臺灣屏東地方法院屏東簡易庭小額民事判決
109年度屏小字第69號
原 告 孔祥德
被 告 和興旺不動產有限公司
法定代理人 蕭文賓
上列當事人間請求返還仲介費用事件，本院於民國109年6月3日
言詞辯論終結，判決如下：
主文
一、原告之訴駁回。
二、訴訟費用新臺幣（下同）1,000元由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：原告於民國108年12月16日以買賣議價委託書（
下稱系爭議價委託書）給付議價保證金5萬元即斡旋金（下
稱斡旋金），委由被告出價83萬元，居間承購訴外人 李鎧菱
所有地號為屏東縣○○市○○區○○段○○○○○○○○號之二
筆土地（下稱系爭土地）。惟被告就系爭議價委託書之簽訂
，未給予其3日審閱期，且原告購地之目的係為興建房屋，
然系爭土地之地主並未申請電力、設置自來水管線等設施，
被告對此無水無電之土地現況，事前並未盡到說明義務，事
後亦未給予配套措施，被告已屬違約在先，原告始不願與賣
方李鎧菱簽立正式買賣契約。詎料，被告竟將系爭斡旋金轉
為買賣契約之訂金，並交付李鎧菱，致其受有損害，為此，
提起本件訴訟，請求被告返還系爭斡旋金。並聲明：被告應
返還原告5萬元。
二、被告則以：原告於108年12月16日出價83萬委託被告購買系
爭土地，並訂有確認書及系爭議價委託書，約定議價期間至
108年12月20日止。又系爭土地之現況，業經被告業務員蔡
圓立會同原告至現場勘查，且就不動產委託銷售標的現況說
明書（下稱系爭現況說明書）之內容，亦逐一向原告說明，
並經原告簽名確認，是被告並無原告所述之未善盡說明義務
之情事。嗣經原告積極溝通斡旋後，李鎧菱於108年12月17
日同意以被告出價出賣系爭房地，被告已依約完成委託事項
，斡旋金5萬元業已轉成定金，並約定買賣雙方於108年12
月25日簽立買賣契約。不料，原告竟不願出面簽立買賣契約
，並請求被告返還其當初所繳納系爭斡旋金5萬元，惟依系
爭議價委託書第4條第5項約定「若賣方同意出售，買方違
約不賣或不依約履行，則保證金由賣方沒收，買賣契約解除
」，則系爭斡旋金即由賣方李鎧菱沒收，且被告亦已交系爭
斡旋金予李鎧菱，是原告請求被告返還系爭斡旋金並無理由
等語為辯。並聲明：㈠原告之訴駁回；㈡如受不利判決，願
供擔保請准宣告免為假執行。
三、得心證之理由：
㈠經查，原告主張其於108年12月16日與被告簽訂確認書及系
爭議價委託書，由被告與賣方接洽購買系爭土地，並於簽立
確認書及買賣議價委託書後，由被告收受斡旋金50,000元等
情，有確認書及系爭議價委託書附卷可證（詳本院卷第22頁
），並為被告所不爭執，堪認原告此部分主張為真實。
㈡本件原告雖主張系爭議價委託書沒有審閱期間而無效云云，
惟：
1.按企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以內之
合理期間，供消費者審閱全部條款內容；企業經營者以定型
化契約條款使消費者拋棄前項權利者，無效；違反第一項規
定者，其條款不構成契約之內容。但消費者得主張該條款仍
構成契約之內容；中央主管機關得選擇特定行業，參酌定型
化契約條款之重要性、涉及事項之多寡及複雜程度等事項，
公告定型化契約之審閱期間，消費者保護法第11條之1定有
明文。惟上開規定之立法理由在於維護消費者知的權利，使
其於訂立定型化契約前，有充分了解定型化契約條款之機會
，如消費者已有詳細審閱契約之機會，該條之保護目的已達
，故消費者於簽約時審閱契約條款內容之期間，雖未達規定
期間，然企業經營者未有妨礙消費者事先審閱契約之行為，
消費者有充分了解契約條款之機會，而於充分了解後同意與
企業經營者成立契約關係，基於其他考量而選擇放棄審閱期
間者，法律並無禁止消費者拋棄權利之限制，基於私法自治
及契約自由之原則，尚非不可，難謂消費者係於匆忙間訂立
契約而不知該契約之相關權利義務，其訂立之契約有失公平
之虞，消費者自不得於事後再以違反審閱期間之規定為由，
主張契約條款因違反審閱期而排除契約條款之適用。
2.經查，系爭議價委託書固係被告預定用於同類契約條款而訂
定之契約，性質上屬於定型化契約，固有消費者保護法第11
條之1規定之適用，然系爭議價委託書首欄即載明「契約審
閱期間至少三日，違反前項規定者，該條款不構成契約內容
」（見本院卷第22頁），顯見原告於簽約時，即已知悉其得
主張3日之契約審閱權，且原告既選擇勾選並註明「本人已
充分瞭解契約內容無審閱期」之方式，同意與被告簽訂系爭
議價委託書，足認其已充分瞭解系爭契約內容，並基於自主
意識而同意放棄契約之3日審閱權利，事後自不得再爭執被
告未給予合理審閱期間。準此，原告事後執消費者保護法第
11條之1審閱期間之規定，主張系爭議價委託書對消費者顯
失公平部分皆無效力云云，自無足取。
㈢又系爭議價委託書第4條第3項、第5項既已約定：「議價
成功，則保證金轉為購屋定金之一部份」、「若賣方同意出
售，買方違約不賣或不依約履行，則保證金由賣方沒收，買
賣契約解除」等節，有系爭議價委託書附卷可參（見本院卷
第22頁），復佐以證人 蔡圓立 於本院審理時具結證稱：賣方
一開始開價120萬，買方出價83萬，後來賣方同意賣清價74
萬元，即賣方實收74萬元，剩餘9萬元即係代書費、稅金及
規費等費用，故賣方開價已與買方出價83萬元符合，議價條
件達成一致等語（詳本院卷第59頁反面、第60頁），足見賣
方李鎧菱已同意買方即原告之出價，可認本件議價成功，依
上開議價委託書之約定，保證金（即系爭斡旋金）旋轉為定
金之一部，原告並應出面簽約，否則上開保證金將為賣方李
鎧菱所沒收。再參諸原告於確認書上所勾選之買賣議價委託
書主要內容已包括「買賣契約委託書經賣方簽署承諾出售後
，買賣契約已經成立，購屋人即應依約定與賣方補簽訂買賣
契約書，如購屋人不履行上開義務時，則議價保證金由賣方
沒收，契約解除」，有確認書1紙可徵（見本院卷第22頁）
，益徵原告於議價成功後所應履行之義務，即為出面與賣方
李鎧菱簽約，惟原告既事後反悔不願與李鎧菱簽訂買賣契約
，業據證人蔡圓立證述明確（見本院卷第60頁），則被告依
約及李鎧菱指示將系爭斡旋金沒收，並交付予李鎧菱等情，
實屬有據。
㈣至原告雖質稱：原告購地之目的係為興建房屋，然系爭土地
之地主並未申請電力、設置自來水管線等設施，被告對此無
水無電之土地現況，事前並未盡到說明義務云云，惟觀諸被
告所提之系爭現況說明書，其上關於「本土地是否有水源供
應？」、「本土地是否有電源供應？」之項目，均已勾選「
否」，並經原告簽名確認（見本院卷第24頁），核與證人蔡
圓立證稱： 伊有 拿現況說明書給原告檢視，逐一說明，並特
別提到系爭土地沒有水電，且為袋地等語大致相符（見本院
卷第59頁），此外，原告並未再舉證以實其說，是原告此部
分之主張，難認可採。
四、綜上所述，原告請求被告返還系爭斡旋金5萬元，並無理由
，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經核均
與判決結果不生影響，爰毋庸逐一論述，附此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。並依職權確定訴
訟費用額為1,000元（第一審裁判費），應由原告負擔。
中華民國109年6月17日
屏東簡易庭法官俞亦軒
以上為正本，係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內，以判決違背法令為理由
，向本院提出上訴狀並表明上訴理由（上訴理由應表明：一、原
判決所違背之法令及具體內容；二、依訴訟資料可認為原判決有
違背法令之具體事實），如未表明上訴理由者，應於上訴後20日
內向本院提出上訴理由書。如委任律師提起上訴者，應一併繳納
上訴審判裁判費。
中華民國109年6月17日
書記官孫秀桃