裁判字號：臺灣高等法院107年上易字第724號民事判決
裁判日期：民國107年11月27日
裁判案由：返還價金等
臺灣高等法院民事判決107年度上易字第724號上訴人 王明大 訴訟代理人 王俊熙 被上訴人 陳阿玉 訴訟代理人 蔡孝謙 律師上列當事人間返還價金等事件，上訴人對於中華民國107年5月22日臺灣臺北地方法院106年度訴字第1129號第一審判決提起上訴，被上訴人為附帶上訴，本院於107年11月13日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴及附帶上訴均駁回。
第二審訴訟費用關於上訴部分，由上訴人負擔；附帶上訴部分，由被上訴人負擔。
事實及理由
甲、程序方面：被上訴人經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。
乙、實體方面：
一、被上訴人主張：伊於民國105年5月3日與上訴人簽訂不動產買賣契約（下稱系爭契約），向上訴人購買門牌號碼臺北市○○區○○路○段○○○巷○○○弄○○○○○號未辦理建物所有權第一次登記建物（下稱系爭房屋）及庭院（下稱系爭庭院），其並保證可自由使用系爭庭院，兩造約定價金為新臺幣（下同）250萬元，伊已依約給付完畢。惟伊欲裝潢系爭房屋時，發現支撐屋頂水泥瓦之木結構已有腐朽及天花板塌陷之瑕疵（下稱系爭房屋瑕疵），且系爭庭院為訴外人臺北市殯葬管理處（下稱殯葬處）管理之市有土地，其上菜園棚架亦遭里長派員拆除，旋於同年11月21日寄發存證信函請求減少價金，並限期7日催告上訴人如數返還，該存證信函已於翌（22）日送達，上訴人自應負物之瑕疵擔保責任及權利瑕疪擔保責任，且屬可歸責於己之事由，未依債務本旨交付系爭房屋及系爭庭院，致伊受有系爭房屋修繕費用24萬9900元及無法使用系爭庭院所受98萬3501元之損害等情。爰依民法第354條、第359條請求減少價金後，依民法第179條或同法第227條之規定，擇一求為命上訴人給付123萬3401元，並加付自
105年11月30日起算法定遲延利息之判決（被上訴人逾此範圍之請求，經原審判決敗訴，未據其聲明不服，非本院審理範圍）。
二、上訴人則以：被上訴人於簽約前曾多次前往系爭房屋查看，知悉系爭房屋之屋況及系爭庭院使用情形，伊已按現況將系爭房屋及系爭庭院交付被上訴人，系爭房屋瑕疵以目視即可發現而不具隱匿性，且屬交屋後老化所致，並無物之瑕疵擔保或不完全給付之問題；縱被上訴人於105年5月25日交屋時始發現系爭房屋瑕疵，其於同年11月21日始寄發存證信函請求減少價金，已逾民法第365條第1項規定之6個月除斥期間。被上訴人於簽約時即知系爭房屋係未辦理建物所有權第一次登記之建物，系爭庭院坐落基地非屬伊所有，伊亦未擔保對系爭庭院有合法使用權，自不負權利瑕疵擔保或不完全給付賠償責任等語，資為抗辯。
三、原審判命上訴人給付被上訴人24萬9900元，及自105年11月30日起至清償日止按週年利率5％計算之利息，駁回被上訴人其餘之請求。上訴人提起上訴，被上訴人則提起附帶上訴。
㈠上訴部分：
⒈上訴人上訴聲明：
⑴原判決不利於上訴人部分廢棄。
⑵上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
⒉被上訴人答辯聲明：上訴駁回。
㈡附帶上訴部分：
⒈被上訴人附帶上訴聲明：
⑴原判決關於駁回被上訴人後開第2項之訴部分廢棄。
⑵上訴人應再給付被上訴人98萬3501元，及自105年11月30日起至清償日止按週年利率5％計算之利息。
⒉上訴人答辯聲明：附帶上訴駁回。
四、下列事項為兩造不爭執，應可信為真實（見本院卷第52至53頁）：
㈠被上訴人於105年5月3日向上訴人購買門牌號碼臺北市○○
區○○路0段000巷000弄○0000號未辦理建物所有權第一次登記之建物（即系爭房屋），包含庭院（即系爭庭院）在內，並簽訂系爭契約，約定買賣價金250萬元，特約事項約定本約買賣僅房屋稅籍過戶移轉，不包括房屋基地，基地如可變更租約，應辦理變更為被上訴人名義。
㈡上訴人於105年5月25日將系爭房屋、系爭庭院點交予被上訴人。
㈢被上訴人於105年11月21日寄發存證信函主張依民法第354條
、第359條規定減少價金138萬3501元，其中系爭房屋部分40萬元、系爭庭院部分98萬3501元，限期7日催告上訴人如數給付，於翌（22）日送達上訴人。
五、兩造之爭點如下：㈠上訴人就系爭房屋之系爭瑕疵，應否負物之瑕疵擔保責任或
不完全給付之債務不履行責任？㈡上訴人就系爭庭院應否負權利瑕疵擔保責任或不完全給付之
債務不履行責任？㈢若為肯定，於被上訴人請求減少價金後，上訴人應依不當得
利返還金額若干？
六、茲就兩造之爭點，說明本院之判斷如下：㈠上訴人對於系爭房屋瑕疵，應負物之瑕疵擔保責任：
⒈按物之出賣人對於買受人，應擔保其物於依民法第373條之
規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，民法第354條第1項前段定有明文。又所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言；凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限（最高法院73年台上字第1173號判例參照）。
⒉被上訴人主張系爭房屋支撐屋頂水泥瓦之木結構已有腐朽及
天花板塌陷之結構安全上瑕疵等情，業據其提出現場照片可稽（見原審卷第18至21頁）。經原審囑託臺北市土木技師公會（下稱土木技師公會）鑑定結果，系爭房屋主要構造為2層樓之木石磚造房屋，2樓屋頂由於原支撐屋頂水泥瓦的木結構、桁條、櫞木、簷板等老舊並有腐朽狀況，目前採用輕鋼架及烤漆鋼浪板方式覆蓋其上；由於木構造腐朽，有塌陷情況連帶造成前方臥室木作天花板塌陷，最大約下塌約22公分，故認系爭房屋支撐屋頂水泥瓦木構造已有腐朽及天花板塌陷情況之結構安全上瑕疵等情，有土木技師公會106年10月20日函送鑑定報告書可稽（見原審卷第158頁，外放鑑定報告第4至13、15頁），參諸系爭房屋之交易價值確因此受有減損（詳如後述），堪認系爭房屋確因支撐屋頂水泥瓦之木結構已有腐朽及天花板塌陷，影響結構安全，欠缺系爭房屋供人安全居住所應具備之價值、效用或品質之瑕疵存在。又系爭房屋原支撐屋頂水泥瓦的木結構、桁條、櫞木、簷板等腐壞狀況，依據經驗研判至少應有數年期間，換言之，其瑕疵應於買賣成立時點105年5月3日以前即已經存在，且因木構造對於防水（濕）均有一定期限，會隨時間延長而趨於嚴重，難認系爭房屋瑕疵係105年5月25日點交後始發生，亦有土木技師公會107年1月25日函可考（見原審卷第191頁）。是上訴人抗辯：系爭房屋瑕疵屬交屋後老化所致云云，核與事實不符，並無憑採。
⒊上訴人復辯稱：被上訴人於簽約前多次前往系爭房屋查看，
伊已按現況將系爭房屋及系爭庭院交付被上訴人，系爭房屋瑕疵以目視即可發現而不具隱匿性，且屬交屋後老化所致，自不負物之瑕疵擔保責任，且被上訴人於105年11月21日始寄發存證信函請求減少價金，已逾民法第365條第1項規定之
6個月除斥期間云云。惟：買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物，如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人，買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發見之瑕疵外，視為承認其所受領之物，民法第356條第1項、第2項定有明文，準此，不能即知之瑕疵，至日後發見者，應即通知出賣人，迨於為通知者，始視為承認其受領之物，而喪失瑕疵擔保請求權。查：系爭房屋瑕疵，目前採用輕鋼架及烤漆鋼浪板方式覆蓋其上（參外放鑑定報告第4頁），上訴人亦自認：其於出售系爭房屋前曾重新裝潢等語（見本院卷第52頁），可見系爭房屋經上訴人重新裝潢並以輕鋼架及烤漆鋼浪板方式遮覆後，非經拆除木作天花板，顯無從發現系爭房屋瑕疵，應屬一般買賣房屋通常檢查程序不能發現、且不能即時查知之瑕疵。縱證人即系爭契約之介紹人 張慧寶 證稱：「伊有帶被上訴人到系爭房屋現場2次，有進去房子裡面，也有在屋外仔細看」等語（見原審卷第120頁反面），仍無足推認被上訴人於簽約前明知或因重大過失不知系爭房屋瑕疵。被上訴人主張：因欲重新裝潢系爭房屋，始發現系爭房屋瑕疵，並找廠商維修屋頂，旋於同年月21日寄發存證信函請求減少價金等情，業經提出105年11月15日估價單、該存證信函可參（見原審卷第14頁正、反面、第22頁），上訴人復未舉證被上訴人於105年5月25日點交時即知有系爭房屋瑕疵，足見被上訴人於知悉瑕疵後並未怠於通知，且於通知起6個月內之106年1月25日向原法院起訴為減少價金之主張，並未逾民法第365條第1項規定之6個月除斥期間，堪認被上訴人已履行檢查通知義務，並無承認受領系爭房屋而得免除上訴人之瑕疵擔保責任。是上訴人此部分辯解，亦無足取。
⒋準此，被上訴人主張上訴人應就系爭房屋瑕疵負物之瑕疵擔
保責任，洵屬有據；上訴人抗辯：系爭房屋瑕疵屬交屋後老化所致，被上訴人怠於檢查，視為承認受領系爭房屋而得免除物之瑕疵擔保責任，為無可採。
㈡上訴人就系爭庭院不負權利瑕疵擔保責任或不完全給付之債務不履行責任：
⒈按買受人於契約成立時，知有權利之瑕疵者，出賣人不負擔
保之責。但契約另有訂定者，不在此限，民法第351條規定自明。所謂權利瑕疵係指出賣人移轉之權利，不符債之本旨而言，包括權利根本不存在、權利為他人所有、權利有他項物權或債權之負擔等情形。準此，買受人取得之權利，如與契約相符，出賣人即為依債之本旨而為給付，自不負權利瑕疵擔保或債務不履行責任。
⒉經查：系爭契約不動產買賣標示：「門牌：臺北市○○區○
○路0段000巷000弄○0000號本國式磚造住宅壹棟所有權全部包括院子在內移交甲方（即被上訴人，下同）取得」、「特約事項：本約買賣僅房屋稅籍過戶移轉，不包括房屋基地，基地如可變更租約者，應辦理變更甲方名義」（見原審卷第13頁），兩造不爭執系爭房屋係未辦理建物所有權第一次登記之建物，可見上訴人依系爭契約僅負有移轉系爭房屋及系爭庭院之占有，並辦理系爭房屋房屋稅納稅義務人名義變更登記之義務而已。據證人張慧寶證稱：「系爭庭院是兩造自己去喬的，伊不清楚；系爭契約買賣標示記載系爭庭院在內要移交，就是種菜交給被上訴人種菜而已」（見原審卷第
121頁）、證人即承辦代書 朱友慶 亦證稱：「系爭房屋及系爭庭院坐落基地都是國有，這部分兩造都知道，僅辦理房屋稅籍名義變更，系爭房屋未辦理保存登記，也沒有權狀，系爭庭院坐落基地也是一樣，地是政府的；上訴人並無保證被上訴人可以自由使用系爭庭院，兩造約定如契約上所載」等語（見本院卷第84至85頁），堪認被上訴人於系爭契約成立時即知上訴人就系爭房屋及系爭庭院坐落基地之使用權利有瑕疵，而不具有法律上之正當權利，上訴人依約並無移轉系爭庭院坐落基地所有權或合法使用權之義務，亦未保證被上訴人可自由使用系爭庭院。
⒊被上訴人雖主張：上訴人於簽約前向其保證就系爭庭院有自
由使用權利等語，並提出錄影光碟為憑（外放原審證物袋內）。經原審及本院分別勘驗結果，被上訴人表示：「等於說以後要做豆漿」，上訴人回覆：「對，做豆漿，這你可以起，可以弄（台語）」，有勘驗譯文及本院勘驗筆錄可考（見原審卷第239頁、本院卷第74頁）。被上訴人雖主張：此表示可以興建的意思等語，上訴人則謂：伊說「可以起」的意思，是被上訴人如果要用來做豆漿放東西可以，因為伊有用竹子搭棚架種豌豆，如果被上訴人要用，可以帆布蓋在棚架上使用。伊說「可以弄」的意思，是被上訴人可以在這塊地上做豆漿、曬衣服、種菜等語（均見本院卷第74頁），姑不論兩造對於上開文句究係何意各執一詞，前述對話內容充其量僅能證明兩造於簽約前討論系爭庭院按現況可能之用途而已，難認上訴人有何保證被上訴人可自由使用系爭庭院之意思。倘若上訴人確有向被上訴人保證可自由使用系爭庭院，兩造豈有不告知承辦代書朱友慶，並明白記載於系爭契約之理。是被上訴人此部分主張，殊無可採。
⒋被上訴人復以：系爭庭院係上訴人無權使用殯葬處之市有土
地，其上棚架亦遭里長派員拆除，殯葬處並告知伊無權使用系爭庭院，不得於系爭庭院搭建地上物否則將予拆除，致伊不能搭蓋鐵屋棚架以供製作豆漿，因認上訴人應負權利瑕疵擔保責任云云，上訴人則否認殯葬處告知被上訴人無權使用及遭里長派員拆除棚架等情（見原審卷第109頁），則被上訴人此部分主張，是否屬實，已非無疑。又系爭房屋及系爭庭院皆有部分面積坐落於殯葬處經管臺北市○○區○○段0○段00000地號市有土地，殯葬處於100年1月1日開始向上訴人追溯5年收取自95年11月29日至99年12月31日之補償金，並自100年1月1日開始每年固定向上訴人收取補償金，嗣與被上訴人於105年11月23日就系爭房屋使用前揭土地部分簽訂臺北市市有公用土地使用行政契約，使用期間自105年8月1日起至107年12月31日止，殯葬處於105年尚無函文通知占用人將系爭房屋或系爭庭院拆除等情，有殯葬處106年4月21日函及相關資料、原法院106年5月9日公務電話紀錄可稽（見原審卷第69至74頁、第105頁），並經證人朱友慶證述：
「上訴人有給我看繳納租金（應係補償金收據）的收據，我並沒有收，系爭契約1式3份，我拿留存契約書找殯葬處承辦人辦理承租事宜，因為上訴人先前沒有辦理承租事宜，但殯葬處後來直接跟被上訴人簽約」等語屬實（見本院卷第85至86頁）；至上訴人與殯葬處間雖未就系爭庭院坐落基地簽訂市有公用土地使用行政契約，故未訂定使用期限，有殯葬處106年5月5日函可考（見原審卷第104頁）。然證人即殯葬處墓政管理科承辦人 陳惠君 證稱：「我有去過現場，我跟被上訴人簽約僅能就複丈成果圖上14平方公尺部分簽約，無法確認包含的範圍為何。我沒有提到系爭庭院要不要拆，只有提到84年1月1日之後興建的話，依照臺北市政府加強清理及處理被占用市產計畫，就要被拆除，當時沒有跟被上訴人提到系爭庭院要拆；我有看到系爭庭院被拆除，但不知道原因，殯葬處並未函文要求被上訴人拆除，只有告知其相關規定，是後來再去系爭房屋才發現系爭庭院拆了，不記得當時有無問被上訴人為何要拆除系爭庭院」等語（見原審卷第226頁反面、227頁），可見殯葬處依臺北市政府加強清理及處理被占用市產計畫之規定，除管理機關已有處理利用計畫或其他特殊考量需予收回土地、占用人無法或不配合按期繳納無權占用使用補償金，或屬於84年1月1日後新占用案件，應協調收回土地外，並未禁止或排除被上訴人占有系爭庭院，此觀殯葬處106年5月5日函覆意旨即明（見原審卷第104頁）。
兩造既不爭執上訴人於105年5月25日將系爭庭院點交予被上訴人，顯然上訴人已依約移轉系爭庭院（含其上棚架）之占有，並由被上訴人實際管領使用；被上訴人明知上訴人對系爭庭院坐落基地並無所有權或合法使用權，兩造復於系爭契約特約事項為前述註記，縱上訴人對系爭庭院坐落基地並無法律上正當權利，系爭庭院原有棚架遭拆除後，被上訴人不得再搭建地上物屬實，被上訴人仍非不得按現況繼續占有而管領使用系爭庭院，上訴人既已依系爭契約本旨履行移轉系爭庭院占有之義務，被上訴人復未舉證本件有前揭殯葬處須收回土地之情形，尚難謂上訴人應負權利瑕疵擔保或債務不履行責任。是被上訴人此部分主張，亦無憑據。
㈢被上訴人請求減少價金後，上訴人應依不當得利返還被上訴
人24萬9900元，及自105年11月30日起算法定遲延利息，為有理由；逾此範圍，則無憑據：
⒈按買賣因物有瑕疵，而出賣人依民法第354條，應負擔保之
責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金，民法第359條定有明文。而民法第359條規定，旨在兼顧買賣雙方之利益與損失。是買受人請求滅少之價金數額，自應依同品質物品之市場價值與系爭瑕疵物之買賣價金並其減少後之實際價格相比較，以為計算之基準。於計算買受人得請求之減少價金數額時，自應審酌買賣當時標的之市價與買賣價金是否相當，方能為適當之裁量；並應就買賣時瑕疵物與無瑕疵物之應有價格比較後所得之差額而為斟酌（最高法院86年度台上字第1615號、72年度台上字第726號判決要旨參照）。系爭房屋既存有上開物之瑕疵，業經本院認定如前，被上訴人自得依民法第359條之規定請求上訴人減少買賣價金。
⒉本件經囑託土木技師公會鑑定作成鑑定報告，系爭房屋瑕疵
必要修復方式如下：⑴輕鋼架之柱角架補強（至少補強於兩側邊柱各2支）。⑵拆除木作天花板。⑶拆除木結構及水泥瓦。⑷外磚牆與輕鋼架屋頂間縫隙以磚塊及水泥砂漿填補（按：不容易施工，必須選派有經驗工人為之）。⑷施作木作天花板。⑹油漆修補及復原。據此編列相關修護費用為24萬9900元等情（見外放鑑定報告書第14、16頁），復經土木技師公會107年1月18日函覆說明可考（見原審卷第185至187頁），堪認系爭房屋瑕疵必要修繕費用為24萬9900元。上訴人未具體指摘或舉證上開鑑定報告有何不當，其抗辯：系爭房屋瑕疵修繕費用過高，應為5至10萬元云云（見本院卷第86頁），並無足採。又系爭房屋瑕疵經上開修繕後，應已回復至合於正常使用狀態，應無再減損系爭房屋效用或價值，經原審囑託生耕不動產估價師事務所鑑定結果，亦認為系爭房屋價值減損24萬9900元，有該事務所107年2月14日檢送不動產估價報告書可參（見原審卷第192至196頁反面），是被上訴人就系爭房屋瑕疵部分請求減少價金24萬9900元，洵屬有據。至被上訴人就系爭庭院部分主張上訴人應負權利瑕疵擔保責任，並依民法債務不履行規定負損害賠償責任為不可採，業如前述，則其請求上訴人賠償98萬3501元本息云云，為無理由，不應准許。
⒊民法第179條規定所謂無法律上之原因而受利益，就受損害
人之給付情形而言，對給付原因之欠缺，目的之不能達到，亦屬給付原因欠缺形態之一種，即給付原因初固有效存在，然因其他障礙不能達到目的者是。出賣人就其出賣之房屋，如有應負瑕疵擔保責任之情形，買受人得請求減少價金，出賣人自受有溢領價金之利益，應依不當得利之規定返還其利益。系爭房屋既存有上開瑕疵，則被上訴人依民法第359條之規定請求上訴人減少買賣價金24萬9900元，即屬有理；經減少之價金即屬被上訴人溢繳之部分，上訴人保有欠缺法律上原因，被上訴人自得依民法第179條規定，請求上訴人如數返還。
⒋又給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其
催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5％，民法第229條第2項、第233條第1項、第203條分別定有明文。被上訴人於減少價金後，請求上訴人返還上開不當得利，係屬不確定期限之債權，且以支付金錢為標的。被上訴人於105年11月21日寄發存信函限期7日催告上訴人返還，於翌（22）日送達上訴人，有存證信函、掛號函件執據、網路郵局投遞狀況可稽（見原審卷第14至16頁），復為上訴人所不爭執，則被上訴人依前揭法條規定，併請求上訴人加付自105年11月30日起至清償日止之法定遲延利息（見本院卷第103頁），亦屬有據。
⒌被上訴人依民法第354條、第359條請求減少價金後，依民法
第179條規定請求上訴人返還24萬9900元本息為有理由，本院即無庸再審酌被上訴人得否依民法第227條規定請求上訴人負不完全給付債務不履行損害賠償責任，附此敘明。
七、綜上所述，被上訴人依民法第354條、第359條、第179條之規定，請求上訴人給付24萬9900元及自105年11月30日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息部分，為有理由，應予准許，逾此部分之請求（不含經原審判決被上訴人敗訴，未經其提起附帶上訴部分），為無理由，不應准許。原審就上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，及就上開不應准許部分，為被上訴人敗訴之判決，均無不合。上訴人、被上訴人各就其前揭敗訴部分提起上訴及附帶上訴，均指摘原判決不利己之部分不當，求予廢棄改判，為無理由，兩造之上訴及附帶上訴均應駁回。並依民事訴訟法第78條規定，為訴訟費用負擔之判決。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
丙、據上論結，本件上訴及附帶上訴，均為無理由，爰判決如主文。
中華民國107年11月27日
民事第八庭
審判長法官陳邦豪
法官周美雲法官胡宏文正本係照原本作成。
不得上訴。
中華民國107年11月27日
書記官陳永訓