裁判字號：臺灣新北地方法院94年訴字第1000號民事判決
裁判日期：民國95年05月04日
裁判案由：履行契約
臺灣板橋地方法院民事判決94年度訴字第1000號原告甲○○訴訟代理人 洪三財 律師被告乙○○訴訟代理人 黃廷維 律師上列當事人間請求履行契約事件，經本院於民國95年4月20日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：本件被告受合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，查無民事訴訟法第386條各款所列情形，茲依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：㈠原告於民國78年間向被告購買預售之坐落新莊市○○段第48
2之20地號內「台北新世界」第Ｔ區貳棟壹樓房屋及所在基地，雙方約定房屋總面積共69.42坪，買賣價款為新台幣（下同）13,530,000元，嗣被告並於81年1月5日完成交屋。
㈡近日原告因欲出售系爭房地，故調閱系爭房屋測量成果圖後
發現被告交付之系爭房屋室內面積竟短少約11.9坪，短少位置則如附圖1BCE所示部分。按內政部79年6月27日(79)台內地字第800620號修正公佈之地籍測量實施規則288條規定：「建物平面測繪邊界依左列規定辦理：一、獨立建物所有之牆壁，以牆之外緣為界。二、兩建物共同之牆壁，以牆壁之所有權為界」，是依上開規則足證有關築成果圖所繪邊界，應以牆壁為準。至內政部80年5月22日台(80)內地字第
921582號訂頒之辦理土地複丈與建物測量補充規定第20項：「區分所有建物於辦理第1次測量時，其通道、樓、電梯間等共同使用部分，經權利人協議者，得按竣工平面圖上標示分別測繪於各區分所有建物內」之規定，僅係行政命令，並無拘束法院效力。
㈢衡諸常情，買受人於簽訂買賣契約時，均會詢問購買之房屋
室內面積若干，當時原告即與被告口頭約定系爭房屋室內面積（即專有部分面積）約有50坪，而系爭房屋經扣除附圖1B
CE部分後尚短少11.9坪（【1.8X12.32】X【1X5】X【2X6.12】X0.3025）。且依系爭買賣契約書第1條約定，建坪部分並無「通道」部分，故「通道」部分不應計入雙方買賣標的範圍，被告事後於竟將「通道」即附圖1所示C部分於辦理第1次測量時繪入系爭房屋測量成果圖內，顯見被告有虛灌給付坪數而未依債之本旨給付。
㈣按物之出賣人負交付其物買受人，並使其取得該物所有權之
義務，民法第348條第1項定有明文，而所謂交付其物，係指依債之本旨提出給付。本件被告所交付之系爭房屋室內面積既有短少，則被告之給付與債之本旨不符，爰依民法第34
8條第1規定先位請求被告應將系爭房屋改依附圖3所示範圖建築後交付原告。
㈤若本院認先位聲明為無理由，因被告有故意隱瞞給付面積短
少情事，是依民法第227條、第354條、359條規定，原告自得依上開規定備位請求被告賠償及減少買賣價金。查本件坪單價為195,000元（13,530,000÷69.42），依此計算，被告應給付原告2,320,500元（195,000×11.9）。
㈥末依公平原則，系爭房屋公用部分應由使用人共同持分始為
合理，被告卻將之劃歸登記予原告，並由原告繳稅，被告行為則有違誠信原則。且系爭房屋一樓樓梯間南方尚有一出入口，似無再留二個通道之必要，況縱欲再留通道，面積亦無須如此之大，益見被告上開行為亦以損害原告為目的。因此，縱認系爭買賣標的含附圖1所示BCE部分，然該等部分既係整棟住戶共同使用，原告分擔之比例亦應僅為15分之1（整棟共15戶），依此計算，被告應為之給付亦短少11.13坪（【22.176+12.4+5.0】X0.3025X14/15），故被告至少應賠償原告2,170,350元等情。
①先位聲明為：被告應將門牌號碼台北縣新莊市○○街12之
15號1樓建物如附圖2藍線部分所示之建築範圍，改為如附圖3所示範圍建築後交付原告。
②備位聲明為：⑴被告應給付原告2,320,500元，及自81年
二、被告則以：㈠兩造簽訂之系爭買賣契約第1條已明示：「土地及房屋標示
：新莊市○○段482之20地號工業區土地內被告興建之『台北新世界』第T區貳棟壹樓房屋建坪包括樓地板、陽台、平台、車庫車道、屋頂突出物、梯板、雨庇等計約陸拾玖點肆貳坪，實際坪數以現場實際測量為準」等語，因此，系爭買賣標的之範圍，除區分所有建物之專有部分外，尚包括俗稱「大公（設）、小公（設）」共用部分，及其他區分所有權人間協議約定共用部分。而被告依約交付並登記為原告所有之系爭房屋面積，包含專用、共用及約定共用部分，共計22
6.53平方公尺，折合坪數為68.52坪，依系爭契約第1條第
3項約定，尚在合理之建築誤差範圍內，是被告就系爭房屋之面積並未短少給付。
㈡被告否認原告主張兩造系爭房屋室內使用面積有『口頭約定
室內面積約50坪』之協議，蓋室內面積固為買受房屋所關心之項目，但兩造簽約時若真有此約定，豈會不以文字立明於系爭契約內？綜觀系爭房屋買賣契約書（包括手寫之特約事項），並無法看出兩造有系爭房屋室內面積需達50坪之約定，顯見原告上開主張顯非事實。
㈢再依台北縣新莊地政事務所94年1月26日北縣莊地測字第09
40000971號覆函文中說明欄第3項記載：「...又依內政部80年5月22日臺（80）內地字第921582號訂頒之辦理土地複丈與建物測量補充規定注意事項，第20項、『區分所有建築物於辦理第1次測量時，其通道、樓、電梯間等共同使用部分，經權利人協議者，得按竣工平面圖上標示，分別測繪於各區分所有建物內』...」等語，可知系爭房屋使用面積本可包括未有獨立建號之區分所有建物共用部分，上開事實並經證人即新莊地政事務所人員丙○○、 顏秀鳳 到庭證述明確，且依當時承辦系爭房屋登記事宜之代書 洪堯 到庭所證內容，益見系爭房屋面積之登記方式亦為當時買賣交易習慣及登記實務所採。
㈣又縱被告就系爭房屋面積之給付有瑕疵，惟不完全給付責任
是否包含有如承攬關係之瑕疵修補請求權顯有疑義，是原告先位請求被告改建云云，已非有據。再依系爭買賣契約成立時施行之民法第365條第1項規定：「買受人因物有瑕疵，而得解除契約或減少價金者，其減少價金之請求權於物之交付後6個月間，不行使而消滅」，原告備位主張之減少價金請求權亦已因期間之經過而不得再為主張等語資為抗辯。其聲明為：
①原告之訴及假執行之聲請均駁回。
②如受不利判決，願供擔保，請准宣告免於假執行。
三、原告主張其於78年間向被告購買預售之坐落新莊市○○段第
482之20地號內「台北新世界」第Ｔ區貳棟壹樓房屋及所在基地，雙方約定房屋總面積共69.42坪，買賣價款為13,530,000元，嗣被告並於81年1月5日完成交屋之事實，為被告所不爭執，堪信為真實，惟原告復主張兩造於簽約時口頭約定系爭房屋室內面積（即專有部分面積）約有50坪，而系爭房屋經實測後扣除如附圖1所示BCE部分尚短少11.9坪，被告所為之給付顯有瑕疵等情，則為被告所否認，並以前詞置辨。
四、本院審酌兩造攻防後，認本件爭點在於兩造是否就系爭房屋室內面積另有特別約定，而被告於交屋時有短付室內面積之瑕疵情形？茲詳述如下：
（一）系爭房屋登記面積包括附屬建物平台部分共計176.414平方公尺（163.91+12.5=176.414），其中如附圖1所示B部分面積22.176平方公尺，為系爭房屋之區分所有建物區分所有人共用樓梯間、C部分面積12.24平方公尺，為系爭房屋之區分所有建物區分所有人共用通道、DE部分面積共12.5平方公尺，為系爭房屋附屬平台建物，上開BCDE部分面積經扣除後，A部分面積為129.498平方公尺，故系爭房屋室內面積僅有39.17坪（129.498X0.3025）之事實，有台北縣新莊地政事務所80年6月6日建物測量成果圖（見本院卷7、8頁）、94年10月21日土地複丈成果圖（即附圖1）在卷可稽，合先指明。
（二）觀諸兩造簽訂之系爭房地買賣契約第1條記載：「土地及房屋標示：新莊市○○段482之20地號工業區土地內乙方興建之『台北新世界』第T區貳棟壹樓房屋建坪包括樓地板、陽台、平台、車庫車道、屋頂突出物、梯板、雨庇等計約陸拾玖點肆貳坪，實際坪數以現場實際測量為準」等語，並參佐系爭契約內之手寫特約事項未有室內面積坪數之記載等情，可見兩造就系爭房屋約定之買賣坪數，除區分所有建物之專有部分外，尚包括區分所有建物共用部分，至於系爭房屋室內面積若干，則未見約定於上開書面契約。而原告固堅稱兩造係於簽約時以口頭方式約定系爭房屋室內面積為50坪云云，然已為被告所否認，原告復不能舉證以實其說，尚難信為真實。況衡諸常情，原告於買受系爭房屋時若認室內面積攸關其對系爭房屋實際使用支配之權利，有特別約定之必要，則其豈會不要求以書面方式訂明俾確保其權益？
（三）至原告主張如附圖1所示BC共用部分面積依法不得測繪於系爭房屋內，被告將上開部分測繪入系爭房屋使用面積內，顯虛灌給付坪數，且有違誠信及公平原則乙節，查：
㈠按「申請建物所有權第1次登記前，應向登記機關申請建
物勘測，建物屬區分所有者，其共同使用部分於勘測時，除有特殊情形者外，應測繪於各區分所有建物之內」、「區分所有建物之共同使用部分，未能依第69條第1項規定辦理者，得另編建號，單獨登記，並依左列規定辦理：一、同一建物所屬各種共同使用部分，應視各區分所有權人際使用情形，分別合併，另編建號，單獨登記為各區分所有權人共有。但部分人不需使用該共同使用部分者，得予外」，84年7月12日修正前土地登記規則第69、72條定有明文。由上開規定可知，系爭房屋於80年間完工辦理第1次所有權登記時，依當時法令，區分所有建物共用部分以測繪於各區分所有建物內為原則，另編建號單獨登記為區分所有權人共有為例外。而內政部為指導下級地政機關辦理建物第1次測量登記事宜，故於80年5月22日以台（80）內地字第921582號頒定辦理土地複丈與建物測量補充規定注意事項，其中第20項：「區分所有建築物於辦理第1次測量時，其通道、樓、電梯間等共同使用部分，經權利人協議者，得按竣工平面圖上標示，分別測繪於各區分所有建物內」之規定，不過就上開修正前土地登記規則第69條為補充性之解釋，依法核無不合，先此敘明。
㈡再系爭房屋之區分所有建物於80年間完工後辦理第1次測
量登記時，系爭區分所有建物之起造人即原始所有權人係依修正前土地登記規則第69條及內政部前開函令規定，經全體協議後檢附使用執照、竣工平面圖、分配協議書、聲請書、身分證明文件等資料向地政機關申請系爭房屋之區分所有建物第一次測量登記等事實，業據證人即新莊地政事務所人員丙○○、丁○○、顏秀鳳於本院95年3月2日到庭證述明確，並有證人顏秀鳳庭呈之分配協議書影本在卷可稽，因此，附圖1BC部分經測繪於系爭房屋使用面積內乃符合當時法令規定，並無不法。
㈢復參諸證人洪堯應於95年3月2日到庭證稱：「（問：包
括系爭建物的建案與當時同一批的建案（台北新世界）是否都由你承辦保存登記？除了系爭建物外，同一批建案的建物共同使用的登記方式，是否與系爭建物的登記方式一樣？）是的。當時都是4、5層樓的建物，都是由該層樓的兩戶或三戶共同分擔該層樓的共同部分（通道、樓梯間），共同使用部份並沒有獨立出來申請建號」、「（問：在你所辦的建案當中是否有一樣與本件系爭建物有關共同使用部分的登記方法？）其他建案也是同樣的方式登記，一直到84年以後法令有另外規定通道、樓梯間要另外出來獨立建號」等語，益證被告依修正前土地登記規則第69條之原則性規定，將如附圖1所示BC部分之區分所有建物共用樓梯間、通道部分計入被告依約應給付原告之系爭房屋建坪內，亦與當時預售屋買賣之交易習慣相符，並未違反誠信或公平原則。另如附圖1所示E部分，為系爭房屋之附屬平台建物，依法本即為原告專用，被告將之登記予原告所有，實難謂有何違法或失衡可言。
（四）綜上，原告既無法舉證兩造於締約時曾就系爭房屋室內使用面積有特別約定，且被告將系爭房屋之區分所有建物共用之樓梯間、通道部分計入系爭房屋之應給付總面積內，依當時法令規定亦無不合，是原告主張被告就系爭房屋虛灌給付坪數，而有短付面積之瑕疵云云，自非有理。
五、從而，原告本於民法買賣瑕疵擔保責任及不完全給付損害賠償請求權之法律關係，先位請求被告應將門牌號碼台北縣新莊市○○街12之15號1樓建物如附圖2藍線部分所示之建築範圍，改為如附圖3所示範圍建築後交付原告，及備求請求被告應給付原告2,320,500元，及自81年1月6日起清償日止，按年息5%計算之利息，均無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。
六、兩造其餘之攻擊或防禦方法，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第385條第1項前段、第78條，判決如主文。
中華民國95年5月4日
民事第二庭法官古秋菊以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中華民國95年5月4日
書記官李錦輝