裁判字號：臺灣臺中地方法院103年訴字第2876號民事判決
裁判日期：民國104年10月29日
裁判案由：損害賠償等
臺灣臺中地方法院民事判決103年度訴字第2876號原告即反訴被告 周銘樟 訴訟代理人 楊綉雯 被告即反訴原告 江茂開 訴訟代理人 黃翎芳 律師上列當事人間損害賠償等事件，本院於民國104年10月15日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
反訴原告之訴駁回。
反訴訴訟費用由反訴原告負擔。
事實及理由
壹、本訴部分：
一、原告主張：㈠兩造於民國89年2月27日簽立讓渡書（下稱系爭讓渡書），
約定被告將臺中市○區○○里○○○巷00號房屋（現門牌改編為臺中市○區○○○路○○號，下稱系爭房屋），以新臺幣（下同）110萬元之價格，出售予原告。被告並於系爭讓渡書特別載明系爭房屋無權利瑕疵，否則買賣契約不成立，被告除返還買賣價金外，另願給付同額之損害賠償金。原告於取得系爭房屋後，將系爭房屋無償借予兒子 周唐照 及其配偶楊綉雯使用，詎料於103年9月間「祭祀公業 江永盛 」寄發存證信函要求周唐照夫妻拆屋還地，並於103年10月間對周唐照夫妻起訴，主張系爭房屋坐落台中市○○○○段○○○○○○○○○○○○○○號土地為其所有，系爭房屋無權佔用上開土地，而請求周唐照拆除系爭房屋返還佔用土地。
㈡系爭房屋係違章建築，因不能移轉登記而不能為不動產所有
權之讓與，然仍可讓與違章建築之事實上處分權，本件兩造買賣者即為系爭房屋之事實上處分權，且依最高法院46年台上字第689號判例意旨，被告就系爭房屋之買賣，仍應負瑕疵擔保之責，應擔保就其出售之系爭房屋，原告得有權使用、處分，任何人對系爭房屋均不得主張任何權利。被告與原告簽立系爭讓渡書時，亦是以祭祀公業之管理人自居，擔保系爭房屋得使用坐落之土地，任何人均不會對系爭房屋主張任何權利，而系爭房屋將遭他人拆除，系爭房屋之事實上處分權顯有權利瑕疵，被告應負瑕疵擔保之責。又系爭房屋坐落土地為祭祀公業所有，因係公同共有，土地沒有辦法過戶，所以原告未一起購買，原告對土地只有使用權，被告亦未告知系爭房屋隨時可能被拆除，購屋時被告僅說土地屬於祭祀公業所有，沒有辦法分割，至今雖無他人對系爭房屋主張權利，但「祭祀公業江永盛」已對周唐照起訴請求拆除系爭房屋。為此原告依民法第353條準用第256條之規定，及系爭讓渡書第2段之約定，以起訴狀為解除契約之意思表示，解除系爭房屋之買賣契約，並於解除契約後，依民法第259條、第179條、及系爭讓渡書第2段之約定，請求被告返還買賣價金110萬元。
㈢另依系爭讓渡書第3段之約定，被告出售系爭房屋之事實上
處分權，應本於誠信原則，然被告明知系爭房屋乃無權占用其坐落之土地，系爭房屋隨時有遭土地所有權人拆除之危險，竟仍與原告交易，顯有違誠信原則，依系爭讓渡書之約定，被告自應賠償與價金同額之賠償金即110萬元。並聲明：
被告應給付原告220萬元，及自起訴狀繕本送翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告答辯：㈠兩造於系爭讓渡書約定買賣之標的僅有系爭房屋，系爭房屋
坐落基地之所有權或使用權，均非系爭讓渡書買賣之範圍。此由系爭讓渡書第1段約定：「本人江茂開（即被告）願將標的坐落於台中市○區○○里○○○巷00號房屋以價金新台幣壹佰壹拾萬元整讓渡予周銘樟（即原告）。」另第2段約定：「甲方(即被告)並保證上開標的絕無他項權利之設定，並無租賃之行為，為清清楚楚之產權，若乙方(即原告)發現上開標的有權利遭第三人提出時，此買賣即不成立，且甲方應當返還乙方已付之價金，且另計利息。」等語，而「上開標的」僅指系爭房屋，並未包括系爭房屋以外之其他不動產，亦未包括系爭房屋所在土地之使用權，且原告亦自認兩造買賣為系爭房屋之事實處分權，而不及於系爭房屋坐落之基地。原告稱兩造簽立系爭讓渡書時，被告以祭祀公業管理人自居，擔保系爭房屋得使用坐落之土地乙節，被告均否認之。被告僅須就買賣標的物即系爭房屋負瑕疵擔保之責任，被告已依約將系爭房屋交付原告，且迄今並無第三人就系爭房屋主張有所有權或其他權利之事實，則原告主張系爭房屋有權利上之瑕疵，實屬無據。
㈡原告雖主張祭祀公業江永盛對周唐照夫妻起訴請求拆屋還地
，惟其係主張周唐照夫妻無權占用祭祀公業江永盛所有之土地，並非主張對系爭房屋主張有任何權利，況原告購買系爭房屋時，即知悉系爭房屋坐落之基地係祭祀公業江永盛所有，原告當時既未同時購買系爭房屋坐落基地之所有權或使用權，應可認知系爭房屋為無權占有他人土地，並可預見他日有被請求拆屋還地之風險。另觀諸原告媳婦即本件訴訟代理人楊綉雯與訴外人 江福基 簽訂讓渡書，有約定讓渡範圍包含占有土地之使用收益權，而本件系爭讓渡書對系爭房屋使用基地部分卻隻字未提，更可確認系爭房屋坐落基地所有權或使用權並不在買賣範圍。系爭房屋並無權利上之瑕疵，被告亦無任何違約及違反誠信原刖之情事，原告以被告出售系爭房屋之事實處分權，具有權利瑕疵，主張解除契約，請求返還價金110萬元，並請求損害賠償110萬元，洵屬無據。況系爭房屋為2層透天店面，合計約20餘坪，每月租金應有1至2萬元，原告至今使用系爭房屋已逾14年，原告受有相當於租金之利益約168萬元至336萬元，原告所獲得之利益原超過其給付之價金，原告實無受任何損害等語。並聲明：原告之訴駁回；若受不利益判決，被告願供擔保，請准宣告免為假執行。
貳、反訴部分：
一、反訴原告主張：㈠系爭讓渡書載明「本人江茂開（即反訴原告）願將標的坐落
於台中市○區○○里○○○巷00號房屋以價金新台幣壹佰壹拾萬元整讓渡予周銘樟（即反訴被告）」等語，是兩造合意買賣之標的僅為系爭房屋，並不包含系爭房屋坐落之基地；且反訴原告將系爭房屋讓與反訴被告時，即明確告知反訴被告系爭房屋坐落之基地為祭祀公業江永盛所有，並不在讓渡範圍內，將來如祭祀公業江永盛請求返還土地，系爭房屋恐有遭拆除之虞，反訴被告當時均了解上情，始簽訂該讓渡書。
㈡又系爭讓渡書載明：「本樁買賣甲乙雙方應本誠信之原則，
倘其中一方違背此一原則，當賠償對方之損害，且約定損害賠償金為已付價金之金額。」反訴被告因祭祀公業江永盛對周唐照夫妻（反訴被告之子及媳婦）訴請拆屋還地，即對反訴原告提起本件訴訟，主張反訴原告應負權利瑕疵擔保責任，並為解除契約之意思表示，請求反訴原告返還買賣價金及負損害賠償責任。反訴被告明知兩造讓渡標的僅為系爭房屋，不含系爭房屋坐落之基地，亦明知系爭房屋坐落之基地為祭祀公業江永盛所有，祭祀公業江永盛訴請拆屋還地，與反訴原告無涉，反訴原告對反訴被告亦無任何權利瑕疵擔保之責，卻訴請反訴原告返還賣賣價金及負損害賠償責任，反訴被告所為，顯有違讓渡書約定之誠信原則。依系爭讓渡書之約定，反訴被告違反誠信原則，應賠償反訴原告已付價金之金額即110萬元。反訴原告爰依系爭讓渡書之約定請求反訴被告應給付30萬元。並聲明：反訴被告應給付反訴原告30萬元，及自反訴起訴狀繕本送達反訴被告翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
二、反訴被告答辯：反訴原告並未告知系爭房屋隨時可能被拆除，如果房子會被拆除，我們一定不會買，因反訴原告對系爭房屋需負瑕疵擔保責任，才會向反訴原告解除系爭房屋買賣契約，請求反訴原告返還價金110萬元及賠償110萬元等語。
並聲明：反訴原告之訴駁回。
叁、本件經本院與兩造整理並簡化不爭執、爭執事項，結果如下（見本院卷118頁反面）：
一、不爭執事項：㈠系爭讓渡書載明：「本人江茂開（以下簡稱甲方，即被告）
願將標的坐落於台中市○區○○里○○○巷00號房屋以價金新台幣壹佰壹拾萬元整讓渡予周銘樟（以下簡稱乙方即原告）。」「甲方並保證上開標的絕無他項權利之設定，並無租賃之行為，為清清楚楚之產權。若乙方發現上開標的有權利遭第三人提出時，此買賣即不成立，且甲方應當返還乙方已付之價金，且另計利息。」「本樁買賣甲乙雙方應本誠信之原則，倘其中一方違背此一原則，當賠償對方之損害，且約定損害賠償金為已付價金之金額。」㈡系爭房屋坐落之土地即台中市○區○○○○段○○○○○○○號土地，為訴外人祭祀公業江永盛所有。
㈢系爭房屋為被告所興建而原始取得，上開系爭房屋為未保存登記之建物。原告未購買系爭房屋坐落之土地。
㈣系爭房屋於原告向被告買受後，已由被告交付予原告占有使用。
㈤訴外人祭祀公業江永盛已於103年10月間，對訴外人周唐照
、楊綉雯等人起訴（本院103年度訴字第2941號民事事件）主張系爭房屋無權占用台中市○區○○○○段○○○○○○○號土地，訴請周唐照等人拆屋還地（楊綉雯非該件拆除系爭房屋之被告），並給付相當於租金之不當得利。
二、本訴部分之爭點：㈠迄今有無第三人對系爭房屋主張具有何種權利？系爭房屋有
無權利瑕疵之情事存在？㈡原告於簽訂系爭讓渡書時是否已知悉系爭房屋坐落基地台中
市○區○○○○段○○○○○○○號土地非被告所有，而係祭祀公業江永盛所有？㈢被告於簽訂系爭讓渡書時，有無對原告擔保系爭房屋有權永
久使用坐落之土地？被告有無對原告表示系爭房屋使用坐落基地之權利為被告與其他派下員有默示分管之協議？被告有無出售使用系爭土地之權利予原告？被告就系爭房屋遭土地所有權人請求拆屋還地，應否負權利瑕疵擔保責任？㈣原告主張解除契約，並請求返還買賣價金110萬元，有無理
由？若原告得解除契約，原告使用系爭房屋所受之利益是否已逾其主張之損害？
三、反訴部分之爭點：反訴被告以訴外人請求拆屋還地，對反訴原告主張權利瑕疵，是否屬有違反履行系爭讓渡書買賣系爭房屋之誠信原則？反訴原告依讓渡書第三條約定請求反訴被告賠償30萬元，有無理由？
肆、法院得心證之理由：
一、本訴部分：㈠原告主張兩造於89年2月27日簽立系爭讓渡書，約定被告將
系爭房屋之事實上處分權，以110萬元之價格，出售予原告；被告將系爭房屋交付原告後，原告交予其子周唐照，因系爭房屋坐落基地為祭祀公業江永盛所有，經祭祀公業江永盛對周唐照起訴請求拆除系爭房屋等情， 業據 原告提出系爭讓渡書1紙為證（見卷第9頁），另系爭房屋確坐落祭祀公業江永盛所有台中市○○○○段○○○○○○○○○○○○○○號土地，亦有本院103年度2941號判決及複丈成果圖在卷可證（見卷第75至84頁），復為被告所不爭執，原告此部分主張，堪信為真實。
㈡被告未擔保原告得使用祭祀公業江永盛所有之土地：
原告主張兩造簽立系爭讓渡書時，被告以祭祀公業管理人自居，擔保系爭房屋得使用坐落之土地，祭祀公業江永盛對原告之子周唐照請求拆除系爭房屋，被告對此應負瑕疵擔保責任乙節，此為被告所否認，應由原告負舉證責任。查系爭讓渡書第1、2段分別記載：「本人江茂開（以下簡稱甲方，即被告）願將標的坐落於台中市○區○○里○○○巷00號房屋以價金新台幣壹佰壹拾萬元整讓渡予周銘樟（以下簡稱乙方，即原告）。」「甲方並保證上開標的絕無他項權利之設定，並無租賃之行為，為清清楚楚之產權。若乙方發現上開標的有權利遭第三人提出時，此買賣即不成立，且甲方應當返還乙方已付之價金，且另計利息。」等語，有系爭讓渡書1紙在卷可證（見卷第9頁）。又被告簽訂系爭讓渡書時已告知系爭房屋坐落基地係祭祀公業江永盛所有，亦據原告稱：「（問：購買房屋時，江茂開有無說明房屋有何權利使用系爭土地？）當時江茂開只說土地是屬於祭祀公業所有，沒有辦法分割」等語（見卷第29頁背面），是被告於簽訂系爭讓渡書時，已告知原告系爭房屋坐落土地屬祭祀公業江永盛所有，並無擔保系爭房屋有占用祭祀公業所有土地之權源。原告買受系爭房屋時既知悉坐落基地非被告所有，而仍願向被告買受系爭房屋，復未要求被告提出系爭房屋有何種占用土地之權源，原告自應承受因此所生之不利結果。況祭祀公業江永盛係本於土地所有權人之地位，訴請周唐照拆屋還地，並未就系爭房屋主張任何權利，亦未有第三人就系爭房屋主張權利，自無權利瑕疵擔保之可言（最高法院80年度台上字第1359號判決參照）。另原告主張被告於簽約時以祭祀公業管理人自居，擔保系爭房屋得使用坐落之土地乙節，此為被告所否認，原告已知悉系爭房屋基地非被告所有，而係祭祀公業所有，若被告另有擔保原告得使用祭祀公業所有土地之權源，就此重要事項，當會一併記載於系爭讓渡書，然系爭讓渡書並無關於原告就系爭房屋坐落基地有何使用權源之記載，足見被告並未對原告擔保系爭房屋得使用祭祀公業江永盛所有土地，原告復未舉證證明，則原告此部分主張自難認屬實。
㈢契約成立時原告已知系爭房屋坐落他人土地，被告就此不負瑕疵擔保之責：
按買受人於契約成立時，知有權利之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。但契約另有訂定者，不在此限。民法第351條定有明文。查系爭讓渡書就買賣標的僅記載系爭房屋，並未提及原告對系爭房屋坐落基地有何使用權源，系爭讓渡書亦未約定被告負有使原告取得基地使用權之義務。且依系爭讓渡書第2段所載，被告負瑕疵擔保責任之標的物僅為系爭房屋，被告需擔保系爭房屋無他項權利設定、無出租，或無第三人對系爭房屋本身享有權利，並未擔保被告有何使用系爭房屋坐落土地之權利；又本院103年度訴字第2941號拆屋還地事件，係祭祀公業江永盛以系爭房屋坐落台中市○○○○段○○○○○○○○○○○○○○號土地為其所有，該案被告周唐照對祭祀公業江永盛無占有使用之法律上權源，且原告之子周唐照對系爭房屋有事實上處分權，而請求周唐照將系爭房屋拆除，是祭祀公業江永盛於另案係主張其對上開2筆土地之所有權，並非主張對系爭房屋本身享有權利，迄今亦無他人對系爭房屋主張具有事實上處分權或其他權利。而被告於簽立系爭讓渡書時，已告知原告系爭房屋坐落土地係屬祭祀公業所有，業如前述，被告無權處分祭祀公業江永盛所有土地，無從同意原告使用系爭房屋坐落土地，而原告於購買系爭房屋時，既未同時取得系爭房屋坐落基地之所有權或使用權，應可認知系爭房屋為無權占有他人之土地，並可預見他日有被請求拆屋還地之風險，依前開民法第351條規定，系爭房屋並無被告所應負擔保責任之瑕疵。至原告所主張最高法院46年台上字第689號判例固有「系爭房屋，其建築之基地，如為第三人所有，原建築房屋人並無得為建築之正當權源，亦屬重大瑕疵之一種，倘上訴人於出賣時，隱匿此項瑕疵而故意不告知買受之上訴人，依民法第360條之規定，買受之上訴人自非不得以此為向出賣之被上訴人請求損害賠償之原因。」之見解，然被告於簽訂系爭讓渡書時明確告知基地屬祭祀公業所有，並無對原告隱匿而故意不告知此一事實，已如前述。被告亦未對原告保證其可使用祭祀公業江永盛所有之土地，原告自無從依民法第360條對被告請求損害賠償。
被告並無上開最高法院判例所指隱匿而故意不告知之情事，原告爰引上開最高法院判例主張被告應負瑕疵擔保之責，尚有誤會。
㈣祭祀公業江永盛訴請拆除系爭房屋，原告並無可歸責事由：
按出賣人不履行民法第348條至第351條所定之義務，依第353條規定，買受人雖得依關於債務不履行之規定，行使其權利。然買受人得依債務不履行之規定而解除契約者，除當事人另有特別約定外，必以出賣人有給付遲延、給付不能或不完全給付之情形，並符合同法第254條至第256條之規定要件，始得為之（最高法院99年度台上第1515號判決參照）。又物之出賣人對於買受人，應擔保其物依民法第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，民法第354條第1項固定有明文。然買受人於契約成立時，知其物有前條第1項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責，民法第355條第1項復定有明文。查被告於出售系爭房屋時，已告知原告系爭房屋坐落基地係祭祀公業江永盛所有，是並未隱匿系爭房屋坐落基地係他人所有之事實，原告於買受系爭房屋既已知悉系爭房屋坐落基地為祭祀公業江永盛所有，則系爭房屋自有遭祭祀公業江永盛訴請拆除之可能，然系爭讓渡書仍未記載關於使用土地之約定，是縱系爭房屋遭基地所有權人祭祀公業江永盛請求拆除，被告並無可歸責事由，自不負債務不履行損害賠償之責任。又被告已依約將系爭房屋交予原告，亦據原告稱：89年間原告與被告寫讓渡書，就是清清楚楚產權，我們就去使用系爭建物，至今都沒有人主張對房子本身的權利等語（見卷第87頁背面），被告於89年間即依約將系爭房屋交付原告，被告即無民法第254條至第256條所規定給付遲延或給付不能之情形，亦無民法第226條所規定可歸責於被告之事由，原告主張依民法第353條準用第256條之規定，解除系爭房屋之買賣契約，尚屬無據。況原告於買受系爭房屋時，即知悉系爭房屋坐落土地係屬祭祀公業江永盛所有，是縱系爭房屋事後遭祭祀公業江永盛訴請拆除，依上開民法第355條第1項之規定，被告就此亦不負物之瑕疵擔保責任。
㈤被告關於系爭讓渡書之履行，無違誠信原則：
系爭讓渡書第3段固載明「本樁買賣甲乙雙方應本誠信之原則，倘其中一方違背此一原則，當賠償對方之損害，且約定損害賠償金為已付價金之金額。」等語。系爭讓渡書買賣之標的為系爭房屋之事實上處分權，為兩造所不爭執，而被告已依約履行系爭讓渡書之義務，即將系爭房屋交付原告，且被告並無任何遲延或阻攔原告使用系爭房屋之行為，被告就系爭讓渡書之買賣自無違背誠信原則。原告雖以祭祀公業江永盛對周唐照訴請拆除系爭房屋，然該件訴訟並非被告提起，亦與被告無涉，又被告未擔保原告有何使用祭祀公業江永盛所有土地之權源，是自難以祭祀公業江永盛對原告行使土地所有權，即指為被告有違背誠信原則，原告此部分主張，應無可採。又原告已將系爭房屋讓予周唐照，業據原告稱：「（問： 周銘章 有無將系爭房屋讓予周唐照？）有」（見本院卷第87頁背面），原告既已將系爭房屋讓予他人，則系爭房屋縱遭拆除，對原告亦無損害發生，原告依系爭讓渡書請求被告賠償損害，尚屬無據。
二、反訴部分：反訴原告主張，反訴被告明知系爭讓渡書買賣標的僅為系爭房屋，不含系爭房屋坐落之基地，亦明知系爭房屋坐落之基地為祭祀公業江永盛所有，祭祀公業江永盛訴請拆屋還地，與反訴原告無涉，反訴原告對反訴被告亦無任何權利瑕疵擔保之責，卻訴請反訴原告返還賣賣價金及負損害賠償責任，反訴被告所為，顯有違讓渡書約定之誠信原則等語。然反訴被告以系爭讓渡書之權利義務關係，對反訴原告起訴請求返還價金，並請求損害賠償，此係其個人訴訟法上權利之行使，非屬不法行為，縱其主張經法院認定無理由，亦非違反誠信原則之行為。又依系爭讓渡書所載「當賠償對方之損害」，而反訴被告前該關於本訴部分之主張，既未造成反訴原告受有損害，則反訴原告請求反訴被告賠償損害，自無理由。
三、綜上所述，被告就系爭房屋遭他人訴請拆除並無可歸責事由，被告亦無給付遲延或給付不能之情事，原告依系爭讓渡書、民法第353條、第256條主張解除系爭房屋買賣契約，請求被告返還價金110萬元，及請求被告賠償110萬元，均無理由，應予駁回。又原告受敗訴判決，其假執行之聲請即失所依據，應併予駁回。另反訴原告依系爭讓渡書，請求反訴被告賠償30萬元，亦無理由，應予駁回。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
五、結論：本件原告之訴及反訴原告之訴，均無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中華民國104年10月29日
民事第七庭法官吳國聖正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀(須附繕本)。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國104年10月29日
書記官劉雅玲