裁判字號：臺灣臺南地方法院88年訴字第1470號民事判決
裁判日期：民國93年04月14日
裁判案由：分割共有物
臺灣台南地方法院民事判決八十八年度訴字第一四七○號
原告乙○○
丙○○共同訴訟代理人 林瑞成 律師
戊○○住被告癸○○住
吳 李鶯鸞 住己○○住子○○住庚○○住丑○○住丁○○住右七人共同訴訟代理人 陳郁芬 律師
蘇文奕 律師被告壬○○住
辛○○住右二人共同訴訟代理人 張文嘉 律師右當事人間請求分割共有物事件，經本院於民國九十三年三月二十四日言詞辯論終結，判決如左：
主文兩造共有坐落台南縣○○鎮○○段二００、二０二地號、地目建、面積一三一０、四八一平方公尺土地，應分割如附件四之乙案：
（一）編號建二００，面積二二八點九平方公尺土地，分歸原告乙○○、丙○○、被告癸○○、吳李鶯鸞、己○○、子○○、庚○○、丑○○、丁○○、壬○○、辛○○取得，並按所有權應有部分二二八九０分之五七二三、二二八九０分之五七二三、二二八九０分之八一０、二二八九０分之四五０、二二八九０分之
八六四、二二八九０分之八六四、二二八九０分之四五０、二二八九０分之八
六四、二二八九０分之四五０、二二八九０分之三三四六、二二八九０分之三三四六保持共有。
（二）編號建二００—Ａ，面積二九點０七平方公尺土地，分歸被告壬○○、辛○○取得，並按所有權應有部分二分之一保持共有。
（三）編號建二００—Ｂ，面積一一六平方公尺土地，分歸被告壬○○、辛○○取得，並按所有權應有部分二分之一保持共有。
（四）編號建二００—Ｃ，面積一０六點三二平方公尺土地，分歸被告己○○取得。
（五）編號建二００—Ｄ，面積一０八點一平方公尺土地，分歸被告丑○○取得。
（六）編號建二００—Ｅ，面積一０二點六八平方公尺土地，分歸被告子○○取得。
（七）編號建二００—Ｆ，面積九四點五九平方公尺土地，分歸被告 莊榮豐 取得。
（八）編號建二００—Ｇ，面積八五點六平方公尺土地，分歸被告吳李鶯鸞取得。
（九）編號建二００—Ｈ，面積八一點七七平方公尺土地，分歸被告庚○○取得。
（十）編號建二００—Ｉ，面積八六點二四平方公尺土地，分歸被告丁○○取得。
（十一）編號建二００—Ｊ，面積二七０點七三平方公尺土地，分歸原告乙○○、丙○○取得，並按所有權應有部分二分之一保持共有。
（十二）編號建二０二，面積三七四點七九平方公尺土地，分歸原告乙○○、丙○○取得，並按所有權應有部分二分之一保持共有。
（十三）編號建二０二—Ａ，面積一二點三四平方公尺土地，分歸被告子○○取得。
（十四）編號建二０二—Ｂ，面積一九點六六平方公尺土地，分歸被告癸○○取得。
（十五）編號建二０二—Ｃ，面積一九點六二平方公尺土地，分歸被告吳李鶯鸞取得。
（十六）編號建二０二—Ｄ，面積二一平方公尺土地，分歸被告庚○○取得。
（十七）編號建二０二—Ｅ，面積三三點五九平方公尺土地，分歸被告丁○○取得。兩造間應提出補償及應受領補償之人與金額分別如附件七、八所示。
訴訟費用由兩造各按坐落台南縣○○鎮○○段二００、二０二地號土地之原應有部分比例負擔。
事實
甲、原告方面：
一、聲明：如主文所示。
二、陳述：
（一）坐落台南縣○○鎮○○段○○○○號、地目建、面積一三一０平方公尺土地及同段二０二地號、地目建、面積四八一平方公尺土地（下稱：系爭土地），分別為兩造所各自共有（應有部分明細表，如附件一所示），系爭土地並無使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限，因無法達成協議分割，原告自得請求判決分割，又系爭土地已由兩造分管，其中分管界線以南由原告使用，分管界線以北則有被告所有之房屋坐落其上，並經由寬度三公尺之既成巷道出入（系爭土地使用現狀圖，如附件二所示），為維持公平原則及系爭土地之使用，請求依原告所提如附件三及附件三之一所示之甲分割方案而為判決分割（按原告前提出如附件三所示之甲分割方案，經台南縣麻豆地政事務所人員（下稱：麻豆地政）於民國九十年六月四日繪製成果圖後，嗣被告丑○○於九十一年五月三十一日向被告丁○○買受系爭二００地號所有權應有部分三三三九分之七五土地，並於同年六月二十日辦理所有權移轉登記，致被告丑○○、丁○○於系爭二００地號土地所有權之應有部分有所變更（見本院卷（二）第一四八頁），故原告另於九十二年三月七日提出兩造於系爭土地之所有權應有部分面積明細表，請求援用如附件三所示之甲分割方案繪製成果圖（見本院卷（二）二七二至二七三、二七七頁），經麻豆地政於九十二年三月二十日繪製如附件三之一所示之成果圖，是附件三之一所示之成果圖，僅係配合被告丑○○、丁○○於系爭二００地號土地所有權之應有部分變更而為修正，至於兩造於系爭土地之甲案分割位置則未變更，故本判決下述所稱之甲分割方案即指如附件三及三之一所示之複丈成果圖，合先敘明）。
（二）被告癸○○等七人主張如附件四所示之乙分割方案，為系爭二筆土地之合併分割方法，原告不同意。又系爭土地之面積已足夠作原物分配，自以原物分配為公平，再者，原告於系爭土地之應有部分達二分之一，而被告癸○○等七人未經全體共有人之同意，擅自擴建其原有建物，造成其現有建物面積超過土地應有部份面積之情形，則被告在分割前顯已享受擅自增建之利益，原告必須忍受無法按應有部分使用土地之不利益，如仍以被告癸○○等七人現有之房屋位置為分割，則渠等在分割後，仍可繼續享受擴建之利益，自顯失公平；再者，被告癸○○等七人之房屋未經保存登記，以後應會拆除重建，從而原告提出之甲分割方案，可使分割後每一筆土地均面臨巷道，將來可供建築及出入，顯較能兼顧原物分配及分割後土地使用之公平原則與國民經濟之平衡原則。
（三）被告癸○○等七人所提出之乙分割方案，以系爭土地分割後之面積計算，被告分得之土地面積，已多出渠等應有部分面積約一三五．五二平方公尺，原告卻未依應有部分比例受分配，顯然不公平，況且原告在系爭二０二地號分得約達二八五．五平方公尺之土地，將因無聯外道路而無法建築房屋，因此乙分割方案係以原告多分系爭二００地號土地，少分系爭二０二地號土地之方法，造成原告在系爭二００地號土地，因面積減少而減少建築之間數（依應有部分面積計算，原告原可在系爭二００地號建築四間房屋），反觀被告癸○○等七人在系爭二００地號土地，並無建築間數減少之現象，尤其原告在二０二地號土地並未因多分土地而增加建築間數，其間所產生之不公平現象，極為明顯。
（四）被告癸○○等七人主張乙分割方案，則原告於巷道分擔面積過多，蓋被告癸○○等七人於系爭二００地號分割取得之土地面積共計六六五．三０平方公尺，所分擔道路面積僅有四七．五二平方公尺，反觀原告在系爭二００地號分割後取得土地面積僅有二七０．七三平方公尺，卻須分擔道路面積一一四．四六平方公尺，顯然不公平。又乙分割方案所採用之財團法人中華企業技術鑑定委員會（下稱：中華鑑定委員會）於九十二年九月二十二函覆鈞院之鑑定補償金額（如附件七、八所示），更加大乙分割方案案之不公平現象，蓋原告於系爭二００地號土地上，分得編號建二００—Ｊ土地，每坪鑑價高達十一萬元，然相鄰之編號建二００—Ａ、二００—Ｂ、二００—Ｃ、二００—Ｄ土地，每坪鑑價僅七萬七千元至八萬元而已，又原告於系爭二０二地號土地上，分得編號建二０二之裏地，每坪鑑價為八萬六千元，然相鄰編號建二０二—Ｅ之外邊地，每坪鑑價卻僅七萬五千元，該鑑定報告顯無一定規則可循，自有未洽。
三、證據：提出土地登記簿謄本、分割方案圖示各二件、照片十幀、建築改良物登記簿謄本三件、土地登記謄本一件為證，並聲請向台南縣稅捐稽徵處佳里分處，調取門牌號碼台南縣○○鎮○○里○鄰○○街○○巷二、四、六、八、十、
十二、十四、十六號等八間建物之房屋稅籍資料。
乙、被告方面：
壹、被告癸○○、甲○○○、己○○、子○○、庚○○、丑○○、丁○○（下稱：被告癸○○等七人）：
一、聲明：原告之訴駁回。
二、陳述：
（一）系爭土地原本由原告與訴外人 謝瑞智 之祖先，於南、北半部交接處築以籬笆為界，各自分管二分之一，原告之祖先在南半部土地蓋有房屋，數十年前，訴外人謝瑞智之祖先並於系爭土地上北半部興建房屋八棟，被告癸○○等七人自六、七十年間即合法買受並居住於系爭土地上（其中被告壬○○與辛○○共有一間房屋），因八間房屋之南側為原告之祖先分管之位置，故在房屋北邊留設約三米之巷道進出，目前被告癸○○等七人居住使用之範圍，即係向訴外人謝瑞智之祖先所買受房屋之範圍，未有變更，此情不僅為原告所明知，且數十年來兩造共有人各自分管使用，相安無事，可見各共有人間就系爭土地確存有分管協議無疑，原告既自承有分管之事實，卻未依分管狀態分割系爭土地，顯非合理。
（二）系爭二００地號土地於分割前係由兩造所共有，而被告癸○○等七人所主張之乙分割方案，係將系爭二００地號土地分配於兩造所有；另系爭二０二地號土地於分割前係由原告與被告癸○○、甲○○○、子○○、庚○○、丁○○所共有，而乙分割方案，亦係將系爭二０二地號土地分配於原告與被告癸○○、甲○○○、子○○、庚○○、丁○○等七人所有，雖依乙分割方案，固有少數共有人不能按其應有部分受分配（按各共有人分得面積之增減表，如附件五、六所示），然被告癸○○等七人亦均同意就各共有人分配不足之部分以金錢補償之，故乙分割方案係以原物兼採金錢補償之方法行之，不生違法之問題。
（三）被告自六、七十年間即合法買受並居住於系爭土地上之房屋，直至七十五年間，因兩造原有之土地有部分經政府徵收劃設為道路、公園用地，始致部分被告目前之土地應有部分面積，較諸現住房屋所占基地之面積有所不足，並非被告癸○○等七人故意超出應有部分範圍而為使用收益，衡情應難歸責被告。再者，目前系爭土地上尚有被告各自所有之八間磚造平房，被告及其家人長久以來均居住於上開傳造平房內，各該房屋即被告及其家人唯一賴以棲身之所，是系爭土地分割尤應考量共有人長期以來之使用狀況。惟查，原告主張之甲分割方案，不但須拆除被告現住之房屋，且分割之後，只原告所取得之土地地形完整，且取得價值最高之路角地，獲利頗鉅；反觀被告分得之土地，非但多為面積狹長之畸零地，且坐落位置分開零散，分割後已完全不能再行蓋屋居住，毫無使用價值可言，可見原告僅片面考慮己方之利益，恣意拆除其他共有人目前賴以維生之房屋，絲毫未顧及各共有人數十年來各自分管使用之現況與共有人之生存，原告主張之甲分割方案，純粹係損人而利己，並未顧及兩造之利益，故為保護共有人之權益，尊重各共有人使用現況，及不拆除地上物，應以被告癸○○等七人主張之乙分割方案，最為適當。
（四）被告癸○○等七人自數十年前向訴外人謝瑞智之祖先買受系爭土地上之房屋起，迄今仍居住其內使用中，雖上開房屋建築年代較久，外觀或略顯陳舊，惟內部設備經多次裝置整修，耐用如新，至今經歷多次大地震，仍完好如初，未有任何龜裂滲漏之情，經濟價值不低。尤其，被告癸○○、吳李鶯鸞、己○○、庚○○、丑○○等五戶，經濟狀況均不富裕，除現住房屋之外，已無任何房屋可供居住，倘遭拆除，全家即將無棲身之所，倘因系爭土地之分割結果，致被告癸○○等七人唯一賴以居住之堅固房屋須拆除，不僅不符經濟效益，且因此造成被告癸○○等七人家庭流離失所，亦欠妥適。故審酌系爭土地業經兩造各自分管多年，目前系爭土地上尚有被告癸○○等七人及其家人總計數十人居住其上，而原告於系爭土地上之老舊建物已長期未使用毫無價值，依乙分割方案分割並不會損及任何房屋，且原告分得之土地地形依然完整，可自行規劃使用，另南邊臨接之土地日後不論變更為住宅區，或仍開闢為公園、道路，原告均可直接受惠，是本件在尊重各共有人使用現況，及不拆除各共有人現所居住之房屋之原則下，實應以被告癸○○等七人所主張之乙分割方案最佳。至於分割之後，因各共有人分得之面積各有增減，而需互為補償之金額，則應以中華鑑定委員會於九十二年九月二十二函覆鈞院之鑑定結果（如附件七、八所示）為補償。
三、證據：提出分割方案圖示、土地登記謄本二件、分割前後土地面積增減計算表（乙案）、地價區段圖謄本、分割前後土地增值稅估算表、分割前後土地面積、地價增減計算表各一件為證。
貳、被告壬○○、辛○○（下稱：被告壬○○等二人）：
一、聲明：同意原告主張之甲分割方案。
二、陳述：
（一）訴外人謝瑞智之祖先為被告房屋之原始建商及售屋者，本應義務提供出入巷道供被告住家使用，礙於當時法令不周，未能將通巷土地權利轉移至購屋者，現該通巷已登錄為既成巷道，而被告壬○○等二人為全體共有人之利益著想，已向訴外人謝瑞智、 謝許蕊 、 謝英傑 、 謝娟娟 、 謝榮武 、 謝松 至等五人購買渠等於系爭土地之應有部分，俾其他被告得以保存房屋將拆除部份減少至最低。
（二）被告壬○○等二人對於分得乙分割方案之編號建二００—Ａ及建二００—Ｂ土地，並按應有部分二分之一保持共有，並無意見，然乙分割方案中之編號建二００土地（即既成巷道）與編號建二００—Ａ土地之鄰接地點間有不必要之切角，使被告壬○○等二人之房屋必須被迫拆除一部份，且無端浪費土地，故被告壬○○等二人反對該切角，主張按系爭二００地號土地上之既成巷道現狀保留巷道。
（三）系爭二００地號土地面積為一三一０平方公尺，被告壬○○等二人之應有部分為十五分之二，可分得土地面積一七四‧六七平方公尺，依乙分割方案，編號建二００地號之巷道面積為二二八‧九平方公尺，由兩造共有人依應有部分比例保持共有，則被告壬○○等二人應分攤巷道面積三０‧五二平方公尺，故扣除巷道應分攤之面積後，被告壬○○等二人應可分得土地面積一四四‧一五平方公尺，又依乙分割方案，被告壬○○等二人分得編號建二００—Ａ、建二００—Ｂ土地，面積合計為一四五‧０七平方公尺，將較實際可分得之面積多出０．九二平方公尺，然被告癸○○等七人之乙分割方案卻主張被告壬○○等二人應分攤巷道面積為六六．九二平方公尺，較應有部分比例多負擔面積三六．四平方公尺之土地，有失公平。
三、證據：提出原始地籍地形圖、都市計畫重測地形圖、系爭土地使用現況略圖、系爭土地舊登記簿謄本各一件、照片三幀、土地所有權狀二件、土地買賣所有權移轉契約書一件為證。
丙、本院依職權：（一）勘驗系爭土地，並囑託台南縣麻豆地政事務所派員測量並繪製土地複丈成果圖；（二）函請台南縣麻豆地政事務所，製作系爭土地依甲、乙分割方案於分割前後，各共有人之面積增減成果圖；（三）函請台南縣政府工務局，查明系爭土地如臨接北側、東側、南側之道路為指定建築線時，最小建築基地面積若干？（四）函請中華鑑定委員會鑑定系爭土地採乙分割方案之各共有人間互為補償之金額。
理由
一、本件被告壬○○雖於本件分割共有物訴訟繫屬中之九十二年七月九日，將其應有部分信託登記予訴外人 林玫秀 ，致其於系爭二００地號土地無所有權應有部分存在，有系爭二００地號土地登記謄本一件在卷可稽（見中華鑑定委員會鑑定報告書），惟依民事訴訟法第二百五十四條第一項前段之規定，此於訴訟並無影響，本件仍應以被告壬○○為共有人而為判決，先予敘明。
二、原告起訴主張：系爭土地為兩造所共有，地目為「建」，共有人間之應有部分比例如附件一所示，系爭土地並無使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限，因無法達成協議分割，原告自得請求判決分割，又系爭土地已由兩造分管，其中分管界線以南由原告使用，分管界線以北由被告所有之房屋於其上使用，經由約三公尺寬之既成巷道出入，原告主張如附件三及三之一所示之甲分割方案，可使分割後每一筆土地均面臨巷道，將來可供建築及出入，顯較能兼顧原物分配及分割後土地使用之公平原則與國民經濟之平衡原則，爰請求依原告所提之甲分割方案而為判決分割等語。
三、被告癸○○等七人則以：系爭土地原本由原告與訴外人謝瑞智之祖先，於南、北半部交接處築以籬笆為界，各自分管二分之一，原告之祖先在南半部土地蓋有房屋，數十年前，訴外人謝瑞智之祖先並於系爭土地上北半部興建房屋八棟，被告癸○○等七人自六、七十年間即合法買受並居住於系爭土地上（其中被告壬○○與辛○○共有一間房屋），數十年來兩造共有人各自分管使用，然依原告主張之甲分割方案，不但須拆除被告現住之房屋，且分割之後，只原告所取得之土地地形完整，且取得價值最高之路角地，反觀被告分得之土地，非但多為面積狹長之畸零地，且坐落位置分開零散，分割後已完全不能再行蓋屋居住，毫無使用價值可言，故為保護共有人之權益，尊重各共有人使用現況，及不拆除地上物，應以被告癸○○等七人主張之乙分割方案，最為適當，至於分割之後，因各共有人分得之面積各有增減，而需互為補償之金額，則應以如附件七、八所示之鑑定報告書為補償依據等語置辯；被告壬○○等二人則以：被告壬○○等二人對於分得乙分割方案之編號建二００—Ａ及建二００—Ｂ之土地，並按應有部分二分之一保持共有，並無意見，然乙分割方案中之編號建二００土地（即既成巷道）與編號建二００—Ａ土地之鄰接地點間有不必要之切角，使被告壬○○等二人之房屋必須被迫拆除一部份，且被告壬○○等二人於分擔編號建二００之巷道面積達六六．九二平方公尺，有失公平，故被告壬○○等二人同意原告主張之甲分割方案等語，資為抗辯。
四、按各共有人得隨時請求分割共有物，但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限。又共有物之分割，依共有人協議之方法行之，分割方法不能協議決定者，法院得因任何共有人之聲請，命為左列之分配：（一）以原物分配於各共有人。以原物為分配時，如共有人中，有不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之，民法第八百二十三條第一項、第八百二十四條第一項第一款、第二項分別定有明文。查本件原告主張系爭土地為兩造所各自共有，共有人間之應有部分比例如附件一所示，而系爭土地之地目為「建」，並無因法令規定或物之使用目的不能分割或契約定有不分割期限之情形，業據原告提出土地登記謄本二件為證（見本院卷（二）第三一三至三一九頁），且為被告所不爭，自堪信為真實。準此，系爭土地既無因物之使用目的不能分割之情事，兩造亦未定有不分割之協議，而兩造對於系爭土地之各自分割方法，迄今仍各執己見無法達成一致之意見，顯見兩造無法依協議之方法以分割系爭土地，是原告訴請裁判分割系爭土地，自無不合。
五、按法院裁判分割共有物，須斟酌各共有人之利害關係，使用情形，共有物之性質及價值、經濟效用、符合公平經濟原則，其分割方法始得謂為適當。又分割共有物固不受分管契約之拘束，惟盡量依各共有人使用現狀定分割方法，以維持現狀，減少共有人所受損害，當不失為裁判分割斟酌之一種原則（九十一年度台上字第八○五號判決意旨參照）。茲查：
（一）系爭土地地目為建，使用分區為住宅區，略呈西南東北之長方形走向，其中系爭二０二地號土地坐落系爭二００地號土地之西南側，系爭土地東側面臨寬度十公尺○○○鎮○○街，東南側臨寬度十公尺○○○鎮○○街，西南側臨同段
三八二、三八二之一地號之公園用地，西側臨同段二０四、二二一地號土地、北側則臨同段一九九、一九四之十八地號土地，有被告壬○○提出之系爭土地使用情形略圖（見本院卷（一）第二一七頁）、地籍圖及鑑定報告書一份在卷可稽，又系爭土地內北半部建有八間鐵皮磚造平房，現為被告分別居住使用（其中被告壬○○與辛○○共有一間房屋），並由房屋北側寬度三公尺之既成巷道進出，西南部則有原告所有之廢棄老舊磚造平房一間，其餘皆為空地等情，業據本院會同麻豆地政人員勘驗現場查明屬實，並製有勘驗筆錄及複丈成果圖（附件二）各一件、被告壬○○提出之現場照片三幀（見本院卷（一）第二一九頁）及鑑定報告書所附勘估標的物現況照片三十幀可參，並為兩造所不爭執。再原告乙○○、丙○○於渠等主張之甲分割方案，表明願就渠等所分得之土地維持共有關係，而被告壬○○、辛○○亦陳稱同意分得乙分割方案之編號建二００—Ａ及建二００—Ｂ土地，並按應有部分二分之一保持共有等語在卷（見本院卷（二）第四十頁），是系爭土地於分割後，自應尊重原告乙○○、丙○○，被告壬○○、辛○○之意願，准該部分共有人成立新共有關係（最高法院九十二年度台上字第二一八六號判決意旨參照）。
（二）系爭土地原係由原告與訴外人謝瑞智之祖先，各自分管二分之一，並於南、北半部交接處築以籬笆為界，原告之祖先在南半部土地蓋有房屋，訴外人謝瑞智之祖先並於系爭土地上北半部興建房屋八棟，被告癸○○等七人自六、七十年間即合法買受並居住於系爭土地上，數十年來兩造共有人各自分管使用一節，此為兩造所不爭，可見各共有人間就系爭土地存在分管之事實甚明，本件依原告主張之甲分割方案，原告所分得之編號建二００—Ｅ、二００—Ｊ、建二０
二、二０二—Ｇ土地，不僅地形完整，且忽略兩造長久以來南、北半部各自分管之事實，尤其編號建二００—Ｅ、編號建二０二土地，更可東○○○鎮○○街、中興街，地理位置進出最為方便，反觀被告分得之土地，非但多為位處系爭土地西側之裏地，且地形狹長，坐落位置又分散，土地價值甚低，則原告此一單純考量己方利益之分割方法，違反共有人間之公平性原則，已非妥適；又被告自買受上開八間房屋以來，經過多次修繕，外觀完整，現仍為被告分別居住使用，而具有一定之經濟價值，此經本院勘驗屬實，並有前揭鑑定報告書所附勘估標的物現況照片可參，而系爭土地為一般住宅區建築用地，地價不若商業用地為高，自應考慮建物之繼續使用性，貿然拆屋，絕非適當之分割方法，然依原告主張之甲分割方案，被告現有居住之上開八間房屋，將無法避免拆除之結果，而被告亦均無分割後即拆屋重建之意願，是此不僅破壞被告之整體生活仍以上開八間房屋為中心之使用現狀，且無端拆除上開具有一定經濟價值之房屋，無異造成社會經濟之損害，則原告主張之甲分割方案，尚無可採。
（三）原告雖主張系爭土地依甲分割方案分割，可使分割後每一筆土地均面臨巷道，將來可供建築及出入，較能兼顧原物分配及分割後土地使用之公平原則云云，惟查，系爭土地地目為建，使用分區為住宅區，而建地之分割，應以分割結果得建築房屋，始符合經濟效用之原則，本件依原告主張之甲分割方案，系爭土地內除現有東西向寬度三公尺之既成巷道外，另須開設南北向寬度六公尺之私設巷道（見本院卷（一）第一二八頁），準此，被告吳李鶯鸞、庚○○、丁○○、丑○○等人，所分得之編號建二００—Ｆ、二００—Ｇ、二００—Ｈ、二００—Ｋ之土地，將面臨寬度三公尺之既成巷道，另被告子○○、癸○○、吳李鶯鸞、庚○○等人，所分得之編號建二０二—Ｂ、二０二—Ｃ、二０二—Ｄ、二０二—Ｅ之土地，則係面臨寬度六公尺之私設巷道，又依台南縣畸零地使用規則第三條第一項第一款規定○住○區○○○路寬七公尺以下，則建築基地最小寬度、深度應分別達三公尺、十二公尺，有卷附台南縣畸零地使用規則一份在卷可參（見本院卷（二）第三六九頁），然經本院依五百分之一比例尺實際丈測結果，被告吳李鶯鸞、庚○○分得之編號建二００—Ｆ、二００—Ｇ土地，其寬度、深度均約為五公尺、六點五公尺；被告丁○○分得之編號建二００—Ｈ土地，其寬度、深度約為一‧七五公尺、六點五公尺；被告丑○○分得之編號建二００—Ｋ土地，其寬度、深度約為二‧七五公尺、六點五公尺；另被告子○○分得之編號建二０二—Ｂ土地，其寬度、深度約為一‧五公尺、十二‧五公尺；被告癸○○分得之編號建二０二—Ｃ土地，其寬度、深度約為二‧二五公尺、十二‧五公尺；被告吳李鶯鸞分得之編號建二０二—Ｄ土地，其寬度、深度約為一‧五公尺、十二‧五公尺；被告庚○○分得之編號建二０二—Ｅ土地，其寬度、深度約為二‧五公尺、十二‧五公尺，顯然均未達前開最小建築基地寬度、深度應分別達三公尺、十二公尺之規定，則依甲分割方案之分割結果，將造成被告吳李鶯鸞、庚○○、丁○○、丑○○、子○○、癸○○所分得之上開多筆土地，不僅土地分散二處，互不毗連，且各筆土地面積過小，形成無法供整體建築使用之畸零地，造成土地之浪費，益徵原告主張之甲分割方案未符經濟效用原則，而無可採。
（四）系爭土地長期以來即由兩造各自分管南、北半部，被告及其家人並各自居住於系爭土地北半部之八間房屋，依原告主張之甲分割方案，不僅需拆除被告現有之上開八間房屋，並將造成多數共有人分得之土地地形不完整，且面積過小，而無法供建築之用，難認為適宜之分割方法等情，業如前述，而共有土地之分割固係消滅原共有關係為目的，然亦宜尊重分管之使用現狀，且為免衍生兩造嗣後之爭執，於衡量上，尚須依公平原則，並按共有物之性質，斟酌分割後之效益、使用情形，而為適當之分配。本件依被告癸○○等七人主張之乙分割方案，係系爭二００、二０二地號土地獨立分割方案，此不僅尊重兩造分管之使用現狀，符合共有人原有之傳承情感，且原告分得之編號建二０二、建二００—Ｊ土地相鄰，其中編號建二００—Ｊ土地，又可藉由東側之中華街及東南側之中興街出入，地理位置極佳，有利於上開二筆土地整體之開發使用，此外，被告分割取得之每一筆土地，地形亦較為方正完整，又可維持上開具有經濟價值之八間房屋之使用現狀，避免拆除之不必要損害，參以，被告子○○取得之編號建二００—Ｅ、建二０二—Ａ土地、被告癸○○取得之編號建二００—Ｆ、建二０二—Ｂ土地、被告吳李鶯鸞取得之編號建二００—Ｇ、建二０二—Ｃ土地、被告庚○○取得之編號建二００—Ｈ、建二０二—Ｄ土地、被告丁○○取得之編號建二００—Ｉ、建二０二—Ｅ土地，均係互相毗鄰，將來可以合併建築使用，不致造成土地之浪費。是以，本院斟酌系爭土地為住宅區建築用地，依乙分割方案，不僅兼顧兩造原分管之使用現況，且符合多數共有人之意願，而分割後之每一筆土地，形狀均較方正而完整，更可免於土地細分，有利於土地開發使用，能夠增加土地利用之經濟效益，兩造所分得之土地又能面臨道路對外聯絡，有利於對外通行及將來各筆土地建築時之建築線指定，較能兼顧兩造當事人利益，並符合公平分配原則等一切情狀，認被告癸○○等七人主張之乙分割方案較為可採。
（五）被告壬○○等二人雖辯稱：依乙分割方案，渠等分得之編號建二００土地與編號建二００—Ａ土地之鄰接地點間有不必要之切角，渠等之房屋必須被迫拆除一部份，且渠等於分擔編號建二００之巷道面積達六六．九二平方公尺，有失公平云云。惟查，被告壬○○等二人因應有部分面積少於現有房屋之基地面積，乃向系爭土地之前共有人訴外人謝瑞智、謝許蕊、謝英傑、謝娟娟、謝榮武、 謝松至 買受系爭土地之應有部分，並於九十年一月十一日完成所有權移轉登記，此據被告壬○○等二人陳稱在卷，並有土地所有權狀二件、所有權移轉契約書、土地登記謄本各一件在卷可憑（見本院卷（一）第二五０、二六八至二七０、卷（二）第三一五頁），然訴外人謝瑞智等人前開出賣於被告壬○○等二人之系爭土地應有部分，乃係其祖先當初建物出售之後，所應留設供買受人（即被告）通行之道路用地一節，此亦據被告壬○○等二人陳稱：「癸○○等被告現所居住之八問房屋，係 謝端智 等六人之父親及祖父於光復前在其所分管之土地上所興建者，當時為供八間住家出入留設一條三米巷道（現已成既成道路），換言之，謝端智等所持分即該三米巷道之部分，按理不應與原告及其他被告參與剩餘土地之分割」、「謝瑞智家族為原始建商及售屋者，本應義務提供八戶住家使用，礙於當時法令不周，未能將巷道土地權利移轉至購屋者，現該巷道已登錄為既成巷，故謝氏家族實無理由請求參與實地分割」等語明確（見本院卷（一）第七五、二一五頁），準此，被告壬○○等二人為滿足現有房屋之基地面積，避免渠等之房屋遭拆除，而向訴外人謝瑞智、謝許蕊、謝英傑、謝娟娟、謝榮武、謝松至買受之應有部分，既經渠等前所自陳應留設道路用地，不得參與實際土地之分配，則乙分割方案將被告壬○○等人向訴外人謝瑞智、謝許蕊、謝英傑、謝娟娟、謝榮武、謝松至買受之應有部分，分配為編號建二００之巷道面積，自係符合被告壬○○等二人之期待，否則被告壬○○等二人買受應留設巷道之用地後，反而得據以主張將該價值較低之土地，分歸至渠等房屋可東臨中華街之價值較高之基地，顯非誠信之作為，是被告壬○○等人此部分之所辯，自無可採。
六、按共有物之分割，無論為原物分割或變價分割，原則上均應按應有部分之比例分配於各共有人，在以原物分配於各共有人之情形，如共有人中，有不能按其應有部分受分配，或按其應有部分之比例分配，價值顯不相當者，應依各共有人分得部分價值之高低，互以金錢為補償，始符公平原則（最高法院九十一年度台上字第二０八七、一七０五號判決意旨參照）。查系爭土地之分割方法應以乙分割方案為可採，業如前述，而按之經驗法則，土地如因分割而劃分多個地區，各個地區之價格，恒因面臨道路之深度不同而有高低，本件依乙分割方案為原物分割，不惟兩造共有人分受土地之位置不一，或臨北側寬度三公尺之既成巷道，或臨東側寬度十公尺之中華街，或臨東南側寬度十公尺之中興街，則面臨較寬敞道路部分之價值，自較之面臨較窄道路部分為高，以致取得之土地價值顯有不同，且共有人間分得之土地面積亦與各自應有部份面積有所增減，是依乙分割方案所示，各共有人受分○○○區○○○道路，或俱為裏地，或一部分面臨道路，一部分為裏地，面積大小不一，在價格上尚難謂無差異。似此情形，分得面臨道路者對於分得裏地者即應予以金錢補償，始符公平。
七、又按共有物之原物分割，依民法第八百二十五條規定觀之，係各共有人就存在於共有物全部之應有部分互相移轉，使各共有人取得各自分得部分之單獨所有權。
故原物分割而應以金錢為補償者，倘分得價值較高及分得價值較低之共有人均為多數時，該每一分得價值較高之共有人即應就其補償金額對於分得價值較低之共有人全體為補償，並依各該短少部分之比例，定其給付金額，方符共有物原物分割為共有物應有部分互相移轉之本旨（最高法院八十五年台上字第二六七六號判例意旨參照）。查兩造共有人因乙分割方案所須互為補償之金額，經本院囑託中華企業鑑定委員會鑑定結果，經以區域因素分析，認定：系爭土地坐落於台南縣麻豆鎮之市中心，鄰近多為透天厝，建物多為商業或住家使用，本區域民風純樸，里鄰環境良好，距離中山高速公路麻豆交流道約五至十分鐘車程，鄰近有數線客運線經過，整體交通狀況尚可，又系爭土地位於麻豆鎮早期開發之區域，區域內之公共設施多已建設完成，公共設施堪稱齊全，而此地區經濟以住商混和為主，未來發展潛力尚可，有該鑑定報告書一份附卷可稽，而該鑑定報告書經以不動產估價技術規則中之比較法及土地還原法，並參照分割明細表中合併使用情形合併評估，再佐以里鄰環境、交通情況、公共設施、發展潛力、土地使用分區管制條件、坐落位置、面積大小、地形地勢、臨路寬度、深度、臨路路寬、使用效益等一切因素，分別鑑定如附件五、六所示分割後各筆土地之面積、單價，及分割後應負擔道路之面積、價格，並據以計算出如附件七、八所示之各共有人間應提出補償及受領補償之人及金額，是本院審酌上開鑑定報告書之鑑定方法兼具理論基礎及專業判斷，其鑑定之價格亦屬客觀公允，而被告對此鑑定結果亦均無異詞（見本院卷（二）第三九０頁），是此鑑定報告之內容，自得據為參憑之依據，。雖原告主張其於系爭二００地號土地上，分得編號建二００—Ｊ土地，每坪鑑價高達十一萬元，然相鄰之編號建二００—Ａ、二００—Ｂ、二００—Ｃ、二００—Ｄ土地，每坪鑑價僅七萬七千元至八萬元而已，又原告於系爭二０二地號土地上，分得編號建二０二之裏地，每坪鑑價為八萬六千元，然相鄰編號建二０二—Ｅ之外邊地，每坪鑑價卻僅七萬五千元，而認鑑定報告無一定規則可循云云，然查，原告分得編號建二００—Ｊ土地，不僅東臨寬度十公尺之中華街，亦可藉由東南側所臨之中興街出入，可謂雙面臨路，交通最為方便，然相鄰之編號建二００—Ａ則緊鄰東側寬度十公尺之中華街，而編號建二００—Ｂ、二００—Ｃ、二００—Ｄ土地，更僅能藉由北臨寬度三公尺之既成巷道出入，兩相比較，彼此間對外聯絡之便易性即有相當差距，則原告分得編號建二００—Ｊ土地，每坪鑑價之價格較高，乃屬當然；又原告分得之編號建二０二土地，可藉由原告所分得之編號建二００—Ｊ土地出入，且南臨公園預定用地，具有未來發展潛力，而編號建二０二—Ｅ土地，則係坐落系爭土地之最內側裏地，除與編號建二００—Ｉ土地合併使用外，並無使用價值，兩相比較，自以原告分得之編號建二０二土地，價值較高，是原告此部分否認鑑定報告之內容，尚有誤會。
八、綜上所述，原告以系爭土地共有人之資格，依民法第八百二十三條、第八百二十四條第二項規定，請求裁判分割系爭土地，固無不合，惟本院審酌多數共有人意願、系爭土地之使用現狀、地形完整、對外交通之便利，並兼顧公平原則、土地分割後之有效利用及經濟價值，認以如附件四所示之乙分割方案分割系爭土地，最為適當，爰諭知如主文第一、二項所示，並諭知各共有人間分受系爭土地價值差額之補償金額，如主文第三項所示。又本件係因分割共有物而涉訟，由敗訴之被告負擔訴訟費用顯失公平，故本院認亦應由本件勝訴之原告負擔一部訴訟費用，併諭知兩造共同負擔本件訴訟費用如主文第三項所示。
九、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及訴訟資料經本院斟酌後，核與判決不生影響，無一一論述之必要，併予敘明。
十、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第七十八條、第八十條之一、第八十五第一項但書，判決如主文。
中華民國九十三年四月十四日
臺灣臺南地方法院民事第一庭~B審判長法官李文賢~B法官吳坤芳~B法官張銘晃右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。
中華民國九十三年四月二十日~B法院書記官鄭吉裕