裁判字號：臺灣臺中地方法院103年簡上字第191號民事判決
裁判日期：民國103年07月25日
裁判案由：遷讓房屋等
臺灣臺中地方法院民事判決103年度簡上字第191號上訴人 林東 原被上訴人 周湮喬 上列當事人間遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國103年4月10日本院臺中簡易庭103年度中簡字第492號第一審簡易判決提起上訴，本院合議庭於民國103年7月4日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、陳述及答辯要旨：
一、被上訴人（即一審原告）方面：㈠於原審主張：
⒈上訴人於民國101年7月1日與被上訴人簽訂租賃契約，
向被上訴人承租臺中市○區○○路0段000巷00○00號11樓房屋（下稱系爭房屋），約定租賃期限自101年7月7日起至102年7月6日止，每月租金新臺幣（下同）12,000元，應於每月6日前繳納租金，租賃期間上訴人均有繳交租金。詎租約到期後，被上訴人代理人 朱淯維 找上訴人換約，上訴人以其要買房子，倘1、2個月內買到就不租為由而未簽新約，被上訴人即給上訴人一段期間確定是否買到房子，詎上訴人嗣後竟主張不定期租賃。惟被上訴人並無讓上訴人不簽約仍得繼續租賃之意思，被上訴人真意係倘上訴人未購屋就須簽定新租約，因上訴人說已經有在議價，被上訴人祇同意讓上訴人有一段時間可以去找房子。被上訴人迄102年8月間，發現上訴人並未購屋，即明確表示不同意上訴人繼續使用系爭房屋，而因系爭房屋隔壁有施工，被上訴人同意上訴人扣1,500元租金之要求，俟隔壁房屋蓋好後，改為扣1,000元租金變成每個月租金為11,000元，爰依租賃契約之法律關係，提起本件訴訟。
⒉並於原審聲明：⑴上訴人應將系爭房屋全部遷讓返還被上訴人。⑵訴訟費用由上訴人負擔。
㈡於本院補陳：
⒈兩造間系爭房屋租賃契約於102年7月6日即已到期，租
賃關係已消滅，否認上訴人所言系爭房屋租賃契約變成不定期租賃契約。
⒉上訴人主張被上訴人需就被上訴人說是上訴人兒子要結婚
準備買房子，所以才與其訂新約延長2個月租期一事舉證，被上訴人已於原審提出簡訊、存證信函、證人舉證，雖有通聯紀錄但因已經超過時效無法取得。故被上訴人確實在兩造無法重新簽訂契約時，契約效立已終止，被上訴人否認有不定期租賃契約存在。就原審提出之存證信函，因被上訴人不懂法律所以寫錯，被上訴人實際上並無同意上訴人繼續使用系爭房屋。
二、上訴人（即原審被告）方面：㈠於原審則以：
⒈上訴人未於最後言詞辯論期日到場，惟曾提出書狀抗辯：
被上訴人代理人朱淯維確有於101年7月1日與伊簽訂系爭租約，上訴人於租賃期間內亦未有遲繳或欠繳租金情形。嗣102年2月間因隔鄰復興北路施建大樓，上訴人無法忍受日夜施工之噪音，即電告朱淯維可否提前解約，協商後租金每月減免1,500元，上訴人始勉予同意續租。至10
2年6月27日朱淯維來電告知隔鄰地下室已挖好，兩造即協議提高租金500元，上訴人即於102年6月28日將7月份租金匯予被上訴人，並告知租賃契約已屆期，須重新或延長租賃契約，朱淯維答應有空即前來。詎102年9月底，朱淯維來電謂須補簽租賃契約，惟依民法第451條規定，兩造間之租賃契約屆期後已成為不定期限租賃契約，上訴人亦於每月租金給付日前將租金匯予被上訴人，故被上訴人請求遷讓房屋顯無理由。又系爭房屋每逢大雨即滲漏，上訴人從未請被上訴人維修，僅101年7月剛搬遷時，因洗衣機過濾網及浴室日光燈無法使用，告知朱淯維後於次月租金扣除維修費用，及曾因廚房水管自10樓被堵塞通知朱淯維外，最後一次即103年1月26日馬桶漏水維修後從103年2月份租金扣減，上訴人從未再有損壞或修理任何東西等語。
⒉上訴人於原審聲明：⑴被上訴人之訴駁回；⑵訴訟費用由被上訴人負擔。
㈡上訴本院主張：
⒈原審未依舉證責任分配原則命被上訴人舉證，即依據被上
訴人之代理人朱淯維之詞及被上訴人主張，判決上訴人敗訴，原審有違反程序正義原則實難令上訴人苟同，因而提起上訴。上訴人租賃房屋迄今1年10月，猶不知被上訴人是何許人，也未曾見面或談過一句話，何來被上訴人於租賃到期前曾告知上訴人需簽立續租契約一事云云，上訴人從未遲延繳付租金，被上訴人也未曾告知其拒收退回租金等行為以表示不同意續租。
⒉系爭租賃到期前，只有被上訴人之代理人朱淯維於102年
6月27日來電稱租約到期，如需再續租需提高租金即每月12,000元（不含管理費），上訴人不同意，表示隔壁大樓尚在施工上訴人無法午休，並且系爭房屋窗戶滲水嚴重，每次下雨屋內即滲水嚴重，要找人租也不容易，經討價還價後仍以每月11,000元續租，上訴人並於同年月28日匯款即續租第1個月之租金。嗣經被上訴人之代理人朱淯維疏失直至同年9月27日上訴人繳納續租之第4個月租金，其才來電需簽立續租之契約，不然租金需調高至12,000元，但因隔壁大樓仍在施工上訴人亦無法午休，被上訴人之代理人朱淯維已逾三個月未與上訴人簽立新租約，定期租約已變成不定期租約，上訴人以不必簽約也不同意提高租金等言與被上訴人爭吵，其後更遲至同年12月中旬被上訴人之代理人朱淯維來電告知被上訴人要求若不簽立新租約，上訴人需搬離。但未簽立續約一事是被上訴人之代理人朱淯維之疏失，且上訴人忍受隔壁大樓仍在施工上訴人無法午休等情，怎知原審被上訴人之證詞卻編造成是上訴人是要買新屋而不願意簽立新的租約。原審所定期日上訴人未到庭是因當日與彰化地院所訂期日相同，絕非無故不到庭，系爭房屋租賃契約現依民法第451條已成為不定期租賃契約，原審判決需廢棄。
⒊被上訴人說是上訴人兒子要結婚準備買房子，所以才與其
訂新約延長2個月，依舉證責任之規定被上訴人有舉證之責。
三、原審為被上訴人全部勝訴判決，並判命「被告（即上訴人）應將坐落臺中市○區○○路0段000巷00○00號11樓房屋全部遷讓返還原告（即被上訴人）。訴訟費用由被告負擔。本判決得假執行。」上訴人不服，提起本件上訴，其上訴聲明為：「原判決廢棄，被上訴人之訴駁回。第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。」被上訴人答辯聲明則為：「上訴人之上訴駁回。第一、二審訴訟費用由上訴人負擔。」
貳、得心證之理由：
一、被上訴人起訴主張於101年7月1日與上訴人簽訂租賃契約，出租系爭系爭房屋予上訴人，約定租賃期限自101年7月
7日起至102年7月6日止，每月租金12,000元等情，業據其提出房屋租賃契約書為證，復為上訴人所不爭執，堪認被上訴人前開主張為真正。
二、按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅，民法第450條第1項定有明文。又期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法第451條亦著有明文。惟所謂出租人不即表示反對之意思，係指依一般觀念，出租人於租期屆滿後，相當時期內，能表示反對意思而不表示者而言（最高法院43年台上字第367號判例意旨參照）。另定期租賃契約期滿後之得變為不定期租賃者，在出租人方面係以有無即表示反對之意思為條件，而非以有無收取使用收益之代價為條件，故苟無即表示反對之意思而未為使用收益代價之收取，其條件仍為成就，苟已即為反對之意思而為使用收益代價之收取，其條件仍為不成就（最高法院47年台上字第1820號判例意旨參照）。且民法第451條所定出租人於租期屆滿後須即表示反對之意思，始生阻止續租之效力。意在防止出租人於租期屆滿後，明知承租人就租賃物繼續使用收益而無反對之表示，過後忽又主張租賃關係消滅，使承租人陷於窘境而設，並非含有必須於租期屆滿時，始得表示反對之意義存在。故於訂約之際，訂明期滿後絕不續租，或續租應另訂契約者，仍難謂不發生阻止續約之效力（最高法院55年台上字第27
6號判例意旨參照）。
三、上訴人主張：兩造間之租賃契約屆期後已成為不定期限租賃契約，上訴人亦於每月租金給付日前將租金匯予被上訴人云云，然被上訴人主張系爭租約業經屆滿消滅，並無適用不定期租賃契約之情形等語，是本件爭點厥為系爭租約屆期後，是否已成為不定期限租賃契約。經查，兩造簽立之租賃契約係於102年7月6日屆滿，此有系爭租賃契約在卷可稽，並為兩造所不爭執。而證人朱淯維即被上訴人之代理人於原審到庭證述：「（法官問：你有無幫兩造協調或處理租約事宜？）有。（法官問：租約是你仲介的嗎？）我是原告的代理人，並非仲介。（法官問：租期到的時候你有無出面協調？）六月底的時候我有打電話跟被告說要換約，被告說他要買房子，叫我等他兩個月，就是九月份再決定，八月初我又去電與他確認有無要換約，結果他就說現在已經是不定期租賃契約了。（法官問：被告說要等他兩個月的時候，原告有無同意？）當時我有轉詢問原告意見，原告說沒有關係可以等兩個月，但是沒有同意要轉成不定期租賃，還是要打契約。（法官問：後來還有無和被告協調？）有去電，但被告不接電話，打給他兒子也不接。（法官問：當被告表明是不定期租賃契約時，你們有無明確表示反對的意思？）有。」等語，則依證人朱淯維上開所述，於兩造租約租期屆滿前之102年6月，被上訴人已向上訴人表示要續租應另訂契約（即換約），則被上訴人顯不同意於租期屆滿後，上訴人在未簽新約、換約之情形下繼續使用系爭房屋。被上訴人雖曾同意給予上訴人兩個月之時間決定是否續租，然此僅係雙方合意延展原租賃期限兩個月，此行為之反面解釋為被上訴人於兩個月後如要續租仍須重新訂約，亦即在被上訴人同意續約情況下，上訴人才可繼續就系爭房屋使用收益，要非被上訴人未即表示反對之意思；且證人朱淯維於8月間再度詢問上訴人換約之事，對上訴人表示兩造間關係已成為不定期限租賃契約復明確表示反對，則兩造間對於上訴人是否續租換約一事，於租賃期限屆至前後已有所協議、確認。縱上訴人仍繼續支付使用收益代價予被上訴人，惟定期租賃契約期滿後之得變為不定期租賃者，在出租人方面係以有無即表示反對之意思為條件，而非以有無收取使用收益之代價為條件，被上訴人即以證人朱淯維為代理人向上訴人表示須換約，上訴人上訴亦未能證明證人朱淯維證述不實，自應認被上訴人已即表示反對之意思，上訴人提起上訴猶爭執兩造租約已成為不定期限租賃契約云云，洵屬無據。至被上訴人同意上訴人延展租期兩個月之原因，非本件爭點所在，上訴人要求被上訴人舉證云云，核無必要。是以，系爭租約經兩造合意延展租期兩個月後，至遲於102年9月6日屆滿而消滅，上訴人亦未舉證證明有何另訂契約續約之事實，從而，被上訴人依據租賃物返還請求權，請求上訴人遷讓返還系爭房屋，應屬有據。
四、綜上所述，被上訴人依據租賃契約之法律關係，請求上訴人應將系爭房屋遷讓返還原告，為有理由，應予准許。原審判決被上訴人勝訴，於法並無不合，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻防與立證，或與本案爭點無涉，或與判決結果不生影響，尚無庸再一一加以論斷，附此敘明。
六、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第463條、第449條第1項、第78條，判決如主文中華民國103年7月25日
民事第二庭審判長法官陳文爵
法官呂麗玉法官黃裕仁上正本證明與原本無異。
不得上訴中華民國103年7月28日
書記官劉美姿