裁判字號：臺灣高雄地方法院106年訴字第225號民事判決
裁判日期：民國107年06月26日
裁判案由：分割共有物
臺灣高雄地方法院民事判決106年度訴字第225號原告 洪富吉 訴訟代理人 黃冠霖 律師複代理人 田雅文 律師訴訟代理人 洪碧蘭 訴訟代理人 陳樹村 律師被告 洪郁婷
蕭洪秋香 柳玉娟 王綉環 共同訴訟代理人 黃小舫 律師上列當事人間分割共有物事件，本院於民國107年5月29日言詞辯論終結，判決如下：
主文兩造共有如附表一所示土地及房屋，應分歸被告按如附表二分割後權利範圍欄所示之比例於分割後繼續保持共有。
被告應各按附表三所示之金額補償予原告。
訴訟費用由兩造按附表二分割前權利範圍欄所示之比例負擔。
事實及理由
一、原告雖於審理中107年5月16日具狀撤回起訴(卷第400頁書狀)，惟因被告已為本案言詞辯論並具狀陳明表示不同意撤回(卷第410頁)，本件撤回不生效力仍為實體判決，先為說明。
二、原告主張：坐落高雄市○○區○○段○○○○號土地及其上同段
330建號建物（即門牌號碼高雄市○○區○○路○○號房屋，，合稱系爭房地，包括如附表一附圖所示之增建部分）為兩造所共有，原告、被告洪郁婷、被告蕭洪秋香、被告柳玉娟、被告王綉環之權利範圍均各為20/48、1/6、12250/3000
0、125/30000、125/30000；兩造約定原告使用居住2樓為分管，然依使用目的無不能分割，亦無不為分割之約定存在，僅不能協議分割，原告得請求分割系爭房地；又系爭建物之1、2樓後側及上方3樓部分皆為增建原建物無獨立性，應一併分割。系爭建物為祖厝，現況老舊，兩造無親屬故舊關係，且已纏訟多時，綜合考慮兩造之利害關係、分割土地可能利用之經濟價值、兩造公平性等因素，應認以變價分割之方式較為妥當。爰依民法第823條及第824條規定，提起本件訴訟。聲明：兩造共有之系爭房地（含系爭建物後側1、2樓增建及建物上方3樓增建部分）請准予分歸原告單獨所有，由原告補償被告(卷第372、404頁筆錄)。
二、被告均以：與系爭房地相鄰之未保存登記門牌號碼高雄市○○區○○路○○號房屋原為訴外人 洪富旺 所有（現為蕭洪秋香所有，下稱系爭73號房地），前由原告、洪富旺及訴外人顏秀彬出租予訴外人高所有），前由原告、洪富旺及訴外人顏秀彬出租予訴外人 高盟行 即 陳舫申 開設億萬里商店，並與系爭建物完全打通無獨立出入口，且與系爭建物共用樓梯，二者使用上有同一性無可劃分，如將系爭房地變價分割，將造成系爭73號房地使用上之不便等，應分歸被告四人繼續保持共有，較符合社會及共有人多數利益，被告願補償原告等語。並聲明：請求將系爭房地分歸被告共有，由被告補償原告。
三、兩造不爭執事項及本件爭點：不爭執事項：
㈠坐落高雄市○○區○○段○○○○號土地及其上同段330建號建
物（即門牌號碼高雄市○○區○○路○○號房屋，包括附圖所示之增建部分）為兩造所共有，應有部分原告20/48、洪郁婷1/6、蕭洪秋香12250/30000、柳玉娟125/30000、王綉環125/30000(第191-198頁、第272-278頁)。
㈡系爭房地與前後相臨之門牌號碼高雄市○○區○○路○○號房
屋已打通，內部已無明顯隔間，另有增建如附圖所示之範圍等情，業經本院會同兩造及鹽埕地政事務所派員現場測量，有勘驗筆錄、草圖及附圖之複丈成果圖可參(卷第308-313頁、卷第318-319頁)。
四、本件爭點為：兩造均各自希望由其一方單獨取得系爭房地所有權而以價金補償對造之方式予以分割系爭房地，有無理由(卷第346頁背面、第352-353頁書狀)。
㈠按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物；
分割之方法不能協議決定者，法院得因任何共有人之請求，命為分配，民法第823條第1項前段、第824條第2項分別定有明文。系爭房地為兩造所共有，應有部分如上開不爭執事項所示，並有土地及建物登記謄本可參(卷第272-275頁)，而系爭房地依使用目的並無不能分割情事，亦未訂有不分割期限或協議分割之特約，及兩造尚未達成分割協議等情，為兩造所不爭執，原告訴請裁判分割應予准許。
㈡又分割之方法不能協議決定行者，法院得因任何共有人之請
求，命為下列之分配：一以原物分配於各共有人，但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人，二原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人，或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，民法第824條第2項定有明文。再以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之，民法第824條第3項定有明文。又共有物之原物分割，依民法第825條規定觀之，係各共有人就存在於共有物全部之應有部分互相移轉，使各共有人取得各自分得部分之單獨所有權，故原物分割而應以金錢為補償者，倘分得價值較高及分得價值較低之共有人均為多數時，該每一分得價值較高之共有人即應就其補償金額對於分得價值較低之共有人全體為補償，並依各該短少部分之比例，定其給付金額，方符共有物原物分割為共有物應有部分互相移轉之本旨（最高法院85年台上字第2676號判例意旨參照）。
㈢經查，系爭房地與同段51之9號土地及其上門牌號碼高雄市
○○區○○路○○○○號房屋係前後相連接，兩者房屋間已完全打通內部無明顯隔間，而系爭73號房屋係面對一寬僅90公分之狹窄通道，往左側需經約1,365公分長之狹巷方可達瑞源路65巷，而狹窄通道中間約有一半有約超過一人高牆阻擋寬度而僅餘4至50公分寬度可供一人勉強通行、兩房屋間已完全打通並無間隔等情，業經本院會同鹽埕地政事務所測量員及兩造現場履勘，並製有勘驗筆錄及草圖可參(卷310-31
3頁)，並經被告提出現場照片可參(卷第325-333頁)，且有鹽埕地政事務所106年10月26日高市地鹽測字第10670791800號函附之複丈成果圖可參(卷第318-319頁，即附件)；足認系爭房地與系爭73號房地間係完全相連接且無隔間，為使系爭房地達於最佳經濟價值之完整利用，本院認應採取將系爭房地分歸其中一造，而由分得系爭房地之人以合理之對價補償對造之分割方案，且兩造亦均同意採此分割方案；就應分歸原告或被告取得系爭房地較為合理，本院判斷意見如下：
1.系爭同段51-9號土地為被告蕭洪秋香所有之事實，為兩造所不爭執(卷第372頁、第404頁背面筆錄)，而原告雖主張其上門牌號碼73號房屋為原告單獨所有，惟經本院函查結果，系爭門牌號碼71、73號房屋之稅籍證明書所載，上開二房屋均係由兩造按共有比例共同繳納房屋稅等情，有高雄市稅捐稽徵處鹽埕分處106年2月22日高市稽鹽房字第1067900702號函及房屋稅籍證明書可參(卷第246-255頁)，則被告抗辯原告於出售51-9號土地時已同時將土地上房屋出賣予被告之詞(卷第372頁)即屬合理，系爭73號房屋事實上處分權已屬兩造共有，原告主張仍為其單獨所有即無理由。
2.經查本件經送鑑價結果，系爭51-3號土地總價為新臺幣(下同)20,797,040元、系爭51-9號土地總價為26,120,875元，系爭門牌號碼71與73號房屋之總價(含增建部分)為1,000,
736元(282,198+718,538)，而門牌號碼71號房屋之價值則為505,915元(282,198+223,717元)等情，有宏威不動產估價事務所107年4月27日宏估南字第HN00000000號函及所附估價鑑定報告書(卷第394頁，鑑定報告書外放)足憑，而所為鑑價已考量二筆地號土地及其上房屋現場勘查所得使用狀況，參考土地及建登記謄本、地籍圖、建物平面圖、都市計畫套繪圖及街區圖，並針對該2筆土地及地上房屋進行一般因素、不動產市場概況、區域因素、個別因素及最有效使用分析後，就勘估標的因屬商業區土地，分別以比較法、土地開發分析法、成本法評估合理價格，再依加權方法，並採用百分率法為價格調整評估方法，再依土地之地形、地勢、面積、臨路狀況、交通條件、公共設施、發展潛力等情況因素、價格日期因素、區域因素、個別因素而為調整後，所為評估；審酌上開估價報告已綜合考量各土地分割後之優劣條件及整體價額，並無違反技術法規或與經驗法則相違背之情事，應認合理而堪採信；是被告等人所持有之系爭51-9號土地及兩造共有與系爭土地相連接並室內已相通之門牌號碼73號房屋，其中被告所有之土地價值顯然高於兩造共有之房屋價值，為使系爭房地與相連接之51-9號土地得為最佳利用，及避免補償金額過高負擔過重之問題，本院認應將系爭房地分歸被告等人按其等原應有比例繼續保持共有，而由被告等人各按應有比例計算相當合理之價金補償原告，較為合理。
㈣又系爭房地經送鑑價結果，總價值為26,332,057元，有估價
鑑定報告書可憑(外放如上述)，原告既未獲分配任何應有部分面積之房地，被告等人自應按鑑定價格，依原告應有部分20/48計算後之10,971,690元(計算式：26,332,057×20/48=10,971,690，元以下四捨五入)補償予原告方為公平。
原告雖主張鑑價金額過低，惟又稱如由原告補償則認為公平(卷第405頁)，足認由被告補償原告時亦屬公平方為合理。
五、綜上所述，原告依民法第823條、第824條規定，請求就如附表一所示系爭土地及房屋為裁判分割，為有理由。分割方法本院斟酌系爭房地之性質、使用現狀、經濟效用及共有人之意願等情並參酌土地最佳利用價值等，認應將系爭房地全部分歸予被告等人依其等原應有部分比例於分割後繼續保持共有，被告等人分割後共有比例如附表二分割後權利範圍欄所示，而由被告等按鑑價單位認定之價值依原告應有部分比例計算後補償原告，被告等人各應補償原告如附表三所示之金額。
六、末按因共有物分割、經界或其他性質上類似之事件涉訟，由敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命勝訴之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之1定有明文。本件係因分割共有物而涉訟，兩造之行為均可認按當時之訴訟程度，為伸張或防禦權利所必要，又分割共有物之訴，乃形式形成訴訟，法院不受當事人聲明分割方法之拘束，故實質上並無所謂何造勝訴、敗訴之問題，爰審酌兩造各自因本件分割訴訟所得之利益等情，認本件訴訟費用，應由兩造依原應有部分比例分擔，始為公平，附此敘明。
七、本件事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法及所舉證據，核與本件判決結果不生影響，爰不再逐一論列，併此敘明。
八、結論：本件原告之訴有理由，依民事訴訟法第80條之1，判決如主文。
中華民國107年6月26日
民事第四庭法官林玉心以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國107年6月26日
書記官王立山附表一(分割標的)：
┌─┬───────────────────┬─┬─────┐│編│土地座落│地│面積││├───┬────┬───┬──────┤├─────┤│號│縣市○鄉鎮市區○段│地號│目│平方公尺│├─┼───┼────┼───┼──────┼─┼─────┤│1│高雄市│前金區│前金│51-3│雜│125.00│││││││││├─┼──┬┴────┴─┬─┴─┬────┴─┴─────┴────┐│編│││建築式│建物面積（平方公尺）│││建物│基地坐落│樣主要├───────────┬─────┤│││--------------│建築材│樓層面積│附屬建物主││││建物門牌│料及房││要建築材料││號│建號││屋層數│合計│及用途│├─┼──┼───────┼───┼───────────┼─────┤│││高雄市前金區前│2層樓│一層：70.22│││││金段51-3地號│加強磚│二層：97.94│││2│330├───────┤造│騎樓：27.72│││││高雄市前 金區瑞 ││合計：195.88│││││源街71號│││││││││││├─┼──┼───────┼───┼───────────┼─────┤│3│未保│同上門牌未辦││一層：18.44│即複丈成果│││存登│保存登記建物││二層：18.44│圖所示E2、│││記建│││三層：118.35│A2、C部分│││物│││││└─┴──┴───────┴───┴───────────┴─────┘附表二(兩造於分割前及分割後之應有部分比例)：
┌──┬─────┬─────────┬────────────┐│編號│共有人│分割前權利範圍│分割後權利範圍││││（應有部分）│(應有部分)│├──┼─────┼─────────┼────────────┤│1│洪富吉│48分之20│零│├──┼─────┼─────────┼────────────┤│2│洪郁婷│6分之1│7分之2│├──┼─────┼─────────┼────────────┤│3│蕭洪秋香│30000分之12250│10分之7│├──┼─────┼─────────┼────────────┤│4│柳玉娟│30000分之125│140分之1│├──┼─────┼─────────┼────────────┤│5│王綉環│30000分之125│140分之1│└──┴─────┴─────────┴────────────┘附表三：金錢補償明細表（單位：新台幣/元；元以下四捨五入）┌─────┬────────────────────────────────────────────────────────────┐││應為補償者(應補償總金額為10,971,690元)││應受補償者├───────────┬──────────┬───────────┬───────────┬─────────────┤││洪郁婷│蕭洪秋香│柳玉娟│王綉環│合計│├─────┼───────────┼──────────┼───────────┼───────────┼─────────────┤│洪富吉│3,134,769元│7,680,183元│78,369│78,369│10,971,690│└─────┴───────────┴──────────┴───────────┴───────────┴─────────────┘