裁判字號：臺灣新北地方法院94年訴字第1257號民事判決
裁判日期：民國95年05月04日
裁判案由：撤銷區分所有權人會議決議
臺灣板橋地方法院民事判決94年度訴字第1257號原告乙○○訴訟代理人 邵良正 律師被告喜上加喜大廈管理委員會法定代理人甲○○上列當事人間請求撤銷區分所有權人會議決議事件，經本院於民國95年4月20日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：原告係台北縣○○鎮○○路○○○號「喜上加喜公寓大廈」（下稱系爭大廈）1、2樓房屋之區分所有權人，因該1樓房屋部分並無使用大廈電梯等公共設施，故自該大廈區分所有權人會議成立伊始，即決議系爭房屋應繳納之公共基金即管理費依半價收取，每坪每月應繳管理費新台幣（下同）30元。94年起系爭房屋出租予合法登記之「新康福護理之家」，經營安養中心，因無法見容於大廈其他住戶，乃於94年5月22日94年度第8屆第1次區分所有權人會議（下稱系爭會議），各住戶以多數決議將原告應繳之管理費一夕暴增6倍，由原來每坪每月30元驟然調漲至每坪每月180元，並自94年7月1日起開始實施（即系爭會議第2、3項之決議，下稱系爭決議），而同大廈之其他住戶應繳之管理費則均維持原價。因系爭會議所為上開決議之召集程序或決議方法，有如下違反法令、規約之情事，爰依民法第56條規定提起本件訴訟等語，並聲明：撤銷喜上加喜大廈94年度第8屆第1次區分所有權人會議記錄討論事項第2點及第3點之決議。
㈠系爭會議之決議方法違反法令及住戶規約：
⒈92年間修正公布之公寓大廈管理條例第31條雖有「除規
約另有訂定」之例外規定，惟依反面解釋，在「規約訂定」與該條文規定內容相同時，即不屬「另有訂定」之情形，而應回歸該條文之適用。茲查系爭大廈住戶規約第5條第1款有關「規約之訂定或變更」之決議方法與92年修正公布之公寓大廈管理條例第31條規定內容相同，故被告於94年5月22日召開系爭會議時，欲變更規約第12條第4款「管理費以足敷第13條第2款開支為原則」之約定，而改為對1、2樓採取依「不同業別」各別決議應繳「超出同規約第13條第2款開支所需」之管理費倍數，其會議之決議方法，自應依92年公布施行之公寓大廈管理條例第31條及系爭大廈規約第5條第1款規定，所為決議始屬合法有效。
⒉系爭大廈之區分總戶數為62戶，欲變更管理費繳納標準
時，公寓大廈管理條例第31條及住戶規約第5條第1款規定，均明定應有區分所有權人三分之二以上（即至少41戶以上）及其「區分所有權比例合計三分之二以上」出席；並以出席人數四分之三以上（即至少31戶）及其「區分所有權人比例占出席人數區分所有權四分之三以上」之同意行之，始屬有效決議。
⒊惟系爭會議於94年5月22日召開時，實到戶數僅「39戶
」。而其中有關系爭第2項決議僅經「27戶」同意，第
3項決議更僅經「22戶」同意，均不符依規定應有「41戶」以上出席及「31戶」以上同意之最低標準。尤均未備「區分所有權比例合計三分之二以上出席」及「出席人數區分所有權四分之三以上之同意」之法定要件，且系爭會議完全以區分所有權人戶數計算出席及決議比例，而未將各區分所有權人「應有部分比例」列入計算。
㈡決議方法違反誠信原則，決議應屬無效：
系爭決議於區分所有權人會議召開當日，自始已決議「未通過」，被告竟不依法遵照「未通過」之決議執行。反而悍然以「疲勞表決」之方法，迫使區分所有權人會議停留於同一議題連續表決4次，終至第4次表決時，致使區分所有權人會議違反前3次決議，勉強達成「半數以上同意」之決議。其決議方法顯然違反誠信原則，且違反管理委員會應照區分所有權人會議決議執行之規定。反而倒行逆施，由管理委員會強導區分所有權人會議決議之荒繆情形，其決議自均有違反強制規定之情形，亦屬無效。
㈢未依規定載明決議經過：
依公寓大廈管理條例第34條規定：「區分所有權人會議應作成會議紀錄，載明開會經過及決議事項，由主席簽名，於會後十五日內送達各區分所有權人並公告之。」查系爭第2點及第3點決議，於上開區分所有權人會議提案表決時，歷經多次表決均未能通過。惟就該決議歷經多次表決未能通過之詳實經過情形則隻字未載，亦不符公寓大廈管議記錄討論事項第2項及第3項之決議。
㈣決議內容違背公序良俗：
依民法第72條規定：「法律行為，有背於公共秩序或善良風俗者，無效。」系爭房屋之承租人「新康福護理之家」係合法設立，被告對系爭房屋係專供商業使用早有所悉，顯無任何理由阻止或排斥原告將該系爭房屋提供予經政府核准立案之合法營業入租使用之餘地。且原告將該屋提供不同營業入租使用並無增加管理費支出而發生不敷使用之情形，系爭會議之上開決議與大廈公共設施之使用毫無關連，純係針對「新康福護理之家」營業具有歧視作用之差別待遇而已，故該決議內容及方法均明顯違反公序良俗，而應無效。
㈤決議內容顯失公平而應無效：
⒈民法第247之1條規定:「依照當事人一方預定用於同
類契約之條款而訂定之契約，為左列各款之約定，按其情形顯失公平者，該部分約定無效……加重他方當事人之責任者……其他於他方當事人有重大不利益者」。喜上加喜公寓大廈住戶管理費之繳納，向來係以區分所有權人依應有部分分擔之。被告於94年8月中旬公告之「喜上加喜住戶公約」第3條約定：「不得拒付，或拖欠應繳之管理費或公共分擔費用，並按房屋所有權登記之總坪數依比例分擔。」茲該住戶公約屬多方契約，而立約人既均依「應有部分之面積比例」分擔，則依民法第247之1條規定,其單獨針對「新康福護理之家」入租範圍對原告加重其管理費之負擔，顯係就同類契約條款對原告課以較諸其他區分所有權人加重數倍之責任，自亦係對原告所為重大不利益之約定，則被告以決議方法設定該約定自亦違反上開規定而有無效之情形。
⒉依內政部營建署85年5月27日台內營字第8572700號函
（94年2月23日台內營字第0940081581號令修正）訂定之「公寓大廈規約範本」第10條第2款規定：「管理費（即公共基金）由各區分所有權人依照區分所有權人會議之決議分攤之…未規定者，各區分所有權人應按其共有之應有部分比例分擔之。」易言之，各區分所有權人於管理費分擔方式縱未決議，仍係由各區分所有權人「按共有之應有部分比例」分擔。再依公寓大廈管理條例第10條第2項規定：「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之…」。換言之，公寓大廈公共基金設置之主要目的係供「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護」之用，且同時可以「區分所有權人按其共有之應有部分比例」分擔，顯示「公共基金」之分擔乃具體實現「依共有之應有部分比例分擔」之宗旨。
㈥決議內容以損害原告為主要目的：
系爭房屋自「喜上加喜公寓大廈」區分所有權人會議成立之始,即已決議「每坪每月應繳管理費30元」，僅因94年間，系爭房屋出租予「新康福護理之家」經營安養中心後，系爭會議竟決議將系爭房屋應繳之管理費一次調漲至六倍，變為「每坪每月應繳管理費180元」，而同大廈其他住戶則均未調漲，顯示該項調漲並非因「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護」費用增加所致，而係針對系爭房屋經營安養中心而為之差別待遇，對原告顯失公平，且亦涉及職業歧視。足認該項調漲管理費之決議係以損害原告為主要目的，有違民法第148條之強制規定，應屬無效。
二、被告則以下列情詞置辯，並聲明：原告之訴駁回。㈠原告不具有形成權：
現行公寓大廈管理條例或其他相關程序法、實體法規定，均無區分所有權人得提起撤銷區分所有權人會議決議之訴形成權之相關規定，依此，本件訴訟無保護必要，應予駁回。
㈡本件訴訟欠缺被告當事人適格：
系爭會議之決議係區分所有權人依法所為，並非管理委員會為之，故被告於本件撤銷之訴顯無當事人適格。
㈢系爭決議並無召集程序或決議方法違反法令等事由：
⒈原告主張被告違反按比例公平分擔原則、誠信原則、比
例原則及會議紀錄漏載開會經過云云，均與「決議之召集程序或決議方法，有違反法令、規約」之撤銷決議事由無涉。系爭決議之所以經過多次表決，係因出席之區分所有權人多數認為得提高管理費，但對應提高之倍數意見紛歧，致經多次表決，故決議方法亦無違法令或住戶規約。
⒉依內政部訂定之「公寓大廈規約範本」第10條第2款之
規定，區分所有權人會議對公共基金之繳納未為決議時，始有按區分所有權人應有部分比例分擔可言，喜上加喜區分所有權人會議既已就公共基金之繳納方式作成決議，自不再適用「公共基金應按區分所有權人應有部分比例繳納」之規定。
⒊原告雖主張系爭決議之出席戶數與通過表決數因違反住
戶規約第5條第1款約定，及公寓大廈管理條例第31條之規定而得撤銷。然該住戶規約之真實性堪疑，縱屬真正，該規約第5條第1款亦係規定「規約之訂定或變更」應經重度決議，惟因系爭決議內容與「規約之訂定或變更」無涉，自無適用該條款之餘地，而應適用普通決議。此外，93年5月15日召開第7屆區分所有權人會議時，即有感於區分所有權人會議召集不易，於是作成「過半數區分所有權人出席，出席人數過半數以上同意，其決議即生效力」之決議，該決議自與規約有相同之效力。從而，系爭會議經全數62戶住戶中過半數之39戶出席，又經出席戶數過半數27戶、22戶之同意，而決議通過，要難謂其決議方法違反法令及住戶規約。
㈣縱認原告得依民法第56條第1項提起撤銷之訴，但原告並
未當場對系爭會議之召集程序或決議方法提出異議，故不符前開條文但書之規定。
三、兩造不爭執之事實：㈠原告係台北縣○○鎮○○路○○○號「喜上加喜大廈」1、
2樓房屋之區分所有權人，94年間將該屋出租與新康福護理之家。
㈡系爭大廈管理委員會主任委員於94年5月22日召集94年第
8屆第1次區分所有權人會議。系爭大廈區分所有權人總戶數共62戶，而該次區分所有權人會議共39戶出席。
㈢94年第8屆第1次會議之討論事項，經39戶出席之區分所
有權人中27戶、22戶之同意，分別作成第2項：「一樓住戶管理費調整為每坪60元，與大樓每一住戶相同」；及第
3項：「本大樓各樓層如有設立各種行業及對外公開服務之行業等，將收取每坪180元之管理費。目前1-2樓設立護理之家，符合此條件將自94年7月1日起收取每坪180元之管理費」等決議。
四、按公寓大廈管理條例對區分所有權人會議決議如有違法情形，其法律效果如何，並未設有明文，依該條例第1條第2項規定，應適用其他法令之規定。而公寓大廈之區分所有權人會議，與民法總則編社團法人為規範社員相互權利義務關係而召開之總會決議，應屬相似，故公寓大廈區分所有權人會議召集程序或決議方法違反法令或章程者，宜類推適用民法第56條有關撤銷社團總會決議之規定，區分所有權人得於決議後3個月內請求法院撤銷其決議。又所謂當事人適格，乃指當事人就具體特定訴訟標的有無實施訴訟之權能而言，就特定訴訟得以自己名義為原告或被告，而得受本案判決者，謂之當事人適格，或稱為正當當事人。至非法律關係之主體，如就該為訴訟標的之法律關係有管理權、處分權者，依通說，其當事人即為適格。蓋當事人適格不應堅持機械性觀點，而應求諸於解決紛爭之實效。公寓大廈管理條例第36條第
1項第1款既規定區分所有權人會議決議事項之執行屬管理委員會之權限，則在會議決議是否有瑕疵發生爭執時，以管理委員會作為撤銷訴訟之被告，應未逾越其權限範圍，並可簡化訴訟流程，合乎訴訟經濟原則（最高法院92年度台上字第2517號判決、臺灣高等法院暨所屬法院92年法律座談會民事第1號提案決議可資參照）。本件原告以喜上加喜大廈94年度第8屆第1次區分所有權人會議召集程序及決議方法違反法令，援引民法第56條規定，起訴請求撤銷該次會議第2、3點決議，並以系爭大廈之管理委員會為被告，揆諸上開說明，尚難認有當事人不適格或欠缺保護必要之情，被告抗辯本件無保護必要且原告以系爭大廈管理委員會為被告，當事人不適格云云，自非可採，先此敘明。
五、又本件經依民事訴訟法第271條之1準用第270條之1第1項第3款規定，整理並協議簡化爭點後，兩造均同意本件之爭點為：㈠該大廈94年第8屆第1次區分所有權人會議所作成上開第2、3項決議，有無召集程序或決議方法違反法令、規約之情事？該大廈之住戶規約是否合法訂定？系爭決議之決議方法應適用普通決議（過半數區分所有權人出席，出席人數過半數同意）或重度特別決議（區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席，以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上同意）？㈡原告出席上開區分所有權人會議時，對前揭系爭決議是否曾表示異議？茲審究如次：
㈠關於「該大廈94年第8屆第1次區分所有權人會議所作成
上開第2、3項之系爭決議，有無召集程序或決議方法違反法令、規約之情事？該大廈之住戶規約是否合法訂定？系爭決議之決議方法應適用普通決議（過半數區分所有權人出席，出席人數過半數同意）或重度特別決議（區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席，以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上同意）？」之爭點部分：
⑴按區分所有權人會議之決議，除規約另有規定外，應有
區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席，以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意行之，公寓大廈管理條例第31條定有明文。是依上開規定可知，區分所有權人會議之決議方法，原則上係由住戶自行約定，亦即按住戶規約之約定方式為之，若規約無規定，始依公寓大廈管理條例第31條之規定方式。
⑵查本件系爭大廈住戶規約就區分所有權人會議之決議方
式設有規定，其中第5條規定：「區分所有權人會議之決議，關於下列各款事項，應有區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例各計三分之二以上出席，以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上同意行之：規約之訂定或變更。公寓大廈之重大修繕或改良。公寓大廈有列列情形之一須重建者……。住戶之強制遷離或區分所有權之強制出讓。約定專用或約定共用事項」，第6條規定：「區分所有權人會議討論事項，除本規約第4條及第5條規定外，應有區分所有權人過半數及其區分所有權比例合計過半數之出席，以出席人數過半數及其區分所有權比例占出席人數區分所有權合計過半數之同意行之。」有原告提出之上開住戶規約（見第50、51頁）在卷可稽。
⑶被告雖抗辯上開住戶規約之作成不合法，因當時出席人
數未達二分之一，恐有偽造文書之嫌云云。惟查，起造人應於6個月內召集區分所有權人召開區分所有權人會議訂定規約，並向地方主管機關報備。又報備之資料除規約外，尚包括訂定規約時之全體區分所有權人名冊及出席區分所有權人名冊、訂定規約時區分所有權人之會議記錄等，此分別為公寓大廈管理條例第26條第1項、該條例施行細則第9條第1項所明定。而上開住戶規約已向地方主管機關報備在案，為兩造所不爭執，衡情原告當無甘冒觸犯偽造文書之罪名，提出虛偽住戶規約之可能，且被告亦未提出其他證據以實其說，被告所辯既乏所據，自應認該住戶規約係經區分所有權人議會合法訂定。
⑷次查，系爭大廈於93年5月15日第7屆第1次區分所有
權人會議復就「（公寓大廈管理條例）第31條規定，區分所有權人會議除規約另有規定外，應有區分所有權人三分之二（含戶數及持分面積）以上出席，以出席人數四分之三（含戶數及持分面積）以上同意行之。本大樓是否須另有約定」之議案，決議：「鑑於區分所有權人會議召集不易，門檻不宜過高，應比照過去門檻，即過半數區分所有權人出席，出席人數過半數以上同意，其決議即生效力」，有被告提出之93年5月15日會議紀錄（見第78、79頁）附卷為憑，足認系爭大廈住戶已於該次區會議就區分所有權人會議之決議方式另為約定，亦即僅須過半數區分所有權人出席，出席人數過半數以上同意，決議即生效力。
⑸至原告主張93年5月15日系爭大廈第7屆第1次區分所
有權人會議之上開決議係有關規約之變更，但該次會議之實到戶數僅37戶，違反公寓大廈管理條例第31條、住戶規約第5條第1款之規定乙節，縱令屬實，然因公寓大廈管理處罰條例就區分所有權人會議之召集程序或決議方法有違反法令或章程時，其效力為何，並無規定，參酌召集公寓大廈區分所有權人會議之人，多非法律專家，對召集程序或決議方法是否合於法令或章程，未必熟悉，如認召集程序或決議方法一有違反法令或章程之情事，概認無效，徒增糾紛，對於公寓大廈之區分所有權人未必有利，當非立法本意，應認屬法律漏洞，須類推適用民法第56條第1項規定填補之，亦即此時應由區分所有權人於決議後3個月內訴請法院撤銷（臺灣高等法院暨所屬法院92年法律座談會民事第1號提案決議可資參照），而非當然無效。上開決議在未經依法訴請撤銷前既仍屬有效存在，則原告在未舉證該決議有依法被撤銷前即主張該決議無效，自屬無據，難認可採。
⑹基上所述，系爭大廈93年5月15日第7屆第1次區分所
有權人會議所為「過半數區分所有權人出席，出席人數過半數以上同意，其決議即生效力」之決議既屬有效存在，即符合公寓大廈管理條例第31條「除規約另有規定」之情況，自應優先於該條文規定而適用。從而，系爭大廈共有62戶住戶，系爭會議經39戶出席，已超過區分所有權人之半數，而該次會議所作成之第2、3點決議又分別經出席住戶數過半數之27戶及22戶通過，其決議方法核與上開第7屆第1次會議之決議，並無何悖離之處，足認系爭會議成作之第2、3點決議，其決議方法並無違反法令或規約之情事。
⑺原告雖主張依公寓大廈管理條例第31條及住戶規約第5
條第1款規定，系爭決議應適用「區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席，以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意」之方式始屬合法，故系爭決議有違反公寓大廈管理條例第31條及住戶規約第12條第4款、第5條第1款規定之情事。惟查：
⒈系爭大廈住戶規約第5條第1款係規定「規約之訂定
或變更」應以上述之表決方式行之，而系爭會議第2項及第3項決議，則係就1樓住戶及設立行業對外公開服務住戶之管理費應如何調整所為之決議，與「規約之訂定或變更」無涉。
⒉又住戶規約第12條第4款固規定管理費以足敷第13條
第2款開支為原則，但該規約同條款之但書亦同時授權區分所有權人會議得決議停止收繳，且第12條第2款復明訂：管理費由各區分所有權人依照區分所有權人會議之決議分擔之，足徵住戶規約第12條第4款僅在揭櫫管理費收取之原則，屬原則性之規定，以為區分所有權人會議決議各區分所有權人管理費分擔之參考。系爭會議所為之第2、3項決議既未變更住戶規約第12條第2項規定，則原告主張系爭決議對1、2樓採取依「不同業別」各別決議應繳「超出同規約第
13條第2款開支所需」之管理費倍數，即屬變更規約第12條第4款之約定，自無足採。
⒊況且，系爭大廈於93年5月15日第7屆第1次區分所
有權人會議已就區會議就區分所有權人會議之決議方式另為約定，亦即僅須過半數區分所有權人出席，出席人數過半數以上同意，決議即生效力，已如前述，是原告主張系爭決議未以「區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席，以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意」之方式為之，而有違反法令、規約情事，難認有理，洵非可採。
⑻此外，原告另主張系爭決議：⒈違反誠信原則；⒉未依
規定載明決議經過；⒊違背公序良俗；⒋顯失公平；⒌以損害原告為主要目的，而應無效云云。然而，首就原告前開主張⒈而言，原告主張被告就同一議案連續重複表決4次乙郎，已為被告否認，且縱令屬實，原告亦未指明其所謂「疲勞表決」之決議方法係違反何一法令或規約之規定，自難遽認本件決議方法有違誠信原則。至原告前開主張⒉至⒌部分，則均與民法第56條第1項規定「召集程序或決議方法，違反法令或章程」之撤銷決議之事由無涉，故原告執前開理由，訴請本院撤銷系爭決議，顯無理由，委不足取。
㈡關於「原告出席上開區分所有權人會議時，對前揭系爭決議是否曾表示異議」之爭點部分：
本件因原告未能證明系爭決議，有召集程序或決議方法違反法令、規約之情，其請求撤銷系爭決議即無理由，故本項爭點即無審究之必要，爰不再論述。
六、綜上所述，系爭決議之召集程序或決議方法並無違背法令或住戶規約。從而，原告以系爭會議所為討論事項第2、3項決議之決議方法違背法令及住戶規約，請求撤銷該等決議，即無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經審酌後，認均與本判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
八、訴訟費用負擔依據：民事訴訟法第78條。中華民國95年5月4日
民事第二庭法官程怡怡以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀，上訴臺灣高等法院（應按他造人數提出繕本）。
中華民國95年5月9日
書記官華海珍