臺灣花蓮地方法院玉里簡易庭民事判決
原 告 乙○○
被 告 甲○○
樓
訴訟代理人 丙○○
上列當事人間請求返還租賃物等事件，於中華民國98年5月20日
言詞辯論終結，本院判決如下：
主文
被告應將坐落花蓮縣○里鎮○○段492-21、492-32、493-6地號
土地上如附圖斜線部分所示建物返還原告。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之八十五，餘由原告負擔。
本判決第1項得假執行。但被告如於假執行程序實施前，以新台
幣貳拾捌萬捌仟元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由要領
壹、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之
基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2
款定有明文。本件原告原起訴聲明第1項主張「被告應將原
告所有坐落花蓮縣○里鎮○○段○○○○○○○號土地上房屋一幢
及其旁一小屋返還原告」，嗣於訴狀送達後，本院審理時更
正第1項聲明為「被告應將坐落花蓮縣○里鎮○○段492-21
、492-32、493-6地號土地上如附圖斜線部分所示建物返還
原告」（詳卷第93頁），經核原訴與變更之訴，均係本於同
一返還租賃物之基礎事實為請求，依上開規定，應予准許，
先予敘明。
貳、兩造爭執要旨：
一、原告起訴主張：
㈠被告於民國97年4月25日向原告承租坐落花蓮縣○里鎮○○
段492-21、492-32、493-6地號土地上如附圖斜線部分所示
房屋（下稱系爭房屋），並簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭
房屋租賃契約書），約定租賃期間自97年6月l日至100年5月
31日止，共計為3年，租金每月新台幣（下同）8,000元，並
於每月1日繳納租金，且依系爭房屋租賃契約書第9條約定：
「房屋有改裝設施之必要時，乙方取得甲方之同意後得自行
裝設，但不得損害原有建築，乙方於交還房屋時自應負責回
復原狀」。詎被告承租系爭房屋後，為供餐廳及卡拉OK使用
，竟未經原告同意擅自拆除破壞系爭房屋內原有竹製隔間（
下稱系爭隔間），且被告自承租系爭房屋起迄今已積欠租金
達6個月，屢經催討，被告亦置之不理，為此爰依系爭房屋
租賃契約書第14條約定及民法第440條第1、2項之規定，終
止租賃契約，請求被告遷讓返還系爭房屋及給付積欠之6個
月租金共計48,000元等語。
㈡對被告抗辯所為之陳述：
⒈伊僅同意被告加裝鐵門及玻璃窗，及加蓋房間，其他加蓋
茅草屋頂、廚房、小木屋及拆掉系爭隔間，均未經伊同意
。
⒉對於被告主張支出鐵捲門、玻璃窗及加蓋茅草屋之費用共
計52,500元及上開費用應自租金扣抵，不爭執。
㈢並聲明：⒈被告應將坐落花蓮縣○里鎮○○段492-21、492-
32、493-6地號土地上如附圖斜線部分所示建物返還原告；
⒉被告應給付原告48,000元及自起訴狀繕本送達翌日起至清
償日止按年息5％計算之利息。
二、被告則抗辯：
㈠由於系爭房屋為竹身茅草頂之房屋，北面僅以透明塑膠布充
作窗戶，不足抵擋東北季風侵襲及設備之防護，且屋頂亦僅
以茅草舖蓋，被告遂經原告同意，在系爭房屋加裝玻璃窗及
鐵門、加蓋茅草屋頂，及在系爭房屋外加蓋廚房、在廚房旁
加蓋小木屋供餐廳客人吃飯使用，並加蓋壹個房間及該房間
之防盜鐵窗，上開加裝及加蓋行為均有經過原告同意。且依
系爭房屋租賃契約書加註條款第1點約定上開加裝及加蓋所
支出之費用含玻璃窗17,000元、鐵門16,000元、茅草屋頂19
,500元（工資18,000元、茅草材料費1,500元），共計52,5
00元，均由被告先墊付，並得抵充租金，故被告並無未付6
個月租金之情形。至於其餘加裝及加蓋之建物及設備，兩造
並未約定可自房租扣抵，此部分由被告自行負擔。
㈡被告雖未經原告同意即改裝系爭隔間，惟被告僅將系爭隔間
之竹片整個移走，請師傅重新作一面隔間裝上去，即可回復
原狀，並不會造成損壞。
㈢房東提供之水引用山水，每逢大雨或颱風即斷水無法營業，
請房東請水電工改善，均遭百般推託，97年8月28日鳳凰颱
風來襲斷水9日，被告乃花費9,000元僱請水電工尋找水源接
管，然房東的山水不差1分鐘也接通。房東之房子區分為A、
B、C棟，本人是負責A、C棟之電費，故在系爭房屋租賃契約
書加註條款第4點約定房東應將電錶獨立，以利計價，但房
東迄未將電錶獨立。
㈣並聲明：原告之訴駁回。
參、本件經兩造整理並協議簡化爭點結果如下：
一、兩造不爭執事實：
㈠原告於97年4月25日將坐落花蓮縣○里鎮○○段492-21、492
-32、493-6地號土地上如附圖斜線部分所示建物出租予被告
，約定租賃期間自97年6月1日起至100年5月31日止，每月租
金8,000元（系爭房屋租賃契約書第3條及特約事項第5點）
，兩造並簽訂房屋租賃契約書。
㈡系爭房屋租賃契約書第9條約定「房屋有改裝設施之必要時
，乙方（按即被告）取得甲方（按即原告）之同意後得自行
裝設，但不得損害原有建築，乙方於交還房屋時自應負責回
復原狀。」、第14條約定「甲乙丙各方遵守本契約各條項之
規定，如有違背任何條件時，甲方得隨時解約收回房屋，因
此乙方所受之損害甲方概不負責。」，另特約事項約定：「
乙方先墊付①北方玻璃窗、②鐵門拆裝增設費，從房屋費
扣除。乙方若未再續約，硬體設施權歸甲方。甲方應負
責房子之保固。房子電錶獨立，甲方負責民宿部分。乙
方另付甲方每月3,000元房間費（乙方自建）。檳榔攤甲
方經營至中午為止。乙方房間之防盜窗，乙方自付，乙方
不續約時，乙方有權拆。」。
二、本件爭點限縮為：
㈠被告有無未經原告同意改裝系爭房屋？如有，原告據此終止
租賃契約，有無理由？
㈡設若被告經原告同意改裝系爭房屋，則原告以被告遲延給付
租金達2期以上，終止租賃契約，有無理由？
㈢原告請求被告給付租金48,000元，有無理由？
肆、本院之判斷：
一、原告以被告未經原告同意改裝系爭房屋為由，主張終止系爭
契約，為有理由：
㈠按當事人主張之事實，經他造於準備書狀內或言詞辯論時或
在受命法官、受託法官前自認者，無庸舉證，民事訴訟法第
279條第1項定有明文。經查：本件原告主張被告未經其同意
，即拆掉系爭隔間乙情，為被告在庭所自認（詳卷第49頁）
，依前開規定，堪信原告此部分之主張為真實。是被告拆掉
系爭隔間，核屬就系爭房屋改裝設施之行為，則被告依系爭
房屋租賃契約書第9條之約定（詳兩造不爭執事實㈡），當
應取得原告之同意，始得自行拆除系爭隔間，本件被告既未
經原告同意，遂擅自拆除系爭隔間，自屬違反系爭房屋租賃
契約書第9條之約定，堪以認定。
㈡又本件被告既如前述有違反系爭房屋租賃契約書第9條約定
之情形，則原告依系爭房屋租賃契約書第14條之約定（詳兩
造不爭執事實㈡），終止系爭租賃契約，即屬有據。
㈢至被告辯稱系爭隔間請師傅重新作一面隔間裝上去，即可回
復原狀等語，然查，依系爭房屋租賃契約書第9條之約定，
就系爭房屋之設施為改裝時，需同時符合「經原告同意」及
「不得損害原有建築」之要件，故縱被告辯稱系爭隔間得回
復原狀乙情為真，惟被告既事先未取得原告同意即將系爭隔
間拆除，原告自得以其違反系爭房屋租賃契約書第9條之約
定，主張終止契約，被告前開所辯，委無足採。又被告另抗
辯原告未修繕系爭房屋水管及未將電錶獨立等情，惟查，被
告此部分之抗辯，與原告前開終止租賃契約之事由（即未經
原告同意拆除系爭隔間），並無對待給付之關係，被告自難
憑此主張原告終止租賃契約為不合法，是被告此部分所辯，
亦非可採。
㈣復按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455
條前段定有明文。兩造間系爭房屋租賃契約既經原告合法終
止，業如前述，則原告依上開規定，請求被告將系爭房屋遷
讓交還原告，要屬有據。
二、原告請求被告給付租金48,000元，為無理由：
㈠按自認之撤銷，除別有規定外，以自認人能證明與事實不符
或經他造同意者，始得為之，民事訴訟法第279條第3項定有
明文。故自認人欲撤銷其自認者，除應向法院為撤銷自認之
表示外，自須舉證證明其自認與事實不符或經他造同意。復
按當事人於訴訟上所為之自認，於辯論主義所行之範圍內有
拘束當事人及法院之效力，法院應認其自認之事實為真，以
之為裁判之基礎，在未經自認人合法撤銷其自認前，法院不
得為與自認之事實相反之認定（最高法院93年度台上字第
2341號判決參照）。
㈡本件原告主張被告應給付積欠6個月之租金，共計48,000元
等語，被告就系爭房屋租金每月8,000元乙情固不爭執（詳
兩造不爭執事實㈠），惟辯稱其代墊之加裝鐵捲門、玻璃窗
、加蓋茅草屋頂等費用與房租抵扣後，已無積欠6個月房租
等語。經查，原告於本院審理時就被告所支出加裝鐵捲門、
玻璃窗、加蓋茅草屋頂之費用共計52,500元，應自房租中扣
抵乙節不爭執（詳卷第55頁），則依前揭規定，堪認原告業
已自認被告主張之前開事實。原告嗣後雖改稱被告所提出鐵
捲門、玻璃窗及加蓋茅草屋費用過高，顯不相當一般日常生
活經驗等語（詳卷第90頁），惟原告迄今未能舉證證明其前
開自認與事實不符，亦未經被告同意撤銷自認，則依上開規
定，原告前開改稱所為撤銷自認之意思表示，於法未合，不
應准許。又原告既已自認被告所支出之上開費用52,500元應
自租金扣抵，而前開費用已逾原告所請求之租金48,000元，
則被告辯稱房租與其因加裝系爭房屋鐵捲門、玻璃窗、加蓋
茅草屋頂等所支出之費用相抵扣後，已無剩餘等語，核屬可
採。是原告依租賃契約之法律關係，請求被告給付租金48,0
00元，為無理由，應予駁回。
三、從而，原告依系爭房屋租賃契約書第14條約定，終止租賃契
約，並請求被告返還如附圖斜線部分所示之系爭房屋，為有
理由，應予准許；另依系爭房屋租賃契約書約定，請求被告
給付租金48,000元，為無理由，應予駁回。至原告雖另主張
被告未經其同意加蓋廚房、小木屋、茅草屋頂，違反系爭房
屋租賃契約書第9條之約定等語，惟查，被告未獲原告同意
拆除系爭隔間，違反系爭房屋租賃契約書第9條之約定，原
告據此終止租賃契約，請求被告返還系爭房屋，既經本院審
認如上，自毋庸就被告是否未經原告同意加蓋廚房、小木屋
、茅草屋頂等有無符合終止租賃契約之其他事由，再為審酌
，附此敘明。
伍、本件原告勝訴部分，係適用簡易程序所為被告敗訴之判決，
應依職權宣告假執行。並依同法第392條第2項規定，依職權
宣告被告如預供擔保後，得免為假執行。
陸、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據調查，核
與判決結果不生影響，爰不逐一審酌論述，併此敘明。
柒、訴訟費用負擔之依據：依民事訴訟法第79條
中 華 民 國 98 年 6 月 10 日
臺灣花蓮地方法院玉里簡易庭
法官 陳燁真
上列為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由（須按他造當事人之人數附繕本），並按「上訴利益額」
「百分之1.5」繳納上訴裁判費。如於本判決宣示後送達前提起
上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書。
中 華 民 國 98 年 6 月 10 日
法院書記官 陳蓮茹