臺灣高等法院89年度重上字第316號民事判決

裁判字號：臺灣高等法院89年重上字第316號民事判決

裁判日期：民國89年11月21日

裁判案由：返還買賣價金等

台灣高等法院民事判決八十九年度重上字第三一六號
上訴人丙○○即被上訴人己○○
庚○○甲○○
乙○右五人共同訴訟代理人 林美倫 律師
陳忠勝 住台北市○○○路○段○號十一樓之三被上訴人佳麗建設開發股份有限公司
設台北市○○○路○巷八之二號一樓法定代理人戊○○住台北縣三重市○○街○○號六樓被上訴人戊○○被上訴人丁○○住台北縣三重市○○街○○○號六樓被上訴人即上訴人中崙實業有限公司
設台北市○○○路○○號法定代理人 陳玉梅 住台北縣三重市○○街○○號六樓訴訟代理人 李怡卿 律師右四人共同訴訟代理人 許巍騰 律師右當事人間請求返還買賣價金等事件，上訴人對於中華民國八十九年五月十八日臺灣板橋地方法院八十八年度重訴字第三七０號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主文原判決關於命上訴人中崙實業有限公司給付部分，及該部分假執行之宣告，暨命上訴人中崙實業有限公司負擔訴訟費用之裁判均廢棄。
右開廢棄部分，上訴人丙○○、己○○、庚○○、甲○○、乙○在第一審之訴及假執行之聲請駁回。
丙○○、己○○、庚○○、甲○○、乙○之上訴駁回。
第一審關於命中崙實業有限公司負擔訴訟費用部分，及第二審訴訟費用關於中崙實業有限公司上訴部分，由上訴人丙○○、己○○、庚○○、甲○○、乙○負擔。第二審訴訟費用關於丙○○、己○○、庚○○、甲○○、乙○上訴部分，由上訴人丙○○、己○○、庚○○、甲○○、乙○負擔。
事實
甲、上訴人即被上訴人丙○○、己○○、庚○○、甲○○、乙○方面：
壹、聲明：
一、原判決駁回上訴人後開之訴部份廢棄。
二、被上訴人佳麗建設開發股份有限公司（下稱佳麗公司）應返還：⑴上訴人丙○○新台幣（下同）四十八萬元、⑵上訴人己○○十六萬八千元、⑶上訴人庚○○十四萬四千元、⑷上訴人甲○○新台幣十四萬四千元、⑸乙○新台幣二十一萬六千元及各自民國八十七年九月九日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
三、被上訴人佳麗公司應給付：⑴上訴人丙○○四十八萬元之違約金、⑵上訴人己○○十六萬八千元之違約金、⑶上訴人庚○○十四萬四千元之違約金、⑷上訴人甲○○十四萬四千元之違約金、⑸上訴人乙○二十一萬六千元之違約金及各自起訴狀繕本送達之日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
四、被上訴人中崙實業有限公司（下稱中崙公司）、戊○○、丁○○應連帶給付：⑴上訴人丙○○一百一十二萬元之違約金、⑵上訴人己○○三十九萬二千元之違
約金、⑶上訴人庚○○三十三萬六千元之違約金、⑷上訴人甲○○三十三萬六千元之違約金、⑸上訴人乙○五十萬四千元之違約金及各自起訴狀繕本送達之日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
五、第二至第四項請求，上訴人等願供擔保，請准宣告假執行。
六、駁回對造之上訴。
貳、陳述：除與原判決記載相同者予以援用外，補陳略以：
一、佳麗公司就宏機公司有營業承擔或契約承擔。
二、宏機公司與上訴人所訂立之「房屋買賣預定契約書」第八條明定：『應於實際開工日起七百工作天完工，並應於民國八十一年五月三十日後六個月開工』，今佳麗公司完工日期早已逾七百工作日；又上訴人所欲買受者係可供居住之「大廈」而非「工業廠房」，今承受該契約之佳麗公司竟以「廠房」買賣契約要求上訴人換約，顯然已不合契約之本旨，上訴人自得依該房屋買賣契約書第十七條解除契約。
三、上訴人對『已解散』之宏機公司無催告履約之義務。
四、上訴人與被上訴人中崙公司所定之土地買賣契約書第十一條約定：「土地買賣契約應與房屋買賣契約同時履行，如有任何一部份不履行時視同全部違約。」第九條第二款則約定﹕「若乙方違約不賣，或違反本約任何條款之情事，甲方得解除契約，乙方除退還已收價款外，並同時賠償所收價款同額之違約金。」今房屋部分已違約在先且陷於給付不能已如前述，房屋、土地既無法同時履行，即視同全部違約，上訴人自得對土地及建物依房屋預定買賣契約書第十七條及土地預定買賣契約書第九條一併解約。
五、上訴人與中崙公司就土地部分訂有「土地預定買賣契約書」，惟嗣後中崙公司將土地移轉給戊○○及丁○○，並由戊○○、丁○○出面與上訴人換約，戊○○、丁○○自應承擔土地部分之契約，且按民法第三０五條第二項規定，中崙公司自應與承擔人戊○○、丁○○連帶負責。
參、證據：援用原審之證據方法外，補提土地登記簿謄本。
乙、上訴人即被上訴人中崙公司及被上訴人佳麗公司、戊○○、丁○○方面：中崙公司、佳麗公司、戊○○、丁○○等經合法通知未於言詞辯論期日到場，據其於準備程序提出之聲明、陳述如左：
壹、聲明：
一、原判決不利於上訴人中崙公司部分廢棄。
二、右廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
三、駁回對造之上訴。
四、如受不利益之判決，被上訴人願供擔保，請准宣告免為假執行。
貳、陳述：除與原判決記載相同者予以援用外，補陳略以：
一、被上訴人丙○○等並未依約催告訴外人宏機公司履約，即解除其與宏機公司之買賣契約，其解除權之行使並不合法，不生解約之效力，上訴人中崙公司與被上訴人丙○○等間之土地買賣契約猶存，被上訴人請求返還土地價款並非有據。
二、上訴人丙○○等與被上訴人佳麗公司間並無契約關係。被上訴人佳麗公司並未承擔宏機公司之債務。
三、被上訴人戊○○、丁○○與上訴人丙○○等間並無契約關係。
四、上訴人丙○○等雖與被上訴人中崙公司訂有土地預定買賣契約，惟中崙公司並未有任何違約不能移轉土地之給付不能情事。
參、證據：援用原審之證據方法外，補提土地登記簿謄本。理由
一、上訴人即被上訴人中崙公司及被上訴人佳麗公司、戊○○、丁○○經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條所列各款情形，爰依上訴人丙○○等之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、上訴人丙○○、己○○、庚○○、甲○○、乙○（下稱上訴人丙○○等人）主張其等於八十一年五、六月間與訴外人宏機公司（法定代理人為 李學益 ）訂立房屋預定買賣契約書，購買坐落台北縣○○鎮○○段梓樹灣小段三七０、三七０之
一、三七０之一二、三七０之一三、三七三之二、三六七等地號土地（下稱系爭土地）上興建之「關中房屋」，購買樓層編號分別如附表所示，並與上訴人中崙公司（法定代理人丁○○）訂立土地預定買賣契約書購買上開房屋之基地，房屋及土地買賣價款各如附表所示，房屋（土地）預定買賣契約書第二十二條（第十一條）約定與所訂之土地（房屋）預定買賣契約書應同時履行，如有任何部分不履行時視同全部違約，另房屋預定買賣契約書第十七條約定因非可歸責於甲方（上訴人）之事由，乙方（出賣人）有違約情事，上訴人得解除契約，並得請求出賣人按已收房屋價加倍給付懲罰性違約金；土地預定買賣契約書第九條第二款約定，若出賣人違約不賣或違反本約任何條款之情事，上訴人得解除契約，出賣人除退還已收價款外，並同時賠償所收價款同額之違約金。上訴人丙○○等人已繳房屋及土地價款各如附表所示。詎上訴人丙○○等人於八十三年二月接獲被上訴人佳麗公司（法定代理人仍為李學益）之「換約及催繳開工款」通知書，始知宏機公司已於八十二年一月解散，由佳麗公司接替興建「關中預售屋」，惟佳麗公司所提契約內容與原約內容不同，且「關中預售屋」竟然是工業廠房，而非原契約所稱的一般適於居住之民宅，上訴人丙○○等人乃拒絕與佳麗公司換約，惟佳麗公司承擔宏機公司之上開買賣契約；又中崙公司嗣將土地移轉予被上訴人戊○○、丁○○，並由戊○○、丁○○出面擬與上訴人丙○○等換約，惟土地部分之契約亦更改大部分契約內容，上訴人等亦拒絕換約，但被上訴人戊○○、丁○○自應承擔土地部分之契約。上訴人丙○○等人與宏機公司所簽房屋預訂買賣契約書第八條約定「應於實際開工日起七百工作天完工」，今佳麗公司完工日期早已逾七百工作日，且佳麗公司以「廠房」買賣契要求上訴人換約，上訴人自得依該房屋買賣契約書第十七條解除契約，又房屋部分已違約且陷於給付不能，依房屋預定買賣契約書第十七條及土地預定買賣契約書第九條第一項規定一併解除土地預定買賣契約書。爰依房屋預定買賣契約書第十七條、民法第二百五十九條、第二百六十條規定，請求被上訴人佳麗公司返還上訴人丙○○、己○○、庚○○、甲○○、乙○已繳房屋價金依序為四十八萬元、十六萬八千元、十四萬四千元、十四萬四千元、二十一萬六千元及給付與已繳房屋價金同額之違約金暨遲延利息；依土地買賣契約書第九條、民法第二百六十條、第三百零五條第二項等規定，請求中崙公司、戊○○、丁○○連帶返還上訴人丙○○、己○○、庚○○、甲○○、乙○已繳土地價款依序為一百十二萬元、三十九萬二千元、三十三萬六千元、三十三萬六千元、五十萬四千元及給付與已繳土地價款同額之違約金暨遲延利息。
被上訴人佳麗公司、戊○○、丁○○則否認渠等與上訴人丙○○等五人間有契約關係存在，且否認渠等承擔宏機公司、佳麗公司之債務；上訴人中崙公司則稱上訴人丙○○等固與中崙公司訂立土地預定買賣契約，惟中崙公司並未有何違約或不能移轉土地之給付不能情事，上訴人丙○○等並未依約催告宏機公司履約，其等解除與宏機公司間之房屋預定買賣契約並不合法，其等與宏機公司間之買賣契約仍屬有效存在，丙○○等依兩造間土地買賣契約第十一條第二款解除其與中崙公司間之土地買賣契約顯屬無據等語資為抗辯。
（原審判命中崙公司應返還丙○○、己○○、庚○○、甲○○、乙○已繳土地價款及遲延利息，駁回丙○○等人其餘請求。中崙公司就其敗訴部分提起上訴；丙○○等人就請求佳麗公司返還價金及給付違約金部分暨請求中崙公司、戊○○、丁○○連帶給付違約金部分提起上訴。）
三、上訴人丙○○等人主張其等於八十一年五、六月間與訴外人宏機公司訂立房屋預定買賣契約書，購買坐落系爭土地上興建之「關中房屋」，購買樓層編號分別如附表所示，並與上訴人中崙公司訂立土地預定買賣契約書購買上開房屋之基地，房屋及土地買賣價款各如附表所示，上訴人丙○○等五人已繳房屋及土地價款各如附表所示。上訴人丙○○等五人於八十三年二月接獲被上訴人佳麗公司之「換約及催繳開工款」通知書，通知渠等與佳麗公司及戊○○、丁○○分別簽訂關中廠房預定買賣契約書及土地預定買賣契約書，但 為渠 等所拒等情，業據提出房屋預定買賣契約書、土地預定買賣契約書、佳麗公司通知書、廠房預定買賣契約書、土地預定買賣契約書等為證，且為佳麗公司、中崙公司、戊○○、丁○○等不爭執，堪認為真正。
四、上訴人丙○○等人另主張雖渠等拒與佳麗公司及戊○○、丁○○等簽立廠房預定買賣契約書、土地預定買賣契約書，惟佳麗公司業承擔宏機公司之系爭房屋預定買賣契約，戊○○、丁○○亦承擔中崙公司系爭土地預定買賣契約等情，則為被上訴人佳麗公司、戊○○、丁○○所否認。經查：
㈠、上訴人丙○○等五人係以佳麗公司之通知書載明「茲本大廈（關中房屋）由本公司接替投資興建：：：，為此函請貴訂戶：：：㩗本通知書及原訂契約書以及開工款：：：更換契約及繳納開工款：：：」（原審卷第三九頁）及系爭「廠房」完工時，佳麗公司曾發函通知上訴人丙○○等備齊各項證件俾便辦理過戶（原審卷第一三六頁），而主張佳麗公司就宏機公司有營業承擔或契約承擔之情及中崙公司將土地移轉予戊○○、丁○○，並由戊○○、丁○○出面與上訴人丙○○等換約，主張戊○○、丁○○承擔土地部分之契約。
㈡、按民法第三百零五條第一項規定：就他人之財產或營業，概括承受其資產及負債者，因對於債權人為承受之通知或公告，而生承擔債務之效力。
查系爭佳麗公司之通知書係記載「本大廈由本公司接替投資興建」，佳麗公司於該通知書並未聲明承擔宏機公司之債務。雖宏機公司與當時佳麗公司之法定代理人均為「李學益」，惟股份有限公司為法人，有獨立之人格，自不得以二公司負責人同一，即認佳麗公司承擔宏機公司之債務。而上訴人丙○○等又未與佳麗公司簽訂新約（此為上訴人丙○○等所自認）。又上訴人丙○○等提出之佳麗公司八十五年四月十六日通知書（原審卷第一三六頁），其內容為佳麗公司通知訂購戶繳交相關證件，自難以該通知書認佳麗公司承擔宏機公司對上訴人丙○○等所負房屋預定買賣契約書之出賣人債務。另戊○○、丁○○擬與上訴人丙○○等訂立土地買賣契約書，惟上訴人丙○○等並未與戊○○、丁○○訂立契約，而上訴人丙○○等復未舉證證明被上訴人戊○○、丁○○承擔中崙公司系爭土地買賣契約義務。從而自難認上訴人丙○○等與佳麗公司及戊○○、丁○○間有契約關係存在，或佳麗公司及戊○○、丁○○應承擔宏機公司及中崙公司之系爭房屋預定買賣契約、土地預定買賣契約之出賣人義務。
㈢、被上訴人佳麗公司及戊○○、丁○○對上訴人丙○○等並無契約關係，亦未承擔宏機公司、中崙公司對上訴人丙○○等所負契約債務。則上訴人丙○○等以宏機公司、佳麗公司、中崙公司有債務不履行情事，主張解除買賣契約，請求佳麗公司、戊○○、丁○○等返還已付買賣價金及給付與已付價金同額之違約金暨遲延利息，均無理由，應予駁回。
五、上訴人丙○○等主張佳麗公司承擔宏機公司之系爭房屋預定買賣契約，宏機公司與上訴人丙○○等所訂立之「房屋買賣預定契約書」第八條明定：『應於實際開工日起七百工作天完工，並應於民國八十一年五月三十日後六個月開工』，今佳麗公司完工日期早已逾七百工作日，佳麗公司早已違約；又上訴人與宏機公司所簽訂者係「房屋」預定買賣契約書，而非「廠房」買賣契約，今承受該契約之佳麗公司竟以「廠房」買賣契約要求上訴人換約，顯然已不合契約之本旨，上訴人自得依該房屋買賣契約書第十七條㈡解除契約。又依上訴人丙○○等與被上訴人中崙公司所訂之土地買賣合約書第十一條約定「土地買賣應與房屋買賣契約同時履行，如有任何一部份不履行時視同全部違約。」今房屋部分已違約在先且陷於給付不能，上訴人自得對土地部分一併解除契約，請求返還已繳土地價款。況土地買賣契約不僅內容變更，連出賣人已變更，中崙公司顯已違約，上訴人亦得依土地買賣契約書第九條第二款請求中崙公司給付違約金等語。上訴人中崙公司則抗辯上訴人丙○○等之解除權行使不合法，不生解約之效力，且中崙公司並未有何違約情事等語。經查：
㈠、
１、按物之出賣人，負交付其物於買賣人並使其取得該物所有權之義務；權利之出賣人，負使買賣人取得其權利之義務。民法第三百四十八條定有明文。是物或權利之出賣人，於訂立買賣契約時或其後雖未有該買賣標的之所有權，惟只要於契約約定之期限能使買受人取得買賣標的物及權利，仍不能認其違反買賣契約。上訴人丙○○等與宏機公司所簽房屋預定買賣契約書第十七條違約處理約定「㈡「因非可歸責於甲方（即上訴人丙○○等）事由，乙方（宏機公司）無故為不賣之表示或有其他違反本約情事者，甲方得定相當期限催告乙方履約，如乙方仍不履行則甲方得逕行解除本約並得請求乙方按已收房屋價金加倍給付懲罰性違約金」（見原審卷第十五頁），即對宏機公司若不依約履行所定買受人等催告宏機公司履行之程序。
２、本件上訴人丙○○等並未依上開約定催告宏機公司履約（此為上訴人丙○○等所是認），是縱宏機公司有違約情事，上訴人丙○○等亦不得逕行解約。從而上訴人丙○○等於民國八十七年九月七日委請統一聯合法律事務所代為發函向宏機公司法定代理人李學益為解約之意思表示，不生解約效力，其等與宏機公司間系爭房屋預定買賣契約仍存在。
３、上訴人丙○○等主張宏機公司已解散而無繼續履約之意思，其等無須催告云云。查解散之公司於清算範圍內仍視為存續（民法第四十條第二項參照），而宏機公司尚未經清算終結（此為上訴人丙○○等所不爭執），其人格並未消滅，上訴人丙○○等此一主張自無理由。
４、上訴人另主張上房屋買賣契約書第十七條㈡約定為「得」定相當期限催告，即非強制性規定，上訴人等亦可不經催告逕行解約等語。
查上開買賣契約第十七條㈡約定係宏機公司如有違約情事，上訴人丙○○等得定相當期限催告宏機公司履約，如宏機公司仍不履約，上訴人等始取得解除權，得主張解約，並非宏機公司一有違約情事，上訴人丙○○等即取得解除權。
５、上訴人又主張房屋買賣契約書第八條約定，宏機公司應於實際開工日起七百工作天完工，並應於民國八十一年五月三十日後六個月內開工。乃定期行為之給付，契約當事人不按照時期給付者，他方當事人得不為催告而解除契約云云。
查上開房屋預定買賣契約第十七條㈠約定「乙方（即宏機公司）違反第八條（工程開工、完工期限）、：：：時，每逾一日甲方（即上訴人丙○○等）得按乙方已收房屋價款千分之一請求乙方給付遲延違約金，但非可歸責乙方事由者，不在此限。」，則縱宏機公司有遲延完工情事，上訴人丙○○等亦不得逕行主張解約。
６、上訴人主張購買者係適合居住之一般住宅，而非工業廠房，今佳麗公司竟以工業廠房代替，顯已陷於給付不能或不完全給付，且無法達成契約之目的，上訴人自得依民法第二二六條、第二二七條及第二五六條無庸經催告而解除契約，並得請求損害賠償。又倘如被上訴人所言，宏機公司已將「關中建築」轉讓與佳麗公司，已屬給付不能，今因可歸責於宏機公司之事由致給付不能，上訴人亦得依民法二二六條無須催告，即得解約云云。
查上訴人丙○○等與宏機公司所訂房屋預定買賣契約書第十條約定「產權登記㈠本建物坐落土地係屬汐止新市鎮增長計劃範圍內土地使用分區為工業區，其建物產權登記與使用悉依據工業區有關規定辦理」（見原審卷第一三頁）。從而，上訴人丙○○等主張其等與宏機公司所訂房屋預定買賣契約係「一般適於居住之民宅」，而非「工業廠房」云云，即難信為真實。則上訴人丙○○等以宏機公司已給付不能而主張逕行解約，亦屬無據。
㈡、
１、上訴人丙○○等與宏機公司間系爭房屋預定買賣契約仍有效存在，則上訴人丙○○等主張依其等與中崙公司間之土地預定買賣契約書第十一條約定「土地買賣契約應與房屋買賣契約同時履行，如有任何一部份不履行時視同全部違約。」，今房屋部分已違約在先且陷於給付不能，房屋、土地既無法同時履行，即視同全部違約，其等得解除系爭土地預定買賣契約，即屬無據。
２、本件土地預定買賣契約仍未經上訴人丙○○等合法解除，則上訴人丙○○等請求上訴人中崙公司返還其等已付土地價款及依土地預定買合約書第九條第二款「若乙方違約不賣，或違反本約任何條款之情事，甲方得解除契約，乙方除退還已收價款外，並同時賠償所收價款同額之違約金。」請求中崙公司給付違約金，均無理由，應予駁回。
３、上訴人丙○○等又謂該土地買賣契約，不僅內容變更，連出賣人皆已變更，中崙公司顯然已經違約，再者，欲辦理交付土地者係戊○○、丁○○兩人，而非中崙公司，中崙公司業已違約，上訴人得依土地買賣契約書第九條第二款對之請求給付違約金云云。
查戊○○、丁○○雖欲與上訴人丙○○等訂立土地買賣契約，但為上訴人丙○○等所拒，而上訴人丙○○等與中崙公司間之土地預定買賣契約仍合法有效存在，已如上述，則戊○○、丁○○對上訴人丙○○等並無給付義務。另中崙公司對系爭「關中房屋」基地仍有所有權，有土地登記簿謄本可按（本院卷第一三二頁），並無給付不能情事，是上訴人丙○○等此一主張，亦無可採。
六、綜上所述，上訴人丙○○等五人與佳麗公司、戊○○、丁○○間並無契約關係，佳麗公司及戊○○、丁○○亦未承擔宏機公司及中崙公司對渠等所負義務；另上訴人丙○○等與中崙公司間之土地預定買賣契約並未經解除，中崙公司亦無何違約情事。從而，上訴人丙○○等請求佳麗公司返還渠等已付房屋價款及給付同額之違約金；請求中崙公司返還已付土地價款、請求中崙公司、戊○○、丁○○連帶給付已付土地價款同額之違約金暨遲延利息等均屬無據，應予駁回，其假執行之聲請亦失所附麗應併予駁回。
原審判命上訴人中崙公司給付部分，並為假執行之宣告，尚有未洽，上訴人中崙公司上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，自應由本院予以廢棄改判如主文第二項所示。至原審駁回上訴人丙○○等對被上訴人佳麗公司、戊○○、丁○○之請求及駁回上訴人丙○○等請求中崙公司、戊○○、丁○○連帶給付違約金及遲延利息並駁回其假執行之聲請，核無不合，上訴人丙○○等上意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法，經核與本判決之結果不生影響，爰不一一論述。
八、據上論結，本件上訴人中崙公司之上訴為有理由，上訴人丙○○等之上訴為無理由，依民事訴訟法第四百六十三條、第三百八十五條第一項前段、第四百五十條、第四百四十九條第一項、第七十八條、第八十五條第一項前段，判決如主文。中華民國八十九年十一月二十一日
臺灣高等法院民事第十一庭
審判長法官吳景源
法官侯東昇法官滕允潔右正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中華民國八十九年十一月二十二日
書記官邵淑津附註：
民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。