裁判字號：臺灣新北地方法院98年訴字第1554號民事判決
裁判日期：民國98年11月11日
裁判案由：給付居間報酬
臺灣板橋地方法院民事判決98年度訴字第1554號原告信義房屋仲介股份有限公司法定代理人丙○○訴訟代理人乙○○
戊○○丁○○被告庚○○
樓上列當事人間請求給付居間報酬事件，經本院於民國98年10月21日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告方面：㈠原告不爭執事項：
⒈原告於民國97年8月28日接受被告委託，仲介銷售坐落臺
北縣永和市「公園四季」Ⅰ棟12樓1戶之房屋，委託期間至同年9月30日止，委託售價原為新臺幣（下同）16,980,000元，被告於同年8月28日更改為實拿15,330,000元，又於同年9月5日改為實拿14,800,000元，原告接受委託後，即透過銷售網路及各類廣告，積極銷售，並派員帶有意願購買之客戶參看房屋，期間有訴外人甲○○欲以15,400,000元表意購買，雙方並簽訂預售房地轉賣合約書。
⒉買賣雙方簽約時於合約書內約定「賣方於97年9月10日前
確認是否可換約，若建商不同意則需於已知悉起兩個工作天內改立不可換約合約書。」事後賣方仍堅持己見表示可以換約，然事後卻發生建商不同意換約情事，被告乃主張解除契約，依原、被告間之買賣仲介一般委託書（預售屋）第伍條第四項（三）之1約定，就甲方（即賣方；即被告）與買方簽定買賣契約後，因可歸責於甲方之事由無法繼續履約或遭解除者，視為乙方（即仲介業；即原告）已完成居間仲介之義務，甲方應一次給付全額服務報酬予乙方，故原告提起訴訟請求被告依約給付服務報酬616,000元。
⒊再者，依原、被告間之買賣仲介一般委託書（預售屋）第
伍條第四項第二款約定「在委託期間內或在委託契約關係因故終止或屆滿後二個月內，與甲方（即被告）成立之買方是乙方（即原告）曾帶看之客戶，經乙方查證屬實者，視為乙方已完成居間仲介之義務，甲方仍應給付約定之服務報酬予乙方，並全額一次給付。」被告與買方解除買賣契約後，原告調閱地政機關之公示資料，竟發現被告於同年10月16日將委託標地過戶給訴外人己○○（為原告帶看買方甲○○之夫），並完成登記，違反買賣仲介一般委託書（預售屋）第伍條第四項第二款約定，依約被告即應給付原告相當於成交價4%之服務報酬（計算式：15,400,000×4%＝616,000元）。原告為此曾以台北信義郵局第121號存證信函限期命被告出面處理，被告未予理會。
㈡兩造爭執點：
⒈買賣合約是否可歸責於被告之事由致解除契約？
被告委託原告時，被告和建商是沒有作交屋的動作，只有契約沒有權狀，所以是預售屋，但原告知道建商要作交屋，原告之經紀人員於被告與買方簽定預售房地轉賣合約書（可換約）前即多次提醒被告，請被告與建方確認是否可換約，以免日後無法協助買方與建方換約，將有違約情事，然事後卻發生建商不同意換約情事，依被告與買方簽定之合約書第一條第三條【第二次款：換約】（四）規定：「其因不可歸責於買、賣雙方之事由，致不能完成換約手續者，由雙方協議更改契約為不可換約買賣契約。」原告協調買賣雙方更改契約為「不可換約」買賣合約，然被告堅持解除契約。協議書是原告配合被告擬的，原告不同意被告解約，交屋之後因為被告無法給付價金給建設公司，所以建設公司無法過戶到被告名下，以致不能履約。
⒉被告是否有違原、被告間之買賣仲介一般委託書（預售屋
）第伍條第四項第二款私下成交之約定？己○○經由中間人 趙碧川 介紹予原告之經紀人員；原告之經紀人員起初服務己○○，事後 趙君 向經紀人員表示，給付價款等相關事宜由甲○○決定，請經紀人員日後與甲○○聯絡並帶看即可。買賣雙方辦理解約手續時，甲○○、己○○亦一同到場，己○○對於甲○○透過原告居間仲介承買本標的物自始清楚知悉。嗣後，被告曾與原告之經紀人員聯絡，表示欲與甲○○、己○○成交，服務費願意給付200,000元予原告，原告回覆不同意。己○○、甲○○二人原是男女朋友，解約時也還沒結婚，但很清楚知道他們買的是那一個房子，不能以當時他們沒有配偶關係，認定原告沒有服務他們。解約後，被告有口頭承諾不會賣給這個客戶，然原告調閱地政機關之公示資料，竟發現被告於同年10月16日將委託標的過戶給訴外人己○○，並完成登記，是因為原告仲介費比較高，買賣雙方解約後，另找仲介成交，規避服務費。
為此，聲明求為判決被告應給付原告616,000元及自98年4月28日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，並陳明願供擔保請准宣告假執行。
二、被告方面：㈠不爭執部分：
原告於98年8月26日當庭承認：
⒈未曾帶被告此案標的物之承購方己○○參看此物件。
⒉被告與己○○簽署房屋買賣合約，與原告帶其客戶甲○○參看物件當時，己○○與甲○○並無血緣及姻親關係。
㈡有爭執部分：
⒈被告欲實際取得價金為每坪350,000元、大車位2,000,00
0元、小車位1,900,000元，當時出示委託其他仲介之合約書，皆為相同基準。惟原告業務誤將他家仲介委託價再加上0.4成後，誤視為15,330,000元，又自行推算出6,980,000元的委託價。
⒉針對被告表示可以換約部分：
此標的物為被告母親生前為眾子女方便照顧她而購買，共購置4戶，後因母親往生而無需求，開始轉售，在此案之前已順利以換約方式完成轉售2戶。被告與原告於97年8月28日簽署委任契約當時，因被告名下已有房貸，無法以被告之名辦理房貸，故被告即強調僅能以換約方式快快完成轉售，若無法以換約形式，於建商交屋期限轉售，則依約將此標的轉登記於被告兄弟名下，由其申辦房貸交屋，而被告兄弟並未同意與原告對此標的有任何委任關係，即若此標的進入產權登記程序，被告即無法繼續以委託人委任出售。建商為抑制過度投資炒作，普遍拒絕換約，但因明白被告家中購屋目的已不存在，故從未攔阻並親切配合。
⒊買賣雙方所簽訂之合約書：
97年9月5日凌晨原告未查詢此標的物是否進入產權登記程序下，邀約被告與其帶領買方甲○○簽訂合約，原告本擬不可換約之契約書要被告與買方簽署，因建商多拒絕配合換約，但經被告拒絕，並堅持以可換約之合約書完成簽約，故當時原告以可換約合約內必要性為由，附加不可換約備註，合約完成已凌晨3點多，原告被告為換約時限匆促完成合約，熟知97年9月4日在訂定契約前，建商在未告知被告前，已完成了產權登記，且原告曾陪同被告至建方，證實在未通知被告的情形下，產權登記完成，依買賣仲介一般委託書（預售屋）第六條，乙方之義務中第5條規定：「委託銷售期間，如新發現有物或權利瑕疵、產權不清或其他經乙方認定不宜銷售之情形，乙方得逕行通知甲方解除本委託契約，雙方不為任何請求」，原告為房仲業者，確定標的物的產權應為買賣前提，被告和建商的合約書中約定被告買的是預售屋，而簽約當時，原告沒有查清楚當時已是成屋不是預售屋，甚至當時建商還有一筆200,00
0元的款項，雙方都沒有講由誰來付，原告無法協調付款的事亦有責任，且後來被告和甲○○解除契約，原告也在場，故原告沒有完成仲介之實，被告沒有支出服務費的義務。
⒋原告是帶甲○○去看被告的房子，沒有帶己○○，被告不
知道甲○○、己○○二人的關係，也不知道他們結婚，在成立契約時，甲○○、己○○二人也沒有配偶關係。且建商沒有阻止被告換約，被告簽立的是一般合約，所以可以和任何仲介簽約，沒有違約，故原告沒有資格向被告求償。
⒌至於原告是有支出帶客戶去看房子、廣告刊登、網路公告
、印製DM、幫助被告和建商談是否可換約之費用，但這本來就是原告要作的事，其他仲介也有作相同的事，原告不能向被告請求服務費。
⒍原告所言被告願給付200,000元予原告一事，經永慶房仲
就產權現況與被告新買方己○○協調後，唯一方法為新買方出資取回產權，但違反銀行履約保證條款，故永慶房仲無法承作。被告因原告前開行事無畏於法律條款，只為獲取利益報酬，故詢問後得知200,000元為其酬庸最低門檻，遂提出願給付200,000元。
併為答辯聲明駁回原告之訴及假執行之聲請，如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、本院之判斷：㈠本件原告主張原告於97年8月28日接受被告委託，仲介銷售
坐落臺北縣永和市「公園四季」Ⅰ棟12樓1戶之房屋，委託期間至同年9月30日止，委託售價原為新臺幣（下同）16,980,000元，被告於同年8月28日更改為實拿15,330,000元，又於同年9月5日改為實拿14,800,000元等事實，已據提出買賣仲介一般委託書（原證1）、買賣委託書更改附表（原證2）、預售房地轉賣合約書（原證3）為證，且為被告所不爭執，原告此部分主張堪信為真實。
㈡原告主張其接受委託後，即透過銷售網路及各類廣告，積極
銷售，期間有甲○○欲以15,400,000元表意購買，雙方並簽訂預售房地轉賣合約書。詎被告事後主張解除契約，依兩造約定之買賣仲介一般委託書（預售屋）第伍條第四項（三）之1約定，就甲方（即賣方；即被告）與買方簽定買賣契約後，因可歸責於甲方之事由無法繼續履約或遭解除者，視為乙方（即仲介業；即原告）已完成居間仲介之義務，被告應一次給付全額服務報酬616,000元予原告。被告則以原告未查詢此標的物是否已完成產權登記，即邀約被告與其帶領買方甲○○簽訂合約，原告本擬以不可換約之契約書要被告與買方簽約，因建商多拒絕配合換約，經被告拒絕，並堅持以可換約之合約書完成簽約，故當時原告以可換約合約內必要性為由，附加不可換約備註，合約完成，原告被告為換約時限匆促完成合約，詎知在訂定契約前，建商在未告知被告前，已完成產權登記，且原告曾陪同被告至建方，證實在未通知被告之情形下，所有權登記完成，依買賣仲介一般委託書（預售屋）第六條，乙方之義務中第5條規定：「委託銷售期間，如新發現有物或權利瑕疵、產權不清或其他經乙方認定不宜銷售之情形，乙方得逕行通知甲方解除本委託契約，雙方不為任何請求」，原告為房仲業者，確定標的物的產權應為買賣前提，被告和建商的合約書中約定被告購買者係預售屋，而簽約當時，原告並未查清楚當時已是成屋不是預售屋，另建商還有一筆200,000元款項，雙方並未約定由誰付款，原告無法協調付款亦有責任，且後來被告和甲○○解除契約，原告也在場，原告並未完成仲介之實，被告無支出服務費之義務等語置辯。經查：兩造簽訂之買賣仲介一般委託書（預售屋）第伍條第四項（三）之1係約定：「就甲方（即賣方；即被告）與買方簽定買賣契約後，因可歸責於甲方之事由無法繼續履約或遭解除者，視為乙方（即仲介業；即原告）已完成居間仲介之義務，甲方應一次給付全額服務報酬予乙方。」。又被告與甲○○簽立之協議書載明：「緣甲方（即被告）所購上述標的物經建商於無告知狀況下已完成產權移轉，故導致無法依約對乙方（即甲○○）履行換約手續，依預售房地轉賣合約書（可換約）內容所訂，須協議更改契約為「不可換約」買賣合約，經信義房屋仲介股份有限公司多次協助協議契約轉換內容，最後因款項問題無法實際取得產權，另有多項未付款支付亦尚未獲得釐清，經甲乙雙方洪慎考慮，爰合意解除此一不動產買賣契約。」（見本院卷第47頁）再被告與甲○○解除契約部分，原告亦參與協調，該協議書亦為原告所代擬，已為原告陳明（見本院卷62頁反面），由是觀之，被告與甲○○於簽訂買賣合約後，因款項問題無法實際取得產權，以及多項款項支付未獲得釐清，雙方合意解除買賣契約。而有關解除契約過程，原告參與協調，並代為擬定協議書，顯見上開買賣契約之解除，並非可歸責於被告之事由，原告主張已完成居間仲介之義務，並請求被告一次給付全額服務報酬，自屬無據。
㈢原告另主張被告與買方解除買賣契約後，原告調閱地政機關
之公示資料，竟發現被告將委託標地過戶給訴外人己○○（為原告帶看買方甲○○之夫），並完成登記，違反買賣仲介一般委託書（預售屋）第伍條第四項第二款約定，依約被告即應給付原告相當於成交價4%之服務報酬。被告則以：原告係帶甲○○去看被告的房子，並未帶己○○看房子，被告不知道甲○○、己○○二人之關係，買賣契約成立時，甲○○、己○○二人並非配偶等情抗辯。經查：兩造簽訂之買賣仲介一般委託書（預售屋）第伍條第四項第二款約定：「在委託期間內或在委託契約關係因故終止或屆滿後二個月內，與甲方（即被告）成立之買方是乙方（即原告）曾帶看之客戶，經乙方查證屬實者，視為乙方已完成居間仲介之義務，甲方仍應給付約定之服務報酬予乙方，並全額一次給付。」而原告自認未帶己○○看被告委託之房屋（見本院卷第63頁），，訴外人己○○既非原告曾帶看之客戶，被告將系爭房屋出售予己○○，並未違反上述約定，縱事後己○○與原告曾帶看之客戶甲○○結婚，原告之主張亦與上開約定不符，原告依此約定請求給付服務報酬，亦屬無據。
㈣從而，原告請求被告給付原告616,000元及自98年4月28日起
至清償日止按週年利率百分之5計算之利息，並無依據，應予駁回。其假執行之聲請，失所依附，併予駁回。
㈤本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據，
經審酌後認於本判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
四、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中華民國98年11月11日
民事第一庭法官李世貴以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中華民國98年11月13日
書記官蘇哲男