裁判字號：臺灣高等法院105年重上字第645號民事判決
裁判日期：民國106年01月10日
裁判案由：返還價金等
臺灣高等法院民事判決105年度重上字第645號上訴人 丁紀怡 訴訟代理人 盧國勳 律師複代理人 歐德芳 律師被上訴人 吳淑華 訴訟代理人 吳榮森 上列當事人間請求返還價金等事件，上訴人對於中華民國105年5月31日臺灣臺北地方法院104年度重訴字第926號第一審判決提起上訴，本院於105年12月27日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人起訴主張：
（一）被上訴人於民國102年4、5月間向訴外人 林錦祥 購買門牌號碼新北市○○區○○里0000000號房屋（下稱系爭房屋），嗣出售予訴外人 林文三 ，惟因林文三與被上訴人於裝修房屋過程發生不悅，被上訴人遂欲收回系爭房屋，而自102年6月起屢次勸說上訴人購買，兩造於102年12月10日簽訂讓渡協議書，由被上訴人讓渡系爭房屋及其坐落土地含周邊空地（下爭系爭土地，與系爭房屋合稱系爭房地）之使用權予上訴人，讓渡金額新臺幣（下同）6,500,000元，另加計仲介費、大門、伐木工人、整地費用、補貼 林文山 之裝潢費、清潔費，共7,595,286元，上訴人於103年1月15日前陸續給付7,600,000元予被上訴人。被上訴人雖將系爭房地交予上訴人，然上訴人嗣得知系爭房屋坐落之土地及周邊空地並無合法使用權源，且讓渡金額有顯然過高情事，上訴人遂委請律師發函要求被上訴人提出系爭房地合法使用權源之證明文件，惟被上訴人並未提出相關證明文件，上訴人乃於104年4月21日發函被上訴人解除系爭協議。被上訴人刻意隱瞞其就系爭土地僅有實際使用現狀之「占有」，而無任何使用「權利」，猶出售系爭土地之共同「使用權」予上訴人，顯已構成詐欺。茲因上訴人催告被上訴人後，未能於期限內提出使用系爭房地合法權源之證明，上訴人自得分別依民法第92條1項及第254條、第256條規定，撤銷、解除系爭讓渡協議，並依民法第259條第1、2款及第179條規定，請求被上訴人返還讓渡價金7,600,000元，並附加自被上訴人受領翌日即103年1月16日起至清償日止按法定利率計算之利息。又上訴人為裝修系爭房屋支出拆除費、施作泥作、鐵工費用、裝設空調設備、裝設水電等管線設備，及鋪設瓷磚，總計2,065,000元，均為上訴人所支出之必要及有益費用，上訴人亦得依民法第259條第5款及第260條規定請求被上訴人返還該費用及法定遲延利息，共計得請求被上訴人返還9,665,000元之本息。
（二）退步言，若認上訴人無法解除系爭協議，惟被上訴人所交付使用系爭房地權利不完整，有減少通常效用及價值之瑕疵，上訴人得依民法第359條規定，請求減少價金；亦得因有民法第349條所規定之權利瑕疵，且無法補正，而依民法第353條準用第227條第1項及第226條第1項規定，請求被上訴人賠償給付不能之損害。據此，上訴人請求減少價金或賠償金額5,500,000元，且就減少價金部分，上訴人併依不當得利之法律關係為請求。
（三）上訴聲明：1.原判決廢棄。2.被上訴人應給付上訴人9,665,000元，及其中7,600,000元部分自103年1月16日起，其餘部分自起訴狀繕本送達之翌日起，均至清償日止，按週年利率5%計算之利息。3.願供擔保請准宣告假執行。
二、被上訴人則以：
（一）系爭協議為「占有之讓渡」，上訴人簽訂系爭協議前，已知悉系爭房地沒有權狀，且無法辦理登記，並曾親至現場察看系爭房地，被上訴人並有提供系爭房屋興建時照片，證明原始起造人資格，兩造才會於系爭協議約定承讓房屋一幢及其坐落土地含周邊空地之共同使用權，而非讓與所有權。又被上訴人曾提供上訴人系爭土地地籍謄本、102年契稅繳款書、田賦代金繳納通知書影本與上訴人，可徵被上訴人係自他人輾轉受讓占有系爭土地。被上訴人已依約將系爭房地交付上訴人占有使用，迄今亦無人出面質疑、妨礙上訴人占有使用系爭房地之權利，是並無上訴人主張之權利瑕疵或減少通常效用及價值之瑕疵，上訴人主張解除系爭協議並無理由。況上訴人於讓渡系爭房地前，已知悉被上訴人並非系爭房地所有權人，是被上訴人並得援引民法第351條規定，主張不負權利瑕疵擔保責任，則上訴人請求減少價金，亦無理由。
（二）系爭房屋坐落於新北市○○區○○段○○○○段○00地號第、第31之4地號，系爭房地占有之轉讓，確實在被上訴人依後開不爭執事項（二）所示讓渡協議書取得系爭四地號土地占有之範圍內，被上訴人交付予上訴人使用之系爭房屋所在之土地及其週遭土地自非惡意無權占有。
（三）簽訂系爭協議時，上訴人充分了解系爭土地的所有權人並非被上訴人，系爭房、地無權狀，不能辦理登記、不能向銀行貸款，且被上訴人並未向上訴人作任何承諾或保證，上訴人既知自被上訴人受讓者為被上訴人因占有系爭土地、房屋而使用系爭土地及房屋之使用權，並簽名確認，則被上訴人何來隱瞞實情而詐騙上訴人成交。況上訴人主張依民法第92條第1項規定撤銷系爭讓渡協議，亦已逾1年之除斥期間等語資為抗辯。並答辯聲明：1上訴駁回。2如為不利於被上訴人之判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事項：
（一）坐落於新北市○○區○○段○○○○段○00號、第31號之
1、第31號之3及第31號之4土地，係時為臺北縣政府於73年1月7日以為補辦總登記為原因，而登記為 賴紫琴 等人所有（按除第31號之3及第31號之4分別係賴紫琴、 賴德勝 所有外，其餘二筆土地均係賴紫琴與其他共有人共有）。嗣第三人 李正雄 與林錦祥分別於83年1月30日、83年2月26日與 林送來 、 黃登來 簽立讓渡契約書，並約定林送來、黃登來分別占有使用收益賴紫琴等人所有之第31號、第31號之
1、第31號之4土地全部及第31號之3土地鄰接第31號、第31號之4部分前6分之1土地之權利，移轉予李正雄、林錦祥，如有讓與人之親友干擾，讓與人應出面排解處理，將來受讓人若涉及與地主之承購事宜，讓與人無條件依受讓人所約定之事項全權配合辦理與協調連絡（見原審卷一第17頁至23頁、第174頁至183頁）。
（二）李正雄、林錦祥取得上開土地占有後，即於其上分別興建門牌號碼為新北市○○區○○里0000000號、19之4號建物，並將上開建物之稅籍名義人分別登記為李 章雲霞 、林錦祥。嗣被上訴人先後於101年6月2日、102年5月10日分別與李正雄、 李章雲霞 及林錦祥簽立讓渡契約書，約定上開建物全部及李、林二人就前開土地共同使用權2分之1均讓與被上訴人，前開土地原登記名義人係賴紫琴（誤繕為 賴柴琴 ）、賴德勝等人，如有前讓與人林送來、黃登來之親友干擾，李、林二人應出面排解處理，將來被上訴人若涉及與地主之承購事宜，李、林二人無條件依協助被上訴人協調聯絡。另李、林二人前與林送來、黃登來之契約內容及約定事項亦為本契約內容（見原審卷一第128頁至185頁）。
（三）被上訴人於102年4、5月間與第三人林文三簽立讓渡協議書，雙方約定：林文三以5,600,000元之價格受讓19之4號建物及其坐落土地含周邊地之共同使用權，嗣二人因故解約後，被上訴人復與上訴人簽立系爭協議，雙方約定：上訴人以6,500,000元之價格受讓19之4號建物及其坐落土地含周邊地之共同使用權，關於建物房屋稅籍移轉協議於104年7月後辦理，且上訴人應另負擔仲介費224,000元、大門鐵工等分攤費用151,775元、林文三前為19之4'建物支出之施工費、利息補貼及清潔費719,511元等語（以上合計為7,595,286元），嗣上訴人於103年1月15日前陸續給付7,600,000元予被上訴人（見原審卷第28頁、第191頁）。
四、上訴人主張依系爭協議，被上訴人應移轉及交付使用之標的物，分別為經保存登記之19之4號建物及附圖編號A所示9筆土地範圍之使用權，惟被上訴人實際提出之給付，有該建物並未經保存登記、系爭土地範圍不足及無使用權源之債務不履行情事；又關於土地使用權源部分，被上訴人實際上僅係依不爭執事項（二）所示契約自第三人處受讓占有狀態，並無任何使用權，被上訴人竟以出售「使用權」名義詐欺上訴人，上訴人誤信與之簽立系爭協議，為此依民法第92條1項及第254條、第256條規定，撤銷、解除系爭讓渡協議，並依民法第259條第1、2、5款及第179條請求返還原給付價金及其支出之有益費用合計9,665,000元等語，此為被上訴人所否認，經查：
（一）按解釋意思表示與解釋法規的原則不同，解釋法規著重於法規文義的客觀性與安定性，注重法規文字的客觀文義，以謀一般確實性的達成，惟解釋意思表示則以探求當事人的真意，注重意思表示的目的性及法律行為的和諧性，著重於各個法律行為及當事人具體妥當性的追求，民法第九十七條之規定即本斯此旨而定；又為解釋契約而於文義上及論理上詳為推求當事人之真意時，應斟酌訂立契約當時及過去之事實、其經濟目的及交易上之習慣，本於經驗法則，基於誠實信用原則而為判斷，最高法院65年度臺上字第2135號判決可資參照。本件系爭協議之內容為：「茲因承讓人丁紀怡自讓渡人吳淑華承讓系爭房屋1幢及其坐落土地含周邊空地之共同使用權，為使本基地能維持其特色及價值，協議下列事項共同遵守：一、讓渡總金額650萬元，另一：仲介費224,000元、大門分攤費44,000元（鐵工58,000元、土木3萬元，分攤50%）、伐木人工費14,000元（總費用28,000元，分攤50%），小計650萬元＋282,000元＝678萬元。另二：12月初基地外圍桂花植栽實支費用各分攤50%。二、房屋外觀盡量保持原貌外圍空地避免堆置雜物。…五、房屋稅籍移轉協議於民國104年7月後辦理。讓渡人：吳淑華。承讓人：丁紀怡」，可認兩造係以系爭房屋及其坐落基地暨周邊空地之共同使用權為交易標的。而兩造關於上開交易標的之範圍及其意涵為何，滋有爭執，本院於探究兩造之真意時，自應參酌前開說明及裁判意旨所示以決之，先予敘明。
（二）本件坐落於新北市○○區○○段○○○○段○00號、第31號之1、第31號之3及第31號之4土地，係登記為第三人賴紫琴等人所有（按除第31號之3及第31號之4分別係賴紫琴、賴德勝所有外，其餘二筆土地均係賴紫琴與其他共有人共有）。嗣李正雄與林錦祥分別於83年1月30日、83年2月26日與林送來、黃登來簽立讓渡契約書，約定林送來、黃登來分別將占有使用收益賴紫琴等人所有之第31號、第31號之1、第31號之4土地全部及第31號之3土地鄰接第31號、第31號之4部分前6分之1土地之權利，移轉予李正雄、林錦祥。李正雄、林錦祥取得上開土地占有後，即於其上分別興建19之5號、19之4號建物，並將上開建物之稅籍名義人分別登記為李章雲霞、林錦祥。嗣被上訴人先後於101年6月2日、102年5月10日分別與李正雄、李章雲霞及林錦祥簽立讓渡契約書，約定上開建物全部及李、林二人就前開土地共同使用權2分之1均讓與被上訴人，且李、林二人前與林送來、黃登來之契約內容及約定事項亦為本契約內容之一部等情，已如前述，準此以觀，兩造訂立系爭協議前，被上訴人自第三人李正雄、李章雲霞及林錦祥處所受讓之標的，應為第31號、第31號之1、第31號之4土地全部及第31號之3土地鄰接第31號、第31號之4部分前6分之1土地範圍之權利及其上19之5號、19之4號建物之事實上處分權。
（三）系爭協議之交易標的，除系爭房屋及其坐落土地，可分別確認為19之4號房屋及第31號、第31號之4土地（詳如附圖所示）外，關於所謂「週遭空地」之範圍為何，固未於該協議書內明示，然觀諸系爭協議之附件即99年4月6日地籍圖謄本所示（見原審卷一第14頁），被上訴人將第31號、第31號之1、第31號之4土地全部，以及第31號之3土地鄰接第31號、第31號之4土地部分之範圍以黑筆圈繪，核亦與被上訴人前開第三人處受讓土地權利之範圍相同，是堪認系爭協議所指「週邊空地」範圍，確為第31號、第31號之1、第31號之4土地全部，以及第31號之3土地與第31號、第31號之4土地鄰接部分。又被上訴人於原審104年11月13日行斟驗程序時將31號之2與第679號土地部分，亦指為系爭協議之「週遭空地」範圍內（詳如附圖B部分），與本院上開認定有所不符，然被上訴人訴訟代理人於原審105年2月25日行準備程序時即辯稱：其上開指界係受直線測量、自然地貌等影響所生之誤差等語（見原審卷二第18頁），本院考諸前開土地位於山坡地，且被上訴人與李正雄、李章雲霞及林錦祥分別訂立讓渡契約書時，關於讓與標的部分，均僅記載第31號、第31號之1、第31號之4土地全部，以及第31號之3土地鄰接第31號、第31號之4土地邊緣約1/6部分，其中與李正雄、李章雲霞簽訂之契約部分，檢附與系爭協議相同圈繪範圍之99年4月6日地籍圖謄本（見原審卷一第128、139頁），至與林錦祥簽訂之契約部分，則僅檢附無任何圈繪之102年5月10日地籍圖謄本（見原審卷一第160、167頁），並未正式會同買賣雙方、地政人員到場指界、測繪複丈成果圖等情，應認被上訴人上開更正之抗辯可採，尚應不得以此逕認系爭交易標的範圍及於第31號之2及第679號土地。
（四）未辦理保存登記之建築物為讓與時，雖因未辦理保存登記致不能辦理所有權移轉登記，該建築物之所有權不能發生讓與之效力，但受讓人與讓與人間非不得約定將該建築物之事實上處分權讓與於受讓人，最高法院74年度台上字第1317號裁判意旨可稽。系爭房屋為訴外人李正雄所建造之未辦理保存登記建物，嗣李正雄將之讓與給被上訴人，被上訴人再將之讓渡與上訴人等情，已如前述，而衡以系爭協議第5項係約明系爭房屋稅籍移轉之辦理日期乙節，顯見上訴人明知系爭房屋為未辦保存登記之建物，僅能透過交付占有方式取得系爭房屋之事實上處分權，並無權狀，不能辦理過戶登記，不能向銀行辦理貸款。是上訴人主張系爭房屋應為經保存登記之建物云云，與客觀事證不符，委無足採。
（五）上訴人另主張被上訴人關於交付使用之土地，無法提出合法使用權源云云，惟「探求契約當事人之真意，應通觀契約全文，依誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值等作全盤之觀察，若契約文字，有辭句模糊，或文意模稜兩可時，固不得拘泥於所用之辭句，但解釋之際，並非必須捨辭句而他求，倘契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不能反捨契約文字更為曲解。」，最高法院86年度台上字第3873號判決可參。本件系爭協議關於被上訴人讓與之土地權利，係記載「共同使用權」，依文意解釋暨參酌前開（三）所述，被上訴人所讓與者，僅係其自第三人處受讓取得之使用第31號、第31號之1、第31號之4土地全部，以及第31號之3土地與第31號、第31號之4土地鄰接部分之權利之二分之一爾，尚難認該權利係指被上訴人或其前手與上開土地之所有人間有租賃、使用借貸、地上權等法律關係之權利。況參酌上訴人所提兩造簽約時提供之文件，僅有地籍圖謄本、所有權人載為賴紫琴、賴德勝等人之系爭土地之登記謄本，以及載有管理或代繳義務人為萬心匏之系爭土地田賦代金繳納通知單等件（見原審卷一第14頁至27頁），堪認兩造於簽立系爭協議時，上訴人已知悉系爭土地之所有權人為賴紫琴、賴德勝等人所有，萬心匏僅屬管理或代繳義務人，而上訴人為具有通常智識之成年人，其在知悉系爭土地所有權人與使用人、稅賦繳納義務人之不同之狀況下，未要求被上訴人提出相關文件證明，即於102年12月10日與被上訴人簽立系爭協議，且於103年1月15日前陸續給付價金7,600,000元，並就19之4號建物進行大規模修繕，歷經過10個月後，始於103年10月28日委請律師發函要求被上訴人提出系爭土地相關使用證明文件，足證上訴人明知被上訴人所讓渡者，確為訂約時被上訴人使用系爭土地之占有狀態。上訴人以被上訴人無法交付「合法使用權之證明」為由，解除契約並非合法。
（六）又上訴人復主張被上訴人實際上僅係依不爭執事項（二）所示契約自第三人處受讓占有狀態，並無任何使用權，被上訴人竟以出售「使用權」名義詐欺上訴人，上訴人誤信與之簽立系爭協議，為此依民法第92條1項撤銷該協議書云云，然因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示，固為民法第92條第1項前段所明定文。而所謂詐欺，乃行為人故意欺騙他人，使其陷於錯誤並進而為不利於自己，且本來不願意表示的意思，準此，表意人陷於錯誤與行為人之詐欺間須有相當因果關係。又詐欺行為固不以積極虛構事實為限，消極隱匿事實亦得構成，惟此仍以當事人就虛構或隱匿之事，確屬交易上重要之點或足以影響契約成立與否之事項，致他人因陷於錯誤而為不利於己之意思表示者，始足當之。本件系爭協議關於系爭土地使用權源部分，係兩造訂約時被上訴人使用系爭土地之占有狀態，而非指被上訴人或其前手與上開土地之所有人間有租賃、使用借貸、地上權等法律關係之權利，已如前述，被上訴人既未無虛構與其系爭土地所有權人間有租賃、使用借貸、地上權等法律關係之權利存在，上訴人亦明知被上訴人非土地所有權人，系爭建物非保存登記之建物，即無因受詐騙而陷於錯誤可言。又被上訴人雖於訂立系爭協議時，未將其與前手間讓渡協議契約供上訴人閱覽知悉，然被上訴人與前手間關於系爭土地使用權源部分之約定，實際上與系爭協議相同，所揭露之交易訊息均為系爭土地之所有權人為賴紫琴、賴德勝等人所有，萬心匏僅屬管理或代繳義務人等項，是此部分之隱匿，亦難認為足以影響契約成立與否，則上訴人以被上訴人有詐術之實施，並進而主張撤銷其所為意思表示，難認為有理由。
（七）承上所述，關於系爭協議所稱「系爭房屋及其坐落土地含周邊空地之共同使用權」，係指未經保存登記之19之4號建物及第31號、第31號之1、第31號之4土地全部，暨第31號之3土地與第31號、第31號之4土地鄰接部分之占有狀態，被上訴人業已將上開標的交付上訴人占有使用（見原審卷一第5頁背面），且迄未有第三人就系爭房地向上訴人主張占有之權利，則被上訴人就系爭協議之履行，自無債務不履行可言。又上訴人於系爭協議之訂立，亦未受詐欺，則上訴人主張依民法第92條1項及第254條、第256條規定，撤銷、解除系爭讓渡協議，並依民法第259條第1、2、5款及第179條請求返還原給付價金及支出之有益費用，要屬無據，不應准許。
五、上訴人另主張被上訴人所交付使用系爭房地權利不完整，有物之瑕疵及權利瑕疵，而依民法第359條、第353條準用第227條第1項、第226條第1項規定，請求減少價金或賠償5,500,000元云云，惟關於系爭協議所稱「系爭房屋及其坐落土地含周邊空地之共同使用權」，係指未經保存登記之19之4號建物及第31號、第31號之1、第31號之4土地全部，暨第31號之3土地與第31號、第31號之4土地鄰接部分之占有狀態，被上訴人並已依契約本旨履行完畢，已如前述，是被上訴人交付使用之標的，即無物之瑕疵或權利瑕疵存在，更何況上開情形為上訴人所明知，依民法第355條第1項、第351條規定，被上訴人亦不負物之瑕疵或權利瑕疵之擔保責任，從而上訴人依上開規定請求減少價金或賠償5,500,000元，亦屬無據，不應准許。
六、綜上所述，上訴人依民法第92條1項及第254條、第256條規定，撤銷、解除系爭讓渡協議，並依民法第259條第1、2、5款及第179條請求被上訴人返還9,665,000元之本息；暨依民法第359條、第353條準用第227條第1項、第226條第1項規定，請求被上訴人減少價金或賠償5,500,000元之本息，均為無理由，不應准許。原審據此駁回上訴人之請求，於法並無不合。上訴意旨猶執陳詞指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回上訴。又兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，亦不再詳予論駁，併此敘明。
據上論結，本件上訴人之上訴為無理由，判決如主文。
中華民國106年1月10日
民事第十七庭
審判長法官藍文祥
法官邱靜琪法官石有為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國106年1月12日
書記官蔡宜蓁附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。