁、第49頁），堪信為真。
⑵被告廖淑霞主張其前手與原告之前手間存有不定期租賃契約
之事實，早發生於陳克祥興建房屋之47、48年間，迄今已逾60餘年，係年代已久且人事皆非之遠年舊事，堪認確有證據遙遠及舉證困難之問題，被告廖淑霞主張依民事訴訟法第277條但書規定，減輕其舉證責任，尚非無據。則被告廖淑霞所提出之相關證據，若本於經驗法則及降低後之證明度，可推知與事實相符者，應認其已盡舉證之責。而租賃契約非要式契約，本不以書面為必要，且查：
①土地之租賃契約，不論是租地後自建房屋，或承受前手之房
屋後始租用該基地，均是以承租人使用其房屋為目的（最高法院95年度台上字第388號判決意旨參照）。又未定有期限之租地建屋契約，或雖定有期限，惟因出租人於租期屆滿時，未表示反對繼續租賃之意思，依民法第451條規定視為以不定期限繼續契約者，由於此等契約性質上非有相當之期限不能達其目的，依其契約之目的探求當事人之真意，契約之期限，應解為至房屋不堪使用時為止，最高法院著有104年度台上字第559號、107年度台上字第815號等判決闡明斯旨，可資參照。
②依卷附臺北巿建築管理程處提供之47營0719號營造執照申請
書記載，併參照臺北巿土地登記簿所呈（見本院卷一第400頁、第148頁20號），系爭20號建物於47年興建時，確已係向臺北市政府申請營造執照，且建物坐落所在之臺北市○○區○○段000○0號土地（即重測前之系爭土地）地主為陳清輝，依營建慣例，當時應已檢附地主之土地同意書，始得興建併將來得申請保存登記。再參照陳清輝於53年2月間，亦曾見證毗鄰之22號建物，即王玉章與廖建鴻間所簽署房屋買賣契約中，於前開契約書第〈五〉條明載：「本約房屋基地係租用，即向地主陳清輝承租」等語（見本院卷一第210頁），互核陳克祥上揭營造執照申請之提出暨陳清輝於22建物出售之見證事證可知，陳清輝確已知悉並同意系爭20號建物營建存在之情事。否則，身為土地所有人之陳清輝，當時豈有可能未對陳克祥占地興建房屋乙事提出異議，而任20號建物長期存在之理？原告廖淑霞主張20號建物係前手 陳克群 於47年向陳清輝租用土地而興建，即非無據。
③又地主陳清輝嗣於56年7月21日，將系爭土地持分分別轉讓予
李訴 外人李 陳美惠 、曾慶忠、 廖能 、 周淡生 各1/2、1/4、1/
8、1/8，嗣再各自輾轉賣予黃棟國（於64年3月20日因買受而受讓取得 李陳美惠 持分）、 顏怜玉 （曾慶忠於62年5月11日轉讓其持分予高 陳甘 ，顏怜玉再於75年11月因拍賣而取得 高陳甘 前開持分），並由周 李秀英 、 周賢敏 繼承周淡生持分； 廖沈金菊 、 廖廣義 繼承廖能持分等情，有卷附系爭土地之登記簿資料可稽（見本院卷一第131至153頁）。而參照證人 方麗珠 到庭證稱：我40年出生的，我從46年居住在20號建物直到我出嫁，我住進去時是6歲，我知道當時地主是陳清輝，我不認識他，但每年都同一個人來拿土地租金，我有印象是我讀小學五、六年級的時候，到了高中就沒有看到這個人了；（問：地主至26號建物收取租金時，有無到20號、22號、24號建物收取地租租金？）我有1、2次看到那人收了我們的租金後，到隔壁去，我看到他們有在隔壁數鈔票等語無訛（見本院卷二第205至207頁），足見陳清輝於56年間有收取系爭土地之租金。又廖謝阿旦、廖淑霞就20號建物租用系爭土地，確有依向來約定百斤稻谷折合等值現金提存予最大地主黃棟國，有本院96年存字第6941號、98年存字第4123號、100年存字第3336號、102年存字第3586號、104年存字第7859號、106年存字第6163號等提存書在卷可按（見本院卷一第182至186頁、第648至650頁)，倘20號建物與系爭土地無租賃關係存在之情，廖謝阿旦、廖淑霞多年以來當無按期繳付租金之必要。綜上情以觀，系爭20號建物係本於租賃契約而占有系爭土地，堪可認定，被告廖淑霞辯稱其非無權占有系爭土地，尚足採信。
⒉系爭22號建物部分⑴被告薛國芩主張22號建物係於48年1月30日新建，於同年10月
22日由外人王玉章辦理第一次總登記，並於53年2月7日在原地主陳清輝見證下，由王玉章出售前開建物予廖建鴻，復於67年12月2由廖建鴻出售予薛道榮，薛道榮再於101年7月2日由以贈與為原因移轉登記予被告薛國芩取得等節，有被告薛國芩提出之王玉章與廖建鴻、廖建鴻與薛道榮間之房屋買賣契約書、建築改良物買賣所有權移轉契約書暨相關登記資料影本為證（見本院卷一第208至234頁），與本院向臺北市松山地政事務所調取建物異動索引查詢資料、22號建物人工建號登記簿資料所載異動情形相符（見本院卷一第96至98頁、卷二第43至45頁、第51頁）。稽之王玉章與廖建鴻於53年2月7日所簽買賣契約書第〈五〉條言明：「本約房屋基地係租用即向地主陳清輝承租，屬於本日以前之租金由出賣人負擔繳清，屬於以後者買受人負擔等語」等語，並由陳清輝見證上開買賣契約（見本院卷第210至214頁），顯見陳清輝確有將系爭土地租予王玉章興建前開22號建物，否則地主陳清輝何有可能於見證契約過程中，未提出任何異議。再觀之廖建鴻與薛道榮所締「土地房屋買賣契約書」第十二條約明：「本合約經雙方議定於本〈八〉月六日以存證函件徵詢地主意見並以拾日為限，應於本〈八〉月十七日生效」，並於後附記文字：「座落臺北市○○路○段00巷0弄00號房屋，經按買賣契約書約定以存證函徵詢地主意見，如地主願以存證函所列之價款收購，其溢收款項由雙方平分」等語（見本院卷一第218至222頁），可知廖建鴻出售時明確告知薛道榮，該22號建物座落土地係由地主租賃而來，且廖建鴻於買受22號建物有得原地主陳清輝之見證，則薛國芩主張前開22號建物占用系爭土地之權源，係因前手王玉章於48年間向地主陳清輝租用土地興建前開22號建物而來乙節，亦堪信實。⑵觀之前述系爭土地轉讓之過程，併參照證人方麗珠所證陳清
輝於56年間收取租金之情，足見系爭土地所有權於57年3月22日由陳清輝移轉予曾慶忠後，租地建屋之租金因地主嗣後未再收取，廖建鴻、薛道榮、廖國芩見無人前來收取，即自57年起分別按22號建物租用系爭土地之約定，依法辦理租金提存，有卷附本院57年存字第492號、61年存字第221號、63年存字第567號、98年存字第4121號、100年存字第3338號、102年存字第3588號、104年存字第7854號、106年存字第6161號等提存書在卷可按（見本院卷第182至186頁、第648至650頁）。由上開廖建鴻、薛道榮、廖國芩按期繳付租金之事實，並互參前述事證，可知22號建物於原始興建時既已向原地主陳清輝租用系爭土地而建築房屋，則於系爭22號建物可得使用期間，前開不定期租賃契約均持續存在，22號建物應非無權占有系爭土地。
⒊系爭24號房屋部分⑴被告廖淑霞、廖芸華主張，就24號建物之存在事實，其父廖
隆發曾於66年1月25日檢附委託書、戶籍謄本、建物勘測成果圖、保證書、自來水廠證明書、臺北市工務局執照影本、房屋稅單影本、印鑑證明書、臺北市稅捐稽徵處松山分處函影本等文件，委託代理人 王金錄 向臺北市松山地政事務所辦理建物所有權第一次登記，經該所於66年1月25日以松字第3241號收件，且依該送件登記資料載稱24號建物係於42年4月4日新建等節，業據其提出建築改良物登記聲請書影本為證（見本院卷一第658至662頁），雖本院向前開地政事務所函調上揭登記資料，經函覆該申請登記案因已逾保存年限而依規定銷毀相關，致無從提供（見本院卷二第38頁)，然該所既有收件字號且未塗銷，堪認廖隆發確有就系爭24號建物聲請辦理第一次登記之事實。
⑵查20號、24號建物均係占用系爭土地，而系爭土地自36年4月
至56年7月21日前，均屬陳清輝所有（見本院卷一第148頁），廖隆發、廖謝阿旦為夫妻並各自占有使用24號房屋、20號建物。稽之廖謝阿旦因受讓20號建物之所有權而占有使用系爭土地，已本於土地租賃關係自65年間按期以稻谷換算租金繳納；而廖隆發於66年1月申辦24號建物所有權登記時，已於送件登記資料載稱係於42年所建，業如上述（見本院卷一第658頁），足見廖隆發已占有系爭24號建物多年。倘廖隆發於42年間興建24號建物時，未取得地主陳清輝之同意使用系爭土地，亦難以想像何以陳清輝不提出異議竟容認廖隆發繼續占用多年。由前揭廖隆發已以24號建物占有系爭土地多年，而陳清輝對於廖隆發前開占用土地情事未曾提出異議，應可推認廖隆發就所管領之24號建物占用陳清輝系爭土地乙事，係已得陳清輝之同意而為使用。
⑶參照上述證人方麗珠所證地主陳清輝收取租金之情，廖隆發
嗣因無人前來收取系爭土地租金，乃於原告買受系爭土地持分前，按年辦理租金提存，有本院82年存字第5449號、82年存字第221號、82年存字第5449號、84年存字第5042號、86年存字第4865號、88年存字第5718號、90年存字第5885號、92年存字第4886號、94年存字第5972號、96年存字第6917號、98年存字第4122號、100年存字第3335號、102年存字第3587號、104年存字第7856號、106年存字第6164號提存書在卷可按（見本院卷一第664至688頁)。由前開廖隆發逐年提存土地租金之事實，實可推認廖隆發與陳清輝應自24號建物興建之始，即以給付稻谷而為土地租賃之使用對價。
⑷至於廖隆發於其提存書記載提存原因為：「提存人承租臺北
市○○區○○段0○段000○○○○○○路0段00巷0弄00號）土地使用提存人應繳…租谷均遭拒特此提存」云云，惟拒收租金之原因甚多，或係對租金數額有爭執，非必然無租賃關係存在。況廖隆發於66年就24號房屋辦理登記前，早已因前開建物而占用系爭土地多年，原地主陳清輝均未表示異議，依常情論斷，24號建物固未辦理保存登記，然廖隆發比照廖謝阿旦所有20號房屋使用系爭土地之狀況，與陳清輝就24號建物成立土地租賃關係，被告廖淑霞、廖芸華依繼承之法律關係，繼受廖隆發與陳清輝間就535地號土地租賃關係，於此建物可得堪用期間，對系爭土地之租賃關係仍有效存在，當可保有合法權源占有使用系爭土地。原告依民法第767條第1項前段、中段之規定，訴請被告廖淑霞、廖芸華拆除坐落系爭土地上之24號建物，並返還系爭土地如附圖所示C部分予原告及共有人全體，自無理由。
⒋系爭26號建物部分⑴被告方琮櫻主張26號房屋係蔡四進出售予方龜即被告方琮櫻
之曾祖父。觀之蔡四進與方龜間於46年9月10日所立「房屋買賣契約書」第四條言明：「乙方（即蔡四進）愿將本房屋基地承租權無條件放棄，歸由甲方（即方龜）直接逕向地主承租」等語， 嗣方龜 即與地主陳清輝，就26號房屋座落之系爭土地，於46年10月10日簽訂「土地租賃契約書」，並於該租賃契約書第一條、第二條、第六條分別約定：「甲方（即陳清輝）今將私有坐落臺北市○○段000○0地號之內，建物敷地47坪出租乙方（即方龜）作為建築房屋之用地」、「租金每年定為稻谷陸佰台斤，限於每年拾月拾日及四月拾日分為兩次（各次參佰台斤)，依照稻谷時價折算代金交付，不得拖欠」、「甲方將本出租土地出賣時，乙方有依同樣條件優先承買之權」等語，有陳清輝與方龜間土地租賃契約書、蔡四進與方龜間之房屋買賣契約、杜賣證書可憑（見本院卷第311至320頁)。再參照證人方麗珠到庭證稱：方龜是我的祖父，方琮樱是我的姪兒，方琮樱的爸爸方文信是我的哥哥，我從46年居住到我出嫁，住進去當時我才6歲；我們的房子是跟蔡四進買的，當時地主是陳清輝，土地是跟陳清輝租的，我們買房子是經過陳清輝同意，就是三方都有經過彼此的合意買賣；每年都會看到一位先生來我們家拿土地的租賃金，我媽媽也有把租賃的相關資料給我看，我媽媽有解釋人家土地不賣我們等語明確（見本院卷二第204至205頁），足見26號建物係向地主陳清輝承租系爭土地而興建，被告方琮櫻主張其非無權占有系爭土地，並非無據。
⑵承上所述，系爭土地本由陳清輝收取租金，嗣因無人前來收
取，方龜乃自57年3月11日起辦理租金提存，有本院57年存字第484號至106年存字第6162號提存書多份在卷可按（見本院卷第448至496頁），由方龜、方文信、方琮櫻均按期提存租金與陳清輝、曾慶忠、黃棟國，並參核前述蔡四進與方龜間買賣契約、方龜與地主陳清輝間租賃契約簽立內容及過程等事證，系爭26號建物雖未辦保存登記，然既早於46年10月10日起即由被告方琮櫻之曾祖父方龜承買蔡四進所建房屋，而繼續向地主陳清輝租用系爭土地，且方龜、方文信、方琮櫻等人於地主未來收取租金時，即逐年按期提存土地租金，則於26號建物足堪使用期間，被告方琮櫻自得主張系爭土地之不定期租賃效力持續存在，前開26號建物既本於租賃契約而占有，自非無權使用系爭土地。
⑶至原告雖主張，依最高法院41年台上字第433號判決意旨稱「
上訴人雖以原租賃契約載明『滿期再訂』字樣，實含有滿期仍應繼續租賃之意思為抗辯，第查此項約定僅屬期滿後得協商再訂租賃契約，不能解為期滿後，當然繼續租賃，其抗辯顯無可採」，是本件地主陳清輝與方龜間之租賃關係於期限屆滿時，應已消滅云云。惟前開最高法院裁判所載，並非凡有該判決所指情形者，均無民法第451條規定適用之意，倘客觀情事符合民法第451條之規定，甚至更有利於承租人者，縱租賃契約有期滿後絕不續租，或續租應另訂契約之約定，亦難謂無民法第451條規定之適用（最高法院87年度台上字第1348號判決意旨參照）。查陳清輝與方龜間之土地租賃契約固訂有期限，惟依證人方麗珠證稱，陳清輝均有按期收取租金等語，復參之方龜係自57年起提存土地租金予陳清輝，而原告迄未舉證方龜當時有何遲付租金予陳清輝之情事，且遍查全卷，亦無何陳清輝於系爭土地租約屆滿後對方龜因26號房屋而使用系爭土地、繳納租金乙事提出異議之相關事證，則系爭土地租約於原訂租期屆滿後，縱未再重新換訂新約，然出租人陳清輝對方龜繼續使用系爭土地，既無證據顯示曾表示反對，方龜亦循向來模式給付租金，核此客觀情事，不僅符合民法第451條之規定，於一般社會觀念判斷，亦顯足以推知出租人有同意繼續出租之意思，依首揭說明，應認方龜與陳清輝間之系爭土地租約於原訂租期屆滿後，已另成立不定期租賃契約，而有民法第451條規定之適用，甚為明顯。原告主張系爭土地於租期屆滿後租賃關消滅，無民法第451條之適用，即租賃關係已不存在云云，委無可採。再被告方琮櫻既為方龜、方文信之繼承人，依繼承之法律關係，當然繼受方龜就535地號土地之不定期限租賃契約關係，無待繁言。
⒌關於20、22、24、26號建物於46年間即陸續分別興建於系爭
土地上，迄今已有60餘年，而系爭土地（重測前為中崙段330-2地號土地）於於36年4月至56年7月21日前，原屬陳清輝所有，嗣分別將其持分出售予李陳美惠、廖能、周淡生、陳甘等人共有，再輾轉經由黃棟國、周李秀英、周賢敏、廖沈金菊、廖廣義、顏怜玉等人轉讓，已見前述。系爭土地現由 黃傑凱 （於94年11月3日買賣取得）、 周耿民 （於94年7月16日繼承取得）、王彩雲（於100年12月31日買賣取得）、 張秦瑜 （於103年8月12日贈與取得）、 周林良如 （於95年10月22日繼承取得）、 周耿立 暨 周耿弘 （其2人於95年10月22日繼承取得）分別持有系爭土地之應有部分，因前述建物均係租地而建，且分由被告廖淑霞、薛國芩、廖隆發（現由廖淑霞、廖芸華繼承而占有）、方文信（現由方琮櫻繼承而占有）居住使用，原告乃訴請被告廖淑霞等人給付因占用系爭土地所生之不當得利，而此情為原告向其前手購買系爭土地應有部分時所應知悉（見本院卷一第112頁），前述建物所有人或事實處分權人對系爭土地原所有人陳清輝既已取得基地利用權，嗣陳清輝再將系爭土地之持分分別賣出，雖與「土地及房屋同屬一人」情形未盡相同，但基於房屋所有權與基地利用權一體化之體現，並考量房屋既得使用權之保護，房屋所有權人或事實處分權人對基地之使用權，自不應因基地物權嗣後變動而受影響。準是，原告依民法第767條第1項前段、中段及民法第821條規定，請求被告廖淑霞、廖芸華應除系爭24號房屋並將該24號房屋占用部分返還原告及共有人全體，即屬無據。又被告廖淑霞等人既係本諸不定期土地租賃契約，前開建物為有權占有系爭土地，即非無法律上之原因而受有利益，原告對被告四人主張相當於租金之不當得利，亦均無理由，應予駁回。
四、綜上所述，本件原告請求被告廖淑霞、薛國芩、廖芸華、方琮櫻各應為訴之聲明所示給付均為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，失所依附，併予駁回。
五、本件判決基礎之事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經審酌後核與判決結果不生影響，爰不一一論列，附此敘明。
六、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中華民國111年4月1日
民事第二庭法官蔡英雌以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國111年4月1日
書記官霍薇帆