裁判字號：臺灣苗栗地方法院102年訴字第271號民事判決
裁判日期：民國103年01月23日
裁判案由：租佃爭議
臺灣苗栗地方法院民事判決102年度訴字第271號原告 張裕煙 訴訟代理人 張維鈞 被告 張燕欽 訴訟代理人 路春鴻 律師上列當事人間請求租佃爭議事件，本院於民國103年1月9日言詞辯論終結，判決如下：
主文確認兩造間就坐落苗栗縣○○鄉○○段二三六之一、二三六之二、二三六之四、二三六之五、二三六之七、二三六之八、二三六之一○地號土地之耕地三七五租賃關係不存在。
被告應將前項七筆土地返還原告。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；不服調處者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機關，司法機關應即迅予處理，耕地三七五減租條例第26條定有明文。本件兩造之租佃爭議，業經苗栗縣南庄鄉公所耕地租佃委員會調解及苗栗縣政府耕地租佃委員會調處不成立後移送本院審理，此有卷附之相關之調解、調處程序筆錄可憑，是本件起訴程序核無違誤，合先敘明。
二、訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限；被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加。民事訴訟法第255條第1項第2款、第2項分別定有明文。原告訴之聲明原為：「先位聲明：兩造於民國98年1月1日就坐落苗栗縣○○鄉○○段236之1、236之2、236之4、236之5、236之7、236之8、236之10地號等7筆土地（下稱系爭7筆土地）所訂耕地三七五租約無效，上開土地由原告收回自耕。備位聲明：兩造於98年1月1日就系爭7筆土地所訂耕地三七五租約終止。」嗣於103年1月9日變更聲明為：「確認兩造間就系爭7筆土地之耕地三七五租賃關係不存在。被告應將系爭7筆土地返還原告。」原告請求之基礎事實同一，且被告無異議而為本案之言詞辯論，依前開說明，原告所為訴之變更，自應准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：㈠系爭7筆土地為原告所有，系爭7筆土地均為被告所承租，
兩造並簽訂租約字號： 南富 字第806號之耕地三七五租約書（下稱系爭耕地三七五租約）。詎被告於系爭236之1地號土地有如下不自任耕作之情事：⒈由被告之子即訴外人 張裕隆 擺放福桔樹盆栽出售之用。⒉私設四條田間車道，作為機車、商業用中型貨車通往其他土地及貨車車庫之用。⒊裝設攝影機。⒋堆放廢棄物焚燒。張裕隆並非系爭7筆土地承租人，然於102年1月間至3月間，被告任由張裕隆在系爭23
6之1地號土地上擺放金桔樹（應為福桔樹）盆栽出售，被告擅自變更系爭236之1地號土地為其他非耕作為目的之用途使用，而由張裕隆使用系爭236之1地號土地，從事販賣福桔樹盆栽之商業行為，自屬耕地三七五減租條例第16條所規定之不自任耕作。又被告為供自己通行其他土地及張裕隆載運福桔樹盆栽之用，在系爭236之1地號土地上鋪設道路，其中水泥路占用系爭236之1地號土地面積23平方公尺，土路占用系爭236之1地號土地76平方公尺，即如苗栗縣地政事務所102年10月18日複丈成果圖（下稱附圖）標示B、
C部分，該道路既供通行，即已變更為非耕作目的之用途。且該道路供張裕隆作為載運福桔樹盆栽貨車通行，故該道路並供被告以外之人作為商業使用，被告顯有不自任耕作之情事，依耕地三七五減租條例第16條第1項、第2項規定，系爭耕地三七五租約無效，原告得收回系爭7筆土地。
㈡被告為系爭7筆土地三七五租約之承租人，然系爭236之1
地號土地上如附圖所示B面積23平方公尺、C面積76平方公尺、D-1面積98平方公尺、D-2面積35平方公尺，卻繼續1年以上未種植農作物；另系爭236之2、236之4、236之
5、236之7、236之8、236之10地號6筆土地面積共26
1平方公尺，自96年底外環道路開闢迄今長達6年有餘，未種植任何農作物，被告雖稱路旁有13棵檳榔樹，惟該檳榔樹非按年或季收成，並非農作物，且13棵檳榔樹至多僅使用26平方公尺，其餘2百多平方公尺土地，被告長達6年為未植農作物，確屬耕地三七五減租條例第17條第1項第4款所定，非因不可抗力繼續1年不為耕作之情事，原告依上開規定得終止系爭三七五租約，原告已向被告為終止租約之表示，被告應將系爭7筆土地返還原告。原告主張耕地三七五減租條例第16條、第17條第1項第4款，係選擇訴之合併，請擇一為原告勝訴判決即可。並聲明：確認兩造間就系爭7筆土地之耕地三七五租賃關係不存在；被告應將系爭7筆土地返還原告。
二、被告答辯：㈠被告於系爭236之1地號土地裝設攝影機，係為防止路人任
意至農田摘取作物，除此之外，並無其它用途，且攝影機係裝設於水溝渠道旁，對於系爭土地之供耕作使用，並無任何影響，非屬不自任耕作。原告所稱系爭236之1地號土地上道路，均係農路，用供農用機械穿梭其間及人工栽種作物時通行使用，絕非原告所謂之車道；至於原告所謂如附圖標示
B水泥路面，係政府徵收土地鋪設外環道路後，路面與系爭
236之1地號土地有90公分落差，致農具機械無法進出，政府單位始在附圖標示B部分鋪設水泥，而其餘部分，係被告鋪設之泥土路面，均供耕耘機等大型農耕機具進出使用，並未變更系爭236之1地號土地農業使用之性質。
㈡原告所稱放置在系爭236之1地號土地上福桔樹盆栽，雖屬
被告之子張裕隆所有，其放置盆栽係供人購買，然被告未變更系爭土地之耕作之使用性質，蓋張裕隆放置盆栽係農作物收成後土地閒置期間，至農曆春節過後即將盆栽移除，由被告翻土栽種作物，此與一般農夫於假日期間短暫開放農田供他人採收經濟型作物相同，被告並無變更農作用途。原告主張被告在系爭236之1地號土地上堆放廢棄物焚燒，惟此係因被告將先前採收剩餘之分裝袋及植物殘枝，集中一併焚燒所致，本院於102年8月19日至現場履勘時，已無堆放廢棄物焚燒之情事。系爭236之1地號土地上有鐵條13根，係因被告之前栽種南瓜、西瓜、紅豆及蕃茄等藤蔓性植物時，為供此類植物生長時攀爬所必需，並於轉種玉米時所暫時遺留，原告主張被告有不自任耕作之情形，洵非可採。
㈢系爭7筆土地，均係自236地號土地分割而來，而236地號
土地原係一整筆，於95年新設道路徵收前，灌溉水源係沿北側之灌溉水路（即本院勘驗筆錄所載236-2地號旁有水溝）引進整筆236地號土地，當時種植水稻並無困難，惟95年經政府徵收部分土地後，原236地號土地因外環道路分隔成南北2區塊，除236之1地號土地在道路的南側外，其餘均位於道路的北側，原有灌溉溝渠遭道路阻斷，道路南側之水溝係排水溝，並非灌溉水溝，在道路南側之236之1地號土地缺乏足夠水源可供灌溉，致被告僅能轉作其它較耐旱之作物，如本院至現場履勘時所見之玉米田，被告並無如原告所主張繼續一年不為耕作之情事。
㈣坐落道路北側系爭236之2、236之4、236之5、236之
7、236之8、236之10地號6筆土地，係狹長形，與相鄰之他人土地有高達10餘公尺落差，在236地號土地未分割前，236之4、236之5、236之7、236之8、236之10地號等土地，係作防風林使用，而236之2地號土地則有原告所搭建的簡易型農舍，本院履勘時沿236之4、236之5、
236之7、236之8、236之10地號土地上，仍有種植13棵檳榔樹及竹林。被告於原236地號土地因道路徵收部分後，雖未在道路北側等6筆土地栽種作物，惟仍不定期維護，以維持其向來作為防風之用途，而坐落於236之2地號土地上的簡易型農舍，因係原告所有，被告無權過問，原告任其荒廢，自不能歸責於被告。並聲明：原告之訴駁回。
三、本院協同兩造整理不爭執事項，並協議簡化爭點如下：㈠不爭執事項：
⒈系爭7筆土地為原告所有。
⒉系爭7筆土地經苗栗縣南庄鄉公所為耕地三七五租約登記
，租約字號為南富字第45號之同一租約，出租人為原告、承租人為被告，登記訂約面積與系爭7筆土地土地登記謄本所示面積相同，系爭7筆土地均未辦理休耕，原告已向被告為終止系爭三七五租約之意思表示。
⒊系爭236之1地號土地上如附圖標示C土路，占用系爭23
6之1地號土地76平方公尺，C土路係由被告鋪設，鋪設已有1年以上，該土路可通往被告所有235之1地號土地。
⒋如附圖標示A舊屋舍即為本院第一卷第145頁上方、146頁下方照片所示之房屋。
⒌如附圖標示D1、D2未種植農作物。
⒍系爭236之2、236之4、236之5、236之7、236之
8、236之10地號等6筆土地上，有本院第一卷第144頁下方照片所示13棵檳榔樹。
⒎本院第一卷第66頁下方、第69頁及第71頁上方照片福桔樹
盆栽為張裕隆所有，放置在系爭236-1地號土地上，作為張裕隆出售福桔樹盆栽使用。
㈡爭點：
⒈被告鋪設附圖C所示土路，及張裕隆在236-1地號土地上
放置福桔樹盆栽販售，被告是否有不自任耕作？系爭三七五租約是否因而無效？⒉被告於系爭7筆土地任何之一部份，有無非因不可抗力繼
續一年不為耕作？原告主張終止系爭租約有無理由？
四、得心證之理由：㈠原告主張系爭7筆土地為原告所有，系爭7筆土地經苗栗縣
南庄鄉公所為耕地三七五租約登記，租約字號為南富字第45號之同一租約，出租人為原告、承租人為被告，登記訂約面積與系爭7筆土地土地登記謄本所示面積相同，為被告所不爭執，並有土地登記謄本7紙、101年苗栗縣南庄鄉公所耕地三七五租約登記清查表1紙在卷可證（見本院第一卷第26、29至35頁），原告此部分主張堪信為真實。
㈡被告有無不自任耕作：
⒈承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租與他人
，承租人違反此規定時，原定租約無效，得由出租人收回自行耕作，或另行出租，耕地三七五減租條例第16條第1項及第2項前段規定甚明。所謂「不自任耕作」，兼指轉租及將耕地借與他人使用，交換耕作，即未自任耕作其承租之耕地，亦與轉租無異（最高法院63年台上字第599號判例要旨參照）。查系爭236之1地號土地擺放出售之金桔樹盆栽係張裕隆所有，盆栽擺放期間自101年12月22日至102年農曆過年後，此有原告提出拍攝日期為101年12月22日照片在卷可佐（見本院第二卷第103頁）；被告亦稱：農曆過年期間系爭236之1地號土地有供張裕隆擺放福桔樹盆栽，福桔樹盆栽係張裕隆所有，張裕隆在系爭23
6之1地號土地擺放福桔樹盆在是為了販售使用等語（見本院第二卷第133頁），復於書狀表示：被告係於農作物收成後土地閒置期間，臨時短暫放置盆栽供人採購等語（見本院第一卷第170頁）。而102年農曆正月初一為102年2月10日，是張裕隆在系爭236之1地號土地上擺放其所有福桔樹盆栽以供販售，期間自101年12月22日起至10
2年2月10日，期間至少長達1月有餘。被告於101年12月22日至102年2月10日將系爭236之1地號土地借予張裕隆使用，並非從事系爭236之1地號土地原來耕作之目的，而係由張裕隆將其在他處種植之福桔樹盆栽，搬運至系爭236之1地號土地上販售，張裕隆在該土地上從事販售其個人所有福桔樹盆栽之商業行為，此與在系爭236之
1地號土地上開設臨時店面無異，被告仍將系爭236之1地號土地借予張裕隆使用，是被告確有明示或默示同意張裕隆借用系爭236之1地號土地以販售福桔樹盆栽，被告自屬未自任耕作。
⒉又耕地三七五減租條例第16條第1項所謂承租人應自任耕
作，係指承租人應以承租之土地供自己耕作而言，如承租人以承租土地轉租、借予他人使用、交換耕作或承租人變更用途，供其他非耕作之用，均在不自任耕作之列；耕地租賃，承租人應以耕地供耕作之用，如承租人變更耕作之使用目的，改充耕作以外之使用，即屬不自任耕作（最高法院84年台上字第105號、85年台上字第1227號判決要旨參照）。查被告在系爭236之1地號土地上如附圖標示C部分鋪設面積達76平方公尺土路，依附圖所示該土路係通往被告自己所有235之1地號土地，並曾供大型貨車通行，此由附圖可見土路係自外環道連接至被告所有235之1地號土地，並有照片3紙在卷可證（見第一卷第40、100、105頁），是被告鋪設附圖標示C土路，顯為供自己所有235之1地號土地對外通行之用，而被告可經由自己所有230之2地號土地可通往外環道，被告卻將屬三七五租約之系爭236之1地號土地變更用途，作為通行道路使用，被告此部分行為亦屬不自任耕作。被告雖辯稱附圖標示
C部分土路，係供大型農具通行使用，惟縱有大型農具需進入系爭236之1地號土地，僅使用附圖編號B水泥路即可，實無需於系爭236之1地號土地上再鋪設附圖標示C所示面積達76平方公尺土路，被告所辯實無足採。
⒊承租人應自任耕作，承租人違反此項規定時，原訂租約無
效，得由出租人收回自行耕種或另行出租，耕地三七五減租條例第16條第1項、第2項定有明文。亦即耕地承租人就承租耕地之一部不自任耕作，依耕地三七五減租條例第16條第2項規定，其「全部」租約均歸於無效。被告在系爭236之1地號土地之一部，有上開所述不自任耕作之情事，而系爭三七五租約所列系爭7筆土地係同一份租約（即南富字第45號），依三七五減租條例第16條第2項之規定，系爭三七五租約全部無效，原告得請求收回系爭7筆土地。
㈢被告有無非因不可抗力繼續一年不為耕作：
⒈系爭三七五租約中236之2地號土地，北側臨如附圖標示
A舊屋舍，在A舊屋舍與道路間，尚有甚大面積土地為23
6之2地號土地之範圍，此部分未種植任何作物，被告亦自承：236之2、236之10自96年迄今均未耕作等語，有現場勘驗筆錄及現場照片在卷可證（見本院第一卷第140、146頁下方照片）。另自附圖標示A再往西北延伸，除於236之5、236之4地號土地臨外環道路邊有13棵檳榔樹外，其餘無任何農作物，而外環道旁即有水溝可供灌溉，亦有現場勘驗照片在卷可證（見本院卷第一卷第140、
144至146頁），足見被告於236之2地號土地確有非因不可抗力繼續一年不為耕作。被告雖辯稱：236之2、23
6之4、236之5、236之7、236之8、236之10地號等6筆土地，原係作為防風林使用，被告就此未舉證證明。又自96年外環道路開闢後，已無需防風林，且附圖標示
A舊房舍前有大片空地，未種植任何樹木或竹林，顯見此處並無防風林，被告卻任由該處雜草叢生長達6年，被告實有非因不可抗力繼續一年不為耕作之事由，被告所辯委無足採。
⒉承租人承租耕地非因不可抗力繼續一年不為耕作，不問其
不為耕作者，係承租耕地之一部或全部，出租人均得依耕地三七五減租條例第17條第1項第4款規定終止租約，收回全部耕地（最高法院84年台上字第1856號判例要旨參照）。被告於系爭236之2地號土地上，既有非因不可抗力繼續一年不為耕作之情事，原告自得向被告終止系爭三七五租約，並收回系爭7筆土地。惟被告有前述不自任耕作之情事，系爭三七五租約業已無效，是原告關於終止系爭三七五租約之主張，已無庸再予審酌，附此敘明。
五、綜上，被告於系爭236之1地號土地有不自任耕作之情事，依耕地三七五減租條例第16條第1項、第2項規定，系爭三七五租約業已無效，原告請求確認兩造就系爭7筆土地三七五租賃關係不存在，並請求被告將系爭7筆土地返還原告，即屬有據，應予准許。
六、本件事證已臻明確，兩造所提其餘攻擊防禦方法及舉證，經審酌後，核與判決結果均不生影響，爰不再逐一論述。
七、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中華民國103年1月23日
民事第二庭法官吳國聖以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官楊慧萍中華民國103年1月23日