裁判字號：臺灣高等法院105年上易字第364號民事判決
裁判日期：民國106年01月10日
裁判案由：清償債務
臺灣高等法院民事判決105年度上易字第364號上訴人楓丹白露社區管理委員會法定代理人 張桂美 訴訟代理人 張獻村 律師被上訴人 柯武昌 上列當事人間請求清償債務事件，上訴人對於中華民國105年1月19日臺灣士林地方法院103年度訴字第1612號第一審判決提起上訴，本院於105年12月27日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人之法定代理人原為 江富德 ，嗣於訴訟進行中變更為張桂美，並據其聲明承受訴訟，此有民事上訴理由暨承受訴訟狀、新北市淡水區公所民國105年3月1日新北淡工字第1052126632號函附卷可憑（見本院卷第90頁、第114至115頁），經核與民事訴訟法第175條第1項、第176條規定，並無不合，應予准許。
二、上訴人起訴主張：被上訴人係楓丹白露社區（下稱「系爭社區」）之區分所有權人，因系爭社區自成立以來，並無固定場所可供社區開會、舉辦交誼等活動，適系爭社區B棟大樓地下一層（下稱「系爭房地」）遭法院強制執行，區分所有權人會議乃於101年12月8日決議（下稱「系爭第一次決議」）由系爭社區標購系爭房地，作為社區交誼廳及開會場所之用。嗣於102年8月間，伊執行區分所有權人會議之決議而以新臺幣（下同）1,168萬元標得系爭房地，並於同年12月14日再次召開區分所有權人會議，決議由系爭社區全體區分所有權人依其房屋坪數比例，分攤系爭房地之購買價金（下稱「系爭第二次決議」）。而依系爭社區管理規約（下稱「系爭規約」）第11條第2項之規定，區分所有權人會議所為購買系爭房地之決議，並未逾其權利行使範圍，自屬有效。詎被上訴人未依系爭第二次決議繳交其應分攤額50萬0,556元，經伊以公告或寄發存證信函方式催討，被上訴人仍拒不給付。為此，爰依公寓大廈管理條例第21條及系爭規約第11條第5項規定，請求被上訴人給付50萬0,556元，並加計自103年6月11日起至清償日止，按年利率10%計算之利息。（原審判決上訴人敗訴，上訴人不服，提起上訴。）並於本院聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人55萬0,556元，及自103年6月1日起至清償日止，按年利率10%計算之利息。
三、被上訴人則以：上訴人系爭社區系爭第一次決議所決議之標購系爭房地事項，非屬公寓大廈管理條例第3條第7款所規定區分所有權人會議可決議之事項，該項決議應屬無效。而系爭第二次決議含委託出席之出席人員亦僅有184人，未達法定人數，且上訴人均未依公寓大廈管理條例第32條第3項規定，於上開決議後10日內，將決議內容以書面送達全體區分所有權人並公告之，亦難謂已成立。另公寓大廈管理委員會不具實體法上之權能，不能享有權利負擔義務，不得為系爭房地所有權之權利主體，系爭第一次決議有關「由社區標購」系爭房地之決議內容，亦違反民法第71條之強制或禁止規定而屬無效。又系爭規約第11條第2項與公寓大廈管理條例第23條第1項規定有違，難謂有效。縱認系爭第一次決議有效成立，然系爭房地於101年10月17日進行拍賣程序，以680萬元流標，而決議內容既為「等低價時由社區標購」，自須俟系爭房地價格低於680萬元始得標購，但系爭房地第一拍所定之最低拍賣價格為849萬元，上訴人未以低於680萬元之價格標售，竟以1,168萬元之高價買受，即與系爭第一次決議之內容不符，實已損及系爭社區全體區分所有權人之權益，亦不符合低價標購之決議。又伊並未授權或委託上訴人或他人代理標購系爭房地，上訴人濫用管理委員會之權限代伊及其他區分所有權人名義標購系爭房地，自屬無權代理，不生效力。系爭第二次決議之內容並非由各住戶分擔繳款，亦未就繳款期限為何為決議，自難據以認定各住戶即有分擔繳款之義務，並已遲延繳款。縱認伊應分擔系爭房地之標購款，然上訴人亦未將伊所買受之部分移轉登記與伊，伊自得同時履行抗辯，拒絕給付分攤款項。況系爭社區共分三大棟，而標購之系爭房地位於中間B棟，與兩旁之A棟及C棟並無相關聯，A棟、C棟住戶根本無須使用，且系爭社區成立30年以上，歷年來社區會議及活動均能如實召開，足證系爭社區並無購買系爭房地作為召開大會及交誼活動之必要性，故上訴人以管理委員會之名義強迫A棟、C棟住戶配合購買，並無理由等語，資為抗辯。並於本院聲明：上訴駁回。
四、上訴人主張被上訴人為系爭社區社區B棟地下2層之區分所有權人，而原區分所有權人 杜王金鳳 所有之B棟地下1層建物及基地（即系爭房地），由訴外人即債權人兆豐國際商業銀行聲請強制執行，經臺灣士林地方法院民事執行處（下稱「執行法院」）進行特別變賣程序，公告願買受者得依原定拍賣條件第3次拍賣價額849萬元為應買之表示，但因債權人聲請第4次減價拍賣，以最低價額680萬元進行拍賣，惟因未拍定，債權人亦不願承受，經執行法院於101年10月18日依法視為撤回執行，惟債權人就系爭房地再次聲請強制執行，嗣於102年8月28日由系爭社區之區分所有權人 方素英 以1,168萬元拍定，並於102年9月11日取得系爭房地之所有權，上訴人則寄發繳款單通知被上訴人繳納購買系爭房地之分攤款50萬556元，遭被上訴人拒絕給付等情，為被上訴人所不爭執，堪信為真實。
五、上訴人主張依據系爭第一、二次決議之內容，及公寓大廈管理條例第21條及系爭規約第11條第5項之規定，請求被上訴人繳納購買系爭房地之分攤款等情，為被上訴人所否認，並以前詞置辯。經查：
㈠按區分所有權人會議，係指區分所有權人為共同事務及涉及
權利義務之有關事項，召集全體區分所有權人所舉行之會議（公寓大廈管理條例第3條第7款規定參照）。由公寓大廈管理條例第3條第12款規定「規約：公寓大廈區分所有權人為增進共同利益，確保良好生活環境，經區分所有權人會議決議之共同遵守事項」，第5款、第6款：「約定專用部分：公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者」「約定共用部分：指公寓大廈專有部分經約定供共同使用者」；第8條第1項規定：「公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備，其變更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似之行為，除應依法令規定辦理外，該公寓大廈規約另有規定或區分所有權人會議已有決議，經向直轄市、縣（市）主管機關完成報備有案者，應受該規約或區分所有權人會議決議之限制」；第11條第1項：「共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良，應依區分所有權人會議之決議為之」；第13條規定：「公寓大廈之重建，應經全體區分所有權人及基地所有權人、地上權人或典權人之同意。但有下列情形之一者，不在此限：一、配合都市更新計畫而實施重建者。二、嚴重毀損、傾頹或朽壞，有危害公共安全之虞者。三、因地震、水災、風災、火災或其他重大事變，肇致危害公共安全者」；同條例第14條：「公寓大廈有前條第二款或第三款所定情形之一，經區分所有權人會議決議重建時，區分所有權人不同意決議又不出讓區分所有權或同意後不依決議履行其義務者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命區分所有權人出讓其區分所有權及其基地所有權應有部分。前項之受讓人視為同意重建。重建之建造執照之申請，其名義以區分所有權人會議之決議為之」；第16條第2項但書：「但開放空間及退縮空地，在直轄市、縣（市）政府核准範圍內，得依規約或區分所有權人會議決議供營業使用」；第18條第1項第2款、第3項規定：「公寓大廈應設置公共基金，其來源如下：「…區分所有權人依區分所有權人會議決議繳納」「公共基金應設專戶儲存，並由管理負責人或管理委員會負責管理。其運用應依區分所有權人會議之決議為之」；第22條第1項、第2項規定：「住戶有下列情形之一者，由管理負責人或管理委員會促請其改善，於三個月內仍未改善者，管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議，訴請法院強制其遷離：一、積欠依本條例規定應分擔之費用，經強制執行後再度積欠金額達其區分所有權總價百分之一者。二、違反本條例規定經依第四十九條第一項第一款至第四款規定處以罰鍰後，仍不改善或續犯者。三、其他違反法令或規約情節重大者。前項之住戶如為區分所有權人時，管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議，訴請法院命區分所有權人出讓其區分所有權及其基地所有權應有部分；於判決確定後三個月內不自行出讓並完成移轉登記手續者，管理負責人或管理委員會得聲請法院拍賣之」；第26條第1項：「非封閉式之公寓大廈集居社區其地面層為各自獨立之數幢建築物，且區內屬住宅與辦公、商場混合使用，其辦公、商場之出入口各自獨立之公寓大廈，各該幢內之辦公、商場部分，得就該幢或結合他幢內之辦公、商場部分，經其區分所有權人過半數書面同意，及全體區分所有權人會議決議或規約明定下列各款事項後，以該辦公、商場部分召開區分所有權人會議，成立管理委員會，並向直轄市、縣(市)主管機關報備」；第29條第2項：「公寓大廈成立管理委員會者，應由管理委員互推一人為主任委員，主任委員對外代表管理委員會。主任委員、管理委員之選任、解任、權限與其委員人數、召集方式及事務執行方法與代理規定，依區分所有權人會議之決議。但規約另有規定者，從其規定」「公寓大廈之住戶非該專有部分之區分所有權人者，除區分所有權人會議之決議或規約另有規定外，得被選任、推選為管理委員、主任委員或管理負責人」。是由上開規定可知公寓大廈管理條例規定應經區分所有權人會議決議之事項限於：⒈規約之訂定與修改；⒉約定專用或約定共用事項；⒊變更公寓大廈構造、外觀及設置廣告物等之行為；⒋共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良⒌公寓大廈之重建及重建執造申請之名義；⒍開放空間及退縮空地供營業使用；⒎公共基金之繳納及管理、運用；⒏住戶或區分所有權人之強制遷離或強制遷讓；⒐非封閉式公寓大廈集居社區多數管理委員會之成立；⒑主任委員、管理委員之選任、解任與其委員人數、任期、召集方式及事務執行方法與代理規定；⒒禁止非為區分所有權人之住戶被選任為管理委員、主任委員或管理負責人。如非上開事項，且無涉於加強公寓大廈之管理維護，提昇居住品質等目的，及非區分所有權人間共同事務及涉及權利義務之有關事項，是否可經區分所有權人會議加以決議，非無疑義。
㈡查系爭社區原於101年11月12日召開101年度第1次區分所有
權人會議，因未達法定人數而流會，因此於101年12月8日再次召開區分所有權人會議，出席人數為75人（含委託出席），於臨時動議時因住戶 林志明 提議系爭房地目前也在法拍中，是否比照A、C棟B2，等低價時由社區標購，會中作成系爭第一次決議為：「案經在場參加之區分所有權人多數鼓掌同意，且當場無人提出異議，經主席確認無誤，獲一致通過」，固有該次會議紀錄各1件存卷可稽（見原法院103年度士調字第360號卷第10-12頁）。然社區規約為公寓大廈管理之標準依據，舉凡如共有部分拆除、重大修繕或改良、公寓大廈重建、住戶強制遷離與出讓、管理基金之運用、管理委員之任期等重大事項均有賴於區分所有權人會議與規約之規範，規約對於區分所有權人之權利、義務具有重要規範性意義影響極大。而系爭規約第3條第3項規定：「下列各事項，應經區分所有權人會議決議：㈠本規約以及管理委員會有關重要管理辦法之訂定或變更。㈡本社區有關共用部分或約定共用部分之重大修繕或改良。㈢本社區有本條例第十三條第二款或第三款情形之一須重建者。㈣住戶之強制遷離或區分所有權之強制出讓。㈤約定專用或約定共用事項。㈥管理委員執行費用之支付項目及支付辦法。㈦有關管理委員會年度財務報告與決算之審核。㈧有關管理委員會年度財務預算之通過。㈨依法令需由區分所有權人會議決議之事項。㈩事關區分所有權人或住戶權利義務之事項。管理委員之選任與解任」（見本院卷第66、67頁），且系爭房地為系爭社區區分所有權人之專有部分，原為杜王金鳳所有等情，為兩造所不爭，則系爭房地所有權之取得或移轉，並非公寓大廈之共同事務及涉及權利義務之有關事項，核與加強公寓大廈之管理維護，提昇居住品質之目的無涉，自非系爭社區區分所有權人會議可得決議之事項，是系爭第一次決議之內容自無法拘束系爭社區之區分所有權人。
㈢按意思表示，係將企圖發生一定法律效果的意思表示出來，
此意思如在決議部分，即係參與社團意思形成的意思。意思表示乃由效果意思、表示意思及表示行為三個要素所構成，須此三要素兼備，意思表示始謂成立，表意人始應受其拘束。系爭第一次決議，雖係由多數區分所有權人意思表示合致而成立。惟系爭第一次決議係於臨時動議時，因住戶林志明提議系爭房地目前也在法拍中，是否比照A、C棟B2，等低價時由社區標購，乃決議：「案經在場參加之區分所有權人多數鼓掌同意，且當場無人提出異議，經主席確認無誤，獲一致通過」等情，業如前述。則系爭第一次決議僅係區分所有權人合意待低價時價購系爭房地，是否已為共同價購系爭房地之意思表示合致，其效果意思尚不明確，自難認該次決議中區分所有權人已為不論價金若干或高低均為標買系爭房地之意思表示，亦難執該決議內容作為於法院強制執行程序投標買受系爭房地之依據。再者，另系爭第一次決議內容，係「等低價時由社區標購」，故購買系爭房地之前提應為低價，衡情至少應低於101年12月8日前系爭房地之拍賣價格，方為低價。然系爭房地於101年10月17日第4次減價拍賣時，其拍賣底價定為680萬元，因無人應買而視為撤回，此有執行法院101年10月18日士院景100司執簡字第56462號函1件在卷可稽（見原審卷第155-158頁）。則系爭社區區分所有權人會議於101年12月8日時知悉之拍賣價格，應為680萬元，故其所認知之低價，亦應與此價格相近。詎上訴人於系爭房地由聲請人再次聲請拍賣後，旋即以1,168萬元出價投標，雖高於次高價之投標人 趙公溪 之出價1,138萬元，但趙公溪亦為系爭社區之管理總監，此有執行法院投標書2紙與公告1紙在卷可稽（見原審卷第134、135頁），則是否有人競標，非無疑義，且高於前次拍賣底價接近1倍，實難為認符合上開區分所有權人會議以低價購買系爭房地之決議，故上訴人自非執行上開決議而購買系爭房地。
㈣又上訴人主張系爭社區自成立以來，無固定場所可供社區開
會、舉辦交誼等活動，適系爭房地遭法院強制執行，乃於101年12月8日由區分所有權人會議作成系爭第一次決議以標購系爭房地，作為社區交誼廳及開會場所之用，伊則於102年8月28日委託系爭社區區分所有權人方素英以其名義參與系爭房地之拍賣，並以1,168萬元拍定，再於102年12月14日召開102年度區分所有權人會議，出席人數184席（含委託70席），會中第3案就系爭房地所有權登記予全體區分所有權人之確認案及管理費之討論案作成系爭第二次決議為：「同意以現金一次償還購買B棟B1價金1,168萬元（不同意：4票，同意：在場多數人）」，故依據公寓大廈管理條例第21條及系爭規約第11條第2、5項規定，請求全體區分所有權人依其房屋坪數比例分攤系爭房地之購買價金云云，固提出會議記錄、系爭規約節本、方素英出具之切結書、執行法院特別拍賣公告、債權人民事聲請狀、執行法院101年10月18日士院景100司執簡字第56462號函、債權人民事強制執行聲請狀、執行法院102年9月10日士院景102司執簡字第32900號執行命令及權利移轉證書等件為證（見原法院103年度士調字第360號卷第10-12頁、第13-19頁、第24-25頁、原審卷第92頁、第151-153頁、第154頁、第155-158頁、第159-160頁、第161-162頁、第163-164頁）。然按有關公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係，得以規約定之，公寓大廈管理條例第23條第1項定有明文。另系爭社區規約第11條第2項規定：「本社區域有重大建設或維修時，或有收購資產之必要，而本條第1項之公共建設基金不足支應時，各區分所有權人應依區分所有人會議之決議分擔之」（見本院卷第72頁）。而依系爭社區規約第11條第2項之文義觀之，該條所稱之「資產」，應與該條「遇有重大建設或維修時」之情形相等，亦即需涉及社區重要且必要使用之標的物時，例如供公共使用之水箱、水塔、電錶或停車位等標的物或坐落之土地等，且需有收購之必要性，始得收購，否則如認社區區分所有權人會議得以多數決任意收購資產，將使社區或不同意或認為不必要之少數區分所有權人需分攤購買資金之支出，實有顯失公平之情形。上訴人雖主張系爭第一次決議標購系爭房地，係作為社區交誼廳及開會場所之用。惟系爭房地自建造完成迄今，均為區分所有人專用，從未作為系爭社區之公共使用，此為上訴人所不否認，則系爭房地實難認為係系爭社區重要且必要之標的物，而得依系爭社區規約第11條第2項予以收購。再者，系爭社區自72年11月29日核發使用執照迄今，已逾30年，此有使用執照1紙存卷可稽（見本院卷第35頁）。而證人即101年12月8日區分所有權人會議主席 林長惠 於原審詢問系爭房地是否有購買之必要性時，即證稱：「沒有，因為30年來就是這樣子，當時是因為有住戶提議，我是主委礙於情面我不能否決他的想法，我知道當時法院拍賣流標，所以我建議低價時再購買」、「101年時我們有跟被上訴人租了B棟B1露台，（露天的，約有80坪）和B棟B2迴轉道（大概有70幾坪），也是可以開會，就是現在買的門廳外面有一個露台，因為之前就有在那邊辦過活動」等語（見原審卷第170頁、第171頁反面）。另依系爭社區住戶 游東平 亦證稱：「該標物29年、30年來都是私人產物，而且680萬時為第三標流標，本人認為沒有急需用1,168萬元去購買，也沒有購買的必要性」「B棟的住戶有4個地方可以出入，29年來社區也有很多地方可以開會」等語（見原審卷第173頁反面）。可見社區住戶亦認為系爭社區另有多處場所可供開會或交誼，並無購買系爭房地之必要性。況系爭第一次決議並未合議標購系爭房地，亦無法拘束系爭社區區分所有權人，業如前述，自難認方素英標購系爭房地之價金1,168萬元係因收購資產之必然支出，自無由被上訴人分攤可言。故上訴人依系爭規約第11條第2、5項之規定，請求被上訴人分攤購買系爭房地之價金並給付利息，核屬無據。
㈤從而，系爭第一次決議未經區分所有權人合議標購系爭房地
，系爭房地亦無收購之必要，且上訴人實際上亦未以低價購買系爭房地，縱有系爭第二次決議，亦難認被上訴人有分攤購買系爭房地價金之義務。至其餘被上訴人應否依其所持區分所有建物面積比例繳納分擔款項等爭點，已毋庸審究，附此敘明。
六、綜上所述，上訴人依據公寓大廈管理條例第21條及系爭規約第11條第2、5項規定請求被上訴人給付應分攤購買系爭房地之價金50萬556元，及自103年6月11日起至清償日止，按週年利率10﹪計算之利息，為無理由，不應准許。原審為上訴人敗訴之判決，理由雖有不同，但結論並無二致。上訴意旨指摘原判決不當，聲明廢棄改判，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法與已提出之證據，核與本件判決結果不生影響，爰不再逐一論駁，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第449條第2項、第78條，判決如主文。
中華民國106年1月10日
民事第十一庭
審判長法官徐福晋
法官陳秀貞法官郭顏毓正本係照原本作成。
不得上訴。
中華民國106年1月10日
書記官張永中