裁判字號：臺灣新北地方法院92年再易字第43號民事判決
裁判日期：民國93年01月29日
裁判案由：再審之訴
臺灣板橋地方法院民事判決九十二年度再易字第四三號
再審原告乙○○再審被告甲○○右當事人間請求給付租金事件，再審原告對於中華民國九十二年十一月五日本院九十二年度簡上字第一九二號確定判決提起再審之訴，本院判決如左：
主文再審之訴駁回。
再審訴訟費用由再審原告負擔。
事實及理由
一、再審原告提起本件再審意旨略以：坐落台北縣新莊市○○段○○○○號土地（下簡稱系爭七○七號土地）及其上門牌號碼新莊市○○路○段○○○巷○號房屋（下簡稱系爭房屋），原為兩造所共有再審被告訴請分割，法院僅就房屋部分為變價分割，為再審原告拍定買受取得所有權，再審被告仍為系爭土地之共有人，乃依民法第四百二十五條之一規定訴請核定給付租金。原第一審法院類推適用上開法律規定及依不動產鑑定報告書，以九十二年度重簡字第四○四號判決核定再審原告所有房屋占有使用再審被告所有系爭七○七號土地應有部分萬分之二○六，自民國九十一年六月二十四日起至終止占有之日止，每月租金新臺幣（下同）二千五百六十六元，並給付再審被告七千六百九十八元，及自九十一年十月八日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。再審原告不服提起上訴，經鈞院以九十二年度簡上字第一九二號判決駁回上訴確定。惟原審判決適用法規顯錯誤，蓋
（一）按數人按其應有部分對同一物有所有權者為共有人；各共有人按其應有部分對於共有物之全部有使用收益之權，民法第八百十七條第一項及第八百十八條定明文。應有部分係抽象存在在共有物每一部分，是除有分管協議外，凡以占有標的物為必要之權利，如地上權、永佃權、典權等均無從於應有部分上設，定承租人必須租賃標物而為使用收益，是以共有人亦無從以其應有部分出租予他人使用收益。即應有部分性質上不可能為租賃之標的物。最高法院五十三年台上字第一七四○號、五十七年台上字第二九九五號、五十九年台上字第六八一號、五十九年台上字第三一四八號、六十年台上字第一四三三號、六十年台上字第三七四八號判決參照。
（二）再審原告所有系爭房屋及土地原為兩造所共有，並非再審被告單獨所有，是以與民法第四百二十五條之一所規定土地及房屋同屬一人所有之情形已有不同，系爭七○七號土地並未分割，再審被告並未有特定部分，按諸前開法律規定及判決意旨，應有部分既不得為租賃之標的，本件即不得類推適用民法第四百二十五條之一核定租金甚明。原第一審判決以系爭房屋與再審被告之土地應有部分有密不可分關係，原第二審判決以系爭房屋使用特定部分，且依民法第八百二十五條規定就關於屬再審被告所有之房屋所有權及土地應有部分而言，再審被告負與出賣人同一之擔保責任，與民法第四百二十五條之一所定情形即屬相類，均應類推適用該法條規定，適用法規即有錯誤。
（三）再審被告就系爭七○七號土地應有部分，既不得作為租賃標的物，不得類推適用民法第四百二十五條之一規定，與再審原告間並無租賃關係存在，已如前述，自不得依土地法第一百零五條規定核定租金，則原審判決依最高法院六十八年度台上字第三○七一號判例意旨及參酌不動產鑑定報告，而認再審被告應有部分以每月二千五百六十六元為適當。適用法規，顯有錯誤。
（四）系爭七○七號土地上有二十五棟建物，顯均占有使用再審被告之應有部分，而非全歸再審原告系爭房屋之占用。而系爭房屋占用系爭土地面積為三十七點三五平方公尺，實際占用再審被告之應有部分面積合為零點七六九平方公尺。原審判決竟認系爭土地並未分割房屋所有人對整筆土地所擁有之應有部分比例即代表其實際使用之特定土地及應分擔設施土地面積，並無依照房屋實際使用土地面積再乘以其應有部分比例之理云云，亦違反民法第八百十七條第一項規定，而有適用法規顯有錯誤之違法。
原第二審確定判決係於九十二年十一月十一日送達再審原告訴訟代理人後，再審原告於九十二年十二月九日提起本件再審之訴，已遵三十日不變期間。為此依民事訴訟法第四百九十六條第一項第一款規定提起本件再審之訴，求為判決將原確定判決廢棄；再審被告之訴駁回等情。
二、按民事訴訟法第四百九十六條第一項第一款所謂適用法規顯有錯誤，係指確定判決所適用之法規，顯然不合於法律規定，或與司法院現尚有效及大法官會議之解釋，或本院尚有效之判例顯然違反，或消極的不適用法規，顯然影響判決者而言（最高法院八十六年度台再字一０二號判決意旨參照）。查本件再審原告固主張：應有部分係抽象存在共有物每一部分上，是應有部分不得做為租賃物，自無類推適用民法第四百二十五條之一之理。甚而進一步依土地法第一百零五條規定核定租金。且系爭房屋面積為三十七點三五平方公尺，實際占用再審被告之應有部分面積合為零點七六九平方公尺，原審認系爭土地並未分割，房屋所有人對於整筆土地所有應有部分比例即代表其實際使用之特定土地及應分擔設施土地面積，並無依照房屋實際使用土地面積乘以其應有部分比例云云，亦違反民法第八百十七條第一項之規定等語。惟查：
（一）本件原確定判決係以，兩造原為系爭房屋及其坐落地（即系爭七○七號土地，應有部分合計萬分之四一二）共有人，應有部分各二分之一，嗣系爭房屋經法院判決變賣分割，由再審原告拍定買受系爭房屋所有權全部（八十九年六月二十三日），惟再審被告仍係系爭七○七號土地之共有人（應有部分為萬分之二○六）。查再審原告取得系爭房屋所有權之時，民法第四百二十五條之一規定已修正公布施行，是前開規定於本件房屋及土地之關係，自得斟酌適用或類適用。再審酌系爭七○七號土地上共有二十五間建物，在構造及使用上各自區分，且各為獨立所有權客體，因土地未經分割，該坐落於系爭七○七號土地二十五棟房屋於起造迄建築完時，除各該房屋實際坐落之地面為其專用部分外，其間所需道路及其他公共設施均由該二十五棟房屋所有權人依照比例分擔之，是各區分所有權人所持有之基地應有部分，主要意義乃在於其專有部分占有使用基地之權源，而以各別房屋所有人所擁有之房屋對於所坐落建築基地之應有部分表現之。系爭房屋及土地之應有部分，原係兩造共有，嗣因再審被告訴請分割共有物，經法院判決將房屋部分變價分割，由再審原告拍定取得房屋全部所有權，本件土地及房屋之所有權人於移轉登記前雖非全然同一，而不能直接適用民法第四百二十五條之一，然房屋必須占用特定土地，而本件土地未經分割，故以土地應有部分比例表現之，但仍不能否認房屋應坐落並使用特定土地部分之事實，且依民法第八百二十五條規定，各共有人對於他共有人因分割而得之物，按其應有部分，負與出賣人同一之擔保責任，則就關於原屬於再審被告所有之房屋所有權及土地之應有部分而言，再審被告仍應負與出賣人同一之擔保責任，與前述民法第四百二十五條之一所定之情形即屬相類，自得類推適用該法條之規定。是認兩造間，可推定就原屬於再審被告所有之房屋應有部分既已出賣予再審原告，而其原有之土地應有部分卻仍保留於再審被告，自可認為自再審原告取得原屬於再審被告擁有之房屋應有部分二分之一之後起，再審原告使用屬於再審被告所有之土地應有部分之關係為租賃關係。並參照最高法院六十八年度台上字第三○七一號判例意旨，以系爭房屋坐落之位置及交通、系爭土地之面積及申報地價、再審被告之應有部分及相關鑑定報告等，認再審被告應有部分之租金，宜以鑑定報告所載每月二千五百六十六元為適當，且未逾依申報地價之百分之十計為三萬六千五百三十元，除以十二即為三千零四十四元金額。進而認再審被告請求再審原告給付九十一年六月二十四日起至九十一年九月二十三日止之租金於七千六百九十八元範圍內則為有理由，超過部分則為無理由，該部分應予駁回。並認再審原告所抗辯稱再審被告所有之土地僅合為零點七六九平方公尺一節，因系爭土地並未分割，房屋所有權人對於全筆土地所擁有之應有部分比例即代表其所實際使用之特定土地及應分擔設施土地面積，並無依照房屋實際使用土地面積再乘以其應有部分比例之理，而認再審原告此部分抗辯純屬混淆爭點，洵無可採等情，業據本院依職權調閱本院九十一年度簡上字第一九二號全卷，核對屬實。
（二）即原審判決類推適用民法四百二十五條之一之前提，源係於「系爭七○七號土地上共有二十五間建物，在構造及使用上各自區分，且各為獨立所有權客體，因土地未經分割，該坐落於系爭七○七號土地二十五棟房屋於起造迄建築完時，除各該房屋實際坐落之地面為其專用部分外，其間所需道路及其他公共設施均由該二十五棟房屋所有權人依照比例分擔之，是各區分所有權人所持有之基地應有部分，主要意義乃在於其專有部分占有使用基地之權源，而以各別房屋所有人所擁有之房屋對於所坐落建築基地之應有部分表現之。系爭房屋及土地之應有部分（即系爭七○七號土地，應有部分合計萬分之四一二），原係兩造共有，是而推認兩造所共有系爭七○七號土地應有部分合計萬分之四一二，即為系爭房屋之專有部分占有使用基地之權源。」。此由系爭房屋經法院變價分割前，系爭七○七號土地其他共有人原則上並不得執系爭房屋係無權占有使用系爭土地為租金或相當於租金之請求；兩造原則上亦不得執己為土地共有人地位，對除系爭房屋以外之建物所有人請求其等無權占有系爭土地，應給付相當於租金之利得（即肇於區分所有建物之特殊性，建物與其坐落基地間之關係，性質類似於土地共有人間已為分管協議，故屬有權占有）同理可明。即房屋與其所坐落之基地，固屬各自獨立之不動產，各得為獨立交易之客體；惟房屋性質上不能與土地分離而存在，使用房屋必須使用土地，基於當事人間之利益及社會公益，應使兩者相結合而為一體，是區分所有建物與其坐落之所有基地應有部分，除法律或契約特別約定外，應認各區分建物享有同一比例之土地應有部分所有權，每一區分所有建物就其所坐落之基地，應推定具有所有權、租賃權或地上權等使用權源，以使建物所有權與土地利用權結成一體，促進建物所有權之安定性，基此，基地利用權源為土地所有權時，不使基地所有權與建物區分所有權分離而單獨處分基地使用權，倘基地使用權源係租賃權或地上權時，不使租賃權或地上權與基地使用權分別為處分，此為公寓大廈管理條例所禁止，同理，在公寓大廈管理條例制訂前，倘區分所有建物及其分配之土地應有部分所有權分別處分，而分屬不同之所有人，該建物所有人喪失受分配之土地應有部分所有權時，除有特別情形外，應認默示房屋所有人就其所坐落之基地有租賃權存在（最高法院八十九年度台簡上字第三二號判決參照）。
（三）故而原確定判決以同於公寓大廈管理條例第四條第二項（有部分不得與所屬建築物共用部分之應有部分及基地所有權或地上權應有部分分離而為移轉或設定負擔。並由其條文文義可知，於區分所有建物，單就土地應有部分設定地上權，非法所不許，且為性質上所必須，附此敘明。）之立法意旨，認再審被告所有系爭七○七號土地應有部分一萬分之二○六，既屬系爭房屋所搭配基地所有權應有部分之一部，再審被告僅出賣其所有系爭房屋應有部分二分之一所有權予再審原告，而未同將系爭房屋所搭配土地應有部分一併移轉出售於再審原告，應得類推適用（非直接適用）民法第四百二十五條之一規定，於法並無不合。再審原告逕棄區分所有建物與其坐落基地關係之特殊性不論，而謂土地之應有部分必不能為租賃或設定地上權之標的，原確定判決有違反民法第八百十七條、第八百十八條、第四百二十五條之一之適用法規顯有錯誤之情，並無可採。又承前述，兩造所共有系爭七○七號土地應有部分合計萬分之四一二，既為系爭房屋之專有部分占有使用基地之權源，並與其他建物之使用權源無涉，而具有類似分管協議之性質，則原確定判決以系爭房屋所有人對於整筆土地所有應有部分比例即代表其實際使用之特定土地及應分擔設施土地面積，認無須依照房屋實際使用土地面積乘以其應有部分比例一節，自亦無違反民法第八百十七條第一項規定可言。
三、綜上，足徵原確定判決並無再審原告所主張違背民法第八百十七條、第八百十八條、第四百二十五條之一、土地法第一百零五條及最高法院六十八年度台上字第三○七一號判例意旨情事，核無民事訟法第四百九十六條第一項第一款所定「適用法規顯有錯誤」之再審理由，再審原告據以提起本件再審之訴，顯無理由，爰不經言詞辯論，以判決駁回之。
據上論結，本件再審之訴為無理由，依民事訴訟法第五百零二條第二項、第七十八條，判決如主文。
中華民國九十三年一月二十九日
臺灣板橋地方法院民事第一庭~B審判長法官邱靜琪~B法官周舒雁~B法官黃信滿右為正本係照原本作成。
不得上訴。
中華民國九十三年一月二十九日~B法院書記官吳美瑤